TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [D] [R]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/01614 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37HQ
N° MINUTE : 8
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F,
[Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEUR
Monsieur [D] [R],
[Adresse 2]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01614 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37HQ
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 4 mai 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [D] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE 3F a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2768, 10 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 octobre 2023.
Par acte d'huissier en date du 9 janvier 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Monsieur [R] [D] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 3332, 65 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 50%, subsidiairement dire qu’elle ne saurait être inférieure au montant du loyercondamner le défendeur à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les actes rendus nécessaires par la procédure.
Au soutien de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 octobre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
A l'audience du 3 avril 2024, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 3132, 65 euros, selon décompte en date du 26 mars 2024. La société bailleresse accepte les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, la dette ayant diminué, le versement du loyer courant ayant également repris. Elle demande la suspension des effets de la clause demandant que les premiers versements soient fixés à la somme de 100 euros, jusqu’au mois de juillet 2024, puis 275 euros à compter d’août 2024, ajoutant que le défendeur n’aura alors plus de dettes de crédit, ce dernier ayant un CDI percevant 1500 euros mensuels.
Monsieur [R] [D], assigné à étude, ne comparaît pas.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] le 10 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 4 mai 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2023, pour la somme en principal de 2768, 10 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Monsieur [R] [D] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [D] reste lui devoir la somme de 3132, 65 euros à la date du 26 mars 2024. Pour la somme au principal, Monsieur [R] [D] sera donc condamné au paiement de la provision de 3132, 65 euros.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA IMMOBILIERE 3F démontre que Monsieur [R] [D] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse fait la demande de suspension des effets de la clause et une proposition, malgré l’absence du défendeur.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [R] [D] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [R] [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et peut en tout état de cause être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil, la clause résolutoire reprenant son plein effet. .
de compensation entre l'arriéré locatif et le dépôt de garantie est prématurée et sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [R] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation, étant rappelé qu’il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2023 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [R] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 novembre 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [D] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F à titre provisionnel la somme de 3132, 65 euros (décompte arrêté au 26 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers et charges.
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISONS Monsieur [R] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100 euros, les deux premières échéances, puis en mensualités de 275 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
RAPPELLONS qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Monsieur [R] [D] soit condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, sans majoration, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
