TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [T] [H] épouse [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Mylène MULQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C36VS
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mardi 18 juin 2024
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE “[Adresse 5]” SIS [Adresse 3], dont le siège social est sis Représenté par son syndicat la société LE TERROIR - [Adresse 2]
représenté par Me Mylène MULQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G65
DÉFENDERESSE
Madame [T] [H] épouse [X], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Audrey BELTOU, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Audrey BELTOU, Greffier
Décision du 18 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00975 - N° Portalis 352J-W-B7H-C36VS
EXPOSE DU LITIGE
Madame [T] [H] épouse [X] est propriétaire du lot n°310 dans l'immeuble « [Adresse 5] » sis [Adresse 4], cadastré BO1, soumis au régime de la copropriété représentant 187/400978ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son syndic la société LE TERROIR en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [T] [H] épouse [X], par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
•1470,13 euros au titre des impayés de charges et travaux et des frais de recouvrement, selon décompte du 6 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2023,
•4000 euros de dommages et intérêts,
•2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 5] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 22 avril 2024.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 5], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il a précisé qu’aucun règlement n’avait été effectué depuis l’assignation.
Bien que régulièrement assignée à personne, Madame [T] [H] épouse [X] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Les pièces d'actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur n'a pas modifié ses demandes à l'audience puisqu'il s'en est remis au bénéfice de son acte introductif d'instance (la formulation d'une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l'affaire pour le respect du contradictoire). Elles ne seront donc pas prises en compte au titre d'une actualisation des demandes, sauf à préciser qu'elles permettent toutefois de constater qu'aucun paiement n'est intervenu depuis l'assignation.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
•les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
•les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
•le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 310, indiquant la répartition des tantièmes (187/400978èmes), établissant la qualité de copropriétaire de Madame [T] [H] épouse [X],
•les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 31 décembre 2020 au 1er octobre 2023,
•l’historique du compte au 6 décembre 2023, portant sur la période du 1er janvier 2019 au 6 décembre 2023 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 1470,13 euros (en ce inclus 1173,56 euros de frais),
•les procès-verbaux des assemblées générales des 18 novembre 2020, 29 juin 2021, 6 mai 2022 et 7 juin 2023 comportant :
oapprobation des comptes des exercices 2019 à 2022,
ovote des budgets prévisionnels 2021 à 2024,
ofonds travaux 2020 à 2023,
ovote des travaux ou opérations suivantes : remplacement d’une partie de la haie extérieure, remplacement du tapis du rez-de-chaussée, rénovation du hall d’entrée, remplacement du filet anti pigeons, pose d’un système d’interphonie, rénovation du sas, réfection des murs des cages et paliers, remplacement des tapis des escaliers, remplacement des fenêtres du logement de fonction de la gardienne, automatisation des portes d’entrée, vérification des canalisation et WC (assemblée générale du 18 novembre 2020, résolutions 12, 19, 20, 22, 24, 27, 30, 32, 33, 34, 35, 36), remplacement des luminaires extérieurs, grattage de la rouille sur les grilles, remplacement des fenêtres (assemblée générale du 29 juin 2021, résolution 16, 17, 18), étude pour la création d’un local à vélo, installation d’un arrosage automatique, réfection de l’étanchéité du terrasson, rénovation des peintures et du stuc, travaux d’électricité, ponçage et cristallisation du sol, changement des tapis, pose d’un miroir, remplacement de fenêtres du logement de fonction de la gardienne et remise en peinture des murs et plafonds (assemblée générale du 6 mai 2022, résolutions 18, 21, 22, 25, 27, 28, 29, 30, 34, 35, 36), réfection de la loge, remplacement des tapis volés et ponçage et traitement de la pierre (assemblée générale du xx, résolutions 27, 28),
•les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,
•la mise en demeure avec AR du 14 juin 2023 de payer la somme de 356,24 euros à Madame [T] [H] épouse [X] (signée le 16 juin 2023), ainsi que la mise en demeure avec AR de payer la somme de 1362,13 euros adressée le 5 octobre 2023 à Madame [T] [H] épouse [X] (signée le 9 octobre 2023),
•plusieurs mises en demeure et lettres de relance sur la période du 7 septembre 2021 au 30 mai 2023, sans aucun justificatif d’envoi éventuel par courrier avec AR,
•un commandement de payer par acte de commissaire de justice en date du 8 août 2023 valant mise en demeure sur la somme de 833,87 euros en principal,
•le contrat de syndic,
•les factures de frais de gestion.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1470,13 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2020 au 6 décembre 2023, incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1173,56 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 296,57 euros (1470,13-1173,56).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de réception de la première mise en demeure avec AR, soit le 16 juin 2023.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 1173,56 euros se décomposant comme suit :
- 388,98 euros pour l'envoi de 8 mises en demeure,
- 63,28 euros pour l’envoi de 6 relances,
- 177,65 euros de frais pour deux commandements de payer,
- 292,80 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de mises en demeures et de lettres de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance de commandements de payer, est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 40,14 euros sera accordée sur cet aspect, correspondant au coût de la mise en demeure du 15 juin 2023, première mise en demeure dont l’envoi avec AR est justifié.
Pour l'envoi du dossier au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le coût du commandement de payer du 8 août 2023 intègrera les dépens, remarque faite que l’autre commandement de payer n’est pas versé aux débats.
Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
En conséquence la somme de 40,14 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 16 juin 2023. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du jour de sa réception, le 16 juin 2023.
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 8 août 2023.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [T] [H] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société LE TERROIR :
- la somme de 296,57 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 31 décembre 2020 au 6 décembre 2023 et incluant l'appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,
- la somme de 40,14 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNE Madame [T] [H] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 5], pris en la personne de son syndic la société LE TERROIR, la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Madame [T] [H] épouse [X] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,
Fait et jugé à Paris le 18 juin 2024
le greffierle Président
