TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [P] [K] divorcée [W]
M [E] [W]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRM
N° MINUTE :
3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 20 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEURS
Madame [P] [K] divorcée [W],
demeurant [Adresse 3]
comparante en personne
Monsieur [E] [W],
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 04 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 20 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 20 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00428 - N° Portalis 352J-W-B7I-C3XRM
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 10 février 2017, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) a consenti un bail d'habitation à M. [E] [W] et Mme [P] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1195,25 euros et d'une provision pour charges de 85 euros.
Par actes de commissaire de justice du 13 octobre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7369,50 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [W] et Mme [P] [K] le 17 octobre 2023.
Par assignations du 22 décembre 2023, la RIVP a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [E] [W] et Mme [P] [K] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement à titre provisoire des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 9671,46 euros au titre de l'arriéré locatif, mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation outre les entiers dépens en ce compris le coût de l'assignation, de sa notification à la préfecture, l'assignation du 2 octobre 2019 et les commandements de payer des 5 août 2021, 29 juillet 2022 et 13 octobre 2023.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 4 avril 2024, la RIVP, représentée par son conseil maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 26 mars 2024, s'élève désormais à 12384,10 euros. Elle indique que des paiements de 700 euros ont été effectués. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire malgré la non reprise du paiement intégral du loyer courant, Mme [P] [K] ayant déposé une demande de FSL.
Mme [P] [K] reconnait le montant de la dette sous réserve de la déduction de la somme de 1000 euros qu'elle dit avoir réglé le 28 mars 2024.
Elle expose que le divorce avec M. [E] [W] a été prononcé le 15 janvier 2024 et qu'elle vit désormais seule dans le logement avec leurs enfants mineurs. Une demande de FSL est en cours. Elle souhaite rester dans les lieux dans l'attente d'un autre logement. Elle demande des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à domicile, M. [E] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
Sur la recevabilité de la demande
La RIVP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 octobre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 7369,50 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il convient de relever que si par jugement du 15 janvier 2024 rectifié par jugement du 18 mars 2024 le divorce des époux a été prononcé, il n'est pas justifié de la transcription du divorce en marge des actes d'état civil des époux de sorte que la cotitularité du bail n'a pas cessé.
Eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.
Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, qu'une demande de FSL est en cours. Par ailleurs, Mme [P] [K] a fait une demande d'échange de logement afin de régler un loyer moindre.
Dans ces conditions, il convient d'accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Mme [P] [K] de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.
Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, Mme [P] [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 27 mars 2024, ils restaient redevables de la somme de 11384,10 euros.
Toutefois, en l'absence de comparution de M. [E] [W], le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 9671,46 euros, suivant décompte arrêté au 11 décembre 2023 ainsi que cela ressort du décompte.
M. [E] [W] et Mme [P] [K] seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 7369,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [E] [W] et Mme [P] [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d'un montant à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 14 décembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la RIVP ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
M. [E] [W] et Mme [P] [K], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des assignations du 22 décembre 2023, de leur notification à la préfecture et du commandement de payer de 13 octobre 2023.
Les coûts de l'assignation du 2 octobre 2019 et des commandements de payer des 5 août 2021 et 29 juillet 2022 seront écartés. En effet, les suites données à l'assignation du 2 octobre 2019 n'ont pas été communiquées. Par ailleurs les précédents commandements de payer ne constituent pas des préalables nécessaires à la présente procédure.
En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 février 2017 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, d'une part, et M. [E] [W] et Mme [P] [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 24 novembre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [P] [K] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS la somme de 9671,46 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 13 octobre 2023 sur la somme de 7369,50 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE M. [E] [W] et Mme [P] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 269 euros (deux cent soixante-neuf euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [W] et Mme [P] [K],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 novembre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [E] [W] et Mme [P] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-M. [E] [W] et Mme [P] [K] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE solidairement M. [E] [W] et Mme [P] [K] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 octobre 2023 et celui des assignations du 22 décembre 2023 et de leur notification à la préfecture, exclusion faite des coûts de l'assignation du 2 octobre 2019 et des commandements de payer des 5 août 2021 et 29 juillet 2022 ;
DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
