TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : SELEURL FRENKIAN AVOCATS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah BARUK
Pôle civil de proximité
■
PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S7O
N° MINUTE :
5-2024
JUGEMENT
rendu le mardi 02 juillet 2024
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], Représenté par son syndic le Cabinet BALZANO - dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Sarah BARUK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1483
DÉFENDERESSE
La Société Civile ALPEJAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Virginie FRENKIAN SAMPIC de la SELEURL FRENKIAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #A0693
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mai 2024
Délibéré au 02 juillet 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S7O
EXPOSÉ DU LITIGE
La société Civile ALPEJAN est propriétaire des lots n°3 et n°9 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] (section BU-Plan 16- lots n°3 et n°19), soumis au régime de la copropriété.
Faisant valoir des impayés, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet BALZANO a assigné devant le tribunal judiciaire de PARIS la société Civile ALPEJAN par acte de Commissaire de justice du 9 novembre 2023, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Condamner la société Civile ALPEJAN à lui payer les sommes de :
-4497,21 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 24 octobre 2023 (4ème appel de fonds 2023 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter du 3 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3171,29 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;
-579,50 euros au titre des frais de recouvrement ;
-1000 euros de dommages et intérêts;
-2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2023.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
À l’audience du 16 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 15 mai 2024.
A l’audience du 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son conseil demande aux termes de ses conclusions d’actualisation de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
Condamner la société ALPEJAN au paiement des sommes suivantes :
-2979,95 euros au titre des charges arrêtées au 29 avril 2024 (2ème appel de fonds 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
-711,50 euros au titre des frais de recouvrement ;
-1000 euros de dommages et intérêts,
-2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 3 juillet 2023.
Elle soutient qu’aucune prescription de la dette ne peut lui être opposée.
La SCI ALPEJAN, représentée par son Conseil, demande aux termes de ses conclusions n°2, de voir :
Juger prescrit le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], en ses demandes formulées à son encontre:
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], de l‘ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Dans l’hypothèse où le tribunal venait à considérer que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] n’est pas prescrit en son action :
- Juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] mal fondé en ses demandes
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;
En tout état de cause ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son Syndic en exercice, à lui régler la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
Elle soutient que les charges sollicitées nées avant le 23 novembre 2018 sont prescrites. Elle ajoute que le décompte sur lequel se base le requérant comprend des charges pour les années 2006/2008.
Elle estime qu’il importe au requérant de produire un décompte commençant à 0 euros, ou au minimum de justifier du solde créditeur ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Elle affirme que ses derniers règlements ne sont pas pris en compte et conteste les frais imputés.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures en application de l‘article 455 du Code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux et les frais de recouvrement
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. À ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.
L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. À ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévues à l’article 44 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce, même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] produit notamment à l’appui de sa demande :
un relevé de propriété,un décompte au 24 octobre 2023, et actualisé au 29 avril 2024 les relevés des charges de 2019 à 2022les appels de fonds entre le 01/01/2021 et le 01/10/2023, + 1er et 2ème T 2024,le relevé de charges 2023,les relances,le commandement de payer,les PV d’AG de 2020 à 2024 et attestations de non-recours,les contrats de syndic,JO Sénat du 11 mars 2021-pages 1640 et 1641La SCI ALPEJAN produit :
Ses courriers RAR des 20/12/2016, 15/02/2017, 30/04/2018, 14/03/2023 +Annexes ;
Décompte actualisé au 11 janvier 2024 et 18 avril 2024 ;
Courrier de mise en demeure Cabinet BALZNO du 9 mars 2023,
Preuve virement 1669,46 euros du 21 avril 2024,
Preuve virement 66,79 euros du 21 avril 2024,
Décompte actualisé au 7 mai 2024.
En comparaison de la pièce 14 du Syndicat des copropriétaires et de la pièce 5 de la société ALPEJAN, il convient d’une part de :
-Constater que les trois opérations en date du 1/10/2028 portent au compte un débit de 1327,44 euros, ces trois imputations (+1364,97, 6502,22, +464,69) ne pouvant aujourd’hui être contestées comme étant prescrites depuis le 1er octobre 2023 ;
-que le « solde antérieur créditeur » de 927,27 euros a été généré à tort par une imputation le 30/11/2022 d’un crédit erroné de 2000 euros, lequel a ensuite été corrigé par une régularisation en débit le 21 mai 2021 de la même somme de 2000 euros ;
-qu’enfin, le décompte produit par le requérant (pièce 14) est arrêté au 1er avril 2024 (et non au 29 avril 2024 tel qu’indiqué à tort par ce dernier) et il ne saurait dès lors lui être fait grief de ne pas prendre en compte d’éventuels paiements survenus postérieurement.
Au regard de l’historique de compte, il convient de constater que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] est ainsi établie à hauteur de 2979,95 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus).
En conséquence de quoi, il convient de condamner la société Civile ALPEJAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], la somme de 2979,95 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter de la présente décision.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur”.
Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.
Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu'ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d'inscription d'hypothèque légale ou d'opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu'une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l'huissier et à l'avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d'avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès, et notamment le coût de l’assignation, qui seront compris dans les dépens.
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu'il convient de prendre en compte les mises en demeure dont l'envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires.
Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n'est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’Avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est formulée.
La société Civile ALPEJAN sera condamnée au paiement de la somme justifiée de 243,50 euros (= 5X 48,70 euros) au titre des frais de recouvrement prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur les dommages-intérêts
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
La défaillance récurrente de la défenderesse dans le paiement de sa quote-part de charges, malgré précédente condamnation, mise en demeure et relance, est de nature à causer un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit faire l'avance des sommes dues et créé également une désorganisation de la trésorerie, préjudice distinct de celui réparé par l’allocation des intérêts moratoires.
Par conséquent, il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], et de condamner la société Civile ALPEJAN à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L'exécution provisoire, est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.
La société Civile ALPEJAN succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 février 2023.
Il convient en outre de condamner la société Civile ALPEJAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07249 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S7O
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, le cabinet BALZANO ;
CONDAMNE la Société Civile ALPEJAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] les sommes de :
2979,95 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 1er avril 2024 (appel de fonds du 2ème trimestre 2024 inclus), assortie du montant des intérêts légaux à compter de la présente décision ;
-243,50 euros au titre des frais de recouvrement, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la présente décision ;
-300 euros de dommages et intérêts ;
-800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
REJETTE le surplus des demandes des parties plus amples ou contraires ;
CONDAMNE la Société Civile ALPEJAN aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer du 3 juillet 2023 ;
RAPPELLE que le présent jugement est d’exécution provisoire de droit.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.
LE GREFFIER, LE JUGE,
Fait et jugé à Paris le 02 juillet 2024
le greffierle Président
