TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [N] [T]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01800 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARG
N° MINUTE :
6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDERESSE
Madame [N] [T],
demeurant [Adresse 2]
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01800 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ARG
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 07 septembre 2022, la SA d'HLM IMMOBILIÈRE 3F a donné en location à Madame [T] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 448,19 euros par mois.
Madame [T] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F lui a fait délivrer un commandement de payer le 10 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 3996,25 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé Madame [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner en conséquence l'expulsion de Madame [T] et de toutes personnes dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du Commissaire de police et de la Force publique, s'il y a lieu, dans les deux mois suivant le commandement d'avoir à libérer les lieux,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles ou local de son choix, et ce, aux frais, risques et périls du cité,
- condamner Madame [T] à lui payer la somme de 3996,25 euros à titre de provision,
- condamner Madame [T] à payer mensuellement à titre de provision sur l'indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif, une somme égale au loyer du logement litigieux majoré de 50%, sans préjudice des charges, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
- condamner Madame [T] à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la procédure.
La dénonciation au préfet est intervenue le 31 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.
A cette date, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 3186,92 euros.
En défense, Madame [T] a comparu en personne, exposé sa situation personnelle et financière et sollicité des délais de paiement ainsi que son maintien dans les lieux.
Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F a fait part de son accord à l'audience.
Un diagnostic social et financier a été réalisé le 08 avril 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 31 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA d'HLM IMMOBILIÈRE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 25 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 30 janvier 2024.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.
Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 10 octobre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d'un tel commandement de payer. Néanmoins, ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail versé au dossier, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [T], locataire d'un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 07 septembre 2022, n'a pas réglé l'intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 décembre 2023.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif établi le 25 avril 2024 démontrant que Madame [T] restait devoir la somme de 3186,92 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de mars 2024 inclus.
Il convient d'expurger le décompte des frais qui ne font pas partie de la dette locative.
Madame [T] sera en conséquence condamnée à verser au bailleur la somme provisionnelle de 3169,82 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
- Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de constater la reprise du paiement du loyer par la locataire et l'accord du bailleur à l'audience pour la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à Madame [T].
Au total, il convient d'autoriser Madame [T] à rembourser sa dette selon les modalités fixées au présent dispositif.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, et les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.
Si Madame [T] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.
En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et :
- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
- Madame [T] sera tenue au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, aucun élément ne venant justifier une quelconque majoration,
- la clause résolutoire reprendra son plein effet,
- il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [T] et de tout occupant de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,
- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Madame [T] qui succombe, supportera les dépens de l'instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D'ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 11 décembre 2023, du bail consenti par la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F à Madame [T] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ;
En suspend toutefois les effets ;
Condamne Madame [T] à payer à titre provisionnel à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 3169,82 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de mars 2024 incluse ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
Autorise Madame [T] à s'acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 80 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués par Madame [T] entre les mains de la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F, aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ;
Dit que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ;
Dit en revanche que tout défaut de paiement par Madame [T] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
- qu'à défaut pour Madame [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
- que Madame [T] sera condamnée à verser à titre provisionnel à la SA d'HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ;
- que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [T] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
