TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Frédéric CATTONI
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ATG
N° MINUTE : 9
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 4] HABITAT - OPH,
[Adresse 1] - [Localité 4]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [L] [N],
[Adresse 2] - [Localité 3]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ATG
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 30 novembre 2011, [Localité 4] HABITAT- OPH a donné à bail à Monsieur [N] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3].
Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT- OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 5532, 60 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 9 octobre 2023.
Par acte d'huissier en date du 24 janvier 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement prononcer la résiliationordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estcondamner Monsieur [N] [L] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 5298, 49 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes visées et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT- OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 9 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
A l'audience du 3 avril 2024, [Localité 4] HABITAT- OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 4997, 13 euros, selon décompte en date du 12 mars 2024, avec frais. La société bailleresse indique que le paiement du loyer courant a repris.
Monsieur [N] [L] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il présente un contrat de travail lors de l’audience expliquant travailler dans le secteur de la sécurité pour un salaire avoisinant les 1500 euros. Il ajoute être divorcé. Il explique que ses difficultés financières sont nées à la suite de la baisse de ses ressources mais qu’il a recommencé à travailler à plein temps. Il n’occupe pas actuellement l’appartement laissé à sa compagne et ses enfants, le temps de les reloger et de lui permettre de le réintégrer.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 25 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 30 novembre 2011 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 5532, 60 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 novembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [N] [L] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
[Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [L] reste lui devoir la somme de 4997, 13 euros à la date du 12 mars 2024 (en ce inclus 145, 07 euros de frais de poursuite).
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Pour la somme au principal, Monsieur [N] [L] donc condamné au paiement de la provision de 4352, 06 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par [Localité 4] HABITAT- OPH démontre que Monsieur [N] [L] a repris le paiement des loyers.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [N] [L] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2011 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Monsieur [N] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Localité 3] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] à verser à [Localité 4] HABITAT- OPH à titre provisionnel la somme de 4352, 06 euros (décompte arrêté au 12 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 9 octobre 2023.
AUTORISONS Monsieur [N] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [N] [L] soit condamné à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
