TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MOUGENOT et Me BLANGY
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me ANCELET
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 15/15856
N° Portalis 352J-W-B67-CGO36
N° MINUTE :
Assignation du :
10 décembre 2012
JUGEMENT
rendu le 28 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [V] [P]
[Adresse 4]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2012/040246 du 11 octobre 2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
représentée par Maître Guillaume ANCELET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0501
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.R.L. Compagnie Immobilière Perissel & Associés « CIPA » sous l’enseigne AGENCE ETOILE
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Maître Laetitia MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire #E1655
S.A.R.L. COMPAGNIE IMMOBILIERE PERISSEL & ASSOCIES, exerçant sous l’enseigne CIPA AGENCE ETOILE
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/15856 - N° Portalis 352J-W-B67-CGO36
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffier,
DÉBATS
A l’audience du 15 mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Frédérique MAREC, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [V] [P] est propriétaire des lots n°20 et 29 dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 4], lequel a été administré par la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile (ci-après SARL CIPA), ès qualités de syndic jusqu’au 16 décembre 2014.
Par exploit d'huissier du 10 décembre 2012, elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires et la SARL CIPA, devant le tribunal de grande instance de Paris, afin d'obtenir principalement l'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 et subsidiairement l'annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8 et 19 de ladite assemblée.
Par un jugement du 31 août 2012, le tribunal de grande instance de Paris a annulé l'assemblée générale du 09 avril 2010 en raison d'une irrégularité liée à la représentation de l'un des copropriétaires.
L'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 octobre 2014 ayant infirmé cette décision a été cassé par la Cour de cassation aux termes d'un arrêt rendu le 30 mars 2017. Par un arrêt rendu sur renvoi le 27 octobre 2021, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 31 août 2012.
* * *
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, Mme [V] [P] demande au tribunal, au visa des articles 14-3 de la loi du 10 juillet 1965, 11 à 13 du décret du 17 mars 1967, 1382 du code civil, 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet et 700 du code de procédure civile, de :
« A titre principal,
- Constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] ne s’oppose pas à l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2012 en son entier ;
- Prononcer la nullité de l’assemblée générale du 18 juin 2012 en son entier en raison de l’annulation de l’assemblée générale du 9 avril 2010.
A titre subsidiaire,
- Prononcer la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 18 juin 2012,
- Prononcer la nullité de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 18 juin 2012,
- Prononcer la nullité de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 18 juin 2012,
- Prononcer la nullité de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 18 juin 2012,
- Prononcer la nullité de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 18 juin 2012,
A titre très subsidiaire,
- Désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de contrôler la comptabilité du Syndicat des
Copropriétaires à compter du 1er janvier 2005
En tout état de cause,
Vu les deuxième et troisième alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,
- Condamner la société CIPA en son nom personnel à verser la somme de 2.000,00 € à Madame [V] [P] à titre de dommages et intérêts.
- Débouter le Syndicat des Copropriétaires de ses demandes reconventionnelles et en particulier la demande pour procédure abusive,
- Dire et Juger que la Société CIPA a commis des fautes engageant sa responsabilité,
- Ordonner la dispense de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ere instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [P] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts,
- Ordonner la dispense de la part des charges et travaux correspondant à l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2012 et donc le remboursement à madame [P] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d’assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d’avocat,
- Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société CIPA aux entiers dépens et à payer à maître [H] [K] la somme de 3 000 euros hors taxes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :
« DÉBOUTER Mme [P] de toutes demandes indemnitaires, dommages et intérêts ou article 700 du code de procédure civile et dépens à l'encontre du sdc. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 juin 2017, la SARL CIPA demande au tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, des articles 122 et suivants du code de procédure civile et de l’article 1382 du code civil, de :
« DIRE et JUGER ladite assemblée générale du 18 juin 2012 définitive.
DIRE et JUGER irrecevable Madame [V] [P] en ses demandes de contestation de la validité de ladite assemblée générale.
DEBOUTER Madame [V] [P] de ses demandes en annulation.
DIRE et JUGER Madame [V] [P] irrecevable en ses demandes présentées pour le compte du syndicat des copropriétaires.
DIRE et JUGER que la Société CIPA – AGENCE ETOILE n’a pas commis de faute dans l’exercice de sa mission de syndic et que Madame [V] [P] ne justifie, au surplus, nullement d’un préjudice en relation de causalité avec les fautes prétendument commises par la Société CIPA.
DEBOUTER, en conséquence, Madame [V] [P] de l’intégralité de ses demandes.
La CONDAMNER à payer à la Société Compagnie Immobilière PERRISSEL & ASSOCIES la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY. »
***
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 17 janvier 2024. L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 15 mars 2024 puis mise en délibéré au au 14 juin 2024, puis au 28 juin 2024.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/15856 - N° Portalis 352J-W-B67-CGO36
MOTIFS
1- Sur l'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 en toutes ses dispositions
Mme [P] expose que le procès-verbal d’assemblée générale lui a été notifié le 25 juin 2012 ; qu’elle a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 11 août 2012 ; que l’huissier a été désigné le 22 octobre 2012 et que l’assignation a été délivrée le 10 décembre 2012 de sorte que son action est parfaitement recevable en application de l’article 38 de la loi du 10 juillet 1991.
Elle ajoute que le revirement de jurisprudence de la Cour de cassation aux termes de l’arrêt du 24 mars 2015 n’a d’effet que pour l’avenir ; que l’annulation de l’assemblée générale du 09 avril 2010 a un effet rétroactif et entraîne l’annulation des assemblées générales des 16 juin 2011 et 18 juin 2012, convoquée par un syndic ne disposant pas de mandat pour représenter le syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas la demande d’annulation de Mme [P], faisant valoir que le syndic non régulièrement désigné ne disposait pas du pouvoir de convoquer l’assemblée générale pour l’exercice suivant.
La SARL CIPA oppose que la lettre recommandée avec accusé de réception transmettant à Mme [P] le procès-verbal d’assemblée générale a fait l’objet d’une distribution le 25 juin 2012 ; que l’assignation introductive d’instance est du 10 décembre 2012, alors que le délai pour contester était expiré depuis le 25 août 2012 de sorte que Mme [P] doit être déclarée irrecevable en ses demandes comme forcloses.
Elle ajoute qu’aux termes d’un arrêt rendu le 24 mars 2015 par la 3ème chambre civile, la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence et considère désormais qu’un copropriétaire n’est pas fondé à demander l’annulation d’une assemblée générale en son entier alors qu’il a voté en faveur de certaines de ses décisions ; que Mme [P] ne peut donc en l’espèce demander l'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 dès lors qu'elle a voté en faveur des résolutions n°12 et 13 ; que son mandat était valable lors de la convocation de cette assemblée générale peu important qu'il ait été ultérieurement annulé ; que Mme [P] n'a jamais contesté ses conditions de vote et d'élection puisque la résolution n°8 relative à l'élection du syndic n'a fait l'objet d'aucune contestation de sa part.
Sur ce,
Aux termes de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
Si une demande d' aide juridictionnelle a été présentée dans le délai de deux mois prévu à l'article 42 alinéa 2, ce délai est interrompu et recommence à courir du jour où la décision d'admission ou de rejet de l'aide juridictionnelle est devenue définitive ou bien à compter de la date à laquelle un avocat ou un huissier a été désigné, en application de l' article 38 du décret n° 91-1266 du 19 décembre 1991.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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Mme [P] justifie en l’espèce avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle le 11 août 2012, soit dans les deux mois de la notification du procès-verbal d’assemblée générale intervenue le 25 juin 2012.
L’ordonnance du 22 octobre 2012 désignant la SELARL Piquet Molitar, huissier de justice, pour assister la bénéficiaire de l'aide juridictionnelle a fait partir un nouveau délai de deux mois aux termes du dernier alinéa de l'article 38 du décret du 19 décembre 1991, de sorte que l’assignation délivrée le 10 décembre 2012 est bien intervenue avant l’expiration du délai de forclusion.
Le copropriétaire ayant voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut toutefois demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale, et ce même en cas d'inobservation de formalités substantielles concernant notamment la tenue de celle-ci.
En l’espèce, l’examen du procès-verbal de l'assemblée générale du 18 juin 2012 démontre que Mme [P] a voté en faveur des résolutions n°12 et 13 qui ont été adoptées.
Elle n’est donc pas recevable à solliciter l'annulation de l'assemblée générale dans son intégralité, faute d'avoir la qualité d'opposant, peu important que la jurisprudence de la Cour de cassation ait évolué postérieurement au jugement du 31 août 2012, la qualité de copropriétaire opposant étant une condition d'application de la règle de droit qu’il appartient au juge de vérifier et qu’il peut même soulever d’office.
Il convient par conséquent de déclarer Mme [P] irrecevable sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 dans son intégralité.
2- Sur l’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 18 juin 2012
Au soutien de sa demande d'annulation de la résolution n°5 relative à l'approbation des comptes de la copropriété arrêtés au 31 décembre 2011, Mme [P] fait principalement valoir que :
- de nombreux documents n’ont pas été présentés pour le contrôle des comptes qui intègrent des factures contestées.
- aucune information n’a été apportée aux copropriétaires concernant l’action en recouvrement des sommes dues par l’ancien syndic, le cabinet [D].
- aucun état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de ses rémunérations n’a été fourni en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967.
- le syndic n’a pas inscrit à l’ordre du jour des assemblées générales des 28 octobre 2010, 16 juin 2011 et 18 juin 2012 les questions complémentaires proposées par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2010 en violation de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
- alors qu’elle demandait notamment l’inscription à l’ordre du jour d’un certain nombre de questions ayant une incidence directe sur les comptes, leur absence de prise en compte a nécessairement pour conséquence d’entraîner l’annulation de la résolution litigieuse.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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La SARL CIPA oppose notamment que :
- tous les documents ont été transmis aux copropriétaires avant l’assemblée générale du 18 juin 2012 par courrier en date du 25 mai 2012, notamment le détail de la rémunération et le contrat du syndic.
- il a sollicité du Cabinet Fonciere [D] le remboursement de la somme de 10.010,71 euros dès le 3 avril 2009.
- alors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 énumère de façon limitative les pouvoirs à la charge du syndic, un copropriétaire ne saurait mettre à la charge de ce dernier de nouvelles obligations quand bien même ces dernières seraient proposées au vote lors de l’assemblée générale.
- c’est donc à bon droit qu’elle a refusé de porter à l’ordre du jour les résolutions proposées par Mme [P] qui étaient manifestement créatrices d’obligations nouvelles à l’égard du syndic, abusives et hors contrat.
Sur ce,
Le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.
Mme [P] n’explique pas en quoi l’absence de communication du rapport de l’architecte sur les canalisations en plomb, de l’avis du conseil syndical sur les dépenses et des différents dossiers sinistres de l’immeuble depuis 2008 affecterait la validité de la résolution litigieuse alors que la convocation à l’assemblée générale du 18 juin 2012 prévoyait une mise à disposition des pièces justificatives de charges « les Mardi et Jeudi ouvrés de la semaine précédent l’Assemblée générale, rendez-vous étant pris au préalable » et que la demanderesse n’indique pas avoir été empêchée de les consulter.
L’affirmation selon laquelle aucune information n’aurait été apportée aux copropriétaires concernant l’action en recouvrement des sommes dues par le cabinet [D] ou selon laquelle de nombreuses factures auraient été intégrées dans les comptes bien que contestées n’est pas de nature à invalider la résolution approuvant les comptes de l’année 2011 alors que l’assemblée générale est totalement souveraine dans le choix des dépenses qu’elle entend engager.
L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération n'est pas exigé pour la validité de la décision mais uniquement pour l'information des copropriétaires.
Selon l'article 10 alinéa 1er du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 juillet 2010, Mme [V] [P] a sollicité l’inscription de dix propositions de résolutions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
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Celles-ci n’ont effectivement pas été inscrites à l’ordre du jour de l’assemblée générale réunie le 28 octobre 2010 alors que la demande est intervenue à un moment où le syndic était encore en mesure de les insérer tout en respectant le délai légal de convocation.
Il ne saurait toutefois être déduit des dispositions précitées que l’absence d’inscription de ces questions complémentaires à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 octobre 2010 imposait à la SARL CIPA de les inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales postérieures.
Aucun des arguments développés par Mme [P] ne permet donc de caractériser une irrégularité de la résolution litigieuse de nature à en justifier l’annulation. Elle sera par conséquent déboutée de ce chef de demande.
3- Sur l'annulation de la résolution n°6 de l’assemblée générale du 18 juin 2012
Mme [P] sollicite l'annulation de la résolution n°6 relative au quitus donné au syndic en faisant valoir que l’absence de prise en compte et d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de son projet de résolution n°9 intitulé « Mise à l’ordre du jour du Quitus pour les prochaines assemblée générale » est susceptible d’avoir une influence directe sur le vote du quitus par les copropriétaires puisqu’elle proposait de cesser de mettre le vote du quitus à l’ordre du jour des assemblées générales successives de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose que l’assemblée générale est souveraine ; que le syndic a pour mission d’exécuter les décisions prises par celle-ci ; que la résolution n°6 a été régulièrement soumise au vote des copropriétaires et n’encourt donc aucune annulation.
Sur ce,
Mme [P], par son courrier recommandé du 20 juillet 2010, a demandé que soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale un projet de résolution n°9 relatif à la suppression de tout vote sur le quitus pour l’ensemble des assemblées générales à venir.
L’absence d’inscription de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 octobre 2010 est toutefois sans influence sur le vote de la résolution querellée portée au vote d’une assemblée générale postérieure.
Dès lors, Mme [P] ne pourra qu’être déboutée de sa demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2012.
4- Sur l'annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 18 juin 2012
Mme [P] sollicite l'annulation de la résolution n°7 relative au budget prévisionnel 2013 en faisant notamment valoir qu’il a été arrêté à la somme de 41.750 euros alors que les travaux et frais de justice n’ont pas vocation à être intégrés et qu’il ne prévoit pas la trésorerie nécessaire pour pallier aux impayés de la succession [B], représentant une somme de 5.000 euros.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose qu’aucune règle stricte ne régit le vote du budget prévisionnel ; qu’il ne peut être établi simplement par référence à celui de l’année précédente et peut également être valablement voté alors même que les comptes des exercices précédents n’ont pas été approuvés et que le syndic n’a pas reçu quitus.
Sur ce,
Les tribunaux ne peuvent contrôler la pertinence ou l'opportunité des décisions prises par le syndicat des copropriétaires et la demande d'annulation ne peut être accueillie alors qu'aucun des arguments présentés par Mme [P] n'est constitutif d'irrégularité ou révélateur d'un abus de majorité.
Cette dernière sera par conséquent également déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°7 de l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juin 2012.
5- Sur la demande d’annulation de la résolution n°8 de l’assemblée générale du 18 juin 2012
Mme [P] sollicite l'annulation de la résolution n°8 relative à l’élection du syndic en faisant notamment valoir que le contrat de syndic annexé aux convocations comporte un certain nombre de clauses abusives contraires à la recommandation de la commission des clauses abusives n°96-01 du 24 janvier 1996 ; que les clauses contractuelles ne peuvent, si elles existent, qu’être déclarées non écrites et par conséquent inopposables ; que cette résolution homologuant le contrat de syndic joint à la convocation et, par ailleurs, désignant M. [M] pour signer ledit contrat est illégale et doit être annulée.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose que Mme [P] ne démontre pas pourquoi les clauses proposées dans le contrat de syndic devraient être regardées comme abusives ; qu’il appartenait aux copropriétaires non satisfaits du contrat de syndic proposé de le rejeter en assemblée générale.
Sur ce,
Outre que Mme [P] procède par affirmation sans démontrer en quoi le contrat de syndic proposé au vote contiendrait des clauses abusives, il sera rappelé que ce dernier a été régulièrement voté en connaissance par les copropriétaires de ces éventuelles imperfections et sans abus de majorité, de sorte que le juge ne saurait sous peine d'excès de pouvoir annuler la délibération l’approuvant en opportunité.
Ce chef de demande sera donc également rejeté.
6- Sur la demande d’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale du 18 juin 2012
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/15856 - N° Portalis 352J-W-B67-CGO36
Mme [P] sollicite l'annulation de la résolution n°19 relative à la « Mise en conformité des réseaux d’alimentation et d’évacuation sanitaire des appartements droite et gauche du bâtiment A côté cour » en faisant notamment valoir que son libellé est trompeur en ce qu’il laisse sous-entendre que ces travaux seraient rendus obligatoires par la réglementation en vigueur, ce qui n’est nullement le cas ; qu’aucun plan, photographie ou rapport n’était joint aux convocations pour permettre de renseigner les copropriétaires sur l’état des canalisations objets du vote ; que les travaux sur les colonnes d’évacuation du bâtiment A sur cour ont d’ores et déjà été effectués en 2009 par le même architecte pour être aux normes ; que les travaux votés posent, en outre, des problèmes sur lesquels l’attention des copropriétaires n’a pas été portée ; que le syndic n’a pas rempli son rôle de conseil et que ces travaux alourdissent davantage la dette impayée de la succession [B] sans qu’aucune disposition ne soit prise en conséquence.
Le syndicat des copropriétaires ne développe aucun moyen.
La SARL CIPA oppose que l’assemblée générale est souveraine ; que le syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité du vote des résolutions proposées de sorte que la résolution n°19 n’encourt pas l’annulation.
Sur ce,
L'article 13 du décret du 17 mars 1967 énonce que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Aux termes de l’article 11-I-3° dans sa rédaction applicable au présent litige, sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.
La résolution n°19 est libellée de la manière suivante :
« Un tableau récapitulatif des devis a été joint à la convocation de la présente assemblée générale.
Un tableau prévisionnel de répartition par copropriétaire du coût de ces travaux est joint à la convocation à la présente assemblée générale.
L’assemblée générale décide des travaux suivants :
- les travaux de mise en conformité des réseaux d’alimentation et d’évacuation sanitaire des appartements droite et gauche du bâtiment A côté cour seront exécutés selon proposition de l’entreprise [N] au prix de 51 253,30 €” ;
- le syndic est autorisé à passer commande et appeler les fonds suivant le calendrier fixé ci-dessous ;
- la maîtrise d’oeuvre est confiée au cabinet [Y] moyennant des honoraires de 10% HT du coût des travaux HT ;
- le démarrage provisionnel des travaux est prévu au......................
- le coût des travaux, ainsi que les frais, honoraires et assurances y afférant seront répartis selon les millièmes bâtiment A.
Après explications de l’architecte présent une partie de l’assemblée, les copropriétaires passent au vote.
(....)
En vertu de quoi, la résolution est adoptée dans les conditions de la majorité de l’article 24.
Mme [P] dit qu’il manque les conditions essentielles (plans des travaux dans les parties privatives). »
Décision du 28 juin 2024
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Etait jointe à la convocation à l’assemblée générale du 18 juin 2012 la proposition de travaux de remise en état des canalisations établie par M. [G] [Y], architecte, reprenant poste par poste les propositions des trois entreprises sollicitées pour établir un devis (CLV, [N] et [T]).
Il résulte de ces documents et de l’intervention de l’architecte au cours de l’assemblée générale que les copropriétaires ont été informés des conditions essentielles des travaux projetés et les ont votés en toute connaissance de cause.
Les arguments développés par Mme [P] ne permettent donc pas de caractériser une irrégularité de la résolution litigieuse de nature à justifier son annulation, étant rappelé que la compétence des tribunaux se limite à apprécier la légalité des demandes dont ils sont saisis à l’exclusion de toute immixtion dans la gestion de la copropriété.
7- Sur la demande indemnitaire formée contre la SARL CIPA
Au visa de l’article 1382 du code civil, Mme [P] sollicite la condamnation de la société CIPA au paiement d’une somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en faisant notamment valoir que cette dernière a manqué à de multiples égards à ses obligations de bonne gestion de l’immeuble ; qu’elle n’a pas maîtrisé le niveau de charges courantes, les petits travaux et les budgets dont les montants sont en augmentation constante ; qu’elle a manqué à son obligation de conseil en organisant des assemblées générales dont elle savait qu’elles allaient être annulées ; qu’elle a refusé de noter ses réserves au procès-verbal en sa qualité de secrétaire de l’assemblée générale ; que l’annulation de celle-ci trouve sa cause dans un défaut de vérification des pouvoirs par le syndic en début d’assemblée générale ; que cette faute quasi-délictuelle engage la responsabilité de la SARL CIPA.
Cette dernière oppose qu’elle n’a commis aucune faute en refusant d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale les questions complémentaires de Mme [P], manifestement créatrices d’obligations nouvelles à l’égard du syndic, abusives et hors contrat ; que toutes les réserves formulées par cette dernière ont été retranscrites au procès-verbal ; que la validité de ce dernier n’est pas soumise à la présence de mentions énumérant les personnes présentes ni celles représentées ; qu’en obtenant éventuellement l’annulation de certaines résolutions, Mme [P] sera remplie de ses droits sans qu’elle puisse en outre reprocher au syndic un manquement à ses obligations ; qu’elle ne démontre enfin aucun préjudice.
Sur ce,
Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Le syndic de copropriété est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, de la faute qu’il a commise dans l’accomplissement de sa mission, étant considéré que le tiers à un contrat, comme l’est un copropriétaire à l’égard du mandat liant le syndic au syndicat des copropriétaires, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.
Alors qu’il n’est nullement établi que le syndic aurait « fait voter des résolutions illégales », « manqué à son obligation de conseil en inscrivant à l’ordre du jour des résolutions qui encourent l’annulation » ou « refusé en sa qualité de secrétaire de l’assemblée générale de noter ses réserves importantes au procès-verbal », la demanderesse ne caractérise en tout état de cause aucun préjudice personnel en lien avec les différents manquements qu’elle reproche à la SARL CIPA.
Elle ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
8- Sur la demande d’expertise
La demande d’expertise formée à titre très subsidiaire par Mme [P] n’est fondée ni en droit ni en fait.
Alors qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve (article 146 alinéa 2 du code de procédure civile) puisqu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile), la mesure d’instruction sollicitée pour « contrôler la comptabilité du syndicat des copropriétaires à compter du 1er janvier 2005 » ne présente aucune utilité dans le cadre du présent litige et sera par conséquent rejetée.
9- Sur les demandes de dispense au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Soutenant que le syndic a commis une faute en ne vérifiant pas les pouvoirs de l’assemblée générale du 09 avril 2010 et que l’annulation de celle-ci entraîne celle de tous les frais liés à la convocation et à la tenue de cette assemblée, le coût des travaux annulés, les coûts juridiques et divers frais correspondants, Mme [P] expose avoir subi un préjudice financier sur son compte copropriétaire et sollicite, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- « la dispense de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ere instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [P] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts ».
- « la dispense de la part des charges et travaux correspondant à l’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2012 et donc le remboursement à madame [P] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d’assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d’avocat ».
Sur ce,
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Décision du 28 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/15856 - N° Portalis 352J-W-B67-CGO36
Il n’appartient pas à la présente juridiction de se prononcer sur les frais de procédure engagés à l’occasion d’une autre instance.
Les dispositions précitées ne permettent en outre pas à un copropriétaire d’être dispensé « de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale » mais uniquement de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Mme [P], qui a enfin été déclarée irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 18 juin 2012, ne pourra par conséquent qu’être déboutée de ces demandes.
10- Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire.
Mme [V] [P], succombant principalement à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés représentée par Maître François Blangy.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, Mme [P] sera condamnée à verser à la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et sera déboutée de sa demande à ce titre.
L’ancienneté de la procédure commande le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE Mme [V] [P] irrecevable en sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 dans son intégralité ;
DÉBOUTE Mme [V] [P] de ses demandes d’annulation des résolutions n°5, 6, 7, 8 et 19 de l’assemblée générale du 18 juin 2012 ;
DÉBOUTE Mme [V] [P] de sa demande d’expertise ;
DÉBOUTE Mme [V] [P] de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile ;
DÉBOUTE Mme [V] [P] de sa demande tendant à voir « Ordonner la dispense de la part des charges correspondant à tous les frais de procédure en 1ere instance et appel (avocat, dépens, huissiers…) et donc le remboursement à madame [P] des frais de justice déjà imputés sur son compte copropriétaire, ainsi que la dispense de la quote-part des dépenses subséquentes à la décision rendue et aux dommages et intérêts » ;
DÉBOUTE Mme [V] [P] de sa demande tendant à voir « Ordonner la dispense de la part des charges et travaux correspondant à l'annulation de l'assemblée générale du 18 juin 2012 et donc le remboursement à madame [P] des sommes déjà imputés sur son compte copropriétaire : frais de convocation et de tenue d'assemblée générale, location de salle, honoraires des intervenants présents, présence d'avocat » ;
CONDAMNE Mme [V] [P] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SCP Cordelier & Associés représentée par Maître François Blangy ;
CONDAMNE Mme [V] [P] à payer à la SARL Compagnie Immobilière Perrissel & Associés, exerçant sous l’enseigne CIPA Agence Etoile la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et la déboute de sa demande à ce titre ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Fait et jugé à Paris le 28 juin 2024
Le greffierLa présidente
