TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me HALIMI-BENSOUSSAN,
Me PORCHER et Me WATREMEZ
Copies certifiées
conformes délivrées le:
à Me TRUMER
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 15/16799
N° Portalis 352J-W-B67-CGS2W
N° MINUTE :
Assignation du :
04 août 2015
JUGEMENT
rendu le 07 juin 2024
DEMANDEURS
Madame [G] [N]
Monsieur [A] [D]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Monsieur [B] [L]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Monsieur [V] [K]
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentés par Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0427
DÉFENDEURS
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic la S.A.S. OUSTAL GESTION
S.A.S. OUSTAL GESTION
[Adresse 2]
[Localité 7]
représentés par Maître Henri TRUMER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0104
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/16799 - N° Portalis 352J-W-B67-CGS2W
S.A. ALLIANZ IARD
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 10]
représentée par Maître Marcel PORCHER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450
Compagnie CHUBB ACE EUROPEAN GROUP LIMITED, anciennement dénommée ACE EUROPEAN GROUP
[Adresse 13]
[Adresse 8]
[Localité 11]
représentée par Maître Sophie WATREMEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0627
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Madame Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Madame Léa GALLIEN, greffier
DÉBATS
A l’audience du 14 mars 2024 présidée par Madame [H] [W]
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 07 juin 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 4] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis aux termes d’un règlement de copropriété établi le 27 octobre 1961 et modifié le 28 janvier 1964.
Il est assuré auprès de la société Chubb European Group Limited (anciennement dénommée Ace European Group) et administré par la SAS Oustal Gestion, elle-même assurée auprès de la société Allianz IARD.
M. [A] [D], M. [V] [K] et Mme [G] [N] sont respectivement propriétaires des lots n°388, 389 et 387 situés dans le bâtiment B tandis que M. [B] [L] est propriétaire d'un garage.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/16799 - N° Portalis 352J-W-B67-CGS2W
Invoquant la survenance d’infiltrations dans son logement en provenance de la dalle supérieure de l’immeuble, M. [D] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la SAS Oustal Gestion et la société Ace European Group devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en référé afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, par acte du 04 décembre 2012.
M. [I] [E] a été désigné en qualité d'expert judiciaire par une ordonnance du 21 décembre 2012. Sa mission a été étendue aux lots n°389 et 387, appartenant respectivement à M. [K] et Mme [N], par une ordonnance du 20 février 2014.
L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 02 juin 2015 a voté la réalisation de travaux de maçonnerie et de VRD en sa résolution n°18.
Par actes des 4 et 5 août 2015, Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la SAS Oustal Gestion et la société Ace European Group Limited aux fins d'obtenir l'annulation des résolutions 14 et 18 de l'assemblée générale du 02 juin 2015 outre la réparation de leurs préjudices.
M. [I] [E] a déposé son rapport d'expertise le 28 décembre 2015.
Par acte du 18 mars 2019, la SAS Oustal Gestion a assigné en intervention forcée son assureur, la société Allianz IARD. Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 04 juin 2019.
* * *
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2023, Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] demandent au tribunal, au visa de l'article 1240 du code civil et des articles 14 alinéa 4, 42 alinéa 2et 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« Recevoir les demandeurs en leur acte introductif d'instance ;
Les y déclarer bien fondés ;
EN CONSEQUENCE,
- PRONONCER l’annulation de la résolution n°18 du Procès-verbal de l’Assemblée Générale du 02/06/2015 ;
- ORDONNER au Syndicat des Copropriétaires et à la société OUSTAL GESTION, en sa qualité de syndic, de suivre les préconisations de l'Expert Judiciaire [E] et de lui soumettre, pour validation technique, toute future résolution destinée à mettre un terme définitif aux problèmes d’eau stagnante et d’infiltration et, partant, aux troubles de jouissance soufferts par Mme [N] et de messieurs [D] et [K] ;
- ORDONNER à la société OUSTAL GESTION, en sa qualité de syndic, de recourir, désormais, au mode de notification légal institué par l’article 42 al.2 de la Loi n°65-557 du 10/07/1965, sous astreinte de 100 €/jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;
Décision du 07 juin 2024
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- Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société OUSTAL GESTION, au paiement des sommes suivantes, en réparation des préjudices subis par
- Monsieur [D] :
Au titre du préjudice des infiltrations en plafond 336,90 €
Au titre du préjudice de privation de jouissance 1 493,80 €
Au titre du préjudice résultant des infiltrations 2 105,65 €
Au titre du préjudice résultant de la stagnation d’eau 7 177,52 €
Titulaire d'une carte d'invalidité à 100 % 2 512,13 €
Soit la somme totale de 12 132,20 euros
- Madame [N]
Au titre du préjudice des infiltrations en plafond 84,23 €
Au titre de la dégradation du coffrage 7,58 €
Au titre du préjudice de privation de jouissance 1493,80 €
Au titre du préjudice résultant des infiltrations 2 105,65 €
Au titre du préjudice résultant de la stagnation d’eau 7 177,52 €
Soit la somme totale de 10 868,78 euros
- Monsieur [K]
Au titre du préjudice des infiltrations en plafond 168,45 €
Au titre du préjudice de privation de jouissance 1493,80 €
Au titre du préjudice résultant des infiltrations 2 105,65€
Au titre du préjudice résultant de la stagnation d’eau 7177,52 €
Soit la somme totale de 10 945,42 euros
Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
- RETENIR la responsabilité délictuelle de la société OUSTAL GESTION dans l’exercice de son mandat de syndic, à l’égard de Messieurs [D], [K], Madame [N] et Monsieur [L] ;
- RETENIR la responsabilité spéciale du Syndicat pour défaut d’entretien, à l’égard de Messieurs [D], [K] et Madame [N] ;
- CONDAMNER la société OUSTAL GESTION à indemniser chacun des copropriétaires [D], [K], [N] et [L] de la somme de 5.500 euros ;
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à indemniser chacun des copropriétaires [D], [K] et [N] à la somme de 5.000 euros ;
- ASSORTIR l’ensemble des condamnations des intérêts légaux à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil ;
- ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du Code Civil, et pour la première fois à la date anniversaire de la présente assignation ;
- CONDAMNER la société OUSTAL GESTION à payer à chacun des copropriétaires [D], [N], [K] et [L] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à payer à chacun des copropriétaires [D], [K] et [N] la somme de 3.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et OUSTAL GESTION aux entiers frais et dépens d’instance, dont distraction au profit de Me PEY, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.
- DIRE que la compagnie d’assurance ACE EUROPEAN GROUP LIMITED sera tenue de garantir l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires;
- ORDONNER l’exécution provisoire. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 novembre 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la SAS Oustal Gestion demandent au tribunal, au visa des articles 386 et suivants du code de procédure civile et de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :
« Déclarer irrecevable et mal fondé en leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et du Cabinet OUSTAL GESTION, Messieurs [D], [K], [L] et Madame [N]
Y faisant droit,
A TITRE PRINCIPAL,
- Dire et juger que l'assignation introductive d'instance en date du 4 et 5 août 2015 a été inscrite au répertoire général de la 8ème chambre - 3ème section du Tribunal de céans le 23 novembre 2015 ;
- Dire et juger que les premières, et dernières, conclusions des demandeurs ont été signifiées le 12 décembre 2017, soit plus de deux ans après l'introduction d'instance.
En conséquence,
- Constater la péremption d'instance qui est de droit et déclarer les demandeurs irrecevables en leur action à l’encontre du Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et du Cabinet OUSTAL GESTION ;
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a valablement voté le projet de travaux de nature à remédier aux désordres subis par Messieurs [D], [K] et Madame [N] ;
Dire et juger que Messieurs [D], [K], [L] et Mme [N] ne justifient pas de leur préjudice ;
En conséquence,
- Débouter Messieurs [D], [K], [L] et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] et du Cabinet OUSTAL GESTION ;
- Condamner Messieurs [D], [K], [L] et Madame [N] à verser au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] et au Cabinet OUSTAL GESTION, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Me [T] [J], en application de l’article 699 du Code de procédure civile ;
Prononcer l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 janvier 2020, la société Allianz IARD demande au tribunal de :
« A titre principal
CONSTATER que les conditions de la responsabilité civile de la Société Oustal gestion ne sont pas réunies ;
DÉBOUTER Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre tant de la Société Oustal Gestion que de la Compagnie ALLIANZ IARD ;
A titre subsidiaire
RAPPORTER les préjudices allégués à de plus justes proportions ;
DIRE que la condamnation hypothétique pesant sur la Compagnie ALLIANZ IARD ne pourra s'entendre que dans les limites des garanties du contrat (exclusions, plafond et franchise) opposables à toutes les parties;
En tout état de cause
CONDAMNER tout succombant à payer à la Compagnie ALLIANZ IARD une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/16799 - N° Portalis 352J-W-B67-CGS2W
CONDAMNER tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Marcel PORCHER conformément à l'article 699 du code de procédure civile. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2020, la société Chubb European Group Limited demande au tribunal, au visa de l'article 112-6 du code des assurances, de :
« Juger que la limite de garantie de la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP au titre du préjudice de jouissance ne saurait excéder 24 mois en application du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires.
Sur le préjudice de Monsieur [D], juger que la garantie de la compagnie CHUBB EUROPEAN ne serait être supérieur à la somme de 2 398€
Sur le préjudice de Madame [N], juger que la garantie de la compagnie CHUBB EUROPEAN ne serait être supérieur à la somme de 1 445€
Débouter Monsieur [K] de ses demandes ce dernier ne subissant pas de préjudice de jouissance, son studio étant habité par un locataire.
Juger que la compagnie CHUBB n'est pas l'assureur du syndic, le cabinet OUSTAL GESTION.
En conséquence débouter Madame [N] et Messieurs [D] et [K] de toute demande de garantie des condamnations pouvant être prononcées contre le cabinet OUSTAL GESTION.
Juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] n'a pas commis de faute pouvant engager sa responsabilité spéciale.
En conséquence, débouter Madame [N] et Messieurs [D] et [K] des demandes formulées au titre de ce préjudice.
Juger qu'en application du contrat souscrit par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la compagnie CHUBB EUROPEAN GROUP ne pourra être condamnée que dans la limite de sa garantie qui comprend la franchise de 1.5 fois la valeur en euros de l'indice de la Fédération Française du bâtiment.
Condamner tout succombant à verser à la Compagnie ACE EUROPEAN GROUP LIMITED une somme de 2.000 € en application de l'article 700 du CPC.
Condamner tout succombant aux entiers dont distraction au profit de Maître Sophie WATREMEZ, Avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC. »
* * *
Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l'instruction le 28 juin 2023. L'affaire, appelée à l'audience de plaidoiries le 14 mars 2024, a été mise en délibéré au 07 juin 2024.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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MOTIFS DE LA DÉCISION
1- Sur la péremption d’instance
Au visa de l’article 386 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires soulève la péremption de l’instance initiée par les demandeurs faute de diligences accomplies par ces derniers pendant un délai de deux ans.
Il expose que l'assignation des 4 et 5 août 2015 a été inscrite au répertoire général de la 8ème chambre du tribunal le 23 novembre 2015 ; que les premières et dernières conclusions des demandeurs ont été signifiées le 12 décembre 2017 soit plus de deux ans après l'introduction de l'instance, et que les multiples demandes de renvoi ne sauraient être considérées comme des diligences au sens de l’article précité.
Les consorts [D], [N], [L] et [K] ne répondent pas à l’incident soulevé.
Sur ce,
Selon les articles 385 et 386 du code de procédure civile, l'instance s'éteint à titre principal par l'effet de la péremption, du désistement d'instance ou de la caducité de la citation. L'instance est périmée lorsque aucune des parties n'accomplit de diligences pendant deux ans.
Le point de départ du délai de péremption est déterminé par la dernière diligence de l'une quelconque des parties. Le dépôt de conclusions de l'une d’elles, permettant la continuation de l'instance, a valeur de diligence interruptive.
En l’espèce, Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SAS Oustal Gestion et la société Ace European Group Limited par exploits des 04 et 05 août 2015.
La société Ace European Group a notifié ses premières conclusions en défense au fond par voie électronique le 23 septembre 2016 tandis que le syndicat des copropriétaires a notifié les siennes le 20 février 2017. Ces écritures ont chacune interrompu le délai de péremption qui a donc recommencé à courir pour une nouvelle durée de deux ans.
Surtout, la péremption ne peut être invoquée lorsque la direction de la procédure échappe aux parties et il n’est en l’espèce pas contesté que la clôture de la procédure a été prononcée par le juge de la mise en état le 21 février 2017, de sorte que les parties n’ont plus eu à accomplir de diligences pour faire progresser l'affaire avant la révocation de cette clôture, sollicitée par le conseil de M. [D] le 02 octobre 2017 et intervenue le 03 octobre 2017.
Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l’instance n’était donc nullement périmée lorsque les demandeurs ont notifié leurs conclusions au fond le 12 décembre 2017. Le moyen tiré de la péremption sera par conséquent écarté.
Décision du 07 juin 2024
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2- Sur l'annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 02 juin 2015
M. [L] sollicite l'annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 02 juin 2015 en faisant principalement valoir que :
- l’expert judiciaire s’est étonné, dans sa note aux parties n°18, du manque de précision du projet de résolution relevant « l’étonnante similarité des devis ALTO BTP et R.P » et « le silence fait tant par l’architecte que par les entreprises sur la conséquence du projet »,
- la résolution n°18 « relative à des travails indéchiffrables codifiés par signes cabalistiques » a « été votée par 32,83% des copropriétaires, sans qu’aucune explication, pédagogie, transparence, n’accompagne ce vote » (sic),
- dès le 08 juillet 2015, le dire n°6 du conseil de Messieurs [D], [K] et de Mme [N] a interrogé l'expert judiciaire sur « la portée des diverses incompréhensions émergeant de l’assemblée générale »,
- celui-ci a,accusé réception du procès-verbal de l’assemblée générale en s’alarmant qu’elle n’ait pas respecté ses préconisations, notamment celles de sa note n°18 pourtant portée à la connaissance du syndicat bien avant l’assemblée générale,
- aucun des devis présentés n’a en effet respecté ce qui avait été préconisé par M. [E] en ce qu’ils étaient insuffisamment précis et « hautement porteurs de conséquences préjudiciables » pour les copropriétaires, notamment en raison de la création de « marches empiétant dans les parties privatives déjà petites » qui oblige de recouper les portes « en ce compris celle en P.V.C. (impossible) de Monsieur [D], handicapé. De cette situation il résulterait une hauteur de portes réduite à 1,74 m au lieu de 2,04 m standards ».
Le syndicat des copropriétaires et la SAS Oustal Gestion opposent que :
- MM. [D] et [K] ainsi que Mme [N], accompagnés de leur avocat, ont voté pour la résolution 18-1 et la résolution n°18-3 relative au financement des travaux,
- ont été joints à la convocation de l’assemblée litigieuse le rapport d’investigation de Val Bâtiment concernant les infiltrations d’eau dans les appartements du rez-de-chaussée côté cour du 9 avril 2015, le rapport de l’architecte de l’immeuble Studio Bleton Architecture du 29 avril 2015, le devis Alto BTP du 28 avril 2015 et le devis R.P. BAT du 27 avril 2015,
- ces pièces font toutes référence à la procédure judiciaire engagée par les occupants des studios de plain-pied et aux désordres constatés, à savoir des infiltrations en pieds de murs de leur studio du rez-de-chaussée côté cour, photographies à l’appui,
- les devis Alto BTP et R.P. BAT, outre le fait qu’ils sont extrêmement détaillés, ont pour objet explicite la : « Rénovation complète de l’étanchéité de la terrasse accessible sur jardinières cour côté boulevard [Adresse 12] au-dessus du parking et au droit des studios de plain-pied suite à procédure judiciaire engagée par un des ses occupants »,
- c’est dans ces conditions que l’expert judiciaire a rédigé une note aux parties n°18, en date du 27 mai 2015, faisant état de la communication de la convocation à l’assemblée litigieuse du 2 juin 2015 et se référant aux devis précités,
- MM. [D] et [K] ainsi que Mme [N] ont donc pu en toute connaissance de cause valablement voter pour la réalisation des travaux de maçonnerie et de VRD, y compris, plomberie dans la cour suivant devis de la société Alto BTP,
- ayant compris l’impossibilité de leur contestation de la résolution litigieuse, ils ont sollicité M. [L] afin de se joindre à leurs demandes,
- ce dernier étant défaillant, il n’a voté ni pour, ni contre la résolution litigieuse et ne peut soutenir que son consentement aurait été vicié pour voir annuler la résolution n°18.
Sur ce,
La résolution n°18 intitulée « Travaux de maçonnerie et de VRD compris plomberie dans la cour (art 24) » a fait l’objet de deux votes distincts relatifs :
- au principe des travaux (résolution 18-1):
« L’assemblée générale décide de faire réaliser les travaux de maçonnerie et de VRD compris plomberie dans la cour dans le cadre d’un budget maximum de 21852 euros TTC par la société ALTO BTP » ;
- et au financement des travaux (article 18-2) :
« Les copropriétaires décident que les travaux votés à la résolution n°18-1 seront financés sur leurs deniers personnels, sans recourir à un prêt souscrit par le Syndicat de copropriété.
Les honoraires de Syndic sur travaux (à savoir ceux qui n’entrent pas dans le budget de gestion courante et qui font l’objet d’un appel de fonds spécifique) sont fixés, conformément à son contrat, à 2% HT du montant global HT de ceux-ci, incluant une visite par quinzaine.
Les honoraires de l’architecte « le Studio Bleton » s’élèvent à 10% HT du montant HT des travaux.
L’assemblée prévoit une enveloppe de 1600 euros TTC pour la souscription de la Dommage Ouvrage.
Les copropriétaires décident que le montant des travaux, assurance et honoraires votés sera réparti selon les tantièmes de charges communes.
1/3 le 15/09/15
1/3 le 15/10/15
1/3 le 15/11/15. »
Alors que le demandeur à l’annulation d’une résolution d’assemblée générale doit préciser le fondement juridique de sa demande, M. [L] se contente de faire référence aux articles 10-1, 14 alinéa 4 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont sans rapport avec les griefs invoqués tenant principalement à l’inadéquation des travaux votés avec les préconisations de l’expert judiciaire, à l’absence d’explication à l’occasion du vote et au caractère insuffisamment précis et préjudiciable des devis présentés.
Le tribunal n'a pas à apprécier l'opportunité des décisions prises par l'assemblée générale qui ne peuvent être annulées qu'en présence d'une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d'une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d'un excès de pouvoir ou d'un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.
Une résolution n'est ainsi pas abusive du seul fait qu'elle contrarie ou lèse certains propriétaires ou que les travaux votés ne correspondraient pas à ceux qu’ils souhaitent voir réaliser, seul l’intérêt collectif devant être pris en compte.
Il résulte de l’examen des pièces communiquées que la convocation à l’assemblée générale du 02 juin 2015 était accompagnée des devis détaillés établis le 27 avril 2015 par la société R.P Bat pour un montant de 27.115 euros TTC et le 28 avril 2015 par la société Alto BTP pour un montant TTC de 21.852,16 euros, du rapport du Studio Bleton architecture et du rapport d’investigations de la société Val Bâtiment.
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
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M. [L] n’indique pas en quoi ces devis auraient été insuffisamment précis, étant rappelé qu’il ne peut se prévaloir d’une quelconque « absence d’explication au moment du vote » puisqu’il était absent et non représenté.
Le demandeur sollicite en réalité l’annulation de la résolution n°18 en reprenant in extenso les griefs formulés par l’expert judiciaire à l’occasion de :
- sa note aux parties n°18 datée du 27 mai 2015, aux termes de laquelle il s’est interrogé sur « l’étonnante similarité des devis ALTO BTP et RP BAT », ainsi que sur (sic) « Le silence fait tant par l’architecte que par les entreprises sur la conséquence du projet qui, en surélevant le niveau extérieur pour mettre des rehaussements des seuils, ce qui entraînerait : a) Une recoupe des portes (dont en PVC chez Monsieur [D] en ce cas impossible) avec nouveaux seuils adaptés. Ces travaux non décrits et non chiffrés - b) La création de plusieurs (au moins 3) marches à l'intérieur des studios, empiétant sur leur surface déjà faible dont on s’interroge sur un accord donné par leurs propriétaires ? Dont Monsieur [D] et son problème de déplacement physique. Le rapport de VAL Bâtiment orientait plutôt vers la création d’un caniveau au droit des seuils, solution qui conserverait plus ou moins la configuration actuelle mais qui n’a été ni étudiée ni chiffrée. De sorte que non soumise au vote faute d’information dont de coût, cette solution qui pourtant nous semble la meilleure n’est pas, sauf erreur, votable. Dans ces conditions, nous émettons des réserves et conseillons aux intéressés de bien réfléchir avant de voir, le cas échéant, voter tels travaux qui seraient envisagés. » ;
- sa note aux parties n°20 du 08 juillet 2015 indiquant qu’il n’a pas été tenu compte de ses précédentes observations pourtant portées à la connaissance du syndicat des copropriétaires avant l’assemblée générale ; que « l’étude du Studio [Y] ne tenait aucun compte des conséquences pour les parties privatives des rehaussements du sol extérieur par la mise en place de dalles sur plots alors que la coupe de ce concepteur montre clairement la création de 3 marches à l’intérieur des studios desservis par la coursive (dont des logements aux propriétaires absents de la cause). Ces conséquences étant (...) Présence de marches empiétant dans les parties privatives déjà petites. Obligation de recouper les portes des studios en ce compris celle en P.V.C (Impossible) de Monsieur [D], handicapé. De cette situation, il résulterait une hauteur de portes réduite à 1,74m au lieu des 2,04m standards » ; que la société Bal Bâtiment n’a pas établi de devis correspondant à la solution qu’elle exposait dans son rapport ; qu’il a enfin demandé au syndicat des coupes montrant les travaux projetés outre la fourniture de devis en rapport direct avec les préconisations de ses études, estimant que « les croquis fournis sont insuffisamment précis et hautement porteurs de conséquences préjudiciables. Sauf à nous démontrer précisément le contraire. »
Si le refus d’un syndicat des copropriétaires d'exécuter des travaux indispensables à l'entretien ou à la conservation des parties communes peut être considéré comme abusif, il ne peut en l’espèce être déduit des seules critiques émanant de l’expert judiciaire, désigné le 21 décembre 2012 afin de déterminer la cause des infiltrations subies par les demandeurs, que la résolution litigieuse procéderait d’un abus de majorité c’est-à-dire d’un vote contraire aux intérêts collectifs, qui n’est en l’espèce ni invoqué ni démontré par M. [L].
Les arguments développés par ce dernier ne permettent donc pas de caractériser une irrégularité de la résolution litigieuse de nature à justifier son annulation.
Les tribunaux ne peuvent que constater la validité ou la nullité des décisions d’assemblée générale, sans pouvoir se substituer à un syndicat de copropriété pour imposer en ses lieu et place une autre décision, sous peine de s'immiscer indûment dans la gestion de l'immeuble.
Il convient donc également de rejeter la demande subséquente tendant à voir « ordonner au Syndicat des Copropriétaires et à la société OUSTAL GESTION, en sa qualité de syndic, de suivre les préconisations de l'Expert Judiciaire [E] et de lui soumettre, pour validation technique, toute future résolution destinée à mettre un terme définitif aux problèmes d’eau stagnante et d’infiltration et, partant, aux trouble de jouissance soufferts par Mme [N] et de messieurs [D] et [K] »qui n'entre pas dans la mission du tribunal dont la compétence se limite à apprécier la légalité des demandes dont il est saisi.
3- Sur la notification des procès-verbaux d’assemblée générale
Au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs sollicitent qu’il soit ordonné à la société Oustal Gestion de « recourir désormais au mode de notification légal » sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir.
Ils font valoir que le syndic ne respecte pas les dispositions de l’article 67 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 puisqu’il notifie les procès-verbaux d’assemblée générale en les déposant à la loge de la gardienne où les copropriétaires passent les récupérer, un à un, contre émargement par une simple signature dans un cahier d’écolier.
Le syndicat des copropriétaires et la SAS Oustal Gestion répondent que l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l’article 67 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 s’imposent au syndicat des copropriétaires, aux copropriétaires comme au syndic de l’immeuble par leur seule force légale sans qu’il soit besoin au tribunal de les rendre plus applicables.
Sur ce,
Ainsi que le soutiennent à juste titre les défendeurs, il ne peut être fait droit à la demande de condamnation sous astreinte de la SAS Oustal Gestion dès lors qu’elle n’aboutirait, s’il y était fait droit, qu’à condamner cette dernière à respecter la loi, étant précisé que la sanction de l’irrégularité de la notification des procès-verbaux d’assemblée générale suffit à en assurer le respect.
M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] seront par conséquent déboutés de ce chef de demande.
4- Sur la demande indemnitaire formée contre la SAS Oustal Gestion
Au visa de l’article 1240 du code civil, les demandeurs sollicitent la condamnation de la société Oustal Gestion à leur payer, chacun, la somme de 5.500 euros, en faisant principalement valoir que la défenderesse :
Décision du 07 juin 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 15/16799 - N° Portalis 352J-W-B67-CGS2W
- a failli à son devoir d’information en n’informant pas les copropriétaires des deux procédures judiciaires en cours, assorties d’une expertise judiciaire encore inachevée,
- a failli à son devoir de conseil envers les copropriétaires en se contentant de transmettre des devis incompréhensibles pour un non professionnel du bâtiment et en ne donnant aucune explication sur la réalité des travaux votés à l’assemblée générale du 02 juin 2015,
- a incontestablement conduit au vote de résolutions non conformes à la volonté réelle des copropriétaires qui en subissent aujourd’hui les conséquences puisque les travaux votés ne correspondent pas à ce qui a été préconisé par l’expert et « pourraient même considérablement aggraver la situation déjà incommodante de Monsieur [D], Monsieur [K] et Mme [N] qui sont dans l’incapacité de pouvoir jouir de leurs biens respectifs. »
La SAS Oustal Gestion oppose que :
- les copropriétaires étaient informés de la procédure judiciaire et de l’expertise en cours,
- elle a fait intervenir, à la demande de l’expert judiciaire, le Studio Bleton Architecture qui a rendu un rapport sur l’opération à mener pour mettre fin aux désordres et dont le projet de travaux a été voté à l’assemblée critiquée,
- ce n'est pas le devoir de conseil et d'information du syndic qui est en cause mais éventuellement celui de l'architecte dont le projet de travaux a été voté,
- les demandeurs ne disent pas en quoi les travaux votés ne seraient pas de nature à remédier aux désordres et préjudices subis par eux.
Sur ce,
La mise en cause de la responsabilité de la SAS Oustal Gestion sur le fondement de l’article 1240 du code civil nécessite la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.
Les demandeurs font en l’espèce l’économie de toute démonstration d’un préjudice personnel, certain et licite en lien avec la faute reprochée au syndic, puisqu’ils se contentent de réclamer chacun la somme de 5.500 euros sans plus d’explications.
Il n’est pas davantage démontré que la SAS Oustal Gestion aurait manqué à son devoir de conseil et d’information envers le syndicat des copropriétaires alors que la convocation à l’assemblée générale du 02 juin 2015 était accompagnée d’un certain nombre de documents relatifs à la « suppression des infiltrations d’eau dans les appartements du règlement de copropriété côté cour », notamment le rapport d’investigations de la société Val Bâtiment, un rapport de l’architecte Studio Bleton architecture relatif aux « infiltrations d’eau pluviale dans les appartements en contrebas de la dalle pour cause de disfonctionnement des évacuations » (sic) rappelant la procédure contentieuse en cours contre le syndicat des copropriétaires, ainsi que les devis soumis au vote des copropriétaires.
Tout devis établi par un professionnel du bâtiment peut s’avérer difficile à appréhender pour un profane et sa seule transmission ne saurait engager la responsabilité du syndic qui a en l’espèce pris le soin de s’adjoindre les compétences d’un architecte, étant précisé que les copropriétaires pouvaient parfaitement rejeter ou reporter le vote des travaux s’ils s’estimaient insuffisamment éclairés.
Décision du 07 juin 2024
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M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] seront par conséquent déboutés de leur demande indemnitaire dirigée contre la SAS Oustal Gestion.
4- Sur les demandes indemnitaires formées contre le syndicat des copropriétaires
A- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires
Au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à réparer les préjudices subis pendant près de dix ans, les travaux de reprise n’ayant été réalisés qu’en 2020 et 2021.
Le syndicat des copropriétaires oppose que les demandes indemnitaires formées par M. [A] [D], M. [V] [K] et Mme [G] [N] ne sont pas justifiées.
Sur ce,
En vertu de l’article 14 alinéa 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au présent litige, le syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes, est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
Il résulte du rapport d’expertise de M. [E] que les infiltrations affectant ou ayant affecté les studios de M. [A] [D], M. [V] [K] et Mme [G] [N] proviennent de deux causes distinctes, les anciennes infiltrations ayant pour origine la jardinière recouverte de gazon située au-dessus des studios et les infiltrations actuelles ayant pour origine la défectuosité de l’étanchéité de la coursive.
Le règlement de copropriété de l’immeuble répute parties communes les fondations, gros murs et tous éléments constituant l’ossature du bâtiment, les charpentes et couvertures de chaque bâtiment, les ornements extérieurs des façades y compris les balustres et balustrades, les appuis de balcons et fenêtres, les couloirs et accès aux parties privées.
Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les désordres proviennent d’un vice de construction ou d’un défaut d'entretien des parties communes, à savoir un défaut de conception et d’exécution de la construction initiale provoquant des remontées d’humidité dans les allèges et seuils des logements sur coursive outre la stagnation des eaux par flaques, et une absence d’étanchéité de la jardinière haute.
Il engage donc sa responsabilité en application des dispositions précitées.
B- Sur les demandes indemnitaires de M. [D]
M. [D] sollicite l’indemnisation de divers préjudices qu’il prétend avoir subis sur une période allant du 16 janvier 2012, date du rapport établi par l’expert mandaté par son assureur, jusqu’au 28 février 2021, à savoir un préjudice résultant des infiltrations en plafond (336,90 euros), de la privation de jouissance (1.493,80 euros), des infiltrations (2.105,65 euros), de la stagnation de l’eau (7.177,52 euros) et en tant que titulaire d’une carte d’invalidité à 100% (2.512,13 euros), pour un montant total de 12.132,20 euros.
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L’ensemble des sommes réclamées, calculées par l’expert judiciaire comme correspondant « au coût du M2 mensuel loué et en surface concernée », tend en réalité à indemniser le trouble de jouissance subi par M. [D].
Ce dernier justifie avoir dénoncé au syndic deux sinistres dégâts des eaux intervenus les 22 novembre 2011 et 02 janvier 2012, lesquelles ont donné lieu à une expertise amiable réalisée par le cabinet Coexar le 16 janvier 2012.
Comme l’indique toutefois à juste titre le syndicat des copropriétaires, M. [D] a indiqué au syndic, dans un courrier du 08 octobre 2012, occuper le studio depuis le 21 février 2012, de sorte que cette date sera donc retenue comme point de départ des préjudices.
Aucune des pièces versées aux débats ne permet de connaître la surface et la valeur locative du studio, définie au règlement de copropriété comme une chambre en sous-sol, les évaluations opérées par l’expert judiciaire étant peu compréhensibles.
Compte tenu toutefois de la nature des désordres, (humidité affectant le pied de mur et en retour sur les murs de refend, traces d’infiltrations en plafond désormais asséchées, contrepente du sol de la coursive orientant les eaux de pluie vers la façade du studio), de la situation de handicap de M. [D] qui est invalide à 100% et du marché locatif parisien dans l’arrondissement considéré, le tribunal dispose d’éléments suffisants pour évaluer à la somme de 8.000 euros le préjudice de jouissance subi par ce dernier de février 2012 à février 2021, ainsi que pendant la durée des travaux de remise en état évaluée par M. [E] à deux semaines.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.
M. [D], qui ne justifie pas d’autre préjudice, sera débouté de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formée à hauteur de 5.000 euros.
C- Sur les demandes indemnitaires de Mme [N]
Mme [G] [N] sollicite l’indemnisation de divers préjudices qu’elle prétend avoir subis du 16 janvier 2012 au 28 février 2021, à savoir un préjudice résultant des infiltrations en plafond (84,23 euros), de la dégradation du coffrage (7,58 euros), de la privation de jouissance (1.493,80 euros), des infiltrations (2.105,65 euros) et de la stagnation de l’eau (7.177,52 euros), pour un montant total de 10.868,78 euros.
Elle reprend en cela l’évaluation des différents préjudices de jouissance opérée par l’expert judiciaire au regard de la surface concernée par les désordres, selon un mode de calcul abscons.
Ainsi que l’indiquent à juste titre les défendeurs, ces préjudices ne peuvent démarrer le 16 janvier 2012, date du rapport d’expertise amiable établi sur les seuls désordres dénoncés par M. [D], mais uniquement le 31 janvier 2014, date à laquelle Mme [N] a assigné le syndicat des copropriétaires et son assureur en ordonnance commune.
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Comme pour M. [D], aucune des pièces communiquées ne permet de connaître la surface et la valeur locative du studio de Mme [N].
Compte tenu de la nature des désordres (plafond de la partie séjour totalement dégradé mais désormais sec, dégradation du coffrage vertical situé sur le mur de gauche, contrepente du sol de la coursive orientant les eaux de pluie vers la façade du studio) et du marché locatif parisien dans l’arrondissement considéré, le préjudice de jouissance subi par cette dernière du 31 janvier 2014 au 28 février 2021 ainsi que pendant la durée des travaux de remise en état (1 semaine) sera fixé à la somme de 5.000 euros.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent condamné au paiement de cette somme.
Mme [N], qui ne justifie pas d’autre préjudice, sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts complémentaires formées à hauteur de 5.000 euros.
D- Sur les demandes indemnitaires de M. [K]
M. [V] [K] sollicite l’indemnisation de divers préjudices qu’il prétend avoir subis du 16 janvier 2012 au 28 février 2021, à savoir un préjudice résultant des infiltrations en plafond (168,45 euros), de la privation de jouissance (1.493,80 euros), des infiltrations (2.105,65 euros) et de la stagnation de l’eau (7.177,52 euros), pour un montant total de 10.945,42 euros.
Les préjudices de ce dernier ne peuvent toutefois démarrer le 16 janvier 2012, date du rapport d’expertise amiable établi sur les seuls désordres dénoncés par M. [D], mais uniquement le 31 janvier 2014, date à laquelle il a assigné en référé le syndicat des copropriétaires et son assureur en ordonnance commune.
Le studio de M. [K] a été décrit par l’expert comme présentant une dégradation des murs et plafond de la salle d’eau, une humidité affectant le pied de mur et en retour sur les murs de refend, un parquet collé partiellement pourri et une contrepente du sol de la coursive orientant les eaux de pluie vers la façade du studio.
M. [E] a toutefois indiqué que les dégradations ayant pour siège la salle de bains et la partie arrière du studio résultent d’une absence totale de ventilation et d’un phénomène généralisé de condensation sur les parois froides, essentiellement sur une gaine en tôle métallique de section rectangulaire qui sert à la ventilation des parkings de l’immeuble en fond de parcelle. Après avoir indiqué qu’il appartenait au propriétaire du local d’en assurer la ventilation et d’isoler ce conduit, l’expert a conclu qu’il n’y avait plus de lien entre les désordres invoqués par M. [K] et les parties communes de l’immeuble en ce qui concerne le plafond et les murs, hormis le mur de façade et les retours latéraux.
Il ressort enfin de l’expertise judiciaire que l’appartement sinistré est loué de sorte que, comme le soutient la société Chubb European Group Limited, M. [K] n’a subi personnellement aucun préjudice de jouissance et ne pourra qu’être débouté de ses demandes de dommages et intérêts à ce titre.
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M. [K] ne démontre pas davantage le préjudice dont il demande réparation par l’allocation de dommages et intérêts complémentaires à hauteur de 5.000 euros et sera également débouté de ce chef.
6- Sur les demandes accessoires
Les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil et les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de 1343-2 du même code.
Nul ne plaidant par procureur, Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] seront déclarés irrecevables en leur demande tendant à voir « DIRE que la compagnie d’assurance ACE EUROPEAN GROUP LIMITED sera tenue de garantir l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires ».
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], succombant principalement à l'instance, sera condamné au paiement des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Pey, Maître Porcher et de Maître Watremez, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Tenu aux dépens, il sera condamné à payer à M. [D] et Mme [N], chacun, la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et sera débouté de sa demande à ce titre.
En équité, la SAS Oustal Gestion, la société Chubb European Group Limited et la société Allianz IARD seront déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent jugement commande également de débouter M. [B] [L] et M. [V] [K] de leurs demandes formées à ce titre.
L’ancienneté de la procédure commande le prononcé de l’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
DÉCLARE M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] recevables en leurs demandes ;
REJETTE la demande d’annulation de la résolution n°18 de l’assemblée générale du 02 juin 2015 ;
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DÉBOUTE M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] de leur demande tendant à voir « ordonner au Syndicat des Copropriétaires et à la société OUSTAL GESTION, en sa qualité de syndic, de suivre les préconisations de l'Expert Judiciaire [E] et de lui soumettre, pour validation technique, toute future résolution destinée à mettre un terme définitif aux problèmes d’eau stagnante et d’infiltration et, partant, aux trouble de jouissance soufferts par Mme [N] et de messieurs [D] et [K] » ;
DÉBOUTE M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] de leur demande tendant à voir ordonner à la société Oustal Gestion « de recourir, désormais, au mode de notification légal institué par l’article 42 al.2 de la Loi n°65-557 du 10/07/1965, sous astreinte de 100 €/jour de retard passé un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir » ;
DÉBOUTE M. [A] [D], M. [V] [K], Mme [G] [N] et M. [B] [L] de leurs demandes indemnitaires dirigées contre la SAS Oustal Gestion ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à M. [A] [D] la somme de 8.000 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et déboute ce dernier du surplus de ses demandes indemnitaires ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à Mme [G] [N] la somme de 5.000 euros en réparation de ses préjudices de jouissance et déboute cette dernière du surplus de ses demandes indemnitaires ;
DÉBOUTE M. [V] [K] de ses demandes de dommages et intérêts ;
DIT que les sommes allouées produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;
DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt conformément aux dispositions de 1343-2 du même code ;
DÉCLARE Mme [N], M. [L], M. [D] et M. [K] irrecevables en leur demande tendant à voir « DIRE que la compagnie d’assurance ACE EUROPEAN GROUP LIMITED sera tenue de garantir l’ensemble des condamnations prononcées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires » ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au paiement des entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître [S], Maître Porcher et de Maître Watremez ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à M. [D] et Mme [N], chacun, la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles et le déboute de sa demande à ce titre ;
DÉBOUTE la SAS Oustal Gestion, M. [B] [L], M. [V] [K], la société Chubb European Group Limited et la société Allianz IARD de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;
REJETTE toute demande plus ample ou contraire.
Fait et jugé à Paris le 07 juin 2024
Le greffierLa présidente
