TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Nadia MOGAADI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eléonore DANIAULT
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07398 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UNY
N° MINUTE :
3 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 04 juillet 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndic LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT - [Adresse 5]
représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282
DÉFENDEURS
Madame [I] [J] (décédée)
Monsieur [K] [J], demeurant [Adresse 2]
Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 4]
Monsieur [H] [J], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0601
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 avril 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07398 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3UNY
EXPOSE DU LITIGE
Par actes de commissaire de justice en date des 14, 15, 18 et 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT, a fait assigner Mme [I] [J], M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] devant le tribunal judiciaire de PARIS pour obtenir du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :
952,92 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 26 juillet 2022 au 7 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022, date de la première sommation de payer ;1187,05 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation ;3000 euros de dommages et intérêts ;1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Il fait valoir que Mme [I] [J] est usufruitière dans cet immeuble des lots n°17, 92 et 111, M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] étant nus-propriétaires desdits lots.
Après renvoi à la demande des parties, l'affaire est appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.
Mme [I] [J] est décédée le 9 février 2024.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son avocat, indique ne maintenir ses demandes qu’à l’égard de M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] et sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
689,71 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 26 juillet 2022 au 1er avril 2024, hors répartition annuelle de charges au 31 décembre 2023, les comptes n’étant à ce jour pas encore approuvés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2022, date de la sommation de payer ;1718,17 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date de délivrance de l’assignation ; 3000 euros de dommages et intérêts ;1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ces prétentions, il a, par l'intermédiaire de son avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] sont représentés par leur conseil. Ils sollicitent du tribunal de :
- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’intégralité de ses demandes ;
- constater que la somme de 37,30 euros au 26 juillet 2022 ne se trouve nullement justifiée et débouter subséquemment le syndicat des copropriétaires de ladite somme ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à rembourser la somme de 2289,29 euros au titre des frais indûment portés au débit du compte des défendeurs ;
- dire que le compte des défendeurs se trouve créditeur de la somme de 560,17 euros au 29 avril 2024 ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Ils ont précisé avoir réglé la somme de 641,46 euros par chèque du 27 avril 2024, ce qui porte leur solde créditeur.
Au soutien de ces prétentions, ils ont, par l'intermédiaire de leur avocat, déposé des conclusions soutenues à la barre et auxquelles il sera expressément référé pour plus amples détails sur les moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
Il a été demandé au conseil du syndicat des copropriétaires de confirmer l’effectivité du paiement en cours de délibéré. Par courriel du 3 juin 2024, il a indiqué qu’aucun paiement n’avait été enregistré postérieurement à l’audience et a adressé un nouveau décompte au 3 juin 2024.
Bien que ce courriel ait été adressé au conseil des consorts [J], ce dernier n’a fait part d’aucune observation.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots (le règlement de copropriété fixant la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges).
Selon les dispositions de l'article 14-1 de la même loi, les copropriétaires doivent verser les provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] verse notamment aux débats les pièces suivantes :
une matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] ;
les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des 5 octobre 2021, 8 novembre 2022 et 8 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés respectivement au 31 décembre 2020, 31 décembre 2021 et 31 décembre 2022 et les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2021, 1er janvier au 31 décembre 2022, 1er janvier au 31 décembre 2023 et 1er janvier au 31 décembre 2024 ;l’attestation de non recours concernant les trois procès-verbaux ;un décompte général pour la période du 30 décembre 2020 au 1er avril 2024 incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, outre le décompte inséré aux conclusions ;les appels de fonds et de fonds travaux pour le quatrième trimestre 2022, les quatre trimestres 2023, et les deux premiers trimestres 2024 ; le soldes de charges de l’année 2022 ;les contrats de syndic.
Sur la question des appels de fond, il est exact que leur lecture ne permet pas de déterminer précisément à qui ils ont été envoyés. Les défendeurs ne remettent toutefois pas en cause le fait de devoir ces charges. La question de l’envoi des appels de fonds sera par conséquent appréciée au stade de la demande de dommages et intérêts.
Sur les charges proprement dites
Il convient de distinguer dans le décompte les sommes dues au titre des charges proprement dites qui doivent être appréciées de façon autonome des frais., et donc de rétablir le décompte à compter du dernier trimestre 2022, uniquement avec les charges et les paiements. Il est en effet constant que les paiements doivent être imputés sur les charges avant d’être imputés sur les frais.
S’agissant du solde débiteur de 37,30 euros apparaissant au 26 juillet 2022, il sera écarté dans la mesure où il ne peut concerner les charges objet du présent litige qui sont celles du dernier trimestre 2022 au deuxième trimestre 2024.
DATE
LIBELLE
DEBIT
CREDIT
SOLDE
01/10/2022
Appel n°4 2022
515,19 €
-515,19 €
01/10/2022
Appel fds travaux 2022 4/4
28,38 €
-543,99 €
31/12/2022
Remboursement provision sur opérations
2 060,76 €
1 516,77 €
31/12/2022
Remboursement provision travaux art. 14-2
43,70 €
1 560,47 €
31/12/2022
Quote-part charges courantes
2 071,71 €
-511,24 €
31/12/2022
Quote-part opération exceptionnelle
43,70 €
-554,94
01/01/2023
Appel n°1 2023
521,88 €
-1 076,82 €
01/01/2023
Appel fonds travaux 2023 1/4
28,80 €
-1 105,62 €
01/01/2023
D13 Renov éclairage paliers
80,21 €
-1 185,83 €
01/01/2023
D14 Renov éclairage escalier
13,25 €
-1 199,08 €
01/04/2023
Appel n°2 2023
521,88 €
-1 720,96 €
01/04/2023
Appel fonds travaux 2023 2/4
28,80 €
-1 749,76 €
08/06/2023
Chèque
644,14 €
-1 105,62 €
08/06/2023
Chèque
550,68 €
-554,94 €
01/07/2023
Appel n°3 2023
521,88 €
-1 076,82 €
01/07/2023
Appel fonds travaux 2023 3/4
28,80 €
-1 105,62 €
09/08/2023
Chèque
550,68 €
-554,94 €
01/10/2023
Appel n°4 2023
521,88 €
-1 076,82 €
01/10/2023
Appel fonds travaux 2023 4/4
28,80 €
-1 105,62 €
30/11/2023
Chèque
550,68 €
-554,94 €
01/12/2023
D14 Indemnité départ ret 01
361,10 €
-916,04 €
01/12/2023
D13 remboursement avance exceptionnel
314,00 €
-602,04 €
01/01/2024
Appel n°1 2024
539,71 €
-1 141,75 €
01/01/2024
Appel fonds travaux 2024 1/4
29,52 €
-1 171,27 €
01/01/2024
D18 ratif étude thermique
84,78 €
-1 256,05 €
01/01/2024
D19 MO rénov
72,23 €
-1 328,28 €
14/02/2024
Règlement
1 316,91 €
-11,37 €
01/04/2024
Appel n°2 2024
539,71 €
-551,08 €
01/04/2024
D19 MO rénov
72,23 €
-623,31 €
01/04/2024
Fonds travaux 2024 2/4
29,52 €
-652,83 €
Il ressort ainsi des décomptes produits que M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] sont solidairement redevables au titre des charges de la somme de 652,83 euros au 30 avril 2024, comprenant les appels de fonds du quatrième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2024.
En conséquence, M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], et ce avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date d’actualisation des demandes à l’audience.
Sur les frais nécessaires
S'agissant des frais de recouvrement, l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, dispose qu'il convient de ne faire supporter au copropriétaire défaillant que les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires et notamment, précise le texte, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Il sera ici rappelé que les frais liés aux actes diligentés par l'avocat de la copropriété, ainsi que les frais de transmission à celui-ci, ne peuvent être retenus qu'au titre des frais irrépétibles et par conséquent dans le cadre des demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; que de la même façon, le coût de l'assignation constitue des dépens et ne relève pas des frais nécessaires.
En l’espèce, il convient d’examiner le caractère justifié ou non des frais comptabilisés à partir de janvier 2022 au vu des prétentions des défendeurs.
S’agissant des mises en demeure, ne sont produites que les copies de courriers adressés par l’avocat ou le syndic à destination des indivisaires et intitulés « mise en demeure ». Il n’est toutefois par justifié de l’envoi de ces courriers par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ils ne peuvent donc être qualifiés de mise en demeure. Leur coût sera écarté.
Une unique mise en demeure est justifiée. Elle est adressée à Mme [I] [J], usufruitière du bien, le 26 juillet 2023, l’accusé de réception du 12 août 2023 étant produit. Il est justifié en parallèle de la délivrance le 5 juillet 2023 d’un commandement de payer à Mme [I] [J] également. Si le principe d’une mise en demeure par le syndic est alors justifié puisque le solde du compte du copropriétaire était débiteur, le recours à un acte de commissaire de justice est sans intérêt procédural, d’autant qu’il précède de trois semaines l’envoi d’une mise en demeure. Il sera acté le coût d’une unique mise en demeure dans les frais nécessaires, coût fixé à 39,50 euros au vu du contrat de syndic.
Pour le surplus, le coût de courriers de relance envoyés par lettre simple sera écarté comme sans nécessité pour assurer le recouvrement des sommes. Il en est de même des frais intitulés « ouverture contentieux », non justifiés et ce d’autant plus qu’ils sont facturés quatre fois.
Il sera enfin rappelé que ne peuvent être qualifiés de nécessaires des frais dont le coût serait disproportionné avec le montant des charges dues.
Par conséquent, M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 39,50 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024, date d’actualisation des demandes à l’audience.
Sur la demande de dommages et intérêts
Les manquements répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée pendant une longue période, d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, le solde des indivisaires [J] est demeuré débiteur pendant plusieurs mois, mais pour des montants limités. En outre, les défendeurs justifient de ce que leur mandataire, désigné pour la gestion du bien, a adressé un premier courriel au syndic le 12 avril 2022, s’étonnant de la réception d’une sommation de payer et les alertant sur les erreurs dans leur adresse pour l’envoi des appels de fonds. Il est ensuite justifié de ce que le mandataire a envoyé un nouveau courriel le 12 mai 2023 pour réclamer les appels de fonds des deux premiers trimestres 2023. Ces éléments témoignent de ce que le syndic n’a pas pris en compte la désignation par les indivisaires d’un mandataire, ne permettant pas un traitement fluide du règlement des charges. Au vu de ces éléments, la demande de dommages et intérêts n’est pas justifiée et sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'engager, en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.
Par application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre l'intégralité des dépens à la charge des défendeurs. Il sera ici précisé que le sort du coût de la sommation de payer délivrée le 5 juillet 2023 à Mme [I] [J] a été traité ci-dessus et que celle-ci ne peut être qualifié de dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant, après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [K] [J], M. [M] [J] et M. [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] les sommes suivantes :
652,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 avril 2024, pour la période du quatrième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ;39,50 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2024 ; 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civileles dépens de l'instance ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de sa demande au titre des dommages et intérêts et de toutes demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision.
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
;
