TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [B] [S]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Karim BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/10063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TY2
N° MINUTE : 3
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
Etablissement public PARIS HABITAT- OPH,
[Adresse 2]
représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [B] [S],
[Adresse 1]
comparante en personne assistée de Me Camille TERRIER, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/10063 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TY2
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 28 septembre 2016, PARIS HABITAT- OPH a donné à bail à Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT- OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 1857 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 16 août 2023.
Par acte d'huissier en date du 4 décembre 2023, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin estautoriser à leur expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,condamner Madame [B] [S] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 3243, 31 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,condamner le défendeur à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT- OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 16 août 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
A l'audience du 3 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 3280, 40 euros, selon décompte en date du 16 mars 2024, février 2024 compris. La société bailleresse indique que le mois de février a été réglé et qu’elle accepte la proposition de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Madame [B] [S], représentée par son conseil, dépose des écritures, expose sa situation, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 64, 78 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique occuper un poste d’assistante administrative au sein de APF France Handicap pour un salaire de 1957 euros par mois. Elle précise qu’elle a également effectué deux virements, le 28 mars 2024, d’un montant total de 1200 euros, ces sommes n’ayant pas encore été prises en compte dans le décompte versé par la société bailleresse. Elle demande de fixer la dette à la somme de 2332, 15 euros pour les intégrer et de débouter la société bailleresse de sa demande au titre des frais irrépétibles.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris le 4 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur le bien-fondé de la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 28 septembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2023, pour la somme en principal de 1857 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 septembre 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif
Madame [B] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
L’établissement public PARIS HABITAT- OPH produit un décompte démontrant que Madame [B] [S] reste lui devoir la somme de 3280, 40 euros à la date du 16 mars 2024. Il ne sera pas tenu compte, au vu des documents présentés des deux virements, enregistrés mais non confirmés. Il appartiendra à la société bailleresse de les déduire dès confirmation. Pour la somme au principal, Madame [B] [S] sera donc condamnée au paiement de la provision de 3280, 40 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1857 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Sur les délais de paiement
Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par PARIS HABITAT- OPH démontre que Madame [B] [S] a repris le paiement des loyers. Par ailleurs, la société bailleresse accepte les délais et la suspension des effets de la clause résolutoire au vu de la situation justifiée par la défenderesse.
Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [B] [S] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.
Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [B] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Madame [B] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2016 entre PARIS HABITAT- OPH et Madame [B] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation et la cave situés au [Adresse 1] sont réunies à la date du 27 septembre 2023 ;
CONDAMNONS Madame [B] [S] à verser à PARIS HABITAT- OPH à titre provisionnel la somme de 3280, 40 euros (décompte arrêté au 16 mars 2024, incluant la mensualité de février 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 16 août 2023 sur la somme de 1857 euros et à compter du 4 décembre 2023 pour le surplus ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
AUTORISONS Madame [B] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 64, 78 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRECISE que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision
SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [B] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, PARIS HABITAT- OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [B] [S] soit condamnée à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [B] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le président.
