TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09549 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3K
N° MINUTE : 11/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juin 2024
DEMANDERESSE
[Adresse 3], représentée par Maître Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, 57 Rue de Passy 75016 Paris, Toque P0208
DÉFENDERESSE
Madame [K] [P], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09549 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3P3K
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 18 novembre 2005, la société SAGI aux droits de laquelle vient la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) a consenti un bail d'habitation à Madame [K] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1]).
Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2832,09 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [K] [P] le 23 août 2023.
Par assignation du 15 novembre 2023, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [P] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-1692,59 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif avec intérêts au taux légal,
-400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 17 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 1er mars 2024, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 31 janvier 2024, s'élève désormais à 766,49 euros. Elle demande au bénéfice de la défenderesse des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [K] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 22 août 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2832,09 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 4 octobre 2023.
Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort de l'historique de la dette que Madame [K] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Par ailleurs, la diminution de la dette confirme que les revenus du foyer de Madame [K] [P] lui permettent raisonnablement d'assumer le paiement d'une somme de 50 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.
En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 janvier 2024, Madame [K] [P] lui devait la somme de 766,49 euros, terme de janvier 2024 inclus.
Madame [K] [P] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [K] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail
Il y a lieu d'allouer à la demanderesse, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [K] [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 août 2023 n'a pas été réglée dans le délai de six semaines,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 novembre 2005 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP), d'une part, et Madame [K] [P], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) est résilié depuis le 4 octobre 2023,
CONDAMNE Madame [K] [P] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) la somme de 766,49 euros (sept cent soixante-six euros et quarante-neuf centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,
AUTORISE Madame [K] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 15 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 50 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [K] [P],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 4 octobre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [K] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-Madame [K] [P] sera condamnée à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce de la résiliation du bail et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE toutes les autres demandes,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Madame [K] [P] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 2] (RIVP) la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [K] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 août 2023 et celui de l'assignation du 15 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Juge
