TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Béatrice BABIGNAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Yohanna WEIZMANN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/05423 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TP3
N° MINUTE :
5 JTJ
JUGEMENT
rendu le mardi 04 juin 2024
DEMANDERESSE
[Adresse 4], représenté par son syndic la SARL PARISIENNE GESTION TRANSATION DE BIEN - GTB- [Adresse 2]
représentée par Me Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242
DÉFENDERESSE
Madame [U] [Y], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Béatrice BABIGNAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1235
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 26 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juin 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05423 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TP3
EXPOSE DU LITIGE :
Mme [Y] [U] est copropriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble du [Adresse 1], constituant le lot 45 de la Copropriété et cadastré [Cadastre 3].
Par acte de commissaire de justice en date du 19/07/2023, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB, a assigné Mme [Y] [U], aux fins de :
- condamnation de Mme [Y] [U] au paiement de:
- la somme de 4866,38 euros pour les charges dues au 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 10/ 02/ 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65
- la somme de 3500 euros de dommages et intérêts
- la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
- voir rappeler l’exécution provisoire de droit
L’affaire a été retenue le 26/ 03/ 2024.
A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur réduit sa demande à la somme de 66.78 euros , au 21/03/2024, en faisant valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Il demande paiement de la somme de 130.81 euros d’intérêts au taux légal dus sur la somme principale de 4866.38 euros, pour les charges réglées tardivement, et ce, à compter de la LRAR du 10/ 02/ 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation et toute somme à parfaire au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 .
Il maintient sa demande de dommages et intérêts, qui doit être accueillie en raison de la carence fautive du copropriétaire qui cause un préjudice distinct à la Copropriété et réduit à 2300 euros sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile , eu égard aux frais inclus dans le principal .
Mme [Y] [U] a été représentée. Elle demande à être jugée recevable et bien fondée en ses demandes, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et de voir ordonner l’exécution provisoire. Elle indique avoir des revenus de retraites limités, reconnait après paiement devoir un solde de 66.78 euros, et considère non fondée la demande au titre des frais qui ne correspondent pas au décret 2015-342 du 26/03/2015 à son point 9.1 , la constitution de dossier à avocat ou son suivi n’étant pas des diligneces exceptionnelles , seuls les frais de mise en demeure et relances étant dus et payés . Elle estime non caractérisé le préjudice invoqué.
DISCUSSION :
Sur la demande en paiement de l’arriéré :
Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande:
-un extrait de matrice cadastral à jour en 2023
-les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 26/01/2021, 22/06/2021, 18/05/2022, approuvant les comptes et le budget prévisionnel
- le contrat de syndic signé le 16/ 06/ 2023
- des appels de charges pour les périodes des quatre trimestres 3ème trimestre et 4ème trimestre 2020, quatre trimestre 2021 , 2022, 2023, 1er trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature
- la répartition annuelle des charges de l’exercice 2019, 2020, 2021,2022
- une lettre de mise en demeure du 10/ 02/ 2023
-un décompte des sommes dues entre le 21/ 03/ 2024 et des frais
En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Au titre des charges dues entre le 01/07/2020 et le 21/ 03/ 2024, il n’est dû aucune somme, le solde à ce titre étant créditeur de 353.22 euros , appel du 1er trimestre et fonds travaux 5% ALUR 2024 inclus.
En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;
b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque.
Le point 9.1 du décret du 26/03/2015 a pour objet de définir les frais à mentionner dans le contrat de syndic , facturables au syndicat des copropriétaires qui est partie au contrat avec le syndic , puis imputables au copropriétaire défaillant , sous réserve de voir apprécier leur caractère nécessaire .
Le règlement de copropriété , opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats, et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965.
Les frais de dossiers avocat assignation sont à imputer au Syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens.
Dans le dernier décompte du 21/03/2024 ne sont mentionnés que les frais de mise en demeure du 10/ 02/ 2023 reçue le 25/02/2023 , et de précontentieux par LRAR du 23/03/2023 non réclamée qui constituent une relance , de mise en demeure avocat du 25/04/2023, mise en demeure du 02/05/2023 non réclamée. Les frais de fiche immeuble sont nécessaires pour s’assurer de la qualité du copropriétaire débiteur des charges. L’ensemble de ces frais sont justifiés, hormis les frais du 25/04/2023 , non justifiés par un envoi à la débitrice, ces diligences répondant aux actes prévus à l’article 10-1 précité, qui évoquent notamment les frais de mise en demeure et relance. Il n’y est plus inclus les honoraires d’avocat d’assignation.
Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie pour la somme de 324 euros.
Eu égard au règlements intervenus jusqu’au 15/03/2024 , il ne reste dû que 29.22 euros sur ces frais .
Mme [Y] [U] sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB la somme de 29.22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25/02/2023, date de réception de la mise en demeure du 10/02/2023, pour le solde des frais dus entre le 01/07/2020 et le 21/ 03/ 2024 .
Sur la demande au titre des intérêts :
Le syndicat des copropriétaires demande paiement des intérêts ; ceux-ci résultent de la condamnation prononcée précitée, et ne sont pas de la somme réclamée.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts.
La carence de la débitrice dans le paiement de la dette est caractérisée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de la condamner à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB une somme de 100 euros de dommages et intérêts, la somme réclamée ne correspondant pas au préjudice matériel réellement subi, quelques règlements étant intervenus sur la période .
Sur l’exécution provisoire :
La présente décision n’est pas susceptible de recours suspensif .
Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile
Mme [Y] [U] sera condamnée à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens qui incluent les frais de l’assignation et la signification de la décision .
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en dernier ressort, mis à disposition au greffe :
DEBOUTE le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB de sa demande au titre des charges stricto sensu dues entre le 01/07/2020 et le 21/ 03/ 2024, appel du 1er trimestre 2024 et fonds travaux 5% ALUR 2024 inclus.
CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB la somme de 29.22 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25/02/2023, de solde de frais nécessaires dus
CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB la somme de 100 euros de dommages et intérêts
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions
CONDAMNE Mme [Y] [U] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] , représenté par son syndic la SARL GESTION TRANSACTION DE BIEN-GTB la somme de 1200 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNE Mme [Y] [U] aux entiers dépens de l’instance incluant les frais de l’assignation et la signification de la décision .
LE GREFFIERLE PRESIDENT
