TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître BROCHE
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître HERAL
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8ème chambre
2ème section
N° RG 21/11018
N° Portalis 352J-W-B7F-CU6ST
N° MINUTE :
Assignation du :
02 Septembre 2021
JUGEMENT
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [C] [X]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Thomas BROCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1159
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] représenté par son syndic, le CABINET DESPORT
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Maître Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0174
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/11018 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6ST
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Vice-président
assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.
Monsieur [C] [X] est propriétaire d'un appartement situé au 6ème étage droite de l'immeuble sis [Adresse 1], totalisant les 67/1007èmes des tantièmes généraux de l'immeuble.
A l'été 2020, Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N], propriétaires occupants d'un appartement en duplex situé aux 5ème et 6ème étages de l'immeuble, ont fait installer au sein de celui-ci un système de climatisation, relié par une gaine passant par un conduit d'évacuation de l'immeuble à une unité extérieure fixée en toiture de l'immeuble, plus précisément contre le mur de l'immeuble voisin.
Par un courriel du 6 avril 2021, Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N] ont fait parvenir au cabinet Michel Hannel & Associés, syndic de l'immeuble, une demande de mise à l'ordre du jour d'une résolution aux fins de ratification de leurs travaux, accompagnée d'une lettre à l'attention des copropriétaires.
Le cabinet Michel Hannel a ensuite adressé aux copropriétaires une convocation à l'assemblée générale du 29 juin 2021, qui s'est tenue au seul moyen du vote par correspondance.
Au cours de ladite assemblée générale du 29 juin 2021, le syndicat des copropriétaires a adopté une résolution n° 31, autorisant a posteriori les travaux réalisés par Monsieur [W] [L] et Madame [O] [N].
Par exploits de commissaire de justice délivrés le 5 août et 2 septembre 2021, Monsieur [C] [X] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], afin d'obtenir la nullité de la résolution n° 31 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021 et la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre les dépens.
Par conclusions en réplique n°1 notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, Monsieur [C] [X] demande au tribunal de :
"Vu les articles 9, 24 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,
ANNULER la résolution n° 31 de l'assemblée générale du 29 juin 2021 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, la société Michel Hannel & Associes, à payer à Monsieur [C] [X] la somme de 3.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens ;
ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
DIRE ET JUGER que les sommes mises à la charge du syndicat des copropriétaires seront réparties entre les copropriétaires, à l'exclusion de Monsieur [C] [X]".
Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :
"Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 965,
Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967,
Vu les dispositions de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 et de l'ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020
Vu l'assemblée générale du 29 juin 2021,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu la jurisprudence,
DIRE ET JUGER Monsieur [C] [X] mal fondé en ses demandes, fins et conclusions,
L'EN DEBOUTER purement et simplement,
CONDAMNER Monsieur [C] [X] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [C] [X] aux entiers dépens".
Pour l'exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit, il est renvoyé aux dernières écritures des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 8 novembre 2022.
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 23 mai 2024.
À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 5 septembre 2024. Le délibéré a finalement été avancé au 18 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
1. Sur la nullité de la résolution n°31 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021
Sur l'absence de désignation d'un président de séance
Monsieur [C] [X] soutient que :
- aucune résolution ne prévoyant l'élection ou la désignation du président de séance n'existe,
- aucune résolution ne mentionne le président de séance,
- il ne reproche pas l'absence de signature du procès-verbal par le président de séance, dont il est vrai que les conséquences sont minimes, mais bien l'absence de désignation dudit président,
- contrairement à l'absence de signature, l'absence de mention du président de séance est bien un motif de nullité et son élection n'est pas une option,
- les modalités d'organisation d'une assemblée générale par visioconférence n'ont, à aucun moment, exonéré l'assemblée générale de la désignation du président de séance, que celle-ci soit automatique ou non,
- le président de séance doit être élu (ou désigné) et mentionné dans le procès-verbal d'assemblée, ce qui n'a pas été le cas en l'espèce.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que :
- dans la mesure où l'article 22-3-4° de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 prévoit qu'en cas de tenue d'une assemblée au seul moyen d'un vote par correspondance, le président du conseil syndical ou à défaut, l'un de ses membres ou en leur absence l'un des copropriétaires, assure automatiquement les missions du président de séance, aucune résolution relative à la désignation d'un président de séance n'était nécessaire à l'occasion de cette assemblée particulière,
- la jurisprudence considère que l'absence de signature du procès-verbal de l'assemblée n'entraîne pas, en elle-même, la nullité de l'assemblée générale.
En droit, l'article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose :
"Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale".
L'article 17 du décret dispose quant à lui :
"Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions."
Dans le cadre de la crise sanitaire, il a été autorisé :
- par ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 que l'assemblée générale puisse être réduite à un vote par correspondance sans visioconférence préalable dans l'hypothèse où une telle organisation de l'assemblée générale par visioconférence ne serait pas possible, cette ordonnance précisant, s'agissant de la tenue de l'assemblée générale à distance, que : "Les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification", tout en soulignant par la suite que : "Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance".
- par ordonnance n° 202-595 du 20 mai 2020 de :
- retarder les assemblées générales de 2020,
- en cas de maintien, d'organiser l'assemblée générale à distance.
Selon l'article 22-2 I de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 dans sa version modifiée par l'ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020 applicable au présent litige : "Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 1er avril 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance".
L'article 22-3 4° de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété déroge donc aux dispositions d'ordre public de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 en désignant le président du conseil syndical, à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic, pour assurer les missions de président de séance "lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance".
Il en ressort donc que les missions qui incombent au président de séance sont assurées par le président du conseil syndical, ou à défaut, l'un de ses membres, ou en leur absence, l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic et que le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal.
Il sera rappelé qu'en cas d'absence de signatures sur le procès-verbal, l'assemblée générale reste valable même si le procès-verbal n'a pas été signé par le secrétaire de séance, le syndic, si le procès-verbal n'a pas été signé par un scrutateur (3ème Civ., 13 nov. 2013, n° 12-24.167) ou par deux scrutateurs (3ème Civ., 24 avr. 2013, n° 12-13.330 ; 3ème Civ., 13 sept. 2018, n° 17-23.292), si le procès-verbal n'a pas été signé par le président de l'assemblée (Cour d'appel de Paris, pôle 4, ch. 2, 11 janv. 2012, n° 10/00997) et même si le procès-verbal n'est revêtu d'aucune signature (3ème Civ., 26 mars 2014, n° 13-10.693 cette décision étant motivée comme suit : "Ayant retenu à bon droit que les dispositions de l'article 17 du décret du 17 mars 1967, qui imposent la signature du procès-verbal par le président, le secrétaire et les scrutateurs, avaient pour objet d'assurer sa force probante et que l'absence de signatures n'entraînait pas en soi la nullité de l'assemblée générale [...]".
L'absence de signature du procès-verbal affaiblit donc seulement sa force probante, en facilitant la preuve contraire.
En l'espèce, l'assemblée générale du 29 juin 2021 a été convoquée avec l'ordre du jour suivant :
"01 RAPPORT D'ACTIVITE DU CONSEIL SYNDICAL
02 APPROBATION DES COMPTES DU 01/01/2020 AU 31/12/2020
Condition de majorité de l'article 24 PROJET DE RESOLUTION
03 NOMINATION DU CABINET HANNEL, ES QUALITE DE SYNDIC, APPROBATION DU CONTRAT ET DE SA DUREE -MANDAT A DONNER AU PRESIDENT DE SEANCE POUR SIGNER LE CONTRAT DE SYNDIC
04 BUDGET PREVISIONNEL DU 01/01/2022 AU 31/12/2022
05 ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL - Monsieur [M]
06 ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL - Monsieur [L]
07 ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL - Madame [D]
08 ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL - Monsieur [E]
09 ELECTION DU CONSEIL SYNDICAL - Monsieur [Y]
DECISION DE CONSTITUER UN FONDS DE TRAVAUX SUPERIEUR A 5% DU BUDGET DE GESTION COURANTE
10 DECISION DE CONSTITUER UN FONDS DE TRAVAUX SUPERIEUR A 5 % DU BUDGET DE GESTION COURANTE
11 FIXATION DU MONTANT A PARTIR DUQUEL LA CONSULTATIO NDU CONSEIL SYNDICAL PAR LE SYNDIC EST OBLIGATOIRE
12 FIXATION DU MONTANT ALLOUE AU CONSEIL SYNDICAL
13 FIXATION DU MONTANT DES MARCHES ET CONTRATS A PARTIR DUQUEL UNE MISE EN CONCURRENCE EST RENDUE OBLIGATOIRE
14 INFORMATION MISE EN PERIL ORDINAIRE- VOUS TROUVEREZ LE COURRIER DE LA MAIRIE DE [Localité 5] EN ANNEXE
15 INFORMATION FUTURS TRAVAUX RESEAUX ENTERRES
16 DECISION DE MISSIONNER LE cabinet TAKT ARCHITECTURE EN VUE DE REALISER UNE ETUDE ET UN APPEL D'OFFRES POUR DES RENFORCEMENTS/ REFECTION DU PLANCHER BAS DU 6ème PUIT DE LUMIERE ET LA REMISE EN ETAT PLAFOND CAGIBI SUR COUR
17 DECISION DE MISSIONNER LE CABINET ITEXA EN VUE DE REALISER UNE ETUDE ET UN APPEL D'OFFRES POUR DES RENFORCEMENT/REFECTION DU PLANCHER 6ème PUIT DE LUMIERE ET LA REMISE EN ETAT PLAFOND CAGIBI SUR COUR.
18 DECISION DE MISSIONNER LE CABINET TAKT ARCHITECTURE EN VUE DE REALISER UNE ETUDE ET UN APPEL D'OFFRES POUR DES TRAVAUX DE RAVALEMENT DES FACADES [Adresse 6] ET [Adresse 4]
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/11018 - N° Portalis 352J-W-B7F-CU6ST
19 DECISION DE REALISER LES TRAVAUX DE LA PORTE D'ENTREE DE L'IMMEUBLE SELON DEVIS JOINT(S):
ENTREPRISE PLAZIAT D'UN MONTANT TTC DE 17726.50€ ENTREPRISE RYM D'UN MONTANT TTC DE 19426.00€ ENTREPRISE GALLAO D'UN MONTANT TTC DE 3804.42€ (travaux plus légers pour une durée de 3 à 4 ans)
20 CHOIX DE L'ENTREPRISE POUR REALISER LES TRAVAUX DE REFECTION DE LA PORTE D'ENTREE DE L'IMMEUBLE SELON DEVIS JOINT DE L'ENTREPRISE PLAZIAT D'UN MONTANT TTC DE 17726.50€
21 CHOIX DE L'ENTREPRISE POUR REALISER LES TRAVAUX DE REFECTION DE LA PORTE D'ENTREE DE L'IMMEUBLE SELON DEVIS JOINT DE ENTREPRISE RYM D'UN MONTANT TTC DE 19426.00€
22 CHOIX DE L'ENTREPRISE PEUR REALISER LES TRAVAUX DE REFECTION DE LA PORTE D'ENTREE DE LE MSOULE SELON DEVIS JOINT DE ENTREPRISE GALLAO D'UN MONTANT TTC DE 3804.42€
23 CLES DE REPARTITION - TRAVAUX DE REFECTION DE LA PORTE D'ENTREE
24 MODALITES APPELS DE FONDS :
25 HONORAIRES SYNDIC AU TITRE DU SUIVI ADMINISTRATIF ET FINANCIER DES TRAVAUX
26 DECISION DE REALISER LES TRAVAUX DE REFECTION MACONNERIE DE LA CAGE D'ESCALIER DU RDC AU R+6 SELON DEVIS JOINT(S) ENTREPRISE GALLAO D'UN MONTANT TTC DE 5252.01€ ENTREPISE LM DEVIS NON RECEPTIONNE
27 CHOIX DE L'ENTREPRISE POUR REALISER LES TRAVAUX DE REFECTION MACONNERIE DE LA CAGE D'ESCALIER DU RDC AU R+6 : ENTREPRISE GALLAO MONTANT TTC DE 5252.01€
28 CLES DE REPARTITION - TRAVAUX DE REFECTION DE LA MACONNERIE DU RDC AU R+6
29 MODALITES APPELS DE FONDS :
30 HONORAIRES SYNDIC AU TITRE DU SUIVI ADMINISTRATIF ET FINANCIER DES TRAVAUX
31 A LA DEMANDE MONSIEUR [L], RATIFICATION DE L'INSTALLATION D'UNE CLIMATISATION CHEZ MADAME [N] ET MONSIEUR [L] PROPRIETAIRES DES LOTS 17, 18 ET 19 - SELON COURRIER JOINT
32 INFORMATION - MODALITES DE DEMANDE D'INSCRIPTION D'UNE QUESTION A L'ORDRE DU JOUR DE L'ASSEMBLEE GENERALE (AVANT DERNIER ALINEA DE L'ART 10 DU DECRET DU 17 MARS 1967)
33 INFORMATION DU SYNDIC SUR LE TRAITEMENT DES DONNEES A CARACTERE
34 ADMINISTRATION COURANTE" (pièce n°3 du syndicat des copropriétaires)
Aucune résolution n'était donc inscrite à l'ordre du jour concernant la désignation du président de séance.
Il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale que le président de séance n'est pas mentionné et que ce procès-verbal n'est pas signé (pièce n°5 de M. [X]).
Cette absence de mention dans le procès-verbal du nom du président de séance, combinée avec l'absence de toute signature, ne permet pas au tribunal de s'assurer qu'un président de séance a bien été désigné.
En outre, il sera relevé qu'aux termes de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires, qui invoque les dispositions de l'article 22-3 4° de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, ne précise pas si cette fonction a été assurée par le président du conseil syndical, par l'un des membres du conseil syndical, ou par l'un des copropriétaires votant désigné par le syndic.
Au-delà de la mention du nom du président de séance sur le procès-verbal d'assemblée générale, il n'est pas possible de déterminer l'identité du président de séance et donc de déterminer si cette fonction a bien été assurée lors de l'assemblée générale alors que les dispositions dérogatoires précitées ne permettent pas de se dispenser d'une telle désignation.
Dans ces conditions, aucun élément ne permet au tribunal de considérer qu'un président de séance a bien été désigné, de sorte que pour ce motif, l'assemblée générale du 29 juin 2021 doit être annulée.
Sur l'application d'une majorité erronée lors du vote
Monsieur [C] [X] soutient que :
- Monsieur [L] a procédé à l'installation d'une climatisation sur la toiture de l'immeuble, partie commune de celui-ci,
- il convenait de proposer la résolution au vote des copropriétaires en application de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
- la résolution a été adoptée à la majorité de l'article 24, ce qui est une erreur manifeste,
- la passerelle de majorité de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne se présume pas et il est totalement illicite d'envisager une application automatique de l'article 25-1 alors que la résolution a été votée à une majorité erronée,
- les conclusions du syndicat des copropriétaires mentionnent expressément que la résolution n° 31 aurait dû faire l'objet d'un vote à la majorité de l'article 25 et non à celle de l'article 24,
- il est totalement trompeur d'inclure dans le débat l'article 25-1, qui n'a pas reçu la moindre application et n'a pas même été évoqué,
- le formulaire de vote par correspondance ne précise pas la possibilité d'un éventuel second vote dans la perspective de la mise en œuvre d'une passerelle de majorité,
- il est impossible, et au demeurant illégal, de déduire la moindre validité du vote qui a permis l'approbation de cette résolution.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que :
- il n'est pas contesté que la résolution n° 31 autorisant les travaux réalisés par les Consorts [L]-[N] devait, conformément aux dispositions de l'article 25 du 10 juillet 1965, devait être adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (lesdits travaux étant réalisés en partie sur les parties communes extérieures de l'immeuble) et que le procès-verbal de ladite assemblée fait état de la mention erronée "conditions de majorité de l'article 24",
- toutefois, la jurisprudence considère que si la majorité visée dans le procès-verbal n'était pas celle applicable mais que, dans les faits, la décision a bien réuni le nombre de suffrages légalement requis, la résolution est valide,
- si la résolution n° 31 n'a pas obtenu la majorité des voix de tous les copropriétaires, celle-ci a tout de même recueilli plus du tiers de ces voix, de sorte que les dispositions de l'article 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965 permettent à ladite résolution d'être adoptée selon les conditions de l'article 24, soit "la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance".
En droit, selon l'article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965 : "Les copropriétaires peuvent participer à l'assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat".
Selon l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : "Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote".
En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021 que la résolution n° 31 a été adoptée selon les conditions de l'article 24, soit "la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance" au lieu de la majorité de l'article 25, majorité applicable, s'agissant de travaux réalisés pour partie sur les parties communes de l'immeuble (pièce n° 5 de M. [X]).
Il ressort des formulaires de vote par correspondance versés aux débats que, pour ce qui concerne la résolution n° 31, les copropriétaires n'avaient que la possibilité de cocher l'une des trois colonnes du tableau des intentions de vote qui leur étaient proposées :
- pour,
- contre,
- et abstention.
Aucune colonne du tableau n'était prévue s'agissant des questions soumises à la majorité de l'article 25, pour recueillir leurs intentions de vote dans l'hypothèse où il serait recouru à la passerelle prévue à l'article 25-1 de la loi (pièce n° 3 du syndicat des copropriétaires).
Selon le procès-verbal d'assemblée générale du 29 juin 2021 (pièce n°5 de M. [X]), la résolution n°3 1 a été adoptée au cours du premier vote, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés prévue à l'article 24.
Or, le syndicat des copropriétaires reconnait que la majorité applicable était celle de l'article 25 et non celle de l'article 24.
S'il soutient que la résolution aurait été adoptée en cas de second vote à la majorité de l'article 24 en application des dispositions de l'article 25-1, force est de constater qu'en réalité cette procédure n'a pas été mise en œuvre, qu'aucun second vote n'a été organisé et que le syndicat des copropriétaires prétend seulement tenir compte des intentions de vote exprimées dans les formulaires de vote par correspondance pour le premier et seul vote prévu dans ces formulaires.
Ce faisant, le syndicat des copropriétaires nie le droit pour tout copropriétaire votant par correspondance de pouvoir émettre un second vote, distinct du premier, sur des décisions relevant de la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que le projet aurait recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, sans pour autant avoir été adopté en première lecture à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, comme en l'espèce.
Faute d'avoir prévu, dans le tableau des intentions de vote figurant dans le formulaire de vote par correspondance, la possibilité de recueillir les intentions de vote des copropriétaires en cas de recours pour chaque résolution concernée, et en particulier pour la résolution n° 31, à la passerelle prévue à l'article 25-1 faute d'obtention de la majorité de l'article 25 lors du premier vote, l'assemblée générale des copropriétaires se tenant exclusivement par correspondance, il ne pouvait être recouru à cette passerelle en utilisant les intentions de vote exprimées par correspondance les copropriétaires pour le seul scrutin mentionné à la majorité de l'article 25.
Pour ce motif encore, l'assemblée générale du 29 juin 2021 doit être annulée.
En conséquence, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [X] en annulation de la résolution n° 31 de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2021.
2. Sur les demandes accessoires
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Compte tenu du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] sera condamné au paiement des dépens conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de dispenser Monsieur [C] [X] de toute participation commune aux frais de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Il y a lieu de condamner au titre des frais irrépétibles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [C] [X].
Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa propre demande formulée à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
ANNULE la résolution n° 31 de l'assemblée générale spéciale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] en date du 29 juin 2021 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux entiers dépens de l'instance ;
DISPENSE Monsieur [C] [X] de toute participation commune aux frais de la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Monsieur [C] [X] la somme de 2.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024.
Le Greffier Le Président
