TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Philippe BENSUSSAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09423 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDA
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juin 2024
DEMANDERESSE
Madame [E] [Z] épouse [O],
[Adresse 2]
représentée par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSE
Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G],
[Adresse 1]
représentée par Me Laurence TARQUINY CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juin 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 03 juin 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09423 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PDA
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 1er janvier 1989 et un avenant signé le 15 novembre 2010, Monsieur [Z] [X] aux droits duquel vient Madame [Z] épouse [O] [E] a donné à bail à Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] et Monsieur [Y] [C] [G], décédé, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1].
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [Z] épouse [O] [E] a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 9717, 75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle, le 20 juin 2023.
Par acte d'huissier en date du 3 novembre 2023, Madame [Z] épouse [O] [E] a fait assigner Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,autoriser à son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,dire que le preneur devenu occupant sans droit ni titre restera soumis à toutes les obligations et charges du bail résilié notamment en matière d'assurance,condamner Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] à lui payer à titre de provision, les loyers et charges impayés au 2 octobre 2023, soit la somme de 16164, 55 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, augmenté de 5 % du fait de la clause pénale, et capitalisation des intérêts, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, (1286, 25 euros)condamner le défendeur à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, et les frais d’exécution.
Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] épouse [O] [E] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 20 juin 2023, et ce pendant plus de deux mois.
A l'audience du 3 avril 2024, Madame [Z] épouse [O] [E], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 24586, 48 euros, selon décompte, avril 2024 compris. Elle précise maintenir ses demandes, n’ayant pas réceptionné les clés. Elle s’oppose à tout délais de paiement.
Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G], représentée par son conseil, demande des délais de paiement, indiquant avoir rendu les clés transmises au mandataire
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juin 2024.
Par note en délibéré du 18 avril 2024, la demanderesse s’est désistée de sa demande d’expulsion et des demandes subséquentes, les clés étant restituées. Elle confirme la dette.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 17 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, Madame [Z] épouse [O] [E] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux
En l'espèce, le bail conclu le 1er janvier 1989 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 juin 2023, pour la somme en principal de 9717, 75 euros. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 août 2023.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, Madame [Z] épouse [O] [E] produit un décompte démontrant que Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] reste lui devoir la somme de 24586, 48 euros, mois d’avril 2024 compris à la date du 29 mars 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Pour la somme au principal, Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 24586, 48 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 9717, 75 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
La capitalisation des intérêts étant sollicitée, elle est ordonnée.
Il est rappelé que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i), la bailleresse sera déboutée de sa demande de majoration des loyers de 5 %.
Sur les délais de paiement :
Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement, maximum de 24 mois, sur le fondement de l'article 1343–5 du code civil, lesquels sont non suspensifs de la clause résolutoire.
La défenderesse ne peut pas justifier être en capacité de régler sa dette dans le délai légal de 24 mois.
La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.
Sur les demandes accessoires
Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il ne saurait par ailleurs être prononcé de condamnation au titre des frais d’exécution non encore connus à intervenir lesquels sont par ailleurs de droit à la charge du débiteur dans les limites prévues à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er janvier 1989 entre Madame [Z] épouse [O] [E] et Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 20 août 2023 ;
DEBOUTONS Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNONS Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] à verser à Madame [Z] épouse [O] [E] la somme provisionnelle de 24586, 48 euros, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2023 sur la somme de 9717, 75 euros et à compter du 3 novembre 2023 pour le surplus ;
DEBOUTONS Madame [Z] épouse [O] [E] de sa demande de majoration des loyers de 5% ;
ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ;
CONDAMNONS Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] à verser à Madame [Z] épouse [O] [E] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (soit à ce jour 1195, 65 euros), à compter du 30 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNONS Madame [N] [G] [I] épouse [C] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
Le greffier,Le président.
