TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
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Copie exécutoire délivrée
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01702 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376T
N° MINUTE : 5/2024
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 07 juin 2024
DEMANDEURS
Monsieur [E] [X], demeurant [Adresse 1], Madame [W] [R] , demeurant [Adresse 1], représentés par Maître Eva BERDUGO, avocats au barreau de PARIS, 7 Rue Théodore de Banville 75017 Paris, Toque D1569
DÉFENDERESSE
Madame [J] [K] [F], demeurant [Adresse 1], non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 08 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 07 juin 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 07 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01702 - N° Portalis 352J-W-B7I-C376T
EXPOSE DU LITIGE
Par acte d'huissier du 19 janvier 2024, Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] ont fait assigner Madame [J] [K] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :
- constate l'acquisition de la clause résolutoire prévue à l'engagement de location à effet au 14 octobre 2023 et prononce la résiliation de plein droit du bail ;
-ordonne l'expulsion de Madame [J] [K] [F] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, à défaut de départ volontaire ;
- dise que s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamne Madame [J] [K] [F] à leur payer la somme provisionnelle de 400 euros HT et HC mensuels au titre de l'indemnité d'occupation, à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu'à justification de la libération effective des lieux ;
- condamne Madame [J] [K] [F] à leur payer la somme provisionnelle de 4.220,52 euros au titre de sa dette locative arrêtée au 1er janvier 2024, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er septembre 2023 pour la somme de 2.220,52 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamne Madame [J] [K] [F] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du défaut de paiement de loyers et de l'indemnité d'occupation sans droit ni titre des locaux ;
-ordonne la capitalisation des intérêts ;
- condamne Madame [J] [K] [F] au versement d'une somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
A l'audience, Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d'instance. Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] se sont opposés à l'octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire au regard de l'ancienneté de la dette locative et de l'absence de reprise du paiement du loyer courant.
Madame [J] [K] [F], citée selon procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu.
MOTIFS DE LA DECISION
Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le contrat de location meublée conclu en date du 1er juin 2016, portant sur le logement meublé situé [Adresse 1],
Vu l'acte notarié de cession du bien en date du 3 novembre 2021,
Vu le commandement de payer en date du 1er septembre 2023 portant sur une somme de 2.000 euros,
Vu la saisine CCAPEX du 15 novembre 2023,
Vu la notification au Préfet du 19 janvier 2024,
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, le défendeur qui ne comparaît pas s'expose néanmoins à ce qu'un jugement soit rendu contre lui. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la demande d'expulsion :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
" I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. "
L'article 24 V indique pour sa part :
" Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. "
L'article 24 VII précise :
" Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er septembre 2023, pour la somme de 2.000 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois. L'assignation vise pour sa part un délai de six semaines. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 octobre 2023.
L'examen du décompte locatif laisse apparaître que le loyer courant n'est pas réglé de façon régulière depuis de nombreux mois.
Madame [J] [K] [F], qui ne comparaît pas, ne justifie pas disposer des moyens financiers suffisants pour lui permettre de s'acquitter du paiement du loyer courant ainsi que du solde de sa dette dans le délai légal. En outre, elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. Il n'y a pas lieu en conséquence d'accorder de délais de paiement ou de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 n'étant pas remplies.
Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et d'autoriser l'expulsion de Madame [J] [K] [F].
Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion.
Jusqu'à la complète libération des lieux par la locataire, il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d'un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.
Sur la demande en paiement de la dette de loyer :
Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [J] [K] [F] reste redevable de la somme de 4.000 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er janvier 2024. Il n'y a pas lieu d'inclure dans cette provision les sommes réclamées au titre des frais d'actes, qui ne font pas partie de la dette locative.
Dès lors, Madame [J] [K] [F] sera condamnée au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts :
La demande de dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés. Madame [R] et Monsieur [X] seront par conséquent renvoyés à mieux se pourvoir sur ce point.
Sur la capitalisation des intérêts :
Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.
Sur les frais et dépens :
Madame [J] [K] [F], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
L'équité commande de condamner par ailleurs Madame [J] [K] [F] au versement d'une somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location meublée en date du 1er juin 2016, portant sur le logement situé [Adresse 1], est acquise par Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] depuis le 14 octobre 2023 ;
ORDONNONS, faute de départ volontaire de Madame [J] [K] [F], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L.153-1 et L.153-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS que l'expulsion ne pourra être mise en œuvre qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
RAPPELONS, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Madame [J] [K] [F] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la complète libération des lieux, avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail ;
CONDAMNONS Madame [J] [K] [F] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] la somme de 4.000 euros, à titre provisionnel, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation au 1er janvier 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts selon les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNONS Madame [J] [K] [F] à payer à Monsieur [E] [X] et Madame [W] [R] la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [J] [K] [F] aux entiers dépens ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ;
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
