TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 19/14987
N° Portalis 352J-W-B7D-CRLMU
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Décembre 2019
JUGEMENT
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDEUR
Monsieur [C] [G]
Domicilié professionnellement [Adresse 3]
Et demeurant
[Adresse 7]
[Localité 8]
représenté par Maître Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0198
DÉFENDEURS
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Administrateur provisoire, la SARL [E] et ASSOCIES, prise en la personne de Maître [E], SARL d’administrateurs judiciaires
[Adresse 4]
[Localité 6]
représenté par Maître Thomas MLICZAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0653
Société HELLO SYNDIC, SAS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Jacques MOUTOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B671
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/14987 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLMU
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 02 Mai 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Monsieur [C] [G] est propriétaire des lots n° 2, 5, 11, 13, 15, 22, 23, 25, 26 et 28 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par acte d'huissier du 24 octobre 2019, il a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], ainsi que la S.A.S. HELLO SYNDIC, afin de solliciter à titre principal, l'annulation de la résolution n° 11 « concernant l'approbation des comptes de l'exercice 01/01/2018 au 31/12/2019 », ainsi que de la résolution n° 12 concernant l'approbation d'un budget de 39.000 € pour l'exercice 2020 de l'assemblée générale du 24 septembre 2019, la nullité des contrats signés par la société HELLO SYNDIC avec Monsieur [S] [R], architecte, et avec les sociétés BATISTA et MERIL ainsi que la condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires et de la société HELLO SYNDIC à produire l'autorisation écrite de Monsieur [G] ayant permis aux entreprises BATISTA et MERIL de pénétrer dans ses lots privés pour changer la menuiserie de ses fenêtres.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 mai 2021, Monsieur [C] [G] demande au tribunal de :
Vu l’article 42 de la Loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code Civil,
Vu l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2019,
Vu la résolution n° 9 de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 20/12/2017,
Vu les articles 21 de la Loi du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret du 17 mars 1967.
DECLARER nulle et non avenue la résolution n° 11 concernant l’approbation des comptes de l’exercice 01/01/2018 au 31/12/2019 au motif que le budget ne prend pas en considération le montant des travaux exécutés au cours de l’exercice 2018 ;
DECLARER nulle et non avenue la résolution n° 12 concernant l’approbation d’un budget de 39.000 euros pour l’exercice 2020 au motif que le budget de fonctionnement de cette copropriété est inférieur à 15.000 euros, celle-ci n’étant pas habitée et ne disposant pas des dépenses de chauffage, eau, électricité, entretien et gardiennage ;
DECLARER nuls et non avenus les contrats signés par la société HELLO SYNDIC avec Monsieur [S] [R], architecte, et avec les sociétés BATISTA et MERIL au motif que ces contrats n’ont pas été soumis à l’approbation de l’Assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2019, et n’ont pas fait l’objet d’une mise en concurrence en violation de l’article 9 de l’Assemblée du 20 décembre 2017 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société HELLO SYNDIC, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de huit jours de la signification de la décision à intervenir, de produire l’autorisation écrite de Monsieur [G] ayant permis aux entreprises BATISTA et MERIL de pénétrer dans ses lots privés pour changer la menuiserie de ses fenêtres ;
CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société HELLO SYNDIC à payer à Monsieur [C] [N] [G] la somme de 25.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] demande au tribunal de :
Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment ses articles 9, 18 et 42,
Vu les articles 1240 et suivants et 1991 du Code civil,
Vu les articles 9, 699 et 700 du Code de procédure civile,
JUGER recevable et fondé le Syndicat en l’ensemble de ses demandes,
DECLARER mal fondées les demandes formulées par Monsieur [G] contre le Syndicat aux fins de nullité de résolutions d’assemblée générale des copropriétaires,
REJETER la demande de communication de pièces formulées par Monsieur [G] contre le Syndicat,
REJETER la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [G] contre le Syndicat en l’absence de manquement commis par ce dernier et de préjudice direct et personnel subi par le demandeur,
CONDAMNER Monsieur [G] à payer au Syndicat la somme de 7.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, la S.A.S. HELLO SYNDIC demande au tribunal de :
Vu la loi du 10 juillet 1965 et notamment ses articles 9, 18, 25, 26, 29-1 et 42,
Vu le décret n° 67-65557 du 17 mars 1967 et notamment son article 47, Vu les articles 1240 et suivants et 1991 du Code civil,
Vu les articles 9, 699 et 700 du Code civil,
Juger recevable et fondée la société HELLO SYNDIC en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
Déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur [G] contre la société HELLO SYNDIC aux fins de nullité de résolutions d’assemblée générale des copropriétaires et, en tout état de cause, rejeter ces prétentions en raison de leur mal fondé,
Rejeter la demande de communication de pièces formulées par Monsieur [G] contre la société HELLO SYNDIC,
Rejeter la demande formulée par Monsieur [G] tendant à voir déclarer nuls les contrats de Monsieur [R] et des sociétés BATISTA et MERIL en raison de son irrecevabilité et, en tout état de cause, de son caractère infondé,
Rejeter la demande de dommages-intérêts formulée par Monsieur [G] contre la société HELLO SYNDIC, comme étant irrecevable et, en tout état de cause, mal fondée, en l’absence de manquement commis par cette dernière et de préjudice direct et personnel subi par le demandeur,
Prononcer la mise hors de cause de la société HELLO SYNDIC,
Condamner Monsieur [G] à payer à la société HELLO SYNDIC la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au profit de Maître Jacques MOUTOT, avocat au Barreau de PARIS,
Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/14987 - N° Portalis 352J-W-B7D-CRLMU
L'affaire, plaidée à l'audience du 2 mai 2024, a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
I - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 11 et 12 de l'assemblée générale du 24 septembre 2019 :
Monsieur [C] [G] fait valoir, sur l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, que la copropriété a engagé des travaux au cours de l’année 2018 pour un budget de 481.000 € (pièce n° 6), les comptes relatifs à ces travaux n’étant pas inclus dans le budget 2018 (résolution n° 11).
Il ajoute, sur le vote du budget prévisionnel de l’exercice 2020, que l’assemblée générale a approuvé un budget de 39.000 € alors que l’immeuble est inoccupé, sans eau, sans électricité, sans chauffage et entretien, ni gardiennage et que les charges courantes sont dérisoires, de sorte qu’il serait « absurde » de voter un budget « sans commune mesure avec la réalité des dépenses engagées » (résolution n° 12).
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] répond que Monsieur [G] ne peut critiquer la résolution n° 11 sans fondement légal au prétexte que le budget ne prendrait en considération le montant des travaux exécutés au cours de l’exercice 2018. Il ajoute que ces travaux ont fait l’objet d’un appel de fond sur la base de 300.000 € (120.000 € étant disponible en trésorerie) par Maître [K] selon procès-verbal de décision de l’administrateur judiciaire du 28 juillet 2015 (pièce n° 17).
Sur la résolution n° 12, il estime que celle-ci n’est pas non plus contestable puisqu’il s’agit d’un budget identique à celui voté pour l’exercice de 2016 et en ce que celui de l’année 2019 était de 50.000 € (pièces n° 17 et 21).
***
L'annulation de l'approbation des comptes peut être sollicitée s'il est démontré que le syndic a commis des irrégularités dans l'établissement des comptes que la copropriété n'a pas été à même d'apprécier lors du vote, ou si les documents annexés à la convocation n'étaient pas de nature à permettre aux copropriétaires de manifester un vote éclairé, en violation des dispositions de l'article 11 du décret du 17 mars 1967 (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 25 octobre 2017, n° RG 15/20708).
Il convient donc de rechercher si la communication des documents notifiés aux copropriétaires était de nature à leur délivrer une information suffisante leur permettant de voter l’approbation des comptes en toute connaissance de cause (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, 19-21.668, deuxième moyen, seconde branche), en distinguant les différentes charges procédant de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, selon leur nature spéciale ou générale (ex. : Civ. 3ème, 9 février 2011, n° 09-70.951).
Il convient donc de s'assurer que les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété (ex. Cour d’appel de Paris, 23ème chambre, section B, 20 décembre 2007, n° RG 07/06123 ; Pôle 4, Chambre 2, 27 janvier 2021, n° RG 17/09926), en toute connaissance de cause (Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° 12-26.395).
En l’espèce, Monsieur [C] [G] ne soulève aucun moyen de droit au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 24 septembre 2019 ayant souverainement décidé d’approuver les comptes de l’exercice 2018 d’un montant total de 321.129,56 € et de voter le budget prévisionnel de l’exercice 2020 pour un montant de 39.000 €.
S’agissant de la résolution n° 11 relative à l’approbation des comptes de l’exercice 2018, il n’établit par aucun élément de preuve que les comptes approuvés de l’exercice 2018 auraient été d’une quelconque manière erronée, se contentant de faire état de travaux de remise en état de l’immeuble réalisés entre 2015 et 2017 (pièce n° 8 produite en demande), selon attestation d’un architecte du 5 novembre 2018 faisant état d’un certain nombre de travaux restant « à engager » pour un montant total de 351.809,98 €.
En ce qui concerne ces travaux, le syndicat des copropriétaires justifie que, selon résolution n° 5 du 28 juillet 2015, l’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a décidé de lancer des appels travaux sur la base de 300.000 €, la trésorerie disponible à cette date étant de 120.000 €, provenant des appels travaux lancés par les précédents syndics pour des travaux non réalisés (pièce n° 17 produite par le syndicat des copropriétaires, page 3), en retenant les entreprises MERIL, BATISTA et E.T.S. pour réaliser lesdits travaux devant commencer en décembre 2015 pour se terminer fin février 2016.
Ces travaux n’ont donc pas été engagés « au cours de l’année 2018 », comme l’indique Monsieur [C] [G], qui ne justifient pas des irrégularités comptables dont il fait état, de manière vague.
S’agissant de la résolution n° 12, relative au vote du budget prévisionnel de l’exercice 2020, Monsieur [C] [G] ne soulève aucun motif de nullité de ladite résolution, dont il se contente de contester l’opportunité, au regard des conditions d’occupation et caractéristiques spécifiques de l’immeuble, estimant le budget voté « sans commune mesure avec la réalité des dépenses engagées ».
Il ne soutient pas, en particulier que le projet de budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, n’aurait pas été notifié en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 11 I 2° du décret du 17 mars 1967.
Or, il n'appartient pas à la juridiction saisie de se prononcer sur l'opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires, mais uniquement d'apprécier la régularité des décisions au regard du statut de la copropriété et du règlement de copropriété. Si le juge a compétence pour apprécier la régularité d’une décision prise en assemblée générale, il n’a pas celle d’en apprécier l’opportunité.
Ainsi, les critiques articulées par Monsieur [C] [G] pour soutenir la nullité de la résolution n° 12 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2020 relèvent de la stricte opportunité dans laquelle le juge ne saurait s’immiscer (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 4ème chambre A, 29 mai 2009, n° RG 07/12575).
Au regard de ces éléments, Monsieur [C] [G] devra être débouté de ses demandes d’annulation des résolutions n° 11 (approbation des comptes de l’exercice 2018) et n° 12 (vote du budget prévisionnel de l’exercice 2020) de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 24 septembre 2019.
II - Sur la demande d’annulation des contrats signés par la société HELLO SYNDIC avec Monsieur [S] [R], architecte, ainsi qu’avec les sociétés BATISTA et MERIL pour absence d’approbation par l’assemblée générale desdits contrats et absence de mise en concurrence :
Monsieur [C] [G] soutient qu’il aurait découvert, au cours de l’année 2018, que le syndicat des copropriétaires avait procédé à la signature d’un contrat, le 28 juin 2018, avec Monsieur [R], architecte, sans que ce contrat ait fait l’objet d’une mise en concurrence prévue par la 9ème résolution de l’assemblée générale du 20 décembre 2017 (pièce n° 7).
Il ajoute, de même, que :
- le syndicat des copropriétaires a signé un contrat au mois de juin 2018 avec la société BATISTA sans l’avoir préalablement soumis à l’approbation de l’assemblée générale et sans appel d’offres en violation de la résolution n° 9 précitée et des articles 21 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que 19-2 du décret du 17 mars 1967, un projet de résolution visant à déclarer ce contrat inopposable au syndicat ayant été rejeté (résolution n° 28),
- il a signé dans les mêmes conditions un contrat avec la société MERIL le 22 juin 2011, un projet de résolution visant à déclarer ce contrat inopposable au syndicat ayant été rejeté (résolution n° 29).
En réponse aux moyens soulevés en défense par la société HELLO SYNDIC, il oppose que :
- la mission confiée par l’administrateur judiciaire à Monsieur [R], architecte, était de « suivre pour le compte du syndicat des copropriétaires l’opération de réhabilitation »,
- il ne s’agit pas d’une mission de maîtrise d’œuvre,
- sa mission a donc pris fin avec celle de Me [K], qui l’a désigné sans l’autoriser à émettre des factures indépendamment de Me [K],
- la démission de Me [K] aurait dû mettre fin ipso facto à la mission de Monsieur [R], qui a été maintenu comme architecte de la copropriété sans mandat, sans contrat et sans désignation par l’assemblée entre la démission de Me [K] en juillet 2017 et juin 2018, date de début des travaux litigieux,
- le syndic a pris une série de décisions illégales au cours du mois de juin 2018 (pièces n° 3 à 5) en signant les contrats litigieux, les travaux ayant été engagés sans vote d’assemblée, sans mise en concurrence des entreprises et en violation des résolutions n° 9 et 10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2017 (pièce n° 7), à des fins spéculatives, alors que les copropriétaires, qui avaient recouvré la plénitude de leur pouvoir décisionnaire depuis la nomination d’un syndic, n’ont pas approuvé ces travaux.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] répond que, dans le cadre de sa mission et selon procès-verbal de décision du 28 juillet 2015, Maître [K], administrateur judiciaire, a approuvé la mission d’architecte de Monsieur [R] et, après information aux copropriétaires sur les travaux devant être réalisés, a décidé le budget travaux prévisionnel de 420.000 € en retenant les entreprises MERIL et BATISTA, cette décision ayant été notifiée et n’ayant fait l’objet d’aucune contestation (pièce n° 5 HELLO SYNDIC, attestation de non-recours).
Il ajoute, tout comme la société HELLO SYNDIC, que :
- Maître [K] avait retenu les devis des entreprises MERIL et BATISTA après la proposition de plusieurs entreprises par Monsieur [R],
- selon ordonnance du 20 octobre 2014, Monsieur [R] avait quant à lui été désigné, à la requête de Maître [K], en qualité d’architecte pour suivre l’opération de réhabilitation de l’immeuble (pièce [G] n° 2),
- le grief relatif à un défaut de mise en concurrence ou d’une exécution de travaux sans autorisation ne peut donc subsister, alors que la mise en concurrence n’était pas obligatoire au moment de la décision de Maître [K] puisqu’il n’avait pas été fixé antérieurement de montant des marchés à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire,
- par procès-verbal de décision de l’administrateur judiciaire du 13 avril 2016, Maître [K] a décidé de suspendre les travaux dans l’attente des opérations d’expertise judiciaire aux fins d’indemnisation des copropriétaires suite à l’annulation de la procédure d’expropriation, l’expert ayant déposé son rapport le 19 mars 2018,
- les travaux effectués par les sociétés MERIL et BATISTA sont ceux décidés par l’administrateur provisoire,
- le syndic n’encourt pas de responsabilité du fait d’une décision prise par l’assemblée générale (ex. : Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324 ; 8 juillet 2015, n° 13-28.083) et ne peut se faire juge de l’opportunité ou de la régularité des décisions adoptées,
- les travaux litigieux ont été ratifiés, a posteriori, aux termes de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2019 qui a rejeté les demandes d’annulation des marchés de travaux de Monsieur [R], de la société MERIL et de la société BATISTA (ex. : Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414),
- enfin, le syndic dispose du pouvoir de faire effectuer sans autorisation de l’assemblée générale les travaux de réparation indispensables lorsqu’il y a urgence et qu’il s’agit de sauvegarder l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965),
- en l’espèce, les travaux engagés en juin 2018 avaient pour but de sécuriser et de préserver la pérennité du bâtiment (pièce n° 4 produite par HELLO SYNDIC, procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 10 décembre 2018), dont l’état dangereux ressortait d’un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 9 juillet 2018 (pièce HELLO SYNDIC n° 6), le contrat d’architecte prévoyant également que les travaux sont justifiés afin de lever la menace de péril et de mettre la construction hors d’eau et hors d’air (pièce [G] n° 3, pages 1 et 8),
- par courrier du 18 octobre 2016, l’architecte attestait de la nécessité d’exécuter sans tarder certains travaux impératifs (pièce n° 21), ces travaux ayant finalement été réceptionnés le 16 mai 2019,
- le caractère impératif de ces travaux a été confirmé par arrêts du 26 juin 2019 (pièce n° 9 produite par le syndicat des copropriétaires) puis du 17 mai 2023 (pièce n° 10 produite par la société HELLO SYNDIC) de la cour d’appel de Paris, la réalisation de ces travaux ne souffrant aucune contestation possible,
- l’état dégradé de l’immeuble justifiait donc, en toute hypothèse, que les travaux décidés par l’administrateur provisoire soient réalisés au plus vite.
***
L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée prévoit que l'assemble générale des copropriétaires « arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ». Il est constant qu’aucune obligation de mise en concurrence des marchés et travaux ne s'impose lorsque l'assemblée générale n'a pas fixé un tel montant (ex. : Civ. 3ème, 26 mars 2014, n° 13-10.693, publié au bulletin).
Par ailleurs, le deuxième alinéa du I de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndic, en cas d'urgence, de faire réaliser de sa propre initiative tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à charge pour lui d'en informer ensuite les copropriétaires et de convoquer immédiatement une assemblée générale, conformément aux dispositions de l'article 37 du décret du 17 mars 1967.
A cet égard, il est constant que l'urgence est caractérisée dès lors que tout retard dans la réalisation des travaux compromettrait gravement l'état de l'immeuble et entraînerait un préjudice important pour les copropriétaires, le syndic ayant dès lors le devoir, en vertu de ses pouvoirs propres, d'effectuer ces travaux urgents, sans attendre une délibération de l'assemblée générale, et il engage sa responsabilité civile délictuelle à l'égard des copropriétaires victimes de son inertie s'il ne satisfait pas à cette obligation légale.
La responsabilité du syndic peut ainsi être engagée, notamment s'il ne fait pas procéder, de sa propre initiative, à des travaux de réparation urgents et nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (ex. : Civ. 3ème, 9 septembre 2014, n° 11-26.278, 24 mars 2015, n° 13-24.791, etc.).
En revanche, la décision de l'assemblée générale des copropriétaires, souveraine, prime sur les pouvoirs propres du syndic, qui reste un mandataire du syndicat et doit respecter les instructions de son mandant (ex. : Civ. 3ème, 6 février 2002, n° 00-17.324).
Des travaux irrégulièrement entrepris peuvent être ratifiés a posteriori par une décision de l'assemblée générale statuant à la majorité requise pour autoriser lesdits travaux (ex. Civ. 3ème, 20 novembre 1985, n° 84-16.414).
En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites qu’un arrêt préfectoral d’insalubrité de nature irrémédiable a été pris le 20 juillet 2005 concernant l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] (pièce n° 4 produite par le syndicat des copropriétaires).
A la date du 25 juin 2014, au regard du « danger grave et immédiat » engendré par l’état de l’immeuble et de ses étaiements, la préfecture de police a édicté un arrêté d’interdiction d’accès et d’occupation de l’immeuble avec injonction d’avoir à réaliser des travaux en vue d’assurer la stabilité et la sécurité de l’immeuble.
Selon ordonnance sur requête en date du 22 juillet 2014, Maître [U] [K] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], au visa de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour une durée d’un an avec notamment pour mission d’administrer le syndicat des copropriétaires, de le représenter dans toute instance juridictionnelle et, de façon générale, de prendre toutes mesures propres à atteindre l’objectif de rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.
Par ordonnance rendue le 20 octobre 2014, le président du tribunal de grande instance de Paris a désigné Monsieur [S] [R], architecte DPLG, en qualité d’architecte avec pour mission de suivre, pour le compte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10], l’opération de réhabilitation dudit immeuble, avec faculté de faire intervenir tous sachants (pièce n° 8 produite par le syndicat des copropriétaires).
La mission de Maître [K] a été prorogée pour une durée d’un an à compter du 22 juillet 2015, par ordonnance sur requête en date du 8 juillet 2015 puis pour une nouvelle durée d’un an, à compter du 22 juillet 2016, par ordonnance du 22 juin 2016.
Maître [S] [J] lui a succédé par ordonnance sur requête rendue le 31 juillet 2017.
C’est dans le cadre de cette mission que Maître [U] [K] a notamment, selon procès-verbal de décision du 28 juillet 2015 (pièces n° 17 et 41 produites par le syndicat des copropriétaires), après avoir convoqué l’ensemble des copropriétaires afin de recueillir leurs avis et observations, décidé :
- d’approuver la mission et la note d’honoraires de Monsieur [R], architecte (résolution n° 4),
- d’un budget prévisionnel travaux de 420.000 € TTC compris honoraires d’architecte (9,5 % HT du montant HT des travaux, coordinateur SPS, honoraires administrateur, assurance dommages-ouvrage), en retenant les devis joints des entreprises MERIL, BATISTA et E.T.S.,
- de lancer des appels travaux sur la base de 300.000 €, avec la précision que la trésorerie disponible à ce jour était à cette date de 120.000 € (résolution n° 5).
Ces décisions, définitives, n’ont fait l’objet d’aucunes contestations judiciaires.
Dès lors qu’aucun montant « des marchés et des contrats autres que celui de syndic » n’avait été fixé antérieurement par l’assemblée générale, le grief tenant à l’absence de mise en concurrence est inopérant en l’espèce.
Les travaux effectués par la suite par les sociétés MERIL et BATISTA correspondent à ceux qui avaient été précédemment décidés par Maître [U] [K], agissant en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires.
De plus, ces travaux ont par la suite également été exécutés sur la base de décisions de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 septembre 2019, ayant rejeté deux demandes inscrites à l’ordre du jour à la demande de Monsieur [C] [G] tendant à voir déclarer inopposables au syndicat des copropriétaires les contrats prétendument signés avec les sociétés BATISTA et MERIL en juin 2018, sans approbation de l’assemblée générale ni appel d’offres, selon résolutions n° 28 et 29 (pièce n° 6 produite en demande par Monsieur [C] [G]).
Au surplus, le syndic avait, en tout état de cause, le pouvoir et même le devoir, en vertu de ses pouvoirs propres, de faire réaliser en urgence les travaux de sécurisation de l’immeuble, nécessaires à sa sauvegarde, au mois de juin 2018, alors même que :
- par courrier du 18 octobre 2016 adressé à Monsieur [L] [W], expert, Monsieur [S] [R], architecte DPLG, à l’issue d’une premier tranche de travaux de sauvetage, insistait encore sur la nécessité de mettre en œuvre « impérativement » et « sans tarder » des « travaux de couverture et zinguerie, étanchéité, menuiseries extérieures, encoffrement coupe-feu des structures métalliques, ravalement », des éléments se détachant et tombant « sur la toiture de la propriété voisine », travaux « sans lesquels la situation de péril demeure pendante » (pièce n° 7 produite par la S.A.S. HELLO SYNDIC),
- la dangerosité et l’état de délabrement de l’immeuble, donc la nécessité de faire effectuer en urgence des travaux de réfection de celui-ci, ressortait clairement d’un procès-verbal de constat d’huissier établi le 9 juillet 2018, à la requête du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, le cabinet HELLO SYNDIC (pièces n° 6 produite par la S.A.S. HELLO SYNDIC : fissures multiples, décrochements d’enduits, aspect « lépreux et dangereux » de l’ensemble, conduit en fibrociment, solins au niveau de la cheminée constitués de rustines en pax aluminium, couvertine zinc de corniche particulièrement dégradée, entièrement délitée et pour partie en morceaux entre les deux fenêtres gauches, fissure ouverte sous la corniche, etc.),
- le contrat d’architecte signé le 20 juin 2018 (pièce n° 3 produite par Monsieur [G]) en vue d’une « réhabilitation » d’un immeuble d’habitation « sous menace de péril » (page 1/8) prévoyait également à cet égard l’intervention d’un maître d’œuvre pour « lever la menace de péril » et « mettre la construction hors d’eau et hors d’air, sans délai » (page 8/8).
Les travaux réalisés par le syndic, et ratifiés par l’assemblée générale des copropriétaires, étaient donc nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, de sorte que le syndic pouvait, en tout état de cause, les faire réaliser de sa propre initiative, eu égard à l’état particulièrement dégradé de l’immeuble tel que décrit précédemment. Au regard de l’ensemble des éléments précités, Monsieur [C] [G] devra être intégralement débouté de ses demandes tendant à voir déclarés nuls et non avenus les contrats signés par la société HELLO SYNDIC avec Monsieur [S] [R], architecte, ainsi qu’avec les sociétés BATISTA et MERIL.
III – Sur la demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 10] et de la S.A.S. HELLO SYNDIC à produite l’autorisation écrite de Monsieur [G] « ayant permis aux entreprises BATISTA et MERIL de pénétrer dans ses lots privés pour changer la menuiserie de ses fenêtres » :
Monsieur [C] [G] soutient qu’il a constaté que la menuiserie des fenêtres de chacun de ses lots ainsi que les éléments accessoires (balustrades, garde-corps, margelles) avaient été remplacés sans son autorisation, de sorte qu’il a demandé au syndic de produire les autorisations écrites de chaque copropriétaire dans une résolution n° 31, ce dernier n’ayant procédé à aucun vote sur cette résolution et n’ayant pas répondu.
En réponse aux moyens soulevés en défense par la société HELLO SYNDIC, il oppose qu’il n’a jamais autorisé le syndic à pénétrer dans ses lots privés pour réaliser des travaux de menuiserie, le syndic ayant agi en toute illégalité.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la S.A.S. HELLO SYNDIC répondent, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, que :
- la jurisprudence exige de démontrer que la pièce dont la communication est sollicitée existe vraisemblablement (Civ. 1ère, 2 mars 2004, n° 02-17.777),
- le juge ne peut faire droit à une demande de production de pièces dès lors qu’elle n’a pas pour but de sauvegarder un droit légalement reconnu ou judiciairement constaté (ex. : Civ. 1ère, 6 novembre 1990, n° 89-15.246),
- en l’espèce, la demande de communication de pièces formulée par Monsieur [G] ne peut être accueillie, dès lors que ce dernier sollicite la production d’un document dont il serait lui-même l’auteur,
- il appartient à Monsieur [G] de produire lui-même le document visé s’il en éprouve la nécessité,
- de surcroît l’objet de la demande de communication de pièces de Monsieur [G] n’a pas de sens puisqu’il réfute, dans ses écritures, l’existence de toute autorisation de sa part,
- il ressort de l’ordonnance de référé du 18 mars 2019 (pièce n° 52 du syndicat des copropriétaires), confirmée par arrêt du 26 juin 2019, que les fenêtres ont été installées à la demande de la préfecture de police de [Localité 9], tous travaux de mise hors d’air poursuivant en outre un objectif d’économie d’énergie de sorte qu’ils peuvent porter sur les parties privatives en application de l’article 25 f de la loi du 10 juillet 1965,
- l’injonction de la préfecture sur une mise hors d’eau et hors d’air de l’immeuble rendait impératif d’installer des fenêtres.
***
En l'absence d'incident au sens de l'article 133 du code de procédure civile, les conclusions se bornant à alléguer un défaut de communication de pièces sont inopérantes (ex. : Civ. 1ère, 26 septembre 2007, n° 06-15.954, premier moyen pris en ses trois branches, publié au bulletin).
En l’espèce, Monsieur [C] [G] ne justifie d’aucun motif légitime à la communication de l’autorisation écrite dont il fait état.
Il se contente en effet de solliciter la communication sous astreinte par les défendeurs à la présente instance d’un document dont il serait lui-même l’auteur et dont il conteste l’existence même, sans expliquer en quoi ce document serait utile à la solution du présent litige (ex. : Cour d’appel de Versailles, 4ème chambre 2ème section, 24 avril 2017, n° RG 16/02318), de sorte que sa demande de communication sous astreinte par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et par la S.A.S. HELLO SYNDIC de sa propre autorisation écrite « ayant permis aux entreprises BATISTA et MERIL de pénétrer dans ses lots privés pour changer la menuiserie de ses fenêtres » ne pourra qu’être rejetée.
IV – Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C] [G] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et de la S.A.S. HELLO SYNDIC :
Monsieur [C] [G] sollicite la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts pour les fautes commises dans l’administration de la copropriété et la tenue de l’assemblée générale, ayant violé les dispositions légales de la loi du 10 juillet 1965 et les règles de la copropriété, ainsi que pour violation de domicile.
Outre les moyens relatifs à l’absence de faute précédemment développés (§ III), le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et la S.A.S. HELLO SYNDIC, répondent, sur le préjudice, que :
- Monsieur [G] est défaillant dans l’administration de la preuve de ses prétendus préjudices,
- il ne démontre à aucun moment la réalité du préjudice direct et personnel qu’il aurait subi en raison des griefs formulés à l’encontre de la société HELLO SYNDIC, sollicitant une somme forfaitaire sans aucun justificatif à l’appui de sa demande,
- il n’a eu de cesse d’intenter des actions contre le syndicat des copropriétaires, la mairie de [Localité 9] et désormais l’ancien syndic de la copropriété, ayant eu pour effet de mettre à mal une gestion sereine de la copropriété, au détriment des droits des autres copropriétaires.
***
Le syndic, investi du pouvoir d'administrer et de conserver l'immeuble en copropriété, ainsi que de sauvegarder les droits afférents à l'immeuble, est responsable à l'égard de chaque copropriétaire, sur le fondement quasi-délictuel des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission.
Ainsi, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (Civ. 3ème, 9 juillet 1985, n° 83-12.960, 7 février 2012, n° 11-11.051).
Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultats (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684). Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).
En l'espèce, Monsieur [C] [G] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence d’une faute commise par la S.A.S. HELLO SYNDIC dans l’administration de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] ou d’une violation de domicile commise par la S.A.S. HELLO SYNDIC en ayant fait réaliser des travaux d’intérêt collectif qui auraient supposé un accès aux parties privatives, à l’origine d’un quelconque préjudice, dont la nature même n’est pas précisée et qui n’est justifié ni dans son principe, ni dans son quantum (25.000 €) par aucun élément de preuve.
La S.A.S. HELLO SYNDIC sera donc mise hors de cause, conformément à sa demande, et Monsieur [C] [G] sera intégralement débouté de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et de la S.A.S. HELLO SYNDIC à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts.
V – Sur les autres demandes :
Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, ancienne, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.
Monsieur [C] [G], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement, au titre des frais irrépétibles :
- de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10],
- et de la somme de 4.000,00 € à la S.A.S. HELLO SYNDIC.
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Jacques MOUTOT, avocat au Barreau de Paris.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
Déboute Monsieur [C] [N] [G] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 11 (approbation des comptes de l’exercice 2018) et n° 12 (vote du budget prévisionnel de l’exercice 2020) de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] en date du 24 septembre 2019,
Déboute Monsieur [C] [N] [G] de ses demandes tendant à voir déclarés nuls et non avenus les contrats signés par la société HELLO SYNDIC avec Monsieur [S] [R], architecte, ainsi qu’avec les sociétés BATISTA et MERIL,
Déboute Monsieur [C] [N] [G] de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] et de la S.A.S. HELLO SYNDIC à produire son autorisation écrite « ayant permis aux entreprises BATISTA et MERIL de pénétrer dans ses lots privés pour changer la menuiserie de ses fenêtres »,
Met hors de cause la S.A.S. HELLO SYNDIC,
En conséquence,
Déboute Monsieur [C] [N] [G] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] et de la S.A.S. HELLO SYNDIC à lui payer la somme de 25.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne Monsieur [C] [N] [G] aux entiers dépens de l’instance,
Accorde à Maître Jacques MOUTOT, avocat au Barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [C] [N] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [C] [N] [G] à payer à la S.A.S. HELLO SYNDIC la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024
La Greffière Le Président
