TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expédition exécutoire
délivrée le:
à Maître JAMI
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître CANTON
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8ème chambre
3ème section
N° RG 21/03129
N° Portalis 352J-W-B7F-CT4UK
N° MINUTE :
Assignation du :
22 Février 2021
JUGEMENT
rendu le 21 Juin 2024
DEMANDERESSE
Société S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 8]
représentée par Maître Paul CANTON de l’AARPI ARC PARIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0216
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 6] - [Adresse 3] - [Localité 12] représenté par son syndic, le Cabinet ECI
[Adresse 7]
[Localité 9]
représenté par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1811
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Lucile VERMEILLE, Juge, statuant en juge unique.
assistée de Madame Lucie RAGOT, Greffier,
Décision du 21 Juin 2024
8ème chambre
3ème section
N° RG 21/03129 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT4UK
DÉBATS
A l’audience du 05 Avril 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L’ensemble immobilier sis [Adresse 6] /[Adresse 4] [Localité 12], soumis au régime de la copropriété, est administré par le cabinet ECI, en qualité de syndic.
Selon le règlement de copropriété, il est composé de plusieurs bâtiments :
- Un bâtiment en R+4 donnant sur la [Adresse 13],
- Un bâtiments en R+2 donnant sur le [Adresse 10] et faisant l’angle avec la [Adresse 13],
- Une cour centrale,
- Deux bâtiments donnant sur la cour et mitoyens du terrain sis [Adresse 5].
Les lots de copropriété sont par ailleurs répartis en sept groupes comprenant chacun plusieurs lots.
La SCI [Adresse 2] est propriétaire des lots n° 2, 6, 18 et 72 de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Les lots 2, 6 et 18 se situent dans le groupe 1. Le lot n° 72 constitue à lui seul le groupe n° 6.
Par acte d’huissier en date du 22 février 2022, la SCI du [Adresse 2] a assigné le syndicat des copropriétaires devant la présente juridiction. Aux termes de son assignation, elle demande au tribunal de :
“Vu le procès-verbal de l’assemblée générale du 23 décembre 2020,
Vu l’abus de majorité caractérisé,
Vu l’article 544 du code civil,
- Juger recevable et bien fondé l’acte introductif d’instance de la SCI du [Adresse 2] [Localité 11], représentée par sa gérante ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]/ [Adresse 6] [Localité 12], représenté par son syndic, la SARL ETUDE CONSEIL IMMOBILIER a commis un abus de majorité en refusant de voter les résolutions 14 à 48 lors de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 ;
- Juger que du fait cet abus de majorité, la SCI du [Adresse 2], représentée par sa gérante, doit être qualifiée d’opposante au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]-[Adresse 6] [Localité 12], représenté par son syndic la SARL ETUDE CONSEIL IMMOBILIER, est ainsi directement à l’origine du préjudice subi par la SCI du [Adresse 2] [Localité 11], représentée par sa gérante, notamment au regard de ses engagements de bailleur ;
En conséquence,
- Annuler les résolutions 14 à 48 votées lors de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 ;
- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 12], représenté par son syndic, la SARL ETUDE CONSEIL IMMOBILIER à verser à la SCI du [Adresse 2] à [Localité 11], représentée par sa gérante, la somme de 80 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.”
Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires a soulevé un incident devant le juge de la mise en état.
Par ordonnance en date du 1er juillet 2022, le juge de la mise en état a déclaré la SCI [Adresse 2] irrecevable en sa demande d’annulation des résolutions 24 à 32 et 41 à 48 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.
Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 21 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] /[Adresse 4] [Localité 12] demande au tribunal de :
“Vu les articles 9, 24, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces susvisées,
- DECLARER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] – [Adresse 3] – [Localité 12],
En conséquence,
- DEBOUTER la SCI [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant mal fondées,
En tout état de cause,
- CONDAMNER la [Adresse 2] -à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] – [Adresse 3] – [Localité 12] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”
L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2023. L’affaire plaidée à l’audience du 5 avril 2024 a été mise en délibéré au 21 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d’annulation des résolutions 14 à 23 et 33 à 40 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020
Par assignation en date du 22 février 2022, la SCI du [Adresse 2] a sollicité l’annulation des résolutions n° 14 à 48 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.
Le tribunal relève que la SCI du [Adresse 2] n’a pas notifié de nouvelles écritures, postérieurement à l’ordonnance du juge de la mise en état du 1er juillet 2022, qui l’a déclarée irrecevable en ses demande d’annulation des résolutions 24 à 32 et 41 à 48 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.
Compte tenu de l’absence de recours à l’encontre de cette ordonnance, le tribunal statuera sur la demande d’annulation des résolutions 14 à 23 et 33 à 40 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.
Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions, la SCI du [Adresse 2] explique, dans son assignation, qu’elle a donné le lot n° 2 à bail à un traiteur, en l’espèce la société Z et M ; qu’en novembre 2019, un incendie a endommagé la cuisine du traiteur entraînant la destruction du local et la pose d’étais pour soutenir le toit terrasse de la cuisine. Elle expose que le refus, sans motif, du syndicat des copropriétaires de réaliser des travaux de réfection des parties communes, nécessaires à la sécurité de l’immeuble, tels que prévus par les résolutions litigieuses constitue un abus de majorité.
Le syndicat des copropriétaires oppose que les copropriétaires disposaient d’un motif valable pour s’opposer au vote des résolutions objet du litige.
En application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes.
Au sens du texte précité, un opposant est un copropriétaire ayant voté en faveur d’une résolution rejetée.
L’abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, le plus souvent, dans un intérêt personnel ou dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, soit encore en rompant l’équilibre entre les copropriétaires ou enfin avec l’intention de nuire.
Il appartient au copropriétaire demandeur de rapporter la preuve de l’abus de majorité invoqué. L’abus de majorité consiste, pour la majorité, à utiliser ses voix en assemblée générale de manière à favoriser ses intérêts exclusifs au détriment de ceux des autres copropriétaires et de l'intérêt général.
La décision adoptée ne doit donc pas avoir pour but de favoriser exclusivement l’intérêt d’un ou de plusieurs copropriétaires, ou de la majorité des copropriétaires au détriment d’une minorité de copropriétaires et il appartient au copropriétaire qui invoque un abus de droit de rapporter la preuve du caractère abusif des décisions adoptées.
En l’espèce, les résolutions n° 14 à 23 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020 portent sur “les travaux de démolition et de reconstruction des cusine traiteur Z et M” et les résolutions n° 33 à 40 concernent “les travaux de confortement du plafond haut de rez-de-chaussée.”
Il ressort des termes de ces résolutions que le coût des travaux de démolition/reconstruction du local exploité par la société Z et M était évalué à la somme de 104 871, 77 euros.
Il résulte des pièces produites que, postérieurement à l’assemblée générale litigieuse, le syndicat des copropriétaires a effectué des diligences afin de compléter les éléments fournis par l’architecte en vue de l’assemblée générale litigieuse.
Ainsi le syndicat des copropriétaires a sollicité une mesure d’expertise judiciaire en 2021, ce qui a permis l’établissement d’un rapport par un expert et un sapiteur. Il a également fait intervenir un bureau d’études techniques qui a rendu un diagnostique le 10 mai 2022.
Le syndicat des copropriétaires justifie que l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 mars 2023 comportait des résolutions relatives à des travaux sur les parties communes de l’immeuble et notamment des “travaux de renforcement de structure plancher pour un montant total de 164 820 euros HT.”
La SCI du [Adresse 2] ne démontre pas que le refus des travaux litigieux en 2019 ait porté atteinte à la sécurité de l’immeuble. Comme l’indique le syndicat des copropriétaires, les copropriétaires, qui ont estimé qu’ils ne disposaient pas de l’ensemble des éléments permettant de se prononcer sur des travaux de grande ampleur, n’ont commis aucun abus de majorité.
Par conséquent, il convient de débouter la SCI du [Adresse 2] de sa demande d’annulation des résolutions 14 à 23 et 33 à 40 de l’assemblée générale du 23 décembre 2020.
Sur la demande de dommages et intérêts
La SCI du [Adresse 2] considère que l'abus de majorité du syndicat des copropriétaires l'empêche de disposer de la jouissance de son bien.
Le syndicat des copropriétaires répond que cette demande n'est fondée ni dans son principe ni dans son quantum.
En l'espèce, outre le fait que la SCI du [Adresse 2] ne caractérise ni le préjudice subi, ni la faute commise par le syndicat des copropriétaires, selon les termes exposés ci-dessus, l’existence de l’abus de majorité allégué n’est pas démontré.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.
- Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.
La SCI du [Adresse 2], succombant à l'instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.
- Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Tenue aux dépens, la SCI du [Adresse 2] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et déboutée de sa demande formée à ce titre.
- Sur l'exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020,
les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE la SCI du [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes ;
CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] - [Adresse 4] - [Localité 12] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
CONDAMNE la SCI du [Adresse 2] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 21 Juin 2024.
Le GreffierLa Présidente
