TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Carine SMADJA
Copie exécutoire délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Emmanuelle PAUTRAS
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RBS
N° MINUTE :
6/2024
JUGEMENT
rendu le lundi 08 juillet 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] reprsenté par son syndic la Société FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE - [Adresse 2]
représenté par Me Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1434
DÉFENDERESSE
Madame [Z] [T], demeurant [Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Emmanuelle PAUTRAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0788
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Florian PARISI, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mai 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier
Décision du 08 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07088 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RBS
EXPOSE DU LITIGE
Madame [Z] [T] est propriétaire des lots n°15, 16, 30 et 31 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré AE29, soumis au régime de la copropriété représentant 759/10120ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [Z] [T], par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
4260,32 euros au titre des charges de copropriété au 2 octobre 2023 (4ème trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023, 1592,76 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mai 2024.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, a fait viser des écritures auxquelles il s’est rapporté. Il actualisé sa créance à la somme globale de 4752,20 euros, ceci incluant les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2024 et des frais de recouvrement pour 1592,76 euros. Le demandeur a précisé qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis l’assignation et que les versements effectués par Madame [Z] [T] depuis l’origine de sa dette s’étaient imputés sur la dette la plus ancienne. Il s’est enfin opposé à l’octroi de tout délai de paiement.
Madame [Z] [T] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a sollicité le prononcé de l’irrecevabilité de l’action faute de recherche de conciliation, le rejet au fond des prétentions en demande, subsidiairement l’octroi de délais de paiement à hauteur de 2 ans, la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
L’article 750-1 du code de procédure civile pose l’obligation de tentative de conciliation préalable à toute action en justice pour les instances introduites à compter du 1er octobre 2023 et relatives à des demandes en principal inférieures à 5000 euros.
En l’espèce, l’assignation du 31 octobre 2023 est relative à des demandes dont le total s’élève à la somme de 7853,08 euros (4260,32+1592,76+2000) si bien que l’instance n’est pas soumise aux dispositions précitées. L’action est en conséquence recevable.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
S'agissant du point de la prescription de l'article 42 soulevé par la défenderesse, il sera rappelé que si l’action en recouvrement était soumise à un délai de prescription de 10 ans, ce délai a été ramené au délai de droit commun de l'article 2224 du code civil (5 ans) par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Si cette réforme n'a été accompagnée d'aucune mesure transitoire, il est acquis qu'en cas de réduction de la durée du délai de prescription, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure (article 2222 du code civil). Ainsi, les charges qui ne sont pas encore prescrites le 23 novembre 2018 par application de l'ancien article 42 le seront le 23 novembre 2023, sauf pour les actions atteintes par la prescription de 10 ans avant cette date, lesquels s'éteindront à la date initialement prévue.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots 15, 16, 30 et 31, indiquant la répartition des tantièmes (759/10120 tantièmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [Z] [T],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 20204,
l’historique du compte du 26 mai 2021 au 1er avril 2024 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4752,20 euros (6459,44+1592,76-3000), en ce inclus 1592,76 euros de frais,
les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2021, 24 novembre 2022 et 19 juin 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2020 à 2022,vote des budgets prévisionnels 2022 à 2024,fonds travaux 2021 à 2023,vote des travaux ou opérations suivantes : provision loi ALUR, mise en conformité du règlement de copropriété (assemblée générale du 26 mai 2021, résolution 7, 19), remplacement partiel d’un collecteur et alimentation eau froide, travaux de reprise d’un balcon (assemblée générale du 24 novembre 2022, résolution 14, 16), remise aux normes électrique de la cage d’escalier (assemblée générale du 19 juin 2023, résolution 13),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 11 mai 2023 valant mise en demeure sur la somme de 4734,19 euros, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En l'espèce, les paiements effectués par Madame [Z] [T] sur la période de référence du 26 mai 2021 au 1er avril 2024 à hauteur de 3000 euros ont été imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, en application de à l'article 1342-10 du code civil.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 4378,60 euros (4752,20-373,60) portant sur la période allant du 26 mai 2021 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 après déduction de la somme de 373,60 euros correspondant à une reprise de solde débiteur pour 2020 non justifiée.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1592,76 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 2785,84 euros (4378,60-1592,76).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 11 mai 2023 valant mise en demeure.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1592,76 euros se décomposant comme suit :
- 152,76 euros pour la sommation de payer du 11 mai 2023,
- 960 euros pour la constitution du dossier avocat,
- 480 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Pour l'envoi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le coût de la sommation de payer intègrera les dépens.
En conséquence, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Madame [Z] [T] présente, de manière récurrente depuis 2021, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Madame [Z] [T]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.
En l'espèce, Madame [Z] [T] justifie d'une situation financière difficile, tenant à sa situation de bénéficiaire du RSA, tout en indiquant être soutenue par son fils qui vit avec elle. Elle démontre en outre de ses démarches de formation et de recherche d’emploi.
Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, conformément aux modalités fixées au dispositif. Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE :
- la somme de 2785,84 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 26 mai 2021 au 1er avril 2024 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mai 2023,
- la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte du 30 avril 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISE Madame [Z] [T] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 125 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,
CONDAMNE Madame [Z] [T] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 3] RIVE DROITE, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [Z] [T] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 11 mai 2023,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
