TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le :
■
2ème chambre civile
N° RG 20/07440 -
N° Portalis 352J-W-B7E-CSSK7
N° MINUTE :
Assignation du :
27 Juillet 2020
JUGEMENT
rendu le 03 Juin 2024
DEMANDEUR
Monsieur [B] [P]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Maître Constantin HEYTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0348
DÉFENDERESSE
S.A.S ATLANTIQUE INVESTISSEMENT
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Maître Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0835
Décision du 03 Juin 2024
2ème chambre 2ème section
N° RG 20/07440 - N° Portalis 352J-W-B7E-CSSK7
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.
Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 29 Janvier 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 24 Avril 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 03 Juin 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe
Contradictoire et en premier ressort
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EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE
Par acte authentique du 1er août 2019, la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT a vendu à M. [B] [P] le lot n° 15 d’un bien en l’état futur de rénovation (appartement) situé [Adresse 4] au prix de 750.000 euros, dont 701.144 euros au titre de l’existant au jour de la vente et 48.856 euros au titre des travaux devant être réalisés par le vendeur.
L’acte indique que la surface privative du bien vendu est de 62, 00 m2 selon attestation établie par M. [X] [E], architecte DPLG.
M. [P] a pris livraison du bien le 6 juillet 2020.
Aux termes d’un protocole d’accord signé le même jour, les parties ont convenu que M. [P] acceptait que la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT ne réalise pas le ragréage fibré initialement prévu sur toute la surface du logement en contrepartie du versement d’une indemnité forfaitaire et globale de 8.536 euros à M. [P].
Le 22 juillet 2020, M. [P] a fait réaliser par la société SDI DIAGNOSTIC un mesurage qui a conclu à une surface Carrez de 57,92 m2.
Par exploit d’huissier en date du 27 juillet 2020, M. [P] a fait assigner la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 49.354,84 euros au titre de la diminution proportionnelle du prix par rapport à la moindre mesure, outre le remboursement de diverses sommes et l’allocation de dommages-intérêts.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2023, M. [P] demande au tribunal de :
Vu l’article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1103 du code civil,
Vu l’article 1240 du code civil,
-RECEVOIR Monsieur [P] en ses demandes,
-DIRE ET JUGER que la superficie Carrez du lot n°15 acquis par Monsieur [P] auprès de la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT est inférieure de plus d’un vingtième à la superficie figurant dans l’acte de vente,
-DIRE ET JUGER qu’en dissimulant à Monsieur [P] lors de la conclusion du contrat de vente et pendant toute la durée de travaux la superficie réelle du bien qu’elle lui avait vendu, la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT a commis une faute engageant sa responsabilité,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [P] la somme de 49.354,84 euros, au titre de la diminution du prix de vente à due proportion de la superficie Carrez manquante,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENET à verser à Monsieur [P] la somme de 8.000 euros, au titre du trouble de jouissance subi,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENET à verser à Monsieur [P] la somme de 609,67 euros, au titre du remboursement des frais de notaire à due proportion de la superficie Carrez manquante,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [P] la somme de 2.865,87 euros, au titre du remboursement des droits d’enregistrement à due proportion de la superficie Carrez manquante,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENET à verser à Monsieur [P] la somme de 110 euros, au titre des frais de diagnostic engagés,
-CONDAMNER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [P] la somme de 5.000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-DEBOUTER la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 février 2023, la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT demande au tribunal de :
* Vu les articles 1353 et 1362 du code civil,
*Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
*Vu l’article 1619 du Code civil
-Juger que Monsieur [P] ne rapporte pas la preuve de la perte de surface qu’il prétend avoir subi dans le cadre de la vente en l’état futur de rénovation conclue le 1er août 2019 avec la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT portant sur le le lot de copropriété n°15 situé sous comble de l’immeuble situé au [Adresse 4] dans le [Localité 1]
En conséquence,
-Rejeter la totalité des demandes formulées par Monsieur [P] à l’encontre de la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT,
-Condamner Monsieur [P] à verser à la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
-Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-Condamner le demandeur aux entiers dépens.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 juin 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 29 janvier 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la diminution du prix
M. [P] fait valoir que la société SDI DIAGNOSTIC a conclu le 22 juillet 2020 à une superficie privative de 57,92 m2, soit un écart de plus d’un vingtième au regard des mentions de l’acte de vente. Il sollicite en conséquence la condamnation de la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 49.354,84 euros au titre de la diminution du prix de vente, sur le fondement de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir essentiellement que :
-Le mesurage réalisé par la société SDI DIAGNOSTIC est opposable à la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT, aucune disposition n’imposant la réalisation d’un mesurage par un géomètre-expert ;
-Ce mesurage est conforme à celui figurant sur le tableau communiqué en mai 2020 par le syndic de l’immeuble aux copropriétaires par le syndic et figure également sur le mandat de vente du 20 février 2019 par lequel la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT a confié à la société IMAX la commercialisation des appartements de l’immeuble ;
-Ce mesurage est antérieur aux travaux de réhabilitation effectués par la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT, et aux travaux de réagréage et cloisonnement réalisés par l’acquéreur fin septembre 2020.
En défense, la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT rétorque que :
-La surface vendue et reprise dans l’acte de vente correspond à la surface du lot brut avant tous travaux ;
-M.[P] ne rapporte pas la preuve qu’au jour de la vente, soit avant les travaux, la surface était inférieure à 62 m², le tableau transmis par le syndic n’ayant pas été établi par elle et étant dépourvu de toute valeur contractuelle, à l’instar du tableau annexé au mandat de vente signé avec l’agence IMAX et qui ne mentionne aucunement des surfaces loi Carrez mais simplement des superficies habitables évaluées prévisionnellement pour la commercialisation de l’immeuble ;
-Le relevé de superficie réalisé par la société SDI DIAGNOSTIC n’a pas été établi de manière contradictoire et a été réalisé par un diagnostiqueur et non par un géomètre expert de sorte qu’il ne peut être considéré comme faisant foi ;il ne comporte aucune indication sur les modalités de réalisation des relevés de surface, ni aucun plan de l’appartement indiquant les points de mesure effectués et a été réalisé fait 15 jours après la livraison de l’appartement brut, soit manifestement après que l’acquéreur ait fait réaliser les travaux d’aménagement dans son lot ;
-La prétendue perte de surface au-delà du seuil de tolérance de 5% est minime (0, 98 m²), et le préjudice subi par l’acquéreur au titre de la diminution du prix de vente doit être calculé sur la base de ces 0,98m2 perdus après application de la tolérance de 5% et compte tenu du coût du foncier effectivement payé.
Sur ce,
Selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dite loi Carrez, si la superficie du lot de copropriété vendu est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
La superficie privative à mesurer s’entend de la surface effectivement objet de la vente, et doit être calculée selon les conditions prévues par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété, notamment quant à la nature des surfaces à prendre en compte eu égard à leur usage et à leur hauteur sous plafond.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »
En l’espèce, par acte du 1er août 2019, la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT a vendu à M. [P] un lot de copropriété au prix de 750.000 euros, dont 701.144 euros au titre de l’existant au jour de la vente et 48.856 euros au titre des travaux devant être réalisés par le vendeur, cet acte stipulant que la superficie privative du bien vendu, au sens de l’article 46 de la loi de 1965, était de 62,00 m2, selon certificat de superficie établi par M. [X] [E], architecte DPLG.
Le bien a été livré à M. [P] le 6 juillet 2020.
Le métrage opéré par la société SDI Diagnostic le 22 juillet 2020 conclut à une superficie loi Carrez de 57, 92 m2, soit un écart de 4,08 m2 avec la surface exprimée à l’acte de vente.
Il ressort de la notice descriptive annexée à l’acte de vente (p.7) que les travaux suivants devaient notamment être réalisés postérieurement à la vente :
3.1. CLOISONS ET PLAFONDS
-Les plafonds et rampants existants seront démolis. De nouveaux plafonds et rampants seront réalisés en plaques de plâtre sur rails métalliques. Ils seront isolés.
-La réalisation de faux plafonds, coffres ou soffites sont à la charge de l’acquéreur.
-Les cloisons existantes seront démolies en totalité.
-La structure du bâtiment sera livrée apparente dans les logements suite aux modifications de la structure porteuse.
-La réalisation des cloisons de distribution, des habillages en plaques de plâtre et enduits est à la charge de l’acquéreur.
3.3. EMBELLISSEMENTS
3.3.1. Sols et plinthes
-Un ragréage fibré sera réalisé sur toute la surface du logement.
-La mise en place de nouveaux revêtements de sols sera à la charge de l’acquéreur.
-La fourniture et pose de plinthes sera à la charge de l’acquéreur.
Par ailleurs, il résulte des courriels échangés les 11 et 12 février 2020 que M. [P] et son architecte ont demandé au maitre d’ouvrage de réduire l’épaisseur du doublage devant initialement être posé dans l’appartement afin de réduire au maximum la perte de surface existante et de ne pas isoler le mur mitoyen situé au fond de l’appartement afin de gagner en surface, demande acceptée par le maître de l’ouvrage qui indique :
« Concernant l’ensemble des doublages courants posés : ceux-ci vont être repris de manière à ce que l’ensemble soit réduit de moitié, à savoir 10 cm partout, également au niveau du mur arrondi. De cette manière, (nous ne pouvons faire plus mince pour une question de bonne isolation), votre perte de surface au sol et en carrez ne dépassera pas la réglementation et sera minimisée.
Concernant les 2 murs évoqués ensemble, ceux-ci sont mitoyens et ne sont pas obligés d’être isolé. Ces isolations seront retirées de manière à gagner encore plus de place ainsi que découvrit les tuyaux (cheminées) que vous voulez retirer. »
Il est ainsi établi qu’une partie des travaux réalisés par M. [P] étaient susceptibles d’avoir un impact sur la superficie Carrez du bien.
Force est de constater que le demandeur ne démontre aucunement qu’au jour de la vente, soit avant les travaux, la surface était inférieure à 62 m², le tableau transmis par le syndic ne pouvant constituer cette preuve dès lors qu’il n’émane pas du vendeur, de même que la grille de prix annexée au mandat de vente signé avec l’agence IMAX et qui mentionne des superficies habitables évaluées prévisionnellement pour la commercialisation de l’immeuble ;
En conséquence, M. [P], qui échoue dans l’administration de la preuve qui lui incombe, sera débouté de sa demande tendant à voir condamner la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 49.354,84 euros au titre de la diminution du prix de vente à due proportion de la superficie manquante.
Sur les demandes au titre du trouble de jouissance, du remboursement des frais de notaire, des droits d’enregistrement et des frais de diagnostic
M. [P] sollicite la réparation de son préjudice tiré du trouble de jouissance résultant de la perte de surface de son bien de 4,08m2 sur une superficie Carrez totale qui devait initialement être de 62 m2, qu’il évalue à 8.000 euros. Il réclame en outre le remboursement par la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT des frais de notaire réglés, à due proportion de la superficie Carrez manquante, soit la somme de 609,67 euros, ainsi que des droits d’enregistrement réglés à due proportion de la superficie manquante, soit la somme de 2.865,87 euros, outre les frais de diagnostic par la SDI Diagnostic à hauteur de 110 euros.
Sur ce,
M. [P] étant débouté de sa demande en diminution de prix au titre de la perte de superficie, ses demandes subséquentes au titre du préjudice tiré du trouble de jouissance et du remboursement des frais de notaire, des droits d’enregistrement et des frais de diagnostic seront rejetées.
Sur les demandes accessoires
M. [P], qui succombe, sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser la somme de 4 000 euros à la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Déboute M. [P] de ses demandes tendant à voir condamner la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT à lui payer :
-La somme la somme de 49.354,84 euros, au titre de la diminution du prix de vente à due proportion de la superficie Carrez manquante ;
-la somme de 8.000 euros, au titre du trouble de jouissance subi ;
-la somme de 609,67 euros au titre du remboursement des frais de notaire à due proportion de la superficie Carrez manquante
-la somme de 2.865,87 euros au titre du remboursement des droits d’enregistrement à due proportion de la superficie Carrez manquante ;
-la somme de 110 euros au titre des frais de diagnostic engagés ;
Condamne M. [P] aux dépens ;
Condamne M.[P] à payer la somme de 4.000 euros à la société ATLANTIQUE INVESTISSEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 03 Juin 2024
La GreffièreLa Présidente
