TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître DEMEYERE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître WILLMANN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/03788 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WU
N° MINUTE :
7 JTJ
JUGEMENT
rendu le vendredi 07 juin 2024
DEMANDERESSE
[Adresse 3],
dont le siège social est représenté par son syndic LE CABINET GESTION GUY SOUTOUL C.G.S “ATRIUM GESTION” - [Adresse 2]
représenté par Maître DEMEYERE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1291
DÉFENDERESSE
SARL KESAMARA,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître SMADJA, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0761
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 07 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 07 juin 2024 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 07 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/03788 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ3WU
EXPOSE DU LITIGE
La société KESAMARA est propriétaire des lots n°34 et 36 d'un immeuble situé [Adresse 4]), soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]), représenté par son syndic, le Cabinet de gestion Guy SOUTOUL, CGS ATRIUM GESTION, a fait assigner la société KESAMARA devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4 497,58 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2020 au 1er avril 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 septembre 2022,- 919,20 euros au titre des frais de recouvrement,
- 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,
- 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
Appelée à l’audience du 28 juin 2023, l'affaire a fait l'objet de deux renvois à la demande des parties.
A l'audience du 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de juger irrecevable la demande d'annulation du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 juin 2021, de rejeter l'ensemble des demande de la société KESAMARA et actualise ses demandes en paiement à 4 642,26 euros, arrêté au 1er octobre 2023 concernant les charges et à 1 398 euros s'agissant des frais contentieux.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie. Il précise que le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2021 a fait l'objet d'une deuxième notification suite à la modification de la résolution 22 pour préciser que le budget voter de 130 000 euros concerne le ravalement des façades des immeubles des numéros 7 et 9 côté rue d'Orsel.
La société KESAMARA, représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle demande au juge de :
rejeter les prétention du syndicat des copropriétaires, constater que les charges sur les travaux de refontes des façades ne lui sont pas imputables,ordonne le retrait des charges indûment sollicitées,condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 1240 du code civile,condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement l'article 700 du code de procédure civile.Oralement, la défenderesse a porté sa demande au titre des frais irrépétibles à 4 000 euros.
La société KESAMARA soutient qu'elle n'est pas redevable des charges relatives aux travaux de ravalement de la façade (appel du 01/09/2021 de 689,79 euros puis neuf appel de 701,25 euros le 1er de chaque mois suivant jusqu'au mois de juillet 2022 pour un montant total de 7 001,04 euros).
Pour l'exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu'elles ont soutenues oralement à l'audience du 7 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DECISION
Sur les charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
Aucune demande d'annulation de procès-verbal d'assemblée générale n'étant formulée, la demande du syndicat des copropriétaires de voir cette demande déclarée irrecevable est sans objet.
Il est constant que le procès-verbal de l'assemblée générale du 10 juin 2021 a été notifié aux copropriétaires et comprend une résolution 22-1 rédigée comme suit : « L'assemblée générale décide de procéder aux travaux de ravalement des façades cour 7 Orsel pour un montant de 130 000 euros TTC ».
Le second procès-verbal portant une mention modifiée de la résolution 22-1 à savoir : « L'assemblée générale décide de procéder aux travaux de ravalement des façades rues et héberges des [Adresse 3] pour un montant de 130 000 euros TTC », n'est pas opposable aux copropriétaires dans la mesure où cette modification qui n'est pas de pure forme n'a pas fait l'objet d'un vote en assemblée générale.
Il résulte du règlement de copropriété que les lots n°34 et 36 appartenant à la société KESAMARA se trouve dans le bâtiment appelé « fond de parcelle ».
Ainsi, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la somme de 7 001,04 euros correspondant aux travaux de ravalement de façade est imputable à la société KESAMARA, cette somme sera écartée.
Le relevé individuel de compte produit porte sur la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2023 il est arrêté à cette date à la somme de 4 642,25 euros. La somme de 7 001,04 n'étant pas imputable à la société KESAMARA, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas détenir une créance à l'encontre de cette dernière, sa demande en paiement au titre des charges et travaux de copropriété sera rejetée.
Il conviendra également de rejetée la demande formulée au titre des frais de recouvrement, en l'absence de preuve d'une créance ainsi que la demande de dommages et intérêts aucune faute de la copropriétaire n'étant démontrée.
Sur les demandes reconventionnelles
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
En l'espèce, la société KESAMARA ne démontre pas en quoi le paiement de charges qui n'aurait pas dû lui être imputée lui a causé un préjudice, le trop versé viendra nécessairement au crédit de son compte individuel, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Condamné aux dépens, le syndicat des copropriétaires devra verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) au titre des charges et travaux de copropriété,
DIT que le relever individuel de charges de la société KESAMARA sera, en conséquence, mis en conformité avec la présente décision,
REJETTE la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) au titre des frais de recouvrement,
REJETTE la demande en paiement formulée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) au titre des dommages-intérêts,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic le Cabinet de gestion Guy SOUTOUL, CGS ATRIUM GESTION à payer à la société KESAMARA la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes des parties,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4]) pris en la personne de son syndic le Cabinet de gestion Guy SOUTOUL, CGS ATRIUM GESTION aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et le greffier susnommées.
Le greffier Le président
