TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
2ème chambre
N° RG 24/03444
N° Portalis 352J-W-B7I-C4LK7
N° MINUTE :
Assignation du :
26 Février 2024
JUGEMENT
rendu le 06 Juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [X] [S], représenté par Mme [V] [E], tutrice
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Me Sophie THOMAS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant et Me Nadia STUDER-DLILI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire E0889
DÉFENDEURS
Monsieur [O] [K]
[Adresse 1]
[Localité 10]
Monsieur [J] [F] [H]
[Adresse 3]
[Localité 9]
S.A.R.L. MATCH CUT
[Adresse 4]
[Localité 8]
S.A.S. NIKIMAX
[Adresse 3]
[Localité 9]
Décision du 06 Juin 2024
2ème chambre
N° RG 24/03444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LK7
représentés par Me Lola CHUNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B1209
COMPOSITION DU TRIBUNAL
M. Jérôme HAYEM, Vice-président
Madame Caroline ROSIO, Vice-présidente
Monsieur Robin VIRGILE, Juge
assistés de Adélie LERESTIF, greffière lors de l’audience et de Mélanie VAUQUELIN, greffière lors de la mise à disposition.
DEBATS
A l’audience du 25 avril 2024 présidée par Jérôme HAYEM et tenue publiquement, rapport a été fait par Robin VIRGILE, en application de l’article 804 du code de procédure civile.
Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire et en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte du 19 septembre 2023, [X] [S] assisté d'[V] [E] sa tutrice, a consenti à [J] [H], à [O] [K], à la SARL MATCH CUT et à la SAS NIKIMAX une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°78 et 79 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 11] (93), cadastré section AH n° [Cadastre 5], moyennant un prix de 420.546 euros, le délai de la promesse de vente expirant le 20 décembre 2023.
La promesse était consentie sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 234.000 euros sur une durée de quinze ans et au taux d’intérêt maximum de 4,5% l'an à justifier au plus tard le 20 novembre 2023 et sous la condition suspensive de justification par le promettant de la commercialité du bien.
Une indemnité d’immobilisation de 42.054,60 euros était fixée, dont la moitié, soit une somme de 21.027,30 euros, a été versée par les bénéficiaires entre les mains de Maître [C] [G], notaire séquestre.
Le 30 novembre 2023, un avenant prorogeant la durée d'expiration de la promesse précitée au 20 janvier 2024 a été signé.
Par courriel en date du 18 janvier 2024, [X] [S] a mis les bénéficiaires en demeure de réitérer l’acte authentique de vente à la date convenue du 20 janvier 2024.
Le 23 janvier 2024, suivant lettres recommandées avec accusés de réception doublées d’un courriel du même jour, Monsieur [X] [S], se prévalant de la caducité de la promesse, a mis les bénéficiaires en demeure de lui verser l’indemnité d’immobilisation.
Autorisés par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Paris, [X] [S] assisté de sa tutrice [V] [E] a fait assigner à jour fixe la SARL MATCH CUT, la SAS NIKIMAX, [O] [K] et [J] [H] par actes du 26 février 2024 devant la présente juridiction aux fins essentielles de les voir condamner à payer à [X] [S] la somme de 42.054,06 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuellement convenue.
A l'audience du 28 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi au 25 avril 2024.
A l’audience du 25 avril 2024, reprenant et développant leurs conclusions notifiées électroniquement le 22 avril 2024, [X] [S] assisté de sa tutrice nouvellement désignée, l'ASAP PRADO 33, sollicitent du tribunal au visa des articles 840 et suivants du code de procédure civile, des articles 1101 et suivants du code civil, de l'article 1304-3 du code civil et de l'article 700 du code de procédure civile de :
- condamner solidairement les défendeurs à lui régler l'indemnité d'immobilisation de 42.054,06 euros prévue à titre forfaitaire en page 16 du contrat signé le 19 septembre 2023 ;
- ordonner à Maître [C] [G] de libérer à son profit la somme de 21.027,30 euros séquestrée entre ses mains et déclarer que ladite somme viendra en déduction des condamnations mises à la charge solidairement des défendeurs,
- condamner les défendeurs aux dépens ainsi qu'à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l’audience du 25 avril 2024, reprenant et développant leurs conclusions notifiées électroniquement le 24 avril 2024, [J] [H], [O] [K] la société NIKIMAX et la société MATCH CUT demandent au tribunal au visa des articles 1101 et suivants du code civil et de l'article 1304-3 du code civil de :
- juger que la promesse du 19 septembre 2023 est devenue caduque faute pour les parties d’avoir pu lever l’ensemble des conditions suspensives dans le délai,
- ordonner à Maître [C] [G], notaire séquestre, la restitution du dépôt de la somme de 21.027,30 euros à leur profit,
- débouter [X] [S] de l’ensemble de ses demandes,
- ordonner la suspension de l’exécution provisoire,
- condamner [X] [S] à leur verser la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner [X] [S] aux entiers dépens.
Il sera renvoyé aux écritures des parties précitées pour un exposé exhaustif des demandes des parties et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Il sera rappelé que les demandes des parties tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.
Sur l’indemnité d’immobilisation
[X] [S] demande au tribunal de condamner les défendeurs à lui verser la totalité de l’indemnité d’immobilisation, au moyen pour la moitié de cette somme de la libération du montant séquestré.
Ils soutient que la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire a défailli du fait des bénéficiaires en ce que :
- alors que la promesse unilatérale de vente comporte quatre bénéficiaires, seuls [J] [H] et [O] [K] ont fait une demande de prêt, ce qui contrevient aux dispositions contractuelles, une demande présentée par quatre personnes ayant davantage de chances d'être acceptée par la banque que si elle est formulée par deux bénéficiaires seulement,
- la société en formation [Localité 11] BD a déposé une demande de prêt, mais n'est pas partie au contrat,
- la demande de prêt déposée auprès de BNP PARIBAS indique que les deux bénéficiaires ont déposé une demande de prêt à un taux de 5%, alors que le taux contractuellement prévu était plafonné à 4,45%, et la cour de cassation sanctionne cette faute de l'emprunteur,
- s'agissant la demande de prêt formulée auprès du CREDIT MUTUEL, le taux d'intérêt sollicité n'est pas précisé,
- contrairement à ce que soutiennent les bénéficiaires, ils supportent la charge de la preuve des diligences effectuées conformément au contrat,
- ce n'est pas parce que la banque leur a proposé un taux d'intérêt plus élevé que celui prévu qu'ils démontrent que leur demande a été faite à un taux conforme,
- les bénéficiaires devaient justifier de deux refus de prêt, et n'en ont communiqué qu'un seul, celui du CREDIT MUTUEL.
[X] [S] soutient également que la condition suspensive liée à la justification de l'usage mixte du bien est quant à elle accomplie, en ce que :
- le bien immobilier était à usage mixte, ce dont il rapporte la preuve par un faisceau d'indices relatés ou annexés à la promesse tels que :
* l'obtention d'une résolution de l'assemblée générale des copropriétaires, annexée à la promesse et changeant l'affectation du bien en un usage mixte,
* l'attestation elle aussi annexée à la promesse des services de l'urbanisme de la commune de [Localité 11] confirmant qu'il n'a jamais sollicité d'autorisation d'urbanisme aux fins de changer l'usage mixte de son bien immobilier,
* le visa de l'article L631-7 du code de la construction et de l'habitation rappelant qu'un local est réputé avoir l'usage auquel il est affecté au 1er janvier 1970, à l'époque un usage commercial,
- si la promesse unilatérale de vente indique que l'usage des lots n'a pas pu être confirmé par le service des impôts fonciers de Seine-Saint-Denis, les bénéficiaires sont des professionnels, et une clause de style était insérée indiquant que le promettant ferait ses meilleurs efforts pour apporter la preuve de la commercialité du bien au plus tard le 20 novembre 2023,
- compte tenu du fait qu'il était sous tutelle, il était convenu que ce serait aux bénéficiaires de se rapprocher des services d'urbanisme pour s'assurer de l'usage mixte du bien,
- ce sont les bénéficiaires et leur notaire qui ont accompli des démarches en ce sens auprès des services d'urbanisme et fiscaux,
- les bénéficiaires ont eu via leur notaire les autorisations d'urbanisme, tel que cela résulte des courriels des 15 et 18 septembre 2023 adressés par le Pôle administratif de la ville de [Localité 11],
- au 30 novembre 2023, date de signature de l'avenant prorogeant le délai de la promesse unilatérale de vente, les bénéficiaires avaient depuis longtemps la preuve de la commercialité du bien, et seule l'obtention du prêt ferait défaut,
- à tout le moins, en signant un avenant le 30 novembre 2023 qui ne portait que sur la condition suspensive de prêt, les bénéficiaires ont renoncé à se prévaloir de la condition suspensive liée à la justification de la commercialité du bien,
- le montant n'étant pas réductible, l'indemnité d'immobilisation est due, et il subit en tout cas un préjudice d'immobilisation très important parce qu'il attend la vente de son bien pour apurer ses dettes.
En défense, [J] [H], [O] [K], la société NIKIMAX et la société MATCH CUT sollicitent la restitution de la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation.
Ils estiment d'une part que la condition suspensive relative à la commercialité du bien a défailli du fait du promettant, en ce que :
- cette condition était déterminante de leur consentement,
- il ne s'agit pas d'une clause de style, et le promettant était conseillé par son notaire et l'agent immobilier,
- la tutrice avait fait des démarches en ce sens avant la signature de la promesse, et des échanges ont eu lieu en ce sens et montrent que la condition relative à la commercialité n'était pas une clause de style,
- il n'a jamais été convenu qu'il appartenait au bénéficiaire de se rapprocher des services de l'urbanisme pour s'assurer de l'usage mixte du bien,
- le promettant ou son notaire n'ont pas justifié de la moindre démarche utile à l'accomplissement de la condition suspensive,
- le bénéficiaire de la promesse n'y a pas renoncé.
Décision du 06 Juin 2024
2ème chambre
N° RG 24/03444 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4LK7
Ils estiment d'autre part que la condition suspensive relative à la demande de prêt n'a pas défailli de leur fait, en ce que :
- ils justifient de deux demandes de prêt, auprès du Crédit mutuel et de la BNP en date des 21 et septembre 2023, faites pour la société DB01 tel que le prévoyait la promesse,
- l'argument selon lequel toutes les parties auraient dû déposer des demandes de prêt est sans objet, la promesse n'évoquant le bénéficiaire qu'au singulier, et n'exigeant pas pareil dépôt,
- les deux demandes ont bien été faites aux conditions de la promesse, ainsi que l'attestent le Crédit mutuel et de la BNP,
- le bénéficiaire a déposé deux demandes aux conditions de la promesse, et les banques ont fait des propositions à un taux trop élevé, - le bénéficiaire a reçu deux lettres de refus,
- le fait que les banques proposent un taux supérieur à ce que prévoit la promesse ne veut pas dire que les demandes de prêt n'ont pas été déposées aux conditions de la promesse mais que les banques n'ont pas accepté ses conditions,
- conformément à l'article de la promesse intitulé « sort de ce versement », les fonds versés doivent être restitués au bénéficiaire, lequel s'est prévalu par lettre recommandée du 26 janvier 2024 de la défaillance des conditions suspensives.
Sur ce,
Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
En l'espèce, la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2023 a été consentie sous deux conditions suspensives particulières, tenant pour la première à la justification de l'usage et de la destination du bien, et pour la seconde à l'obtention d'un prêt par le bénéficiaire.
L'acte précise en outre s'agissant du sort de l'indemnité d'immobilisation en cas de non réalisation de la vente qu'elle « sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : * si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ; », charge au bénéficiaire s'il entend se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive pour se voir restituer l'indemnité d'immobilisation de « le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d'expiration de la promesse de vente.».
Les défendeurs justifiant s'être prévalu par courrier recommandé en date du 26 janvier 2024 adressé à Maître [C] [G] de la défaillance des deux conditions suspensives particulières, l'indemnité doit donc leur être restituée si au moins l'une de ces deux conditions a défailli sans que cette défaillance ne résulte de leur fait.
La première condition suspensive relative à la justification de l'usage et de la destination du bien est ainsi libellée :
« le PROMETTANT fera ses meilleurs efforts pour apporter la preuve de la commercialité du BIEN au plus tard le 20 novembre 2023.
Le BENEFICIAIRE pourra néanmoins renoncer à se prévaloir de cette condition suspensive.
À défaut d’une telle renonciation et en l’absence de cette autorisation administrative, les présentes seront caduques. »
Il résulte de ces dispositions contractuelles qu'il appartient donc au promettant, [X] [S] de rapporter la preuve de la commercialité du bien. Il ne s'agit pas d'une clause ce style, s'agissant d'une condition suspensive particulière insérée alors que la question de la commercialité du bien avait été évoquée préalablement à la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2023 ainsi que le montrent les courriels des 4 août et 13 septembre 2023 du notaire du bénéficiaire.
Le fait que [X] [S] soit sous tutelle ne peut conduire à inverser la charge de la preuve de la commercialité du bien, [X] [S] ayant été assisté d'un notaire comme de son tuteur lors de la signature de l'acte, et ne pouvant ignorer de ce fait la portée de cette obligation. Il ne produit pas davantage d'élément de nature à prouver que les parties avaient convenu, contrairement à cette clause, qu'il appartiendrait au bénéficiaire d'accomplir les démarches relatives à la commercialité du bien. Le fait que les défendeurs aient pu prendre l'attache du Pôle administratif de la ville de [Localité 11], tel que cela ressort des courriels des 15 et 18 septembre 2023 ne conduit en effet pas à faire peser sur eux la charge de la preuve de la réalisation de cette condition suspensive qui reste régie par les stipulations contractuelles.
Il n'est pas davantage démontré que les bénéficiaires auraient renoncé, ainsi que le permettait la promesse unilatérale de vente, à cette condition suspensive. En effet, la signature d'un avenant en date du 30 novembre 2023 ne portant pas sur cette condition suspensive ne peut emporter à elle seule renonciation à celle-ci, ledit avenant rappelant au contraire « toutes autres charges, conditions, dispositions de la promesse de vente du 19 septembre 2023 demeurant inchangées ».
[X] [S] ne justifie ni même ne soutient avoir accompli des démarches prouvant la commercialité du bien, laquelle doit être justifiée quant à :
- son affectation, au regard du règlement de copropriété,
- son usage, au regard du code la construction et de l'habitation,
- sa destination, au regard des dispositions du code de l'urbanisme.
Si [X] [S] soutient que la commercialité du bien est corroborée par la promesse unilatérale de vente elle-même, seul y est annexé le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 17 décembre 2010 l'autorisant à changer l'affectation des lots n°78 et 79, devenue mixte (affectation commerciale et d’habitation). Seulement, cet élément ne justifie de la commercialité du bien qu’au regard de la copropriété, l'acte rappelant par ailleurs s’agissant de la commercialité au regard des dispositions du code de la construction et de l’habitation « il est précisé que l'usage des lots vendus n'a pu être confirmé par le service des impôts fonciers de la Seine-Saint-Denis, ainsi qu'il résulte du mail du 13 septembre 2023, dont une copie du mail est demeurée ci-annexée ». Enfin, s’agissant de la commercialité du bien au regard du code de l’urbanisme, le courriel du Pôle administratif adressé au notaire des bénéficiaires faisant mention d'un lien de téléchargement « relatif aux autorisations d'urbanisme délivrées au [Adresse 6] » ne démontre pas la commercialité du bien au regard des autorisations d'urbanisme, qui ne sont in fine pas produites.
Il résulte de ces éléments que [X] [S] échoue à démontrer que la condition suspensive relative à l'usage et à la destination du bien n'a pas défailli de son fait.
Par conséquent, et sans qu'il n'y ait lieu à examen des moyens relatifs à la condition suspensive d'obtention de prêt, les défendeurs sont bien fondés à solliciter la restitution à leur profit de la somme séquestrée au titre de l'indemnité d'immobilisation. Au regard de l'article 14 du code de procédure civile, il ne peut être ordonné au notaire séquestre qui n'est pas dans la cause de libérer cette somme, de sorte qu'il y a uniquement lieu de l'y autoriser.
Sur les demandes accessoires
[X] [S], partie succombante, sera condamné aux dépens de l'instance et à payer aux défendeurs pris ensemble la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoirmeent et en premier ressort
Rejette la demande de [X] [S] de condamner solidairement [J] [H], [O] [K], la société NIKIMAX et la société MATCH CUT à lui payer la somme de de 42.054,06 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2023 ;
Rejette la demande de [X] [S] d'ordonner à Maître [C] [G] de libérer la somme de 21.027,30 euros séquestrée entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2023 ;
Autorise Maître Me [C] [G] à restituer à [J] [H], [O] [K], la société NIKIMAX et la société MATCH CUT la somme de 21.027,30 euros séquestrée entre ses mains au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 19 septembre 2023 ;
Condamne [X] [S] aux dépens ;
Condamne [X] [S] à payer à [J] [H], [O] [K], la société NIKIMAX et la société MATCH CUT pris ensemble la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 06 juin 2024
La GreffièreLe Président
Mélanie VAUQUELINJérôme HAYEM
