TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Eric SCHODER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Kenson COLLIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/05862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LC7
N° MINUTE :
3/2024
ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 15 MAI 2024
PROROGÉE EN DATE DU18 JUILLET2024
DEMANDERESSE
Madame [U] [W] épouse [S]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P87
DÉFENDEUR
Monsieur [C] [Y]
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LAGOA en la personne de Maître Eric SCHODER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2573
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-510583 du 11/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 février 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/05862 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2LC7
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 22 janvier 2016, Madame [U] [W] épouse [S] a donné à bail à Monsieur [C] [Y] un appartement à usage d'habitation ([Adresse 2]) ainsi qu'une cave situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 963 euros outre 215 euros de provision sur charges.
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023 Madame [U] [W] épouse [S] a fait délivrer à Monsieur [C] [Y] un commandement de payer la somme principale de 2 373,96 euros en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2023 Madame [U] [W] épouse [S] a assigné en référé Monsieur [C] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [C] [Y] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police et de la force publique sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l'ordonnance à intervenir,
- ordonner le transport des meubles et objets garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [C] [Y] à payer la somme provisionnelle de 5 145,91 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er juin 2023 échéance de juin2023 incluse avec intérêts légaux à compter du 14 mars 2013 ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle de 1 205,10 euros jusqu'à la libération effective des lieux,
- dire n'y avoir lieu à octroi de délais au profit de Monsieur [C] [Y] tant pour se libérer de la dette que pour retrouver un appartement,
- condamner Monsieur [C] [Y] à payer la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
À l'audience du 28 février 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [U] [W] épouse [S] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 7546,76 euros selon décompte arrêté au 9 février 2024 terme de février 2024 inclus. Elle a par ailleurs sollicité à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail.
Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [W] épouse [S] expose avoir notifié l'assignation à la préfecture le 20 juillet 2023 et que ses demandes sont donc recevables.
Elle fait valoir que le commandement de payer est régulier en ce qu'il comporte les mentions obligatoires ainsi qu'un décompte clair et détaillé de la dette et ajoute que la reprise de solde de 1 169,42 euros qui y est mentionné correspond au loyer d'octobre 2022. Elle considère qu'en l'absence de règlement dans le délai imparti, la clause résolutoire est acquise à son profit et que l'absence de règlement régulier des loyers depuis octobre 2022 constitue un manquement grave du preneur à ses obligations.
Elle affirme que son locataire ne l'a jamais informée de problèmes de serrure et qu’il doit assumer seul le coût de son remplacement.
Enfin elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement, au regard de l'ancienneté de la dette et de la reprise récente du règlement des loyers courants ainsi qu'à des délais pour quitter les lieux compte-tenu du temps dont il a déjà disposé pour retrouver un autre logement.
Monsieur [C] [Y] représenté par son conseil a conclu à l'irrecevabilité des demandes, subsidiairement à leur rejet, encore plus subsidiairement à la fixation de la dette à la somme de 4 558,81 euros selon décompte arrêté au 16 janvier 2024 et à la suspension des effets de la clause résolutoire avec l'octroi de délais de paiement pendant 36 mois, enfin à titre très subsidiaire, à l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux.
Il a par ailleurs demandé que l'exécution provisoire soit écartée et que Madame [U] [W] épouse [S] soit condamnée à payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens
À l'appui de sa fin de non-recevoir, Monsieur [C] [Y] affirme que Madame [U] [W] épouse [S] ne démontre pas avoir notifié l'assignation au préfet au moins six semaines avant l'audience.
À titre subsidiaire, il soutient que le décompte joint au commandement de payer est irrégulier en ce qu'il fait apparaître une reprise d'un solde débiteur de 1 169,42 euros qui n'est pas justifiée, ce qui constitue une contestation sérieuse.
Il demande qu'en cas de condamnation ce solde débiteur soit déduit, ainsi que la somme de 650 euros qu'il a réglée pour faire remplacer la serrure de la porte d'entrée qui était vétuste.
Il estime être en capacité de régler sa dette de façon échelonnée, soulignant avoir repris le paiement du loyer et déclare 2 000 euros de revenus avec deux enfants à charge. Il ajoute être dans l'attente de rappels de la CAF et avoir engagé des démarches pour déposer une demande de FSL. Enfin il précise qu'il occupe les lieux depuis presque 10 ans et ne pourra pas se reloger immédiatement en cas d'expulsion.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion
En application l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.
En l'espèce, Madame [U] [W] épouse [S] justifie avoir notifié l'assignation à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 20 juillet 2023, soit deux mois au moins avant l'audience initialement fixée le 13 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur [C] [Y] sera par conséquent rejetée et l'action en résiliation du bail et en expulsion déclarée recevable.
Sur la résiliation du bail
- Sur la demande principale de constat de la résiliation du bail
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à l'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de ces textes, il entre dans les pouvoirs du juge des référés de constater l'application d'une clause résolutoire de plein droit, hormis une contestation sérieuse pouvant laisser supposer que les conditions de fond de l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas remplies étant précisé que lorsque le commandement de payer est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.
En l'espèce, le bail conclu le 22 janvier 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2023 pour la somme en principal de 2 373,96 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2022 à mars 2023 ainsi qu'à une reprise de solde de 1 169,42 euros qui correspond au loyer de novembre 2022 revenu impayé, ce que Monsieur [C] [Y] pouvait d'autant moins ignorer qu'il a été destinataire des avis d'échéance mentionnant le rejet du prélèvement de novembre 2022.
Cependant, il ressort de l'examen de l'historique de compte versé aux débats que les causes du commandement ont été intégralement acquittées dans le délai imparti de deux mois puisque le débiteur a procédé entre le 14 mars 2023 et le 14 mai suivant au règlement d'une somme totale de 3 616 euros supérieure à celle visée au commandement lequel ne saurait dès lors être considéré comme étant demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise.
Madame [U] [W] épouse [S] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion, transport des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
- Sur la demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail
En vertu de l'article 484 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie, l'autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n'est pas saisi du principal le pouvoir d'ordonner immédiatement les mesures nécessaires
Il s'ensuit que si application des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, le contrat de bail peut être résilié en cas d'inexécution suffisamment grave des obligations par décision de justice, le preneur ayant conformément à l'article 1728 dudit code l'obligation principale de payer le prix du bail aux termes convenus, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d'un bail d'habitation en raison des violations graves ou renouvelés du locataire à ses obligations.
Madame [U] [W] épouse [S] sera par conséquent déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion, transport des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle.
Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l'arriéré locatif
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Madame [U] [W] épouse [S] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [C] [Y] est redevable de la somme de 7 546,75 euros à la date du 9 février 2024 terme de février 2024 inclus, dont 336,79 euros de frais de procédure (160,65 euros le 1er mai 2023 et 176,14 euros le 1er août 2023).
Au vu de ce qui précède, il n'y a pas lieu à déduction de la somme de 1 169,42 euros au titre de la reprise de solde mentionnée dans le commandement de payer.
En outre, l'obligation pour Madame [U] [W] épouse [S] de rembourser au preneur la somme de 650 euros correspondant au coût de remplacement de la serrure de la porte d'entrée pour cause de vétusté est sérieusement contestable et ne saurait dès lors être accueillie en référé, en l'absence de mise en demeure préalable conformément aux dispositions de l'article 1222 du code civil et de tout élément de nature à justifier du caractère urgent, indispensable et économique de cette réparation.
En conséquence, Monsieur [C] [Y] sera condamné au paiement de la somme provisionnelle de 7 209,96 euros (7 546,75 euros - 336,79 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 373,96 euros à compter du commandement de payer et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permettant d'accorder au locataire des délais de paiement dans la limite de trois années pour régler la dette locative ne sont applicables qu’en cas de constat de la résiliation du bail.
Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
En l'espèce, Monsieur [C] [Y] justifie percevoir un salaire mensuel de l'ordre de 2 000 euros nets par mois et apparaît dès lors en capacité de régler sa dette de façon échelonnée.
Il y a lieu dans ces conditions de lui accorder d'office des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement d'une mensualité entraînera l'exigibilité immédiate du solde restant dû.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [C] [Y], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] [W] épouse [S] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
DÉBOUTONS Monsieur [C] [Y] de sa fin de non-recevoir et DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et en expulsion recevable,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail le 22 janvier 2016 entre Madame [U] [W] épouse [S] et Monsieur [C] [Y] concernant l'appartement à usage d'habitation ([Adresse 2]), et la cave situés [Adresse 1] à [Localité 4] ne sont pas réunies à la date du 15 mai 2023,
DÉBOUTONS Madame [U] [W] épouse [S] de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle,
DÉBOUTONS Madame [U] [W] épouse [S] de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion, transport des meubles et paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle,
CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] à verser à Madame [U] [W] épouse [S] à titre provisionnel la somme de 7 209,96 euros (décompte arrêté au 9 février 2024 incluant la mensualité de février 2024) avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 373,96 euros à compter du 14 mars 2023 et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [C] [Y] à se libérer de sa dette en 23 mensualités de 300 euros chacune pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal et intérêts,
DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,
RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision,
CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] à verser à Madame [U] [W] épouse [S] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNONS Monsieur [C] [Y] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection.
