TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [X]
Monsieur [D] [X]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Jean-pierre BLATTER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AKL
N° MINUTE :
5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. SOCIETE PRIVEE D’ EXPLOITATION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0441
DÉFENDEURS
Madame [R] [X],
demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
Monsieur [D] [X],
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 juin 2024 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01763 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AKL
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, la société privée d'exploitation immobilière ci-après dénommée la SOPRIDEX a donné en location à Madame [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 2400 euros par mois.
Par acte du 28 octobre 2019, Monsieur [X] s'est porté caution solidaire pour une durée de 6 années à compter du 15 novembre 2019.
Madame [X] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, la SOPRIDEX lui a fait délivrer un commandement de payer le 25 octobre 2023, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 6371,90 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux.
Par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2024, la SOPRIDEX a fait assigner en référé Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de, et sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 6 décembre 2023 à minuit avec toutes les conséquences de droit,
- ordonner l'expulsion de Madame [X] et de toutes personnes dans les lieux de son chef, et ce, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
- juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [X] à lui payer la somme de 8128,44 euros, à parfaire, correspondant à l'arriéré de loyers et accessoires à la date d'acquisition de la clause résolutoire,
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [X] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à 4882,2 euros, charges en sus, à compter du 7 décembre 2023, et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés,
- juger que si l'occupation devait se prolonger, l'indemnité d'occupation ainsi fixée serait indexée à compter du 7 décembre 2024, sur la variation positive de l'indice trimestriel du coût de la construction publié par l'INSEE, l'indice de base étant le dernier indice paru à cette date,
- subsidiairement, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés avec suspension des effets de la clause résolutoire, qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à sa date comme à défaut de paiement du loyer courant à bonne date, Madame [X] sera déchue du terme et l'intégralité de la dette deviendra alors immédiatement exigible, la clause résolutoire étant définitivement acquise et l'expulsion encourue sans qu'il soit nécessaire de faire délivrer une quelconque mise en demeure et sans qu'il soit nécessaire qu'un nouveau jugement soit prononcé,
- condamner solidairement Madame [X] et Monsieur [X] à lui payer la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 octobre 2023, le coût de l'assignation ainsi que les droits de plaidoirie et d'enrôlement.
La dénonciation au préfet est intervenue le 26 janvier 2024.
L'affaire a été appelée à l'audience du 26 avril 2024.
A cette date, la SOPRIDEX par l'intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
En défense, Madame [X] et Monsieur [X], caution, n'ont pas comparu ni personne pour eux.
La production d'un décompte actualisé a été autorisé en cours de délibéré afin de vérifier la reprise des paiements par la locataire.
Un diagnostic social et financier a été réalisé le 15 avril 2024 et versé au dossier. Lecture en a été faite à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2024.
Le bailleur a adressé un décompte actualisé au tribunal le 26 avril 2024 et a indiqué ne pas s'opposer à l'octroi de délais de paiement compte-tenu de la reprise des règlements par la locataire depuis février 2024, maintenant par ailleurs sa demande d'acquisition de la clause résolutoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
- Sur le référé :
Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, il y a lieu de constater qu'il n'existe pas de contestation sérieuse sur l'existence d'une dette locative dont le montant justifie la procédure d'urgence.
- Sur la recevabilité de la demande :
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 26 janvier 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 26 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SOPRIDEX justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 25 janvier 2024.
Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n'est versé au dossier.
L'action est donc recevable.
- Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail :
L'article 24, alinéa 1er, de la loi du n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".
Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 25 octobre 2023, compte-tenu de sa délivrance après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a en effet réduit à six semaines le délai pour payer les causes d'un tel commandement de payer. Néanmoins ce commandement vise aussi la clause résolutoire du bail qui mentionne un délai de 2 mois, pour indiquer ensuite que la locataire doit régler sa dette dans les 6 semaines. Ce délai ne correspondant pas au délai légal existant lors de la signature du contrat de bail et au délai mentionné dans la clause résolutoire visée par le commandement, il y a lieu de retenir un délai de 2 mois.
Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [X], locataire d'un logement situé [Adresse 1] suivant bail sous seing privé du 29 octobre 2019, n'a pas réglé l'intégralité de la dette, ni dans le délai de 6 semaines, ni dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer.
Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 décembre 2023.
- Sur l'expulsion :
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il y a lieu de constater l'absence de demande de suspension de la clause résolutoire de la locataire, qui n'a pas comparu, tandis que le bailleur en sollicite l'acquisition dans sa note en délibéré.
Madame [X] étant occupante sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
- Sur l'indemnité d'occupation :
L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité provisionnelle d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement Madame [X] et la caution à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire, aucun élément ne venant justifier la demande de majoration et d'indexation.
- Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé en cours de délibéré, démontrant que Madame [X] restait devoir la somme de 12180,83 euros au 1er mai 2024, au titre des loyers et charges impayés, mois de mai 2024 inclus.
Néanmoins, en l'absence de la locataire à l'audience, et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l'acte introductif d'instance et confirmé par le décompte versé au dossier par le bailleur, qui doit être expurgé des frais qui ne font pas partie de la dette locative.
Au total, Madame [X] sera condamnée solidairement avec la caution à verser la somme provisionnelle de 7283,72 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
- Sur les délais de paiement :
En l'espèce, il convient de noter l'accord du bailleur pour l'octroi de délais de paiement à la locataire.
Au total, il convient d'autoriser Madame [X] à rembourser la dette selon les modalités fixées au présent dispositif.
- Sur l'exécution provisoire :
La présente décision est exécutoire à titre provisoire.
- Sur l'article 700 du code de procédure civile :
Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. "
Il convient en équité de condamner Madame [X] et la caution in solidum à payer à la SOPRIDEX qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- Sur les dépens:
L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ".
Madame [X] et la caution qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l'instance qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,
D'ores et déjà, vu l'urgence,
Constate l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 26 décembre 2023, du bail consenti par la SOPRIDEX à Madame [R] [X] portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 1] ;
Ordonne en conséquence à Madame [R] [X], devenue occupante sans droit ni titre, ainsi qu'à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SOPRIDEX pourra faire procéder à l'expulsion de Madame [R] [X] ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamne solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [D] [X], caution, à payer à la SOPRIDEX une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l'expulsion ;
Condamne solidairement Madame [R] [X] et Monsieur [D] [X], caution, à payer à titre provisionnel à la SOPRIDEX la somme de 7283,72 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés, échéance de décembre 2023 incluse ;
Dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Autorise Madame [R] [X] à s'acquitter de la dette en 23 fractions mensuelles minimum de 300 euros chacune, en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 24e et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ;
Dit que les paiements mensuels devront être effectués entre les mains du bailleur avant le 5 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ;
Dit que si les modalités de paiement échelonné ne sont pas respectées, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;
Condamne Madame [R] [X] et la caution in solidum à payer à la société SOPRIDEX une indemnité de 300 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Madame [R] [X] et la caution in solidum au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront seulement le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet.
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 13 juin 2024.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
