TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09491 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQI
N° MINUTE : 9/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 12 juin 2024
DEMANDERESSE
CDC HABITAT SOCIAL,[Adresse 1], représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, 37 Avenue Duquesne 75007 Paris, Toque E0007
DÉFENDERESSE
Madame [C] [M], demeurant [Adresse 2], comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 01 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée le 12 juin 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 12 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09491 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQI
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 21 novembre 2022, la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d'habitation à Madame [C] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3].
Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3590,49 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Madame [C] [M] le 2 août 2023.
Par assignation du 13 novembre 2023, la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [M] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
-une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
-4538,64 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif,
-700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
À l'audience du 1er mars 2024, la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 février 2024, s'élève désormais à 4387,62 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse.
Madame [C] [M] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à la locataire le 24 juillet 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3590,49 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 septembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et les charges et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 février 2024, Madame [C] [M] lui devait la somme de 4387,62 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme de janvier 2024 inclus.
Madame [C] [M] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Madame [C] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation due en cas de résiliation du bail
Il y a lieu d'allouer à la demanderesse, dans l'hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, étant relevé que la majoration demandée excède le montant non sérieusement contestatable de l'obligation en paiement.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Madame [C] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 100 euros à la demande de la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 juillet 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 21 novembre 2022 entre la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL, d'une part, et Madame [C] [M], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 septembre 2023,
CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4837,62 euros (quatre mille huit cent trente-sept euros et soixante-deux centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 12 février 2024, terme de janvier 2024 inclus,
AUTORISE Madame [C] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Madame [C] [M],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée,
-le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 25 septembre 2023,
-le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
-la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Madame [C] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
-le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-Madame [C] [M] sera condamnée à verser à la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce de la résiliation du bail jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
REJETTE les autres demandes,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Madame [C] [M] à payer à la société d'HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [C] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 juillet 2023 et celui de l'assignation du 13 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 juin 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
