TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [S] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Tanguy LETU
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00533 - N° Portalis 352J-W-B7I-C332B
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le lundi 17 juin 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 3] Représenté par son syndic le Cabinet Pickering Real Estate - [Adresse 2]
représenté par Maître Tanguy LETU de la SCP LETU ITTAH ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0120
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 juin 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 17 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00533 - N° Portalis 352J-W-B7I-C332B
EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [S] [K] est propriétaire du lot n°34 au sein de l'immeuble sis [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 11 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING, a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, en substance, sa condamnation à lui payer des sommes au titre de charges de copropriété impayées.
Par acte de justice du 28 mars 2024, il a fait signifier au défendeur des conclusions d'actualisation, aux termes desquelles il sollicite sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :
3 865,36 euros au titre de l'arriéré de charges et des appels de travaux, somme arrêtée au mois de mars 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la date des conclusions,94,77 euros au titre du remboursement des frais de recouvrement,1 500 euros à titre de dommages-et-intérêts,1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de la signification du jugement à intervenir.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
A l'audience du 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a soutenu oralement ses conclusions.
Monsieur [S] [K], assigné à comparaître selon les modalités prévues à l'article 659 du code de procédure civile, ne s'est pas présenté ni fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire, en application de l'article 473 du code de procédure civile.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2024.
MOTIF DE LA DECISION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [S] [K] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°34,le relevé de compte propriétaire portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 19 octobre 2023, avec une reprise de solde antérieur,les appels de fonds et relevés individuels de charges concernant la période courant du 4ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales annuelles de copropriété en date des :18 octobre 2017 ayant notamment voté le budget prévisionnel pour l'exercice 201821 novembre 2018 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2019,08 janvier 2020 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2020,21 octobre 2021 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2022,24 novembre 2022 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, voté le budget prévisionnel pour l'exercice 2023, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux loi ALUR pour l'exercice 2023, approuvé le principe des travaux de réfection de l'étanchéité en façade, celui de la réalisation des travaux de pose d'un système GSM pour les deux ascenseurs de l'immeuble et l'installation monte-voiture, approuvé l’installation d'une centrale VIGIK, approuvé le principe de la mise en conformité du règlement de copropriété, 20 novembre 2023 ayant notamment approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 , approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2024, déterminé le montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux loi ALUR pour l'exercice 2024,les attestations de non-recours afférentes à ces assemblées générales,le contrat de syndic,
Il ressort de ces différents éléments que les montants facturés les 30 septembre 2021 et 21 octobre 2021 respectivement de 2 564,79 euros et de 322,35 euros correspondant à des « transactions comptables » et apparaissant sur l'appel de fonds émis le 22 novembre 2021, ne sont justifiés par aucun élément et doivent donc être déduits de la reprise de solde qui est reportée sur le relevé de compte individuel de copropriété à hauteur de 3 207,56 euros. En outre, il convient de soustraire de ce montant la somme de 2,56 euros facturée le 22 novembre 2021 et celles de 1,86 euros facturées les 1er janvier 2022, 1er avril 2022, 1er juillet 2022 et 1er octobre 2022 au titre de la participation au FONDS ALUR en ce que le montant de celle-ci n'a été déterminé qu'à compter de l'exercice 2023, selon les procès-verbaux d’assemblée générale produits.
La somme retenue au titre de la reprise de solde sera ainsi de 189,16 euros en tenant compte des versements effectués par le défendeur.
Seront par ailleurs déduits du relevé de compte les frais de relances à hauteur de 84 euros qui ont vocation à être pris en compte, le cas échéant, au titre des frais de recouvrement qui font l'objet d'une demande spécifique de la part du requérant.
Au débit, il convient donc de prendre en compte la somme totale de 1346,15 euros, appel du 1er trimestre 2024 inclus euros dont sera soustraite la somme de 488,42 euros correspondant au total des versements effectués par le copropriétaire.
Il en résulte que Monsieur [S] [K] est redevable de la somme de 857,73 euros, arrêtée au 29 mars 2024, au titre des charges impayées et appels de travaux, pour la période courant du dernier trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 et qu'il sera condamné à verser cette somme au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].
Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2024, date de signification des conclusions d’actualisation, conformément à la demande du syndicat de copropriétaires et à l'article 1231-6 du code civil.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.
Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.
Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.
En l'espèce, le requérant sollicite le remboursement des frais engagés à hauteur de 94,77 euros au titre des relances adressées au débiteur.
Toutefois, à défaut de justifier de l’envoi au copropriétaire d’une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception, comme requis par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter la prise en charge par le seul défendeur des frais de recouvrement qu’il a exposés. Il sera donc débouté de sa demande de ce chef.
Sur les dommages et intérêts
Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
En omettant de s’acquitter régulièrement des charges dues depuis l'année 2021, le défendeur a nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété.
Cette situation a causé au syndicat un préjudice distinct de celui résultant du simple retard de paiement qu'il convient de réparer en le condamnant à verser au syndicat de copropriétaires, la somme de 100 euros.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [K], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la signification du jugement.
L'équité commande de condamner Monsieur [S] [K] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING la somme de 857,73 euros (huit-cent cinquante-sept euros et soixante-treize centimes), arrêtée au 29 mars 2024 au titre des charges impayées et appels de travaux, pour la période courant du quatrième trimestre 2021 au premier trimestre 2024,
DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 28 mars 2024,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING de sa demande de condamnation de Monsieur [S] [K] au titre des frais de recouvrement,
CONDAMNE Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [S] [K] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet PICKERING la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [S] [K] aux dépens, en ce compris le coût de la signification du jugement,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 juin 2024 et signé par la juge et la greffière susnommées.
La greffièreLa Présidente
