TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
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2ème chambre civile
N° RG 23/01193 -
N° Portalis 352J-W-B7H-CYEWP
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 10 Juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [R] [M]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représenté par Maître Sandrine BEAUDONNET HAVAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1506
DÉFENDEURS
Monsieur [S] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1] (ETATS-UNIS)
Madame [F] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1] (ETATS-UNIS)
Tous les deux représentés ensemble par Maître Jean-pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0441
Décision du 10 Juin 2024
2ème chambre 2ème section
N° RG 23/01193 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYEWP
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Catherine LECLERCQ-RUMEAU, 1ère Vice-Président, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 26 Février 2024, tenue en audience publique, avis a été donén aux avocats que le jugement sreait rendu le 13 Mai 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 10 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
_____________________
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte notarié en date du 28 mars 2022 reçu par Me [Z], notaire à [Localité 7], M. [R] [M] a promis de vendre à M. [S] [W] et à Mme [F] [N] les lots numéro 16, 17, 18, 19, 20, 21 et 36 d’un bien immobilier en copropriété situé [Adresse 5], au prix de 375.000 euros.
La promesse a été conclue pour une durée expirant le 1er juillet 2022 et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 200.000 euros remboursable sur 15 ans au taux d’intérêt maximal de 1,10% l’an par le bénéficiaire, au plus tard le 31 mai 2022.
L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 37.500 euros dont la moitié, soit la somme de 18.750 euros a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Me [V], notaire du promettant, en qualité de séquestre.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er septembre 2022, M. [S] [W] a mis en demeure M. [R] [M] de donner instructions à son notaire afin de débloquer la somme séquestrée à son profit.
Parallèlement, par lettre recommandée du 14 décembre 2022, le conseil de M. [R] [M] a mis en demeure M. [S] [W] et Mme [F] [N] de donner sans délai toutes instructions pour libérer le séquestre de 18.750 euros à au profit de son client et lui verser la somme complémentaire de 18.750 euros.
Par exploit d’huissier en date du 9 novembre 2022, M. [M] a fait assigner M. [S] [W] et Mme [F] [N] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins essentielles de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 juin 2023, M. [M] demande au tribunal de :
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 37.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2022 avec capitalisation des intérêts
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 3.000 € pour résistance abusive avec capitalisation des intérêts
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 2.000 € avec capitalisation des intérêts
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 2.610,05 € avec capitalisation des intérêts
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 1.000 € au titre de son préjudice matériel et moral avec capitalisation des intérêts
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] à payer à monsieur [M] la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
-CONDAMNER SOLIDAIREMENT monsieur [S] [W] et madame [F] [N] aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrées directement par Me Sandrine BEAUDONNET-HAVAN pour ceux dont elle aura fait l’avance, conformément aux dispositions des articles 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 2 juin 2023, M. [S] [W] et Mme [F] [N] (époux [W]/[N]) demandent au tribunal de :
Vu les articles 1103, 1124, 1231-6, 1304, 1304-6, 1343-2 et 1353 du code civil,
Vu les articles 9, 514 et 700 du code de procédure civile,
Vu la promesse de vente du 28 mars 2022,
Vu les pièces versées aux débats,
À titre principal,
-Débouter monsieur [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
À titre reconventionnel,
-Déclarer les époux [W]/[N] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes,
-Juger que la condition suspensive relative à l’offre de prêt prévue dans la promesse de vente est défaillie de sorte que la convention est caduque,
-Juger que les époux [W]/[N] ne sont débiteurs d’aucune somme au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente,
-Juger que monsieur [M] est débiteur de la somme de 18 750 euros au titre de la restitution de l’indemnité d’immobilisation consignée,
-Juger que la somme de 18 750 euros consignée entre les mains de maître [J] [V] doit être restituée aux époux [W]/[N] et que le présent jugement sera opposable au consignataire dès qu’il lui aura été signifié,
-Juger que monsieur [M] a été mis en demeure par les époux [W]/[N] de leur restituer les sommes consignées par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2022,
-Juger que des dommages et intérêts moratoires sont dus à compter du 26 décembre 2022, et que ceux-ci pourront être capitalisés,
En conséquence,
-Condamner monsieur [M] à payer aux époux [W]/[N] la somme de 18 750 euros,
-Condamner monsieur [M] à payer aux époux [W]/[N] des dommages et intérêts moratoires sur la somme de 18 750 euros au taux légal à compter du 26 décembre 2022 et jusqu’au complet paiement des sommes dues aux époux [W]/[N],
En tout état de cause :
-Débouter monsieur [M] de sa demande en paiement d’une somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens,
-Condamner monsieur [M] à payer aux époux [W]/[N] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Condamner monsieur [M] aux dépens de la procédure qui pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre BLATTER, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
-Juger qu’il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire du chef des demandes des époux [W]/[N].
L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 26 février 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l’indemnité d’immobilisation
M. [M] sollicite la condamnation solidaire de M. [S] [W] et Mme [F] [N] à lui payer la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2022.
Au soutien de sa demande, il expose que la condition suspensive de prêt stipulée à la promesse de vente est réputée accomplie, faute pour les époux [W]/[N] d’établir qu’ils ont déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles dans les délais stipulés.
Il fait principalement valoir que :
-Les acquéreurs ne justifient pas d’un dépôt de dossier de demande de prêt et d’un refus qu’ils devaient notifier au vendeur avant le 31 mai 2022 ;
-La première simulation établie le 12 mai 2022 comme la seconde du 30 mai 2002 communiquée in extremis la veille du délai butoir ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse relative à la condition suspensive;
-Faute pour les acquéreurs de justifier de l’accomplissement de leurs diligences, la condition suspensive doit en conséquence être réputée accomplie.
En défense, les époux [W]/[N] soutiennent au contraire qu’ils ne sont pas redevables de l’indemnité d’immobilisation, la condition suspensive ayant défailli avant la date limite du 31 mai 2021, sans qu’ils ne soient responsables de cette défaillance, provoquant ainsi la caducité de la promesse de vente.
Ils font notamment valoir que :
-Ils ont entrepris des démarches auprès de la banque BNP PARIBAS aux fins d’obtenir un prêt conforme aux exigences de la promesse, en respectant la procédure fixée par la banque ;
-Contrairement à leurs attentes, la banque leur a proposé un taux annuel hors assurance de 1,770 %, alors qu’il était stipulé un taux d’intérêt maximal de 1,10 % ;
-Par courriel du 30 mai 2022, ils ont notifié au notaire rédacteur de l’acte la non-obtention du prêt aux conditions stipulées à la promesse et leur souhait de ne pas poursuivre la vente ;
-La promesse précisait qu’à défaut de notification au promettant et au notaire, le promettant aura la faculté de mettre en demeure le bénéficiaire de justifier, sous huitaine, de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive et que passé ce délai, la condition sera censée défaillie et la promesse caduque de plein droit, or aucun courrier de cette nature ne leur a été adressé avant le 22 septembre 2022 alors que le vendeur a reconnu dans un courriel du 5 juillet qu’il était avisé de la situation.
En conséquence, ils concluent au rejet de la demande et sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [M] à leur restituer la somme de la somme de 18.750 euros consignée entre les mains du notaire avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer délivrée le 26 décembre 2022.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les dispositions de l’article 1304-3 alinéa 2 du code civil, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.
En l’espèce, la promesse de vente conclue entre les parties comprenait la condition suspensive suivante :
« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l'intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d'application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :
• Organisme prêteur : tout organisme bancaire ou financier de son choix,
• Montant maximal de la somme empruntée : 200.000 euros,
• Durée maximale de remboursement : 15 ans,
•Taux fixe nominal d'intérêt maximal : 1,10 % l’an (hors assurances).
Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.
La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le BENEFICIAIRE d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 31 mai 2022.
La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (article L.313-41 du code de la consommation) ».
Il en résulte que, faute pour le bénéficiaire de la promesse de justifier de demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles stipulées, la condition suspensive de prêt doit être réputée défaillie de son seul fait.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la banque BNP PARIBAS a présenté aux époux [W]/[N] un premier plan de financement le 12 mai 2022 pour un prêt d’un montant de 200.000 euros, d’une durée de 240 mois et au taux d’intérêt hors assurance de 1,9 %, et un second plan de financement le 30 mai 2022 pour un prêt d’un montant de 200.000 euros, d’une durée de 180 mois et au taux d’intérêt hors assurance de 1,770 %.
Ces simulations ne correspondent pas aux stipulations de la promesse, les taux retenus étant supérieurs et les époux [W]/[N] ne produisent aucun autre élément justifiant qu’ils auraient soumis à la banque des demandes de prêt conformes aux caractéristiques contractuelles rappelées ci-dessus.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil précitées, les époux [W]/[N] ne rapportent donc pas la preuve de l’accomplissement des diligences leur incombant de sorte que la condition suspensive d’obtention d’un prêt sera réputée réalisée.
Par suite, conformément aux termes de la promesse, et sans qu’il ne soit nécessaire de constater sa caducité, l’indemnité d’immobilisation sera versée au promettant et lui restera acquise, faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.
Les époux [W]/[N] seront donc déboutés de leur demande en restitution de la somme de 18 750 euros et condamnés in solidum à payer à M.[M] la somme de 37.500 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.
En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.
Ils seront autorisés à se libérer partiellement de leur obligation par le versement de la somme séquestrée de 18.750 euros.
Sur les demandes de dommages-intérêts formées par M. [M]
M. [M] sollicite la condamnation solidaire de M. [S] [W] et Mme [F] [N] à lui payer la somme de 3.000 à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre la somme de 2.000 euros au titre du gain manqué, la somme de 2.610,05 euros au titre des frais de renégociation d’un prêt relais et la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral et matériel.
En défense, les époux [W]/[N] concluent au rejet des demandes en l’absence de démonstration des préjudices allégués.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans son exécution.
En l’espèce, les préjudices dont se prévaut M. [M] sont consécutifs à la non réalisation de la vente.
Par la promesse unilatérale de vente, M. [M] a conféré aux époux [W]/[N] la faculté d’acquérir son bien, ces derniers se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, avant le 1er juillet 2022.
Dès lors, le contrat était affecté d’un aléa, de sorte que le promettant n’avaient aucune certitude quant à la réalisation de la vente de leur bien jusqu’à l’expiration du délai de la promesse et ne peut se prévaloir d’un préjudice résultant de cette absence de réalisation de la vente.
En conséquence, M. [M] sera débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages intérêts au titre de la résistance abusive, du préjudice matériel et moral, du gain manqué et de la renégociation du prêt relais.
Sur les demandes accessoires
Les époux [W]/[N] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Ils seront par ailleurs condamnés in solidum à régler à M. [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute les époux [W]-[N] de leur demande de restitution de la somme de 18.750 euros,
Condamne in solidum les époux [W]-[N] à payer à M. [M] la somme de 37.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 septembre 2022,
Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt,
Autorise Me [V], notaire, situé [Adresse 3], à se dessaisir et à verser à M. [M] la somme de 18.750 euros séquestrée dans sa comptabilité à titre de paiement partiel de la condamnation ordonnée ci-dessus,
Déboute M. [M] de ses demandes de dommages et intérêts.
Condamne in solidum les époux [W]-[N] à payer à M. [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum les époux [W]-[N] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 10 Juin 2024
La GreffièreLa Présidente
