TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MOUGENOT et Me BLANGY
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me CERDA
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 16/00429
N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
N° MINUTE :
Assignation du :
07 juin 2011
JUGEMENT
rendu le 28 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [H]
[Adresse 4]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2011/001693 du 12 avril 2011 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
représentée par Maître Aracelli CERDA de la SELARL CERDAT AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0788
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.R.L. Compagnie Immobilière PERISSEL & Associés « CIPA » sous l’enseigne AGENCE ETOILE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Laetitia MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E1655
S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PERISSEL & ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne CIPA AGENCE ETOILE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 15 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [I] [H] est propriétaire des lots n°20 et 29 dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4], lequel a été administré par la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile (ci-après SARL CIPA), ès qualités de syndic jusqu’au 16 décembre 2014.
Par exploit d'huissier du 07 juin 2011, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL CIPA, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d'obtenir principalement l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 et subsidiairement l'annulation des résolutions n°2,3,4 et 5 de ladite assemblée.
Par un jugement du 31 août 2012, le tribunal de grande instance de Paris a annulé l'assemblée générale du 09 avril 2010 en raison d'une irrégularité liée à la représentation de l'un des copropriétaires.
L'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 octobre 2014 ayant infirmé cette décision a été cassé par la Cour de cassation aux termes d'un arrêt rendu le 30 mars 2017. Par un arrêt rendu sur renvoi le 27 octobre 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 31 août 2012.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2024 et au visa des articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, 11 à 13 du décret du 17 mars 1967, 1382, 1383 anciens du code civil, 385, 386 et suivants, 700 du code de procédure civile et 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, Mme [I] [H] demande au tribunal de :
« DECLARER recevable l'action de madame [I] [H],
A titre principal,
PRONONCER la nullité de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 en raison de l'annulation de l'assemblée générale du 9 avril 2010 dont le mandat du syndic par jugement du 31 août 2012, par un arrêt sur renvoi de la Cour d'appel de Paris du 27 octobre 2021,
A titre très subsidiaire,
PRONONCER la nullité de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 28 octobre 2010,
ORDONNER la communication des documents comptables concernant l'exercice 2005,
PRONONCER la nullité de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 28 octobre 2010,
PRONONCER la nullité de la résolution n°4 de l'assemblée générale du 28 octobre 2010,
PRONONCER la nullité de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 28 octobre 2010,
DIRE ET JUGER que la Société CIPA a commis des fautes engageant sa responsabilité,
CONDAMNER la Société CIPA à verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts à Madame [I] [H] pour le préjudice qu'elle subit en sa qualité de copropriétaire,
A titre infiniment subsidiaire,
DESIGNER tel expert qu'il plaira avec pour mission de contrôler la comptabilité du syndicat des copropriétaires à compter du 1er janvier 2005,
En tout état de cause,
Vu les deuxième et troisième alinéas de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes reconventionnelles et en particulier la demande pour procédure abusive,
ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 9 avril 2010 et par conséquent ordonner le remboursement à madame [H] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire: frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat, …
ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 ; et par conséquent ordonner le remboursement à madame [H] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat, …
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ère instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [H] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts,
CONDAMNER la Société CIPA en son nom personnel à verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts à madame [H], en réparation des préjudices subis du fait de sa gestion et de la non-communication des documents,
DIRE que madame [I] [H] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965,
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et la Société CIPA à verser à maître Aracelli CERDA, avocat du bénéficiaire de l'aide, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ou de l'article 700 code de procédure civile,
CONDAMNER solidairement le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] et la Société CIPA aux entiers dépens,
DIRE qu'en cas d'exécution forcée par voie d'huissier, les sommes dues en application de l'article 10 du décret du 8 Mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1995 régissant le tarif des huissiers de justice seront supportées par le débiteur en sus des sommes allouées au titre de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ou de l'article 700 Code de procédure civile.
ORDONNER l'exécution provisoire ».
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :
« DÉBOUTER Mme [H] de toutes demandes indemnitaires, dommages et intérêts ou article 700 du code de procédure civile et dépens à l'encontre du sdc ».
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2017, la SARL CIPA demande au tribunal, au visa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1382 ancien du code civil, de :
« DIRE et JUGER ladite assemblée générale du 28 octobre 2010 définitive,
DEBOUTER Madame [I] [H] de ses demandes en annulation,
DIRE et JUGER Madame [I] [H] irrecevable en ses demandes présentées pour le compte du syndicat des copropriétaires,
DIRE et JUGER que la Société CIPA - AGENCE ETOILE n'a pas commis de faute dans l'exercice de sa mission de syndic et que Madame [I] [H] ne justifie, au surplus, nullement d'un préjudice en relation de causalité avec les fautes prétendument commises par la Société CIPA,
DEBOUTER, en conséquence, Madame [I] [H] de l'intégralité de ses demandes,
La CONDAMNER à payer à la Société Compagnie Immobilière PERRISSEL & ASSOCIES la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES - Maître François BLANGY ».
***
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 17 mai 2023. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 15 mars 2024 puis mise en délibéré au 14 juin 2024, puis au 28 juin 2024.
MOTIFS
1- Sur l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 en toutes ses dispositions
Mme [H] expose que l’annulation de l’assemblée générale du 09 avril 2010 a un effet rétroactif et entraîne l’annulation de l’assemblée générale du 28 octobre 2010, convoquée par un syndic ne disposant pas de mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires.
En réponse au moyen tiré de l’irrecevabilité de sa demande soulevé par la SARL CIPA, elle oppose que le revirement de jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de l’arrêt du 24 mars 2015 n’a d’effet que pour l’avenir.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la demande d’annulation de Mme [H], faisant valoir que le syndic non régulièrement désigné ne disposait pas du pouvoir de convoquer l’assemblée générale pour l’exercice suivant.
La SARL CIPA oppose pour sa part qu’aux termes d’un arrêt rendu le 24 mars 2015 par la 3ème chambre civile, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence et considère désormais qu’un copropriétaire n’est pas fondé à demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier alors qu’il a voté en faveur de certaines de ses décisions ; que Mme [H] ne peut donc en l’espèce demander l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 dès lors qu'elle a voté en faveur des résolutions n°6, 8 et 10 ; que son mandat était valable lors de la convocation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 peu important qu'il ait été ultérieurement annulé ; que Mme [H] n'a jamais contesté ses conditions de vote et d'élection, la résolution n°8 relative à l'élection du syndic n'ayant fait l'objet d'aucune demande en annulation de sa part.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
Sur ce,
Aux termes de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Il résulte de ces dispositions que le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale, et ce même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de celle-ci.
En l’espèce, l’examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 démontre que Mme [H] a voté en faveur des résolutions n°6, 8 et 10 qui ont été adoptées.
Elle n’est donc pas recevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité, faute d'avoir la qualité d'opposant, peu important que la jurisprudence de la Cour de cassation ait évolué postérieurement au jugement du 31 août 2012, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de la règle de droit qu’il appartient au juge de vérifier et qu’il peut même soulever d’office.
Il convient par conséquent de déclarer Mme [H] irrecevable sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 dans son intégralité.
2- Sur l’annulation de la résolution n°2 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010
Au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°2 relative à l'approbation des comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2005, Mme [H] fait valoir que les montant soumis au vote des copropriétaires sont identiques à ceux présentés lors de l'assemblée générale du 9 avril 2010 qui avait repoussé le vote dans l'attente de la décision de la cour d'appel ; que l’assemblée générale ne pouvait donc adopter une telle résolution puisque la décision de la cour d’appel n’était pas connue à cette date ; que cette procédure a donné lieu à un arrêt du 12 janvier 2011 ayant annulé l’assemblée générale de juin 2006 et par conséquent le vote des comptes 2005 ; qu’elle conteste notamment la facture DADI figurant dans les comptes de l'exercice 2005, prise en charge par le syndicat des copropriétaires alors qu’elle correspond à des travaux privatifs.
Ce dernier ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose que l'ordre du jour est déterminé par le syndic, l'assemblée générale étant ensuite souveraine quant au vote des résolutions présentées ; que Mme [H] ne peut se faire juge du bien fondé des questions portées à l’ordre du jour et ensuite adoptées librement par les copropriétaires.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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Sur ce,
Le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.
Aucun des arguments développés par Mme [H] ne permet de caractériser une irrégularité de la résolution litigieuse de nature à en justifier l’annulation.
Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.
3- Sur la demande de production des documents comptables de l’exercice 2005
Mme [H] demande que soit ordonnée la production des documents comptables de l’exercice 2005 (grand livre et journal) afin de lui permettre de contrôler les comptes.
Le syndicat des copropriétaires et le syndic ne développent aucun moyen relatif à cette demande de communication.
Sur ce,
Selon l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.
Selon l’article 139, la demande est faite sans forme. Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.
Toute demande de production de pièce doit être légitime et utile en ce sens qu’elle doit être indispensable à la manifestation de la vérité et constituer le seul moyen d’obtenir la production de la pièce demandée.
En l’espèce, Mme [H] motive sa demande de production du grand livre et du journal au titre de l’exercice 2005 par sa volonté de contrôler les comptes mais n’explique pas en quoi ladite production serait indispensable à la solution du présent litige, étant rappelé que les pièces justificatives de charges de copropriété ont été tenues à la disposition des copropriétaires la semaine précédent l’assemblée générale du 28 octobre 2010 selon les modalités fixées dans la convocation et qu’il n’est nullement démontré que la demanderesse aurait été empêchée de les consulter.
Cette demande sera par conséquent rejetée.
4- Sur l'annulation de la résolution n°3 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
Mme [H] sollicite l'annulation de la résolution n°3 relative à l'approbation des comptes arrêtés au 31 décembre 2008 en faisant principalement valoir que la copie des factures de consommation d'eau générale relatives aux années 2007 à 2010 ne lui a jamais été communiquée ; qu'aucun détail des comptes de tiers n’a été fourni lors du contrôle dans les locaux du syndic ni lors de l’assemblée générale pour justifier les soldes présentés ; que l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération pour l'année 2008 n'a pas davantage été communiqué en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 de sorte que les copropriétaires n'ont pas été en mesure d'apprécier la situation comptable et financière de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA répond que les comptes ont été joints à la convocation de sorte qu’il était loisible à Mme [H] de vérifier la comptabilité.
Sur ce,
Il incombe à la demanderesse de rapporter la preuve de l’irrégularité affectant la résolution querellée, les juges du fond n'ayant pas à se livrer à un contrôle de l'opportunité des décisions.
S’agissant de l’absence de communication des factures de consommation d'eau générale demandées par courrier du 18 juin 2010, il est rappelé que les dispositions du décret n°2015-1907 du 30 décembre 2015 créant l’article 9-1 du décret du 17 mars 1967, prévoyant notamment que « les copropriétaires peuvent obtenir une copie de ces pièces à leurs frais », et modifiant l’article 33 du décret du 17 mars 1967 prévoyant notamment que le syndic « remet au copropriétaire qui est fait la demande, aux frais de ce dernier, copie des pièces justificatives des charges de copropriété mentionnées à l'article 9-1 du présent décret » ne sont applicables qu’aux convocations des assemblées générales des copropriétaires appelées à connaître des comptes notifiées à compter du 1er avril 2016.
Aux termes de l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, « pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants ainsi que la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic au moins un jour ouvré, selon des modalités définies par l'assemblée générale. Celle-ci peut décider que la consultation aura lieu un jour où le syndic reçoit le conseil syndical pour examiner les pièces mentionnées ci-dessus, tout copropriétaire pouvant alors se joindre au conseil syndical ; toutefois, tout copropriétaire ayant manifesté son opposition à cette procédure lors de l'assemblée générale pourra consulter individuellement les pièces le même jour. »
En vertu de ces dispositions, le droit d’accès des copropriétaires aux pièces justificatives des charges de copropriété ne s’exerçait donc que par consultation et non par communication desdites pièces, conformément aux modalités fixées par l’assemblée générale.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
La convocation à l’assemblée générale du 28 octobre 2010 indiquait en l’espèce que « en application de l’article 9 du décret du 09 juin 1986, les pièces justificatives de charges de copropriété sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires, les Mardi et Jeudi ouvrés de la semaine précédent l’Assemblée générale, rendez-vous étant pris au préalable. »
Compte tenu de ces modalités de consultation et de l’absence de justification d’une quelconque impossibilité d’avoir accès aux pièces, alors qu’aucune obligation de communication ne s’imposait au syndic, le moyen tiré de l’absence de production des factures d’eau n’est pas de nature à invalider la décision d’approbation des comptes de l’exercice 2008.
L'article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose notamment que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
II-Pour l'information des copropriétaires :
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
5° En vue de l' approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'états individuels de répartition des comptes de chaque copropriétaire.
Le syndic n'est pas tenu de joindre à la convocation d'autres pièces que celles mentionnées par le texte précité.
L'article 13 de ce décret énonce également que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Enfin, l'article 8 du décret du 14 mars 2005, auquel renvoie l'article 11 précité, dispose que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de documents de synthèse présentés aux copropriétaires, qui comprennent nécessairement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat des copropriétaires et l’état des travaux de l'article 14-2 précité et des opérations exceptionnelles votés non encore clôturés à la fin de l'exercice, établis sous forme de tableaux conformes aux modèles prévus à titre obligatoire aux annexes n°1, 2, 3, 4 et 5 du présent décret. L'état financier présente l'état des créances et des dettes et le compte de gestion général présente les charges et les produits de l'exercice.
Il est en l’espèce établi à l’examen de la convocation à l’assemblée générale du 28 octobre 2010 que l'état financier du syndicat des copropriétaires arrêté au 31 décembre 2018 et son compte de gestion général, avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, ont bien été notifiés aux copropriétaires.
Ces documents ont été présentés conformément aux modèles établis par le décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et de ses annexes.
Le détail des comptes de tiers ne figure pas au nombre des documents requis par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 à peine de nullité de la décision.
De même, l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération n'est pas exigé pour la validité de la décision mais uniquement pour l'information des copropriétaires.
Dès lors, Mme [H] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires du 28 octobre 2010.
5- Sur l'annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010
Mme [H] sollicite l'annulation de la résolution n°4 relative à l'approbation des comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2009 en faisant principalement valoir que la copie des factures de consommation d'eau générale relatives aux années 2007 à 2010 ne lui a jamais été communiquée ; qu'aucun détail des comptes de tiers n’a été fourni lors du contrôle dans les locaux du syndic ni lors de l’assemblée générale pour justifier les soldes présentés ; que « sans aucune résolution ni autorisation de l’assemblée générale, les soldes de certains copropriétaires créditeurs ou débiteurs (compte 450) ont semble-t’il été mis à 0 et des montants ont été transférés vers un compte 460 Débiteurs et créditeurs divers, montants qu’il est impossible de rapprocher ou de contrôler puisque le détail n’est pas fourni et que le syndic n’a produit aucune explication » ; qu’enfin l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération n'a pas davantage été communiqué en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 alors qu’il facture des prestations particulièrement abusives, de sorte que les copropriétaires n'ont pas été en mesure d'apprécier la situation comptable et financière de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose que les comptes de l'année 2009 ont été joints à la convocation ; qu'il appartenait à la demanderesse d'effectuer les vérifications et qu'il ressort des comptes joints au procès-verbal de convocation que la nomenclature a été parfaitement respectée.
Sur ce,
Comme précédemment développé, les moyens tirés de l’absence de communication des factures d’eau ainsi que de l’absence de détail des comptes de tiers et des sommes perçues par le syndic ne sont pas susceptibles d’entraîner l’annulation de la résolution approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019.
A le supposé établi, Mme [H] n’explicite pas en quoi le passage de certaines créances ou dettes des copropriétaires du compte 450 (copropriétaire individualisé) au compte 460 (débiteurs et créditeurs divers) serait de nature à affecter la validité de la résolution approuvant les comptes alors que le tribunal ne peut s’immiscer dans la gestion de la copropriété et ne peut annuler une décision de l’assemblée générale que sur démonstration d’un vice de forme, d’une fraude ou d’un abus de majorité.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
Mme [I] [H] sera par conséquent également déboutée de ce chef de demande.
6- Sur l'annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010
Au visa des articles 11 et 13 du décret du 17 mars 1967, Mme [H] sollicite l'annulation de la résolution 5 de l'assemblée générale libellée comme suit :
« Etude confiée au cabinet [G] pour le remplacement des descentes EU/EP/EV et le remplacement des canalisations plomb en canalisations cuivre des 2 bâtiments + élimination des sanibroyeurs du bâtiment A.
L'assemblée générale décide de confier l'étude pour le remplacement des descentes EU/EP/EV et le remplacement des canalisations plomb en canalisations cuivre des 2 bâtiments + élimination des sanibroyeurs du bâtiment A au cabinet [G]. Le coût des honoraires de l'architecte sera réparti en millièmes généraux. »
Elle fait principalement valoir qu'aucune mise en concurrence n'a été réalisée ; qu'afin de proposer d'autres devis, elle a sollicité du syndic la communication du cahier des charges et de l'appel d'offres qui ne lui ont pas été fournis ; que le devis proposé ne comprend aucun cahier des charges ; que cette résolution a été rejetée lors des précédentes assemblées générales, empêchant ainsi de soumettre au vote cette même résolution lors de l'assemblée litigieuse.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA considère que les copropriétaires et le syndic fixent librement l'ordre du jour, l'assemblée générale votant ensuite souverainement les résolutions proposées.
Sur ce,
Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
L’article 11 du décret, dans sa rédaction applicable à l’assemblée générale en cause, disposait que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version antérieure à la loi du 24 mars 2014, disposait que :
« Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 16/00429 - N° Portalis 352J-W-B7A-CG6G5
Si la mise en concurrence de diverses entreprises constitue un acte de bonne gestion et de transparence en ce qu’elle permet de trouver l’offre présentant le meilleur rapport qualité-prix au regard des besoins de la copropriété tout en évitant que le syndic ne fasse appel qu’à une seule et unique entreprise, elle n’est obligatoire et sanctionnée par la nullité de l’assemblée générale
qu’à partir du moment où elle a été imposée par celle-ci.
Il est en l’espèce établi qu’un seul devis relatif à la maîtrise d’oeuvre des travaux de remise en état des réseaux a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 28 octobre 2010.
Les procès-verbaux des assemblées générales des 09 avril et 17 juin 2010 versés en procédure ne prévoyant toutefois pas les modalités selon lesquelles doit s’opérer la mise en concurrence, aucune irrégularité n’est donc encourue de ce chef.
Les impératifs de l’article 11 sont en outre respectés dès lors qu’est joint à l’ordre du jour le devis établi le 07 avril 2010 par l’architecte [U] [G] pour des travaux de « remise en état des réseaux EU/EP/EF partiels bâtiment rue côté cour » détaillant l’objet du contrat, les différentes phases de la mission, le planning, les honoraires généraux, les documents devant être fournis et les conditions particulières du contrat.
Le projet de contrat joint à la convocation avec l’ordre du jour était donc suffisamment précis sur la nature de la prestation et son coût de sorte que les renseignements fournis apportaient à l’assemblée une information suffisante pour lui permettre de se décider en pleine connaissance de cause.
L’assemblée générale étant enfin totalement souveraine dans la prise des décisions concernant l’entretien et la conservation de l’immeuble, le fait que l’assemblée générale du 17 juin 2010 ait refusé de confier une étude au cabinet [G] et l’absence d’élément nouveau depuis lors, sont sans incidence sur la validité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010.
Mme [H] sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.
7- Sur les demandes indemnitaires formées contre la SARL CIPA
Mme [H] sollicite, en premier lieu, la condamnation de la société CIPA au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant notamment valoir que celle-ci a omis de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 octobre 2010 des propositions de résolutions communiquées par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2010 ; qu’elle n'a pas mentionné ses réserves sur le procès-verbal en violation des dispositions de l’article 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967 ; qu’elle a méconnu son obligation d’information envers les copropriétaires et n’a fait aucune diligence pour recouvrer les fonds prélevés sans mandat par l’ancien syndic Lelièvre ; qu’elle doit donc être condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.010,71 euros auxquels s’ajoutent les honoraires et travaux mandatés par l’ancien syndic de juin 2006 à juin 2007 ; qu’elle ne lui a communiqué la feuille de présence et les pouvoirs de l’assemblée générale que postérieurement à l’introduction de la présente instance ; qu’elle a enfin manqué à de multiples égards à ses obligations de bonne gestion.
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Elle sollicite, en second lieu et uniquement dans le dispositif de ses écritures, l’octroi d’une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts « en réparation des préjudices subis du fait de sa gestion et de la non communication des documents. »
La SARL CIPA oppose qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations de bonne gestion en ce qu'un copropriétaire ne saurait mettre à la charge du syndic de nouvelles obligations quand bien même ces dernières seraient proposées au vote de l’assemblée générale ; qu'elle pouvait dès lors refuser de porter à l'ordre du jour les résolutions manifestement abusives proposées par Mme [H] ; que seules les réserves mentionnées lors de l'assemblée doivent être mentionnées et non celles exprimées ultérieurement ; que Mme [H] ne démontre pas avoir formulé des réserves sur la validité même des résolutions lors de l’assemblée générale ; qu’elle a entrepris le recouvrement des créances indûment perçues par le cabinet Foncière Lelièvre ; que la demanderesse est irrecevable à solliciter des dommages et intérêts pour le compte du syndicat des copropriétaires ; que la feuille de présence ainsi que les différents pouvoirs ont été annexés à l'original du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 octobre 2010.
Sur ce,
Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.
Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Ainsi que l’indique à juste titre la société CIPA, Mme [H] n’a pas qualité pour solliciter la condamnation du syndic à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.010, 71 euros majorée des « honoraires et travaux mandatés par l’ancien syndic de juin 2006 à juin 2007 ». Cette demande sera par conséquent déclarée irrecevable.
Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndic de copropriété est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission, étant considéré que le tiers à un contrat, comme l’est un copropriétaire à l’égard du mandat liant le syndic au syndicat des copropriétaires, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
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En l’espèce, à l’issue de treize années de procédure, Mme [H] sollicite l’octroi de dommages et intérêts en faisant l’économie de toute démonstration de l’existence d’un préjudice réel et personnel en lien avec les différents manquements imputés à la SARL CIPA.
Elle ne pourra donc qu’être déboutée de ses demandes de dommages et intérêts sans qu’il soit nécessaire d’analyser les différents griefs soutenus à l’appui de celle-ci.
8- Sur la demande d’expertise
La demande d’expertise formée à titre très subsidiaire par Mme [H] n’est fondée ni en droit ni en fait.
Alors qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve (article 146 alinéa 2 du code de procédure civile) puisqu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile), la mesure d’instruction sollicitée pour « contrôler la comptabilité du syndicat des copropriétaires à compter du 1er janvier 2005 » ne présente aucune utilité dans le cadre du présent litige et sera par conséquent rejetée.
9- Sur les demandes de dispense au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
A- Au titre de l'annulation de l'assemblée générale du 9 avril 2010
Soutenant que le syndic a commis une faute en ne vérifiant pas les pouvoirs de l’assemblée générale du 09 avril 2010 et que l’annulation de celle-ci entraîne celle de tous les frais liés à la convocation et à la tenue de cette assemblée, le coût des travaux annulés, les coûts juridiques et divers frais correspondants, Mme [H] expose avoir subi un préjudice financier sur son compte copropriétaire et sollicite, au visa de l’article 1382 ancien du code civil dans le corps de ses conclusions et au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans son dispositif, d’être dispensée de la part des charges et travaux correspondant à l’annulation de cette assemblée générale et remboursée des sommes déjà imputées sur son compte copropriétaire.
Sur ce,
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
La présente instance ne concernant pas l’assemblée générale du 09 avril 2010, le tribunal ne peut se prononcer sur la demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure sollicitée par Mme [H].
Le non-respect des règles relatives à la validité des mandats ayant entraîné l’annulation de l’assemblée générale du 09 avril 2010 est de nature à engager la responsabilité contractuelle du syndic à l’égard du syndicat des copropriétaires ou sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard d’un copropriétaire en ayant subi un préjudice direct, certain et personnel.
Il sera tout d’abord relevé que dans son arrêt du 27 octobre 2021, la cour d’appel de Paris a d’ores et déjà condamné la SARL CIPA à « rembourser à Mme [H] sa quote-part de copropriétaire de l’intégralité des frais de convocation, de tenue et tous les coûts de gestion occasionnés par la tenue de l’assemblée générale annulée. »
Outre que la nouvelle demande de Mme [H] n’est nullement chiffrée, celle-ci ne justifie d’aucun préjudice complémentaire certain, direct et personnel résultant du manquement de la SARL CIPA alors que l’annulation d’une assemblée générale n’emporte pas restitution des fonds versés au titre des travaux et que seul le syndicat des copropriétaires est recevable à solliciter une indemnité réparatrice des frais indûment engagés.
Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.
B- Au titre de l’assemblée générale du 28 octobre 2010
Les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus rappelées ne permettent pas à un copropriétaire d’être dispensé « de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale » mais uniquement de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 octobre 2010, Mme [H] ne pourra en tout état de cause qu’être déboutée de sa demande tendant à voir « ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 ; et par conséquent ordonner le remboursement à madame [H] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat » comme de sa demande tendant à voir « DIRE que madame [I] [H] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965 ».
C- Au titre des frais de procédure en 1ère instance et appel
Mme [H] demande enfin au tribunal d’ordonner la dispense à son profit « de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ère instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [H] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts. »
Il a déjà été rappelé que les dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne permettent de dispenser le copropriétaire obtenant gain de cause que de sa quote-part des frais de procédure et qu’il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur les frais de procédure engagés à l’occasion d’une autre instance.
Ce chef de demande sera par conséquent également rejeté.
10- Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire.
Mme [I] [H], succombant principalement à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés représentée par Maître François Blangy.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, Mme [H] sera condamnée à verser à la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande à ce titre.
Le sens de la présente décision commande de rejeter la demande formée par Mme [H] de prise en charge, par le débiteur, des sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2021, étant en tout état de cause rappelé que les dispositions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution fixent la répartition des frais d'exécution forcée et de recouvrement entre le créancier et le débiteur ; qu’elles prévoient dans certaines hypothèses le recours au juge de l'exécution et qu’il n'appartient donc pas au juge du fond de statuer sur la demande de condamnation aux éventuels frais d'exécution.
L’ancienneté de la procédure commande le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE Mme [I] [H] irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 dans son intégralité ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de ses demandes d’annulation des résolutions n°2, 3, 4 et 5 de l’assemblée générale du 28 octobre 2010 ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de production des documents comptables de l’exercice 2005 ;
DÉCLARE Mme [I] [H] irrecevable en sa demande de condamnation de la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 10.010, 71 euros « majorée des honoraires et travaux mandatés par l’ancien syndic de juin 2006 à juin 2007 » ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de ses demandes de dommages et intérêts formées à l’encontre de SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande d’expertise ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande tendant à voir « ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 9 avril 2010 et par conséquent ordonner le remboursement à madame [H] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire: frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat, … » ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande tendant à voir « ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 28 octobre 2010 ; et par conséquent ordonner le remboursement à madame [H] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat, … » ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande tendant à voir « DIRE que madame [I] [H] sera exonérée, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-5 57 du 10 Juillet 1965. » ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande tendant à voir « ORDONNER la dispense au profit de madame [H] de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ère instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [H] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts. » ;
CONDAMNE Mme [I] [H] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés représentée par Maître François Blangy ;
CONDAMNE Mme [I] [H] à payer à la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DÉBOUTE Mme [I] [H] de sa demande de prise en charge, par le débiteur, des sommes dues en application de l’article 10 du décret du 08 mars 2021 ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Fait et jugé à Paris le 28 juin 2024
Le greffierLa présidente
