TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/07231 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S4C
N° MINUTE :
4-2024
JUGEMENT
rendu le mardi 02 juillet 2024
DEMANDEUR
S.A.S. JEAN LUCY, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Me Matthieu LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0245
DÉFENDEURS
SDC 6 COROT représenté par son syndic CPAB - CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Me Audrey CHELLY SZULMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1406
Syndic. de copro. LE CABINET NCG, dont le siège social est sis [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Jean CORBU, Vice-président, statuant en juge unique
assisté de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mai 2024
Délibéré le 02 juillet 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 juillet 2024 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07231 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S4C
EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice en date du 24 août 2023, la société JEAN LUCY a fait citer le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) aux fins de le voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire,
Condamné à lui payer les sommes de :
- 5310,61 euros TTC augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de la première présentation de la première mise en demeure ;
- 1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 2500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire appelée à l’audience du 19 janvier 2024 a fait l’objet d’un report à celle du 15 mai 2024.
Par assignation du 11 mars 2024, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) a mis en cause le CABINET NCG, exerçant anciennement les fonctions de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6], le citant à l’audience du 15 mai 2024, aux fins de voir :
- Déclarer recevable l’appel en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à l’encontre du CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) ;
- Ordonner la jonction avec l’instance opposant le du Syndicat des - Copropriétaires du [Adresse 4] et la Société JEAN LUCY ;
- Débouter la société JEAN LUCY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Juger que la société JEAN LUCY a réalisé une recherche de fuite totalement biaisée, partielle sans le moindre essai ;
- Condamner la société Jean LUCY au remboursement de la somme de 3548,73 euros correspondant à une recherche de fuite largement incomplète et inopérante et aux travaux inutilement engagés ;
- Condamner le CABINET NCG à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble des condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre ;
- Condamner le CABINET NCG et la société JEAN LUCY au paiement de la somme de 2500 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner le CABINET NCG et la société JEAN LUCY aux entiers dépens.
A l’audience du 15 mai 2024,
-la société JEAN LUCY, représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réplique, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société JEAN LUCY ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer les sommes de :
5310,61 euros TTC augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de la première présentation de la première mise en demeure ;
1500 euros de dommages et intérêts pour atteinte infondées portées à sa réputation et à son image ;
1500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle rappelle avoir réalisé une visite, un rapport et un devis ayant permis de constater que les deux collecteurs étaient défectueux et présentaient des défauts d’étanchéité.
Elle ajoute que les deux collecteurs défectueux ont été changés dans ces circonstances, selon travaux réalisés en juin 2022 et le 29 juin 2022, qu’un PV de réception sans réserve a été émis par le Syndic NCG, et qu’aucune humidité n’était d’ailleurs relevé à cette date.
Elle indique que le 12 juillet 2022, elle a émis une facture 2022/2565 pour un solde restant dû de 5310,61 euros TTC.
Elle précise que n’ayant reçu aucun règlement, elle a relancé le cabinet NCG et il lui a été répondu que le nouveau syndic de l’immeuble était désormais le cabinet CPAB, auquel elle a écrit le 22 septembre 2022 pour lui transmettre la facture impayée relative au changement des collecteurs.
Elle précise l’avoir relancé les 27 septembre, 6 octobre, 21 décembre 2022 et 12 janvier 2023, puis avoir mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de lui régler la somme de 5310,61 euros.
Elle ajoute que par lettre recommandée du 9 février 2023, le cabinet CPAB lui a répondu que :
Il était prêt à régler la somme de 713,39 euros correspondant au solde du coût de remplacement de la descente EP,
Il refusait le règlement de la somme de 4597,22 euros TTC au titre du replacement des deux collecteurs au motif que cette dépense avait été validée par le précédent syndic sans autorisation de la copropriété et que les ouvrages remplacés n’étaient pas à l’origine du dégât des eaux.
Elle observe que les 713,39 euros non contestés n’ont toutefois pas été réglés au même titre que le reste de la facture.
Elle rappelle n’être intervenu qu’après avoir reçu l’accord exprès du Syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] et conteste les critiques formulées à l’encontre de sa prestation.
-Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB), représenté à l’audience par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réponse de :
Déclarer recevable l’appel en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à l’encontre du CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) ;
- Ordonner la jonction avec l’instance opposant le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] et la Société JEAN LUCY ;
- Débouter la société JEAN LUCY de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Juger que la société JEAN LUCY a réalisé une recherche de fuite totalement biaisée, partielle sans le moindre essai ;
- Condamner la société Jean LUCY au remboursement de la somme de 3548,73 euros correspondant à une recherche de fuite largement incomplète et inopérante et aux travaux inutilement engagés ;
- Condamner le CABINET NCG à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble des condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre ;
- Condamner le CABINET NCG et la société JEAN LUCY au paiement de la somme de 3500 euros chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Condamner le CABINET NCG et la société JEAN LUCY aux entiers dépens.
Il indique que le CABINET NCG a validé les travaux de façon unilatérale, sans la moindre mise en concurrence et sans la moindre convocation d’une quelconque assemblée générale des copropriétaires, signant le PV de réception desdits travaux le 29 juin 2022 sans la moindre réserve alors que les infiltrations étaient persistantes.
Il affirme que ces travaux se sont avérés totalement inefficaces et inutiles, laissant un taux d’humidité inchangé et persistant sur les mêmes zones, sans aucune amélioration, selon constat de commissaire de justice du 24 octobre 2023.
Il ajoute qu’une nouvelle recherche de fuite opérée par la société RDF DIAGNOSTIC le 2 juin 2023 a mis en exergue l’absence d’étanchéité du mur mitoyen, et que la société JEAN LUCY a été mandatée par le cabinet NCG pour réaliser une recherche de fuite à la suite d’infiltrations et supprimer les causes de l’humidité, qu’elle n’a pas réalisé le moindre essai parallèlement à l’inspection télévisée des conduits, à savoir deux collecteurs EU EP, ayant été changés.
Il soutient que la réalisation de travaux inutiles et inefficaces par un professionnel caractérise une faute contractuelle qui justifie le défaut de paiement.
Il souligne que le CABINET NCG ne justifie ni de l’urgence, ni de l’atteinte à la sauvegarde de l’immeuble et que dès lors, les conditions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettant d’engager pareils travaux dans ce cas, ne sont pas remplies, et que de surcroît, il s’est abstenu de convoquer une assemblée générale à l’issue de ces travaux, commettant dès lors un excès de pouvoir dans l’autorisation desdits travaux, engageant sa responsabilité.
Il rappelle que la mise en concurrence des marchés est obligatoire à compter de 2000 euros HT, et que ces travaux représentaient plus de 10% du montant du budget annuel de l’ensemble de la copropriété.
- Le CABINET NCG, valablement cité à personne habilitée à recevoir l’acte (Madame [T] [H]-Comptable) n’est ni présent, ni représenté.
En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties présentes, il convient de se référer à leurs écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.
Décision du 02 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/07231 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3S4C
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Il sera déclaré recevable l’appel en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) à l’encontre du CABINET NCG (exerçant anciennement les fonctions de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]).
Pour une bonne administration de la justice, il convient de prononcer la jonction de la procédure 24/02075 avec la procédure 23/07231.
Sur la demande de paiement
Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et l'article 1217 ajoute que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut notamment poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation de même que réclamer des dommages et intérêts au titre de la responsabilité contractuelle du débiteur.
En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la société JEAN LUCY sollicite le paiement de la somme de 5310,61 euros TTC augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de la première présentation de la première mise en demeure et produit notamment le devis n°2021/1881 du 10 septembre 2021 accepté, ses rapports d’interventions des17 et 28 septembre 2021, son rapport d’inspection télévisée du 28 septembre 2021, son devis n°2021/2101 du 8 octobre 2021 accepté, sa facture acquittée 2021/32730 du 13 octobre 2021, le PV de réception sans réserve du 29 juin 2022 sa facture n°2022/2565 du 12 juillet 2022.
Elle justifie également de ses relances et mise en demeure notamment du 24 janvier 2023.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) conteste le paiement au motif d’une prestation inutile et inefficace et produit notamment à cette fin, le rapport d’intervention du Cabinet RDF DIAGNOSTIC du 11 mai 2023, le constat dressé par Commissaire de justice le 24 octobre 2023, les plans du sous- sol et du RDC.
Il ressort du rapport de visite du 9/09/2021 que la société JEAN LUCY a réalisé une recherche de fuite dans l’agence immobilière au rez-de-chaussée de l’immeuble concerné particulièrement circonstanciée te motivée, procédant notamment à la réalisation de trois ouvertures sur trois coffrages différents attenant au mur de façade extérieure, et préconisant préalablement à son action un contrôle préalable de l’état des deux collecteurs pouvant être à l’origine, avec la descente d’eau fluviale hors service à l’origine des désordres.
Elle justifie de l’accord du Syndic, le CABINET NCG afférent aux modalités et coût de ce contrôle préalable de l’état des deux collecteurs.
Elle verse son rapport technique d’inspection télévisée documenté et constant que « les deux collecteurs sont défectueux et présentent de gros défauts d’étanchéité, colonne et collecteur poreux et écaillage des parois importants », préconisant le « remplacement des deux collecteurs jusqu’en cave ».
Elle verse le procès-verbal de réception des travaux sans réserve du 29 juin 2021 par le CABINET NCG, au titre du devis 2021/2101 du 8 octobre 2021, en présence du représentant de l’entreprise et du maître d’œuvre, et sa facture détaillée acceptée le 20 octobre 2021 par le CABINET NCG pour un total TTC, après remise de 5%, de 7605,61 euros TTC.
Il ressort de ces éléments que la société JEAN LUCY a valablement été commise aux fins de recherche de de fuite, qu’elle y a procédé de façon adaptée et avec l’accord de son cocontractant ayant validé toutes les phases de l’opération, qu’elle a rendu compte de ses travaux qui ont été reçus sans réserve et selon le prix convenu entre les parties.
Les contestations du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB), fondées sur des pièces non contradictoires, tels que le constat d’huissier réalisé plus d’un an après la réception des travaux sans réserve, ou l’intervention de la société RDF Diagnostic près de deux ans après ladite réception, s’agissant d’un « immeuble de plus de cent ans », outre le plan des lieux versé aux débats, ne peuvent à eux seuls, à défaut d’expertise contradictoire qu’il appartenait le cas échéant au défendeur de diligenter, valoir contestation probante tant de l’utilité que de l’efficacité de travaux ainsi réalisés par la requérante.
Il n’est à cet égard nullement exclu en pareilles circonstances que les désordres constatés par ces deux entités postérieurement à la réception des travaux réalisés par la société JEAN LUCY ne soient pas le fruit d’un nouveau sinistre sans rapport avec le précédent ayant valablement été circonscrit par l’action efficace de l’entreprise dûment mandatée, ayant exécuté de bonne foi la mission lui ayant été confiée, et reçue sans réserve.
Dès lors, il convient de débouter le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société JEAN LUCY, et de le condamner à lui payer la somme de 5310,61 euros TTC au titre du solde de sa facture du 12 juillet 2022 n° 2022/2565, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 26 janvier 2023, date de la première présentation de la première mise en demeure.
Sur les demandes indemnitaires de la société JEAN LUCY
Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Au titre de la résistance abusive :
En s’abstenant ainsi de procéder au règlement du solde de la facture que la société JEAN LUCY était en droit de réclamer, malgré relances et mises en demeure, Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son Syndic le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB), s’est livré à une résistance abusive et injustifiée dont il devra réparation par sa condamnation à payer à la société JEAN LUCY, la somme de 1000 euros de dommages et intérêts de ce chef.
Au titre de l’atteinte infondées portées à sa réputation et à son image :
La société JEAN LUCY ne justifiant de ce chef d’aucun préjudice distinct de celui du simple retard de paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts de retard, sera déboutée de sa demande indemnitaire formulée au titre de l’atteinte infondées portées à sa réputation et à son image.
Sur la demande visant à voir condamner le CABINET NCG à garantir le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble des condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre :
En application de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en dehors des travaux d’entretien courant et des menues réparations qu’il peut faire exécuter de sa propre initiative, le syndic ne peut entreprendre des travaux de réparation ou de réfection de parties communes de l’immeuble san avoir obtenu au préalable l’autorisation de l’assemblée générale compétente en la matière.
Toutefois, l’article 18, I de la même loi, autorise le syndic, en cas d’urgence, à faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.
Il n’est nullement justifié par les éléments versés aux débats, du cumul tant de l’urgence que de la nécessité de sauvegarde de l’immeuble.
Dès lors, le CABINET NCG ayant autorisé dans ces circonstances les travaux contestés a engagé sa responsabilité et sera en conséquence condamné à garantir et relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble des condamnations qui sont prononcées à son encontre.
Sur les mesures accessoires
Le CABINET NCG qui succombe supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 5] sera condamné à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l’appel en intervention forcée du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par le CABINET PARISIEN D’ADMINISTRATION DE BIENS (CPAB) à l’encontre du CABINET NCG (exerçant anciennement les fonctions de syndic de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6]) ;
PRONONCE la jonction de la procédure 24/02075 avec la procédure 23/07231 ;
DECLARE recevable l’action de la société JEAN LUCY ;
DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société JEAN LUCY ;
CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société JEAN LUCY la somme de 5310,61 euros TTC au titre du solde de sa facture du 12 juillet 2022 n°2022/2565, augmentée des intérêts de droit au taux légal à compter du 26 janvier 2023 ;
CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société JEAN LUCY la somme de1000 euros de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;
DEBOUTE la société JEAN LUCY de sa demande indemnitaire formulée au titre de l’atteinte infondées portées à sa réputation et à son image ;
CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la société JEAN LUCY la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le CABINET NCG à garantir et relever indemne le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble des condamnations qui sont prononcées à l’encontre de ce dernier au titre de la présente décision ;
DEBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE le CABINET NCG aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution à titre provisoire de la présente décision est de droit.
LE GREFFIER,LE JUGE
