TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DE VIBRAYE et Me BENJAMIN
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me DROUARD
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 19/05399
N° Portalis 352J-W-B7D-CPY3F
N° MINUTE :
Assignation du :
30 avril 2019
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. Vaneau Saint Jean Bosco
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Maître Aglaë DE VIBRAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0382
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic le Cabinet VAVAK IMMOBILIER, S.A.S.U.
[Adresse 4]
[Localité 7]
représenté par Maître Frédéric DROUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0378
S.C.I. ADAPA
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Maître Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P378
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/05399 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPY3F
PARTIE INTERVENANTE
Madame [X] [L] épouse [K] [T]
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Eric BENJAMIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P378
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 mars 2024 présidée par Madame Frédérique MAREC
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 juin 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] est soumis au régime de la copropriété de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco est propriétaire au sein de cet immeuble.
La SCI Adapa est propriétaire de plusieurs lots, à savoir un appartement au 2ème étage (lot n° 11), un débarras au 6ème étage (n° 29), une cave (n° 49) et une « remise à voiture » située dans la cour commune, constituant le lot n° 6.
La SCI Adapa a saisi l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation « pour le changement d’affectation de son lot n° 6 - Garage en studio d’habitation avec remplacement du vélux existant, alimentation électrique, raccordement aux évacuations eaux usées et alimentation en eau ».
L’assemblée des copropriétaires réunie le 25 mars 2019 a fait droit à cette demande par sa résolution n° 20.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/05399 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPY3F
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco a contesté cette résolution en assignant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 6] devant la présente juridiction par acte d’huissier de justice du 30 avril 2019. Cette procédure a été enrôlée sous le n° RG 19/05399.
Par conclusions d’incident signifiées le 14 juin 2019, la SCI Vaneau Saint Jean Bosco a saisi le juge de la mise en état afin, pour l’essentiel, d’enjoindre au syndic de l’immeuble de faire surveiller les travaux en cours dans le lot n° 6 par un architecte et mettre en garde le copropriétaire concerné sur l’existence d’un recours contre le changement d’affectation.
L’incident fixé au 4 septembre 2019 a été renvoyé au 2 octobre 2019 afin de permettre la mise en cause de la SCI Adapa, principale intéressée par les mesures sollicitées.
Par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2019, la SCI Vaneau Saint Jean Bosco a fait assigner la SCI Adapa en intervention forcée afin de lui faire déclarer commun le jugement à intervenir dans la procédure engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires et qu’il soit ordonné à la SCI Adapa de suspendre la réalisation des travaux de changement d’affectation du lot n° 6 dans l’attente du jugement à intervenir au fond. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 19/10356.
L’incident plaidé à l’audience du 20 novembre 2019 a été mis en délibéré au 6 décembre 2019.
Par ordonnance en date du 6 décembre 2019, le juge de la mise en état a :
- ordonné la jonction des procédures enrôlées RG 19/5399 et 19/10356 sous le premier de ces numéros ;
- donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu’il a communiqué à la SCI Vaneau Saint Jean Bosco la feuille de présence des copropriétaires à la réunion de l’assemblée générale du 25 mars 2019 ainsi que la copie des pouvoirs dressés en vue de cette assemblée ;
- rejeté toutes les demandes d’injonction présentées par la SCI Vaneau Saint Jean Bosco à l’encontre de la SCI Adapa aux fins notamment de suspendre les travaux liés au changement d’affectation du lot n° 6 ainsi que la conclusion d’un bail d’habitation ou tout droit d’occupation dans l’attente de la décision à intervenir au fond ;
- réservé les dépens et rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mai 2021 et au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 la SCI Vaneau Saint Jean Bosco demande au tribunal de :
-Annuler la résolution n°20 irrégulièrement considérée comme adoptée par l’assemblée générale du 25 mars 2019 ;
-Condamner Mme [K] [T] à restituer au lot n° 6 son affectation de remise à voiture, remettre les lieux dans leur état initial et démolir la surface supplémentaire créée par accaparement des droits de construire appartenant à la copropriété et non dument cédés ;
-Dire que le jugement sera assorti de l’exécution provisoire ;
-Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et Mme [K] [T] au paiement d’une somme de 10 000 euros, au profit de la SCI Vaneau St Jean Bosco au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires et Mme [K] [T] aux entiers dépens, les disant directement recouvrables par Maître Vibraye conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
-Dire que le demandeur sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 juin 2021 et au visa des articles 1, 3, 8, 25 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 6] demande au tribunal de :
- Donner acte au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], de ce qu’il est représenté dans le cadre de la présente procédure par son nouveau syndic, la société Cabinet Vavak immobilier ;
- Débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de sa demande visant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 ;
- Dire et juger en effet que la transformation du lot n° 6 de la SCI Adapa de garage en habitation est totalement conforme à la destination de l’immeuble, qui est très majoritairement à usage d’habitation ;
- Dire et juger que la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 a régulièrement été votée à la majorité absolue de la loi du 10 juillet 1965 ;
En conséquence,
- Débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de sa demande visant à voir prononcer l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 ;
- Condamner la SCI Vaneau Saint Jean Bosco à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son nouveau syndic, la société Cabinet Vavak Immobilier, une somme de 8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC ;
- Condamner la SCI Vaneau Saint Jean Bosco aux entiers dépens, dont distraction sera effectuée au profit de la SCP Boulan Koerfer Perrault & associés, Avocats aux Offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;
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- Condamner la SCI Vaneau Saint Jean Bosco à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son nouveau syndic, la société Cabinet Vavak immobilier, les honoraires proportionnels résultant des dispositions de l’article 10 du décret n° 96-1080 du 12 décembre 1996, modifié par le décret n° 2011-212 du 8 mars 2001, portant fixation du tarif des Huissiers de Justice en matière civile et commerciale, qu’il serait amené à régler dans l’hypothèse d’un recours à l’exécution forcée de la décision à intervenir.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2021 et au visa des articles 3, 6-2, 8, 9, 25 e) n), 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [X] [L] épouse de M. [B] [K] [T], venant aux droits et obligations de la SCI Adapa, demande au tribunal de :
A titre liminaire,
- Mettre hors de cause la SCI Adapa, laquelle n’est plus propriétaire et n’a plus d’existence juridique du fait de sa dissolution ;
- Donner acte à Mme [K] [T] de son intervention volontaire dans la procédure aux lieu et place de la SCI Adapa ;
Sur la demande de nullité de la résolution n°20 votée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2019 :
A titre principal,
- Juger irrecevable ou à tout le moins mal fondée la SCI Vaneau Saint Jean Bosco en ses demandes, le litige portant sur des parties communes spéciales pour lesquelles la SCI Vaneau Saint Jean Bosco ne dispose d’aucun droit ;
A titre subsidiaire,
- Juger que les mandats sont réguliers ;
- Juger que la SCI Vaneau Saint Jean Bosco ne saurait se prévaloir d’une éventuelle irrégularité à ce titre ;
- Dire que le changement d’affectation du lot n° 6 à usage de remise de voiture au profit d’un usage d’habitation ne nécessitait aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, la SCI Vaneau Saint Jean Bosco ne démontrant aucune atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires ;
- Réputer non écrites les règles de majorité prévue à l’article 9 du règlement de copropriété dans le paragraphe « Modification au règlement de copropriété », celles-ci étant contraires à la loi du 10 juillet 1965 ;
- Dire que la SCI Adapa a obtenu la majorité nécessaire en ce qui concerne les travaux affectant les parties communes ;
- Débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de l’intégralité de ses demandes notamment au titre de l’annulation de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 ;
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En tout état de cause,
Sur la demande de remise en état du lot n° 6,
- Débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de ses demandes formées à ce titre ;
Sur les autres demandes,
- Débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de l’intégralité de ses demandes ;
Et à titre reconventionnel,
- Condamner la SCI Vaneau Saint Jean Bosco aux dépens de l’instance ainsi qu’à régler à Mme [K] [T] une somme de 10.000 € au titre des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente procédure ;
- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Il sera expressément renvoyé aux conclusions des parties précitées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de l’instruction est intervenue le 15 novembre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 14 mars 2024 a été mise en délibéré au 7 juin 2024.
MOTIFS
Sur la demande d’intervention volontaire de Mme [X] [L] en lieu et place de la SCI Adapa et la mise hors de cause de cette dernière
Il ressort des pièces produites que la SCI Adapa a fait l’objet d’une dissolution et d’une liquidation après attribution de son patrimoine à son associée unique, Mme [X] [L], le 31 décembre 2020.
En application des articles 325 et suivants du code de procédure civile, et en l’absence de toute contestation sur ce point, il y a lieu de donner acte à Mme [X] [L] de son intervention volontaire en lieu et place de la SCI Adapa et de prononcer la mise hors de cause de cette dernière.
Sur la recevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019
Mme [X] [L] conclut à l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 au motif que la résolution porte sur le lot n° 6 qui constitue « une partie commune spéciale sur laquelle la SCI Vaneau Saint Jean Bosco n’a aucun droit de propriété ». Elle en conclut que la SCI Vaneau Saint Jean Bosco est irrecevable en sa demande d’annulation sur le fondement de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.
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En l’espèce, il ressort du règlement de copropriété que le lot n° 6 est défini comme suit :
« Dans la cour à droite, 2ème porte, une remise à voiture et les 10/100èmes des parties communes. »
Il figure dans le paragraphe relatif aux « parties privées » de l’immeuble. Aucune disposition expresse du règlement de copropriété ne prévoit qu’il s’agit d’une partie affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires.
Comme l’affirment à juste titre la SCI Vaneau Saint Jean Bosco et le syndicat des copropriétaires, le lot n° 6 ne constitue pas une partie commune spéciale.
Par conséquent le moyen d’irrecevabilité soulevé par Mme [X] [L] doit être rejeté et il convient de déclarer la SCI Vaneau recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019.
Sur la demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que la résolution n° 20 est intitulée « Autorisation à donner à la SCI Adapa représentée par M. [K] pour le changement d’affectation de son lot n° 6 - Garage en studio d’habitation avec remplacement du vélux existant, alimentation électrique, raccordement aux évacuations eaux usées et alimentation en eau » et prévoit que : « Après en avoir délibéré, l’assemblée générale autorise la SCI Adapa représentée par M. [K] à changer l’affectation de son lot n° 6 en studio d’habitation avec remplacement du vélux existant, alimentation électrique, raccordement aux évacuations eaux usées et alimentation en eau. »
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco en sollicite l’annulation au motif que la SCI Adapa était irrégulièrement représentée lors de cette assemblée. Elle explique qu’à la date de l’assemblée générale, Mme [G] [O] était la gérante de la SCI Adapa et que Mme [X] [L] était associée de cette SCI. Elle expose que Mme [X] [L] a donné mandat à son mari, M. [B] [K] [T], de représenter la SCI Adapa alors que seule la gérante de cette société pouvait déléguer son droit de vote à un mandataire.
Mme [X] [L] oppose qu’elle a, avec son mari M. [B] [K] [T], toujours eu le pouvoir de représenter la SCI Adapa comme le démontre l’attestation établie par la gérante de cette SCI le 9 novembre 2020.
Le syndicat des copropriétaires ne fait valoir aucune observation sur ce point.
L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige prévoit que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. »
Il appartient à celui qui se prévaut de motifs d’annulation d’une assemblée générale d’en apporter la preuve.
Selon l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
La délégation du droit de vote d’un copropriétaire à un mandataire ne peut résulter que d’un écrit, ce qui exclut l’existence d’un mandat apparent. Le mandat tacite n’est possible que dans la mesure où un texte le prévoit expressément.
Aux termes de l’article 1849 alinéa 1er du code civil, dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société pour les actes entrant dans l’objet social.
En application de ces dispositions, seul le gérant de la SCI copropriétaire d’un lot représente celle-ci à l’assemblée générale de sorte que cette SCI ne peut être valablement représentée par un associé ne disposant pas d’une délégation de vote.
Il résulte de la copie des pouvoirs dressés en vue de l’assemblée générale du 25 mars 2019, que M. [B] [K] [T] représentait la SCI Adapa en vertu d’un mandat en date du 22 mars 2019 signé par Mme [X] [L].
Or à la date de cette assemblée, Mme [X] [L] était associée de la SCI Adapa, et seule sa mère Mme [G] [O] [L] en était la gérante.
Mme [X] [L] verse aux débats une attestation datée du 9 novembre 2020 et signée de Mme [G] [O] [L] aux termes de laquelle elle indique que (sic) : « Je soussignée, [G] [L] (née [O]), résidant [Adresse 2] à [Localité 6], gérante de la SCI Adapa, domiciliée [Adresse 1] est inscrite au RCS de Paris sous le numéro 351 486 451, atteste par la présente avoir donné tout pouvoir à ma fille et à mon gendre, [X] et [B] [K] [T], résidants au [Adresse 5], aux fins de représenter la SCI Adapa dans les affaires qui concernent la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 5] et notamment lors des assemblées générales de copropriétaires. »
Il convient de relever, comme le mentionne à juste titre la SCI Vaneau Saint Jean Bosco, que cette attestation ne respecte pas les exigences posées par l’article 202 du code de procédure civile, aucun document officiel justifiant de l’identité de la signataire n’étant annexé à celle-ci.
Cette attestation est imprécise quant à l’identification des assemblées générales concernées étant relevé qu’elle a été établie plus d’un an après l’assemblée générale litigieuse.
Aucun autre document n’est versé aux débats de sorte que M. [B] [K] [T] ne disposait d’aucun pouvoir donné par la gérante de la SCI Adapa lors de l’assemblée générale litigieuse.
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8ème chambre 3ème section
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Cette irrégularité du mandat justifie l’annulation de la résolution sans qu’il y ait à rechercher si le vote du mandataire aurait eu une incidence sur la décision retenue.
Dès lors, il convient d’annuler la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens soulevés.
Sur la demande de restitution de l’affectation d’origine au lot n° 6
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco demande au tribunal, en conséquence de la nullité de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019, d’ordonner à la SCI Adapa de restituer au lot n° 6 son affectation d’origine.
Le syndicat des copropriétaires et Mme [X] [L] opposent qu’il convient de faire une distinction entre le changement d’affectation du lot qui, selon eux, n’avait pas besoin d’être autorisé par l’assemblée générale et les travaux affectant les parties communes qui nécessitaient, en revanche, de faire l’objet d’un vote en application de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
Les copropriétaires sont autorisés à ce titre à changer l’affectation de leurs lots privatifs, à la condition que ce changement ne soit pas contraire à la destination de l’immeuble et ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires. Il n’est point nécessaire en ce cas d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale.
Comme rappelé ci-dessus, le règlement de copropriété définit le lot n° 6 comme une remise à voiture.
Ce même règlement prévoit que l’immeuble est à destination mixte d’habitation et commercial et professionnel.
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco fait valoir que le changement d’affectation de la « remise à voiture » en habitation « augmente les critères d’habitabilité du lot, la fréquentation des parties communes tant circulaires que techniques, modifie la manière de vivre dans les lieux et entraîne du bruit dans l’immeuble ».
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La SCI Vaneau Saint Jean Bosco ne fournit aucun élément probant notamment par la production de photographies, constats, attestations permettant d’affirmer que le changement d’affectation porterait atteinte, comme elle l’affirme, à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.
Contrairement à ce qu’indique la SCI Vaneau Saint Jean Bosco, les travaux ont porté sur les aménagements intérieurs. L’aspect extérieur de la remise n’a pas été modifié. La toiture et les portes en bois ouvragées ont été laissées en l’état initial. Seul le velux a été remplacé dans le respect des préconisations de l’architecte des bâtiments de France en ce qui concerne sa taille.
Compte tenu de ces éléments, il convient de débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de sa demande de restitution de l’affectation d’origine au lot n° 6.
Sur la demande de remise en état
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco indique que l’annulation porte sur une résolution ayant autorisé des travaux et que la situation antérieure à ces travaux doit être rétablie.
Mme [X] [L] indique que la demande de remise en état est insuffisamment justifiée compte tenu de l’absence de préjudice tant pour les parties communes que pour la SCI Vaneau Saint Jean Bosco à l’origine de cette demande.
Il est admis que chaque propriétaire a le droit d’exiger la cessation d’une atteinte aux parties communes sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat des copropriétaires.
Néanmoins, s’il appartient au tribunal de prendre toutes mesures permettant de faire cesser des travaux non autorisés, y compris en ordonnant la démolition des constructions, il lui incombe de vérifier, lorsque cela lui est demandé, si les atteintes portées aux parties privatives et aux parties communes sont d’une gravité telle qu’elles justifient cette remise en état des lieux.
Selon les termes de la résolution litigieuse, les seuls travaux qui entrent dans le périmètre d’analyse du tribunal sont les travaux de « remplacement du vélux existant, alimentation électrique, raccordement aux évacuations eaux usées et alimentation en eau. »
Aucune demande de remise en l’état des lieux n’est formée dans les écritures du syndicat des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires relève, au contraire, et à juste titre, que les travaux ont été réalisés, après l’autorisation délivrée par l’assemblée générale du 25 mars 2019 :
- en respectant la destination de l’immeuble,
- en s’associant le concours d’un maître d’oeuvre en la personne de M. [I],
- en se conformant aux prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France, M. [P],
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- en faisant viser les travaux par l’architecte de l’immeuble, en la personne de Mme [D], du cabinet Alter Ego.
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer qu’il existe du fait des travaux en question des atteintes aux parties privatives ou communes d’une gravité telle qu’elle justifient la remise en état sollicitée. Il convient donc de rejeter sa demande.
Sur la demande de suppression de la mezzanine
La SCI Vaneau Jean de Bosco demande au tribunal d’ordonner la démolition de la mezzanine « créée par accaparement des droits de construire appartenant à la copropriété et non dument cédés. »
Elle indique que la mezzanine a été créée en violation des droits de la copropriété. Elle explique qu’il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que le droit de construire est un droit accessoire aux parties communes qui reste commun même à l’intérieur des parties privatives, en sorte que la réalisation, par la SCI Adapa, d’une mezzanine dans le lot n° 6 existant est un droit accessoire aux parties communes. Elle indique que la création de cette mezzanine devait faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale et d’une contrepartie au profit de la copropriété. Elle en conclut que la mezzanine doit être supprimée.
Le syndicat des copropriétaires expose que les dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 sont inapplicables au litige qui concerne l’aménagement intérieur d’un lot privatif et la modification de son mode d’occupation.
Mme [X] [L] indique qu’elle n’a pas procédé à la création d’une mezzanine puisque celle-ci existait lors de l’acquisition du lot comme en attestent, selon elle, l’architecte de la SCI Adapa ainsi que les photographies des lieux prises pendant les travaux.
L’article 5 du règlement de copropriété produit prévoit que chacun des copropriétaires aura, en ce qui concerne les locaux et leurs dépendances lui appartenant privativement le droit d’en disposer et jouir comme de chose lui appartenant en toute propriété à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires.
En application de l’article 3 de loi du 10 juillet 1965 sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes.
Il ressort des pièces produites que l’espace de la mezzanine litigieuse correspond à un volume situé sous la toiture, immédiatement au dessus du rez-de-chaussée du lot n° 6 ; que cet espace existait avant la réalisation des travaux intérieurs pour modifier la remise à voiture en habitation. La mezzanine ne correspond pas une adjonction au lot initial, elle est incluse dans le lot et n’en modifie aucunement le volume. Dans ces conditions, l’article 3 précité n’est pas applicable à la présente espèce. En revanche, il convient de se référer aux dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 5 du règlement de copropriété précités.
Il n’est nullement démontré par la SCI Vaneau Saint Jean Bosco que les travaux effectués sur la mezzanine existante à l’intérieur du lot privatif portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.
Par conséquent, il convient de débouter la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de sa demande de suppression de la mezzanine.
Sur la demande tendant à réputer non écrit le paragraphe « modifications au règlement de copropriété »prévu par l’article 9 du règlement de copropriété
Mme [X] [L] demande au tribunal de réputer non écrites les règles de majorité prévues à l’article 9 du règlement de copropriété dans le paragraphe « Modifications du règlement de copropriété » au motif qu’elles sont contraires aux règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965. Elle invoque l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 au soutien de sa demande.
Le syndicat des copropriétaires soutient de même que ces dispositions du règlement de copropriété sont contraires aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965.
La SCI Vaneau Saint Jean Bosco prétend que les règles de majorité prévues dans la loi du 10 juillet 1965 ne constituent qu’un minimum, le règlement de copropriété pouvant prévoir des règles de majorité plus contraignantes.
En application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.
En l’espèce, le paragraphe de l’article 9 du règlement de copropriété en date du 17 novembre 1952 est rédigé comme suit : « Toutefois en ce qui concerne les additions ou modifications au présent règlement de copropriété, les décisions devront être prises, savoir :
Pour toutes additions et modifications ne touchant pas à la répartition des charges ou à la classification entre les parties communes ou privées à une double majorité comprenant plus de la moitié en nombre de copropriétaires, et les trois quarts au moins des voix appartenant à l’ensemble des membres du syndicat (présents ou non à la réunion).
Il en sera de même de la décision qui en cas d’incendie de l’immeuble, concluerait à la non reconstruction de celui-ci.
Pour toutes modifications dans la répartition des charges du consentement des trois quarts des copropriétaires présents ou représentés supportant les charges dont il serait demandé de modifier la répartition.
Pour toutes modifications dans la classification des parties de l’immeuble en choses communes et choses privées, de même que pour toutes modifications à la division fractionnaire des parties communes d’après le nombre des millièmes affectés à chaque lot, que l’unanimité des copropriétaires ayant capacité juridique suffisante pour aliéner.
Dans les diverses éventualités prévues au présent paragraphe, une copie du procès-verbal de la réunion sera obligatoirement déposée pour minute ne l’étude du notaire dépositaire du présent règlement (ou son successeur) et sera transcrite s’il y a lieu. » (sic).
Les majorités applicables en assemblée générale sont énumérées par les articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 auxquels renvoie l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 précité.
L’article 24 prévoit que les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, ou représentés ou ayant voté par correspondance s’agissant notamment des impératifs de gestion, sécurité, conservation de l’immeuble et objectifs de politiques publiques considérés comme prioritaires.
Contrairement à la majorité simple prévue par l’article 24, l’article 25 impose une majorité absolue, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat pour les décisions plus graves et/ou portant sur des questions plus importantes pour la vie de la copropriété. Cela inclut notamment l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 rendue nécessaire par un changement de l’une ou plusieurs parties privatives.
L’article 25-1 prévoit quant à lui une passerelle dans le cas où l’assemblée n’a pas décidé à la majorité prévue par l’article 25 mais que le projet a au moins recueilli le tiers des voix de tous les copropriétaires. Dans ce cas, l’article impose un second vote immédiat à la majorité simple.
Selon l’article 26, les décisions les plus graves et les plus attentatoires au droit de propriété des copropriétaires sur les parties communes (actes d'acquisition immobilières, de disposition non imposés par la loi ou le règlement, modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage, l'administration des parties communes) doivent être prises à une double majorité renforcée, c’est-à-dire à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
L’article 26-1 mentionne que si l’assemblée n’a pas décidé à la majorité prévue par l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/05399 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPY3F
L’unanimité est enfin prévue pour toutes les décisions concernant notamment le droit individuel de propriété, la destination de l’immeuble, la modification de la répartition des charges, la dissolution de la copropriété, la souscription d’un emprunt bancaire au nom du syndicat des copropriétaires.
En l’espèce, les règles de majorité édictées par l’article 9 du règlement de copropriété sont les suivantes :
- double majorité comprenant plus de la moitié en nombre des copropriétaires, et les trois quarts au moins des voix appartenant à l’ensemble des membres du syndicat (présents ou non à la réunion) pour les décisions relatives aux additions et modifications ne touchant pas à la répartition des charges ou à la classification entre les parties communes ou privées, et décision qui en cas d’incendie de l’immeuble, concluerait à la non reconstruction de celui-ci,
- trois quarts des copropriétaires présents ou représentés supportant les charges pour toutes modifications dans la répartition des charges,
- l’unanimité des copropriétaires, ayant capacité juridique suffisante pour aliéner, pour toutes modifications dans la classification des parties de l’immeuble en choses communes et choses privées, de même que pour toutes modifications à la division fractionnaire des parties communes d’après le nombre des millièmes affectés à chaque lot.
Les règles édictées par l’article 9 prévoient des règles de majorité contraires aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitées s’agissant notamment de la répartition des charges et travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.
Compte tenu de ces éléments, le paragraphe de l’article 9 du règlement de copropriété qui est contraire aux dispositions d’ordre public précitées est réputé non écrit en application de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires qui succombe est condamné aux dépens avec distraction au profit de Maître Vibraye.
Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires est condamné à verser à la SCI Vaneau Saint Jean Bosco la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de la demande formée à ce titre.
Il y a lieu de débouter Mme [X] [L] de sa demande au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la SCI Vaneau Saint Jean Bosco, celle-ci n’étant pas condamnée aux dépens.
Il y a lieu de rejeter la demande formée par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10 du décret n° 96-1080 du décret du 12 décembre 1986, aucun moyen n’étant développé au soutien de cette prétention dans ses écritures.
Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de dispenser la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.
Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire compatible avec la nature de la présente affaire.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 19/05399 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPY3F
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DONNE acte à Mme [X] [L] de son intervention volontaire en lieu et place de la SCI Adapa et prononce la mise hors de cause de cette dernière ;
DÉCLARE la SCI Vaneau Saint Jean Bosco recevable en sa demande d’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] ;
PRONONCE l’annulation de la résolution n° 20 de l’assemblée générale du 25 mars 2019 de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 6] ;
RÉPUTE non écrit le paragraphe « modifications au règlement de copropriété » figurant à l’article 9 du règlement de copropriété du 17 novembre 1952 de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;
DÉBOUTE la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de sa demande de condamnation de Mme [X] [L] à restituer au lot n° 6 son affectation de remise à voiture, à remettre les lieux dans leur état initial et à démolir la surface supplémentaire créée par accaparement des droits de construire appartenant à la copropriété et non dument cédés ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] aux dépens ;
ACCORDE à Maître Vibraye le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] à verser à la SCI Vaneau Saint Jean Bosco la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6] et Mme [X] [L] de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;
DISPENSE la SCI Vaneau Saint Jean Bosco de toute participation aux frais communs de procédure ;
ORDONNE l’exécution provisoire ;
REJETTE les autres demandes plus amples et contraires.
Fait et jugé à Paris le 07 juin 2024
Le greffierLa présidente
