TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [W] [K]
Monsieur [G] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01951 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSX
N° MINUTE :
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 28 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096
DÉFENDEURS
Madame [W] [K],
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée
Monsieur [G] [I],
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 28 juin 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 28 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01951 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSX
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 24 juillet 2007 à effet au 1er juillet 2007, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a donné à bail à Monsieur [G] [I] et à Madame [W] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) pour un loyer mensuel de 435,52 euros et 115 euros de provision sur charges..
Par actes de commissaire de justice du 23 mai 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [G] [I] et à Madame [W] [K] un commandement de payer la somme principale de 2 287,58 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
Par actes de commissaire de justice du 5 janvier 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a assigné en référé Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de:
- constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls du défendeur,
- condamner solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] à payer à titre provisionnel la somme de 3 681,92 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal ainsi qu'à une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges,
- condamner solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] à payer la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des frais de la procédure éventuelle d'expulsion.
À l'audience du 19 mars 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 9 289,94 euros, dont 5 364 euros de supplément de loyer de solidarité (SLS) selon décompte arrêté au 11 mars 2024, terme de février 2024 inclus.
Monsieur [G] [I] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 500 euros en plus du loyer courant.
Il expose travailler en qualité de VTC moyennant une rémunération de l'ordre de 2 200 à 2 500 euros par mois tandis que son épouse perçoit un salaire mensuel de 1 400 à 1 500 euros et ont deux enfants à charge. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant et va transmettre ses avis d'imposition à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) pour qu’elle procède à la régularisation du SLS.
Assignée à étude, Madame [W] [K] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 juin 2024 puis a été prorogée à ce jour.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment à peine de nullité un décompte de la dette.
En l'espèce, le bail conclu le 24 juillet 2007 contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023 pour la somme en principal de 2 287,58 euros. Ce commandement rappelle la mention que les locataires disposent d'un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, ils s'exposent à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de leur département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois (seule une somme de 2 000 euros ayant été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 juillet 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] sont redevables de la somme de 9 289,94 euros à la date du 11 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d'occupation échues à février 2024 inclus et au montant du supplément de loyer de solidarité (SLS).
S'agissant d'une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d'imposition pour permettre de vérifier qu'ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.
Mais il résulte de ce texte qu'en l'absence de réponse l'organisme d'habitation à loyer modéré n'est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible qu'après une mise en demeure restée infructueuse pendant les quinze jours destinés à justifier des revenus de l'année précédente, l'organisme HLM ne pouvant procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l'absence de preuve de la réception de la mise en demeure.
Or en l’espèce, il ressort des avis d'échéance et du décompte produits que la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a appliqué un supplément de loyer de solidarité de 2 682 euros à compter de l'échéance de janvier 2024 pour un total de 5 364 euros ainsi que des frais d'enquête SLS (25 euros) sans pour autant justifier de l'envoi d'une mise en demeure notifiant son intention de faire application d'un supplément de loyer de solidarité puisqu'elle s'abstient de produire l'accusé de réception de la mise en demeure du 30 novembre 2023.
En outre, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] sont devenus par le jeu de la clause résolutoire occupants sans droit ni titre du logement à compter du 25 juillet 2023 et ne sont donc tenus par les obligations contractuelles à cet égard.
Il en résulte qu'après déduction des sommes réclamées au titre des surloyers (5 364 euros) et des frais d'enquête (25 euros) Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] sont redevables de la somme de 3 900,84 euros (9 289,84 euros - 5 364 euros - 25 euros) selon décompte arrêté au 11 mars 2024, terme de février 2024 inclus, à laquelle ils seront condamnés à titre provisionnel avec en l'absence d'autres précisions intérêts au taux légal sur la somme de 3 681,92 euros à compter de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (page 1).
Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] seront également solidairement condamnés au paiement à compter de l'échéance de mars 2024 en lieu et place des loyers et charges d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer hors SLS et des charges mensuelles dûment justifiées, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s'élève à la somme de 697,63 euros.
Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.
En l'espèce, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] ont repris le versement intégral du loyer courant et déclarent des revenus mensuels de l'ordre de 3 800 euros de nature à leur permettre de continuer avec deux enfants à charge à régler le loyer courant tout en apurant leur dette de façon échelonnée.
Dès lors, Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.
Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [G] [I] et de Madame [W] [K] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, il n'appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l'exécution forcée de la présente ordonnance lesquelles sont en ce qui concerne les mesures d'exécution forcée soumises au code des procédures civiles d'exécution régies par les dispositions de l'article L.111-8 dudit code.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2007 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) d'une part, et Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 24 juillet 2023,
CONDAMNONS solidairement Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) à titre provisionnel la somme de 3 900,84 euros (décompte arrêté au 11 mars 2024 incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 681,92 euros à compter du 5 janvier 2024,
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,
PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] soient solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, hors SLS jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DÉBOUTONS les parties de leurs autres demandes,
CONDAMNONS in solidum Monsieur [G] [I] et Madame [W] [K] aux dépens comme visé dans la motivation,
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.
La Greffière,Le Juge des contentieux de la protection.
