TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [J] [E]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Benjamin JAMI
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00487 - N° Portalis 352J-W-B7I-C324W
N° MINUTE :
JUGEMENT
rendu le mercredi 05 juin 2024
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet AMI [Localité 4] sis [Adresse 3]
représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811
DÉFENDEUR
Monsieur [J] [E]
demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Président
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 05 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00487 - N° Portalis 352J-W-B7I-C324W
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [E] [J] est propriétaire du lot n°23 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [E] [J], par acte d'huissier en date du 27 novembre 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-1881, 46 euros au titre des charges de copropriété, au titre des charges courantes à échéance du 3ème trimestre 2023
-3500 euros de dommages et intérêts,
-Capitalisation des intérêts
-1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
A l'audience du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.
Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [E] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
-les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
-les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
-le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [J] concernant le lot 23
-les appels de charges, provisions sur charges et travaux
-,l'historique du compte du 1er juillet 2022 au 7 août 2023 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 1881, 46 euros (en ce inclus 460 euros de frais),
-les procès-verbaux des assemblées générales des 24 octobre 2022 et 29 septembre 2021.
-la mise en demeure de payer le 25 août 2022 à Monsieur [E] [J] (signée le 27 août 2022)
-le contrat de syndic,
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 1421, 46 euros portant sur la période allant du1er juillet 2022 au 7 août 2023, incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais d'huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l'avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme de 160 euros pour l'envoi de 4 mises en demeure sur une année. Il sera relevé toutefois que l'envoi d'autant de courriers de relance avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 40 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, une seule mise en demeure étant, au demeurant, justifiée.
Il est encore sollicité 300 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat sans qu'il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. La somme sera par conséquent rejetée.
En conséquence la somme globale de 40 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.
Sur les dommages et intérêts
En l'espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet AMI [Localité 4]:
- la somme de 1421, 46 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er juillet 2022 au 7 août 2023 et incluant l'appel provisionnel du 3ème trimestre 2023,
- la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement.
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet AMI [Localité 4] de sa demande au titre des dommages-intérêts,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE Monsieur [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet AMI [Localité 4], la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Monsieur [E] [J] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
