TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [C] [V]
Madame [S] [Y] épouse [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/08835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIA
N° MINUTE : 6
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 juin 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483
DÉFENDEURS
Monsieur [C] [V],
comparant
et
Madame [S] [Y] épouse [V],
non comparante, ni représentée
demeurant ensemble
[Adresse 2]
[Localité 3]
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 19 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 juin 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 12 février 2016, [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 552,58 euros, hors charges.
Par actes de commissaire de justice du 14 août 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6.346,20 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] le 22 août 2023.
Par assignations du 6 novembre 2023, [Localité 4] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7.333,09 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 novembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Prétentions et moyens des parties
À l'audience du 19 mars 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mars 2024, s'élève désormais à 8.304,36 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute qu’il n’est pas opposé à la suspension de la clause résolutoire du bail.
M. [C] [V] expose que le couple a eu des difficultés financières à la suite de la crise du Covid et de la naissance d’un enfant. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, proposant de régler 230 euros par mois en plus du loyer courant.
Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [V] née [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [C] [V] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIVATION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 14 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 6.346,20 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 octobre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 mars 2024, M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] lui devaient la somme de 7.932,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.
M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 6.346,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 519,67 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Décision du 04 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/08835 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3JIA
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 12 février 2016 entre [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 3] est résilié depuis le 15 octobre 2023,
CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 7.932,60 euros (sept mille neuf cent trente-deux euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2023 sur la somme de 6.346,20 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
AUTORISE M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 230 euros (deux cent trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y],
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE solidairement M. [C] [V] et Mme [S] [V] née [Y] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 août 2023 et celui des assignations du 6 novembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
