TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Maître CANCHEL,
Maître CAVARD et
Maître ELBAZ
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître DUTREUILH
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/03454 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWEIT
N° MINUTE :
Assignation du :
18 Février 2022
ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 11 Juillet 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4] représenté par son syndic, le Cabinet JUNEGE
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0937
DÉFENDERESSES
Société SEGO
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Mathieu CAVARD de l’AARPI L’OFFICE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0126
Société FORTUNA V
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Evelyne ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0107
Société MARXITO CAFE
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Valerie DUTREUILH, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0479
MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT
Madame ANITA ANTON, Vice-présidente
assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffière
DÉBATS
A l’audience du 18 Juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 11 Juillet 2024.
ORDONNANCE
Prononcée par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] indiquant subir des nuisances à répétition en provenance des restaurants situés à rez-de-chaussée de l'immeuble de part et d'autre de la porte d'entrée, à savoir :
- à droite de la porte d'entrée le restaurant exerçant sous l'enseigne "made in italy", dont le propriétaire des locaux est la société Sego et la société locataire, titulaire du bail commercial, a été la société Fortuna V puis, par la suite, la société Marxito.
- à gauche de la porte d'entrée le restaurant exerçant sous l'enseigne "al boustan", dont le propriétaire des locaux est la société Constellation et la société locataire, titulaire du bail commercial, est la société Gatt,
a initialement assigné les sociétés Gatt et Constellation, puis s'est désisté à l'égard de ces deux sociétés.
Invoquant la violation des dispositions du règlement de copropriété par la société Sego et par les sociétés locataires compte tenu de plusieurs nuisances :
- utilisation de la cour commune par le restaurant Made In Italy pour l'activité de restauration rendant difficile, notamment, l'accès à l'immeuble,
- stockage de matériel du restaurant Made In Italy dans la cour,
- sol de la cour sale,
- odeurs des restaurants dans les parties communes et privées en raison d'installations non conformes,
- hall d'entrée et d'immeuble sales eux aussi,
- va et vient du personnel du restaurant Made In Italy entre les cuisines et la salle de restaurant en passant par la cour,
- saleté des murs de la cage d'escalier,
le syndicat des copropriétaires a saisi le juge des référés pour obtenir à titre principal la cessation d'activité et à titre subsidiaire, au visa des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, la désignation d'un expert judiciaire.
Par ordonnance de référé en date du 30 novembre 2016, Monsieur [S] a été désigné en qualité d'expert. Il a été remplacé par Monsieur [M] aux termes d'une ordonnance de remplacement en date du 4 janvier 2017
L'expert judiciaire a déposé son rapport le 18 juin 2018.
Par exploits de commissaire de justice délivrés les 18 et 24 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic, le Cabinet Junege S.A.S a assigné la SCI Sego, la société Fortuna V, et la société Marxito Café devant le Tribunal, aux fins de voir :
- condamner in solidum la société Sego et la société Marxito à réaliser, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la décision à intervenir, les travaux de mise en conformité du conduit tels qu'ils furent votés par l'assemblée générale de la copropriété qui s'est tenue le 5 décembre 2018 en sa résolution n°23.
- condamner in solidum la société Sego, la société Fortuna V, la société Marxito à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] d'une somme de 108925,96 euros au titre des réfections des cages d'escalier A et B ainsi que de la façade cour de l'immeuble sur la base des :
- devis de l'entreprise Gouider n° 21.130 du 27 avril 2021 pour un montant de 22564,30 euros TTC concernant la cage d'escalier B.
- devis Gouider n° 21-135 du 28 avril 2021 de la réfection de la cage d'escalier A d'un montant de 36 067,24 €
- devis Gouider n° 2021-51 du 19 mai 2021 du ravalement de la façade sur cour d'un montant de 50 294,42 €
- dire et juger que l'ensemble des sommes relatives aux travaux de reprise seront actualisées selon l'indice BT 01.
- dire et juger que l'ensemble de ces sommes produiront intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation.
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil.
- condamner in solidum la société Sego, la société Fortuna V, la société Marxito à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par conclusions n°2 aux fins d'irrecevabilité notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la société Marxito Café demande au juge de la mise en état de :
"Vu les articles 32, 122 et 789-6° du code de procédure civile,
Vu les arguments et pièces produites,
CONSTATER la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la société MARXITO CAFE quant à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4] de condamnation in solidum au titre des réfections des cages d'escaliers et façade de l'immeuble à l'encontre de la société MARXITO CAFE,
CONSTATER la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4] quant à la demande de condamnation in solidum à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction,
En conséquence, PRONONCER l'irrecevabilité de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4],
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 4] au paiement de la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens".
Par conclusions en réponse sur l'incident notifiées par voie électronique le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de :
"DEBOUTER la société MARXITO CAFE de l'ensemble de ses demandes.
CONDAMNER la société MARXITO CAFE au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
RESERVER les dépens".
La société Sego et la société Fortuna V n'ont pas conclu sur l'incident et s'en remette à la décision du juge de la mise en état.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens.
L'incident a été évoqué à l'audience de mise en état du 18 juin 2024 et la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024.
MOTIFS
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre quant à la demande de condamnation in solidum au titre des réfections des cages d'escaliers et façade de l'immeuble à l'encontre de la société Marxito Café
Au soutien de l'irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires en condamnation in solidum à l'encontre de la société Marxito Café au titre des réfections des cages d'escaliers et façade de l'immeuble à raison du défaut de qualité à défendre de la société Marxito Café, la société Marxito Café soutient que :
- aucun moyen de l'assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires ne vise la société Marxito Café quant à la demande formulée au titre des réfections des cages d'escaliers.
- les nuisances subies au sein de l'immeuble sont imputables à l'exploitation du restaurant "Made In Italy", c'est-à-dire à la société Fortuna V.
- les procès-verbaux de constat produits sont tous antérieurs à la date d'entrée en jouissance de la société Marxito Café intervenue le 20 décembre 2019.
- le rapport de l'expert judiciaire du 18 juin 2018 précise que "l'imputabilité de ces désordres serait de 100% à l'exploitation du restaurant Made In Italy" et que "l'exploitation du restaurant Made In Italy impacte les parties communes et/ou privatives, ce qui représente une atteinte à l'usage pour les résidents".
- le syndicat des copropriétaires avait déjà initié un contentieux à l'encontre de la société Fortuna V, et l'acte de cession du fonds de commerce entre la société Fortuna V et la société Marxito Café contient une garantie de la société Fortuna V à l'égard de la société Marxito Café pour que celle-ci ne soit pas inquiétée à raison des préjudices générés par l'activité de la société Fortuna V.
- aucun fait relatif aux nuisances ne peut être imputé à la société Marxito Café et seule la société Fortuna V doit répondre du litige avec le syndicat des copropriétaires sur cette demande pour laquelle la société Marxito Café a été assignée à tort.
- aucune des pièces produites en demande ne permet d'imputer des dégradations de la cage d'escalier ou de la façade de l'immeuble à la société Marxito Café.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] fait valoir que :
- l'origine des désordres est antérieure à l'arrivée de la société Marxito Café dans l'immeuble en qualité de locataire,
- la date d'origine des désordres est indifférente,
- la société Marxito Café durant le temps où elle fut locataire et présente dans les locaux commerciaux à l'origine des désordres subis par la copropriété, a participé, par son activité dans des conditions non conformes, au préjudice dont la copropriété sollicite la réparation,
- la société Marxito Café, par son exploitation a participé à la détérioration de l'état de la cage d'escalier nécessitant qu'elle soit reprise,
- il en est de même de la cour de l'immeuble où la graisse s'est répandue,
- à cet égard, le syndicat des copropriétaires forme une condamnation in solidum à l'encontre la société Sego, la société Fortuna V, la société Marxito Café à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] d'une somme de 108.925,96 euros au titre des réfections des cages d'escalier A et B ainsi que de la façade cour de l'immeuble,
- la présence dans la cause de la société Marxito Café est donc nécessaire de sorte que la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir ne peut prospérer.
En droit, en application des dispositions de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction résultant du décret du 11 décembre 2019 applicable au présent litige dès lors que l'instance a été introduite après le 1er janvier 2020, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir.
En application des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d' intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
En l'espèce, dès lors que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] soutient que la société Marxito Café durant le temps où elle a été locataire et présente dans les locaux commerciaux à l'origine des désordres subis par la copropriété, a participé, par son activité dans des conditions non conformes, au préjudice dont la copropriété sollicite la réparation, qu'elle a participé à la détérioration de l'état de la cage d'escalier nécessitant qu'elle soit reprise et à la détérioration de la cour de l'immeuble où la graisse s'est répandue, c'est en parfaite cohérence qu'il l'a assignée dans le cadre de la présente instance.
Le moyen soutenu par la société Marxito Café selon lequel aucun fait relatif aux nuisances ne peut lui être imputé s'analyse en réalité en un moyen de défense au fond, ayant pour objet le rejet des demandes adverses, dont il appartiendra au tribunal d'apprécier la pertinence, et non comme une fin de non-recevoir justifiant, conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile que l'action soit déclarée irrecevable sans débat au fond.
En conséquence,il y a lieu de rejetter la fin de non-recevoir de la société Marxito Café tirée du défaut de qualité à défendre quant à la demande de condamnation in solidum au titre des réfections des cages d'escaliers et façade de l'immeuble à l'encontre de la société Marxito Café.
Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir quant à la demande de condamnation in solidum à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction
La société Marxito Café soutient que :
- elle a signé une promesse de cession de son droit au bail avec la société Palmasse le 7 avril 2022,
- le premier avenant à la promesse en date du 27 juin 2022 a eu pour objet l'engagement du cessionnaire de réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction,
- le second avenant à la promesse en date du 22 juillet 2022 a eu pour objet de proroger le délai de validité de la promesse jusqu'au 30 septembre 2022,
- la vente entre la société Marxito Café et la société Palmasse aura pour conséquence que la société Marxito Café ne sera plus propriétaire du fonds de commerce et que les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction seront réalisés par la société Palmasse, conformément à son engagement,
- la demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction ne saurait donc être dirigée à l'encontre de la société Marxito Café du fait de la cession et des travaux déjà en cours de réalisation par la société Palmasse, nouveau locataire, au 25 septembre 2023,
- le syndicat des copropriétaires n'a donc plus d'intérêt à agir s'agissant de sa demande de réalisation des travaux de mise en conformité du conduit d'extraction, et n'a aucun intérêt à agir contre la société Marxito Café pour cette demande de sorte qu'il est irrecevable en sa demande.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] fait valoir que :
- si la société Marxito Café a cédé son bail à la société Palmasse avec engagement de cette dernière de réaliser les travaux de mise en conformité du conduit, ce document n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires qui n'est pas partie à cette cession,
- ces travaux n'étaient donc pas réalisés au jour de la cession et l'exploitation des locaux par la société Marxito Café l'a été dans les mêmes conditions de non-conformité que précédemment,
- la cause principale des désordres réside dans la non-conformité de l'installation d'extraction de la salle de préparation et de la pièce principale,
- l'assemblée générale de la copropriété du 5 décembre 2018 a voté, à la demande de la société Sego, les travaux de mise en conformité de l'installation du conduit d'extraction et a donné autorisation à Monsieur [V], pour le compte de la société Sego, d'installer un conduit de cheminée sur la façade cour du bâtiment cour,
- la société Marxito Café, nouveau locataire après la société Fortuna V, s'est engagée à les réaliser,
- le locataire du restaurant a réalisé des travaux de pose d'un conduit de cheminée en août 2021,
- le syndic de l'immeuble a organisé un rendez-vous sur place le 24 septembre 2021 afin de vérifier la conformité de l'installation et l'architecte de la copropriété, Monsieur [D] a établi un rapport conlcuant à la non-conformité de l'installation réalisée,
- l'installation réalisée n'était pas conforme et justifie que dans le cadre de la procédure au fond le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à la réalisation de travaux conformes du conduit permettant de mettre fin aux nuisances,
- la société Marxito Café, par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré le 10 décembre 2019 sa volonté de réaliser les travaux votés par l'assemblée du 5 décembre 2018, ce qui prouve que les installations n'étaient pas conformes et que les nuisances constatées par l'expert judiciaire perduraient,
- la présence dans la cause de la société Marxito Café est donc nécessaire de sorte que la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir ne peut prospérer,
- dans le cadre de la procédure au fond, le syndicat des copropriétaires déposera des conclusions modifiant le dispositif de ses demandes pour exclure la société Marxito Café de la demande de réalisation sous astreinte des travaux de mise en conformité du conduit,
- il s'agit d'une question et d'un débat qui relève du juge du fond et pas du juge de l'incident.
En droit, les dispositions de l'article 789 du code de procédure civile attribuant compétence au juge de la mise en état pour statuer notamment sur les fins de non-recevoir ont déjà été rappelées.
Il en va de même des dispositions de l'article 122 du code de procédure civile qui définissent les fins de non-recevoir.
En l'espèce, dès lors que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4] soutient que l'installation réalisée n'est toujours pas conforme, c'est en parfaite cohérence que, dans le cadre de la procédure au fond, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs à la réalisation de travaux conformes du conduit permettant de mettre fin aux nuisances.
Le moyen soutenu par la société Marxito Café selon lequel elle ne sera plus propriétaire du fonds de commerce, que les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction seront réalisés par la société Palmasse, conformément à son engagement, et que par suite la demande de condamnation à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction ne saurait donc être dirigée à son encontre, s'analyse en réalité en un moyen de défense au fond, ayant pour objet le rejet des demandes adverses, dont il appartiendra au tribunal d'apprécier la pertinence, et non comme une fin de non-recevoir justifiant, conformément aux dispositions de l'article 122 du code de procédure civile que l'action soit déclarée irrecevable sans débat au fond.
De même, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] [Localité 4], dans le cadre de la procédure au fond, il lui appartiendra de déposer des conclusions modifiant le dispositif de ses demandes pour exclure la société Marxito Café de la demande de réalisation sous astreinte des travaux de mise en conformité du conduit,
En conséquence,il y a lieu de rejetter la fin de non-recevoir de la société Marxito Café tirée du défaut d'intérêt à agir quant à la demande de condamnation in solidum à réaliser les travaux de mise en conformité du conduit d'extraction.
Sur les demandes accessoires
L'équité ne commande pas de prononcer de condamnnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives à ce titre.
La société Marxito Café, succombant à l'incident, sera condamnée aux dépens de l'incident.
Les parties seront déboutées de toutes leurs demandes autres, plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe et susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile :
REJETONS les fins de non-recevoir soulevées par la société Marxito Café;
DEBOUTONS les parties de leurs demandes respectives formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS la société Marxito Café aux dépens de l'incident ;
DEBOUTONS les parties de toutes leurs demandes autres plus amples ou contraires.
RENVOYONS l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 19 novembre 2024 à 10h00 pour :
- conclusions des parties à signifier au plus tard le 9 octobre 2024, clôture et fixation à l'audience de mise en état du 19 novembre 2024, sauf avis contraire des parties.
Faite et rendue à Paris le 11 Juillet 2024.
La Greffière La Juge de la mise en état
