TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [N] [P]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Frédéric GONDER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09751 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SDI
N° MINUTE : 2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [S] [K],
[Adresse 1]
représenté par Me Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX,
DÉFENDEUR
Monsieur [N] [P],
[Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09751 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3SDI
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 12 février 2021, Monsieur [S] [K] a donné à bail à Monsieur [N] [P] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2].
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [K] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 4539, 88 euros, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 8 septembre 2023.
Par acte d'huissier en date du 16 novembre 2023, Monsieur [S] [K] a fait assigner Monsieur [N] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
-constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
-condamner Monsieur [N] [P] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 7031, 21 euros, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
-condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [S] [K] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 8 septembre 2023, et ce pendant plus de six semaines.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
Appelée à l'audience du 23 janvier 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 3 avril 2024.
A l'audience du 3 avril 2024, Monsieur [S] [K], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 10078, 86 euros, avril 2024 compris. Le bailleur explique que le paiement des loyers courants n'a pas repris et que la dette s'accroit malgré un versement en janvier et un autre en février mais d'un montant inférieur au montant du loyer. Autorisé à fourni un mail en délibéré à la suite de la proposition du défendeur de payer l'intégralité de la dette, le bailleur a transmis un courrier daté du 6 mai 2024 indiquant que seul un versement de 1500 euros était parvenu en avril 2024, et la dette avait alors diminué pour atteindre la somme de 8578, 86 euros, avril 2024 compris. Toutefois, il maintient l'ensemble des demandes.
Monsieur [N] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant. Il ajoute qu'étant en congé maladie depuis un moment, il n'a pas pu faire face aux loyers mais qu'il retourne travailler le 14 avril 2024 en tant que commercial au sein de la société l'OREAL, et qu'il attend une prime de 13000 euros, fin avril 2024, qui sera entièrement utilisé à apurer la dette de loyers. Il produit une attestation de son employeur. Il précise qu'il va percevoir un salaire d'environ 2200 euros auquel s'ajoutent des primes.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 23 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [S] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 16 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 12 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 septembre 2023, pour la somme en principal de 4539, 88 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.
Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 octobre 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, Monsieur [N] [P] n'a pas repris le paiement des loyers courants, le bailleur s'opposant aux délais. Il ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il ne fait pas de proposition à l'audience, en ce sens, indiquant attendre une prime de 13 000 euros fin avril 2024 qui viendra solder la dette. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.
Monsieur [N] [P] étant sans droit ni titre depuis le 21 octobre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [N] [P] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Monsieur [S] [K] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [P] reste lui devoir la somme de 8578, 86 euros, avril 2024 compris, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Monsieur [N] [P] donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 8578, 86 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4539, 88 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [N] [P] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant du mois de mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [N] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation.
L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2021 entre Monsieur [S] [K] et Monsieur [N] [P] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 20 octobre 2023 ;
DEBOUTONS Monsieur [N] [P] sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [N] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DISONS qu'à défaut pour Monsieur [N] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [S] [K] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à Monsieur [S] [K] la somme provisionnelle de 8578, 86 euros, avril 2024 compris, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023 sur la somme de 4539, 88 euros et à compter du 16 novembre 2023 pour le surplus ;
RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [P] à verser à Monsieur [S] [K] une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était, à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [N] [P] dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
