TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur
Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/02552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSA
N° MINUTE :
2024/10
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [I], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection ,assistée de Philippe PUEL, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSA
Par acte sous seing privé du 6 avril 2023, SAS HENEO a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [I] sur des locaux situés au [Adresse 1] (logement 309, 3ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 297,26 euros et d’un forfait pour charges de 144,90 euros.
Par acte de commissaire de justice du 31 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1870,96 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai d'un mois, en visant une clause résolutoire.
Par assignation du 15 février 2024, SAS HENEO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [I] sous astreinte de 500 euros par jour et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2403,32 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2023,−1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
À l'audience du 29 mars 2024, SAS HENEO maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 28 mars 2024, s'élève désormais à 1945,48 euros.
M. [Z] [I] expose avoir effectué la veille de l’audience un virement de 500 euros et sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
Dument autorisée, la société Hénéo a fait savoir en délibéré que le virement invoqué par Monsieur [I], à l’audience du 29 mars 2024,d’un montant de 500€ a été encaissé le 4 avril 2024 et précise qu’en conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 1 445,48€ échéance de mars 2024 incluse, rappelant que la société Hénéo s’oppose à tous délais compte tenu du fait que Monsieur [I] a un solde débiteur depuis l’échéance du mois de novembre.
MOTIFS
A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [I] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.
Sur la résiliation du titre d'occupation
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.
En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.
L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).
En l'espèce, la convention d’occupation conclu le 6 avril 2023 entre SAS HENEO et M. [I] contient une clause résolutoire indiquant que celle-ci sera acquise à défaut de paiement dans le délai d’un mois (article 4.6). Un commandement de payer la somme principale de 1870,96 euros au titre de l'arriéré locatif visant cette clause a été régulièrement délivré par la bailleresse au locataire par remise à l’étude de l’huissier le 31 octobre 2023.
Il ressort du décompte produit que la somme visée au commandement de payer correspondait bien à un montant équivalent à au moins deux mois d'arriéré de redevance et trois termes consécutifs de redevances et que le locataire n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai d’un mois qui lui était accordé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation étaient réunies à la date du 1 er décembre 2023.
M. [I] étant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, SAS HENEO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 avril 2024 , M. [I] lui devait la somme de 1 445,48€ euros, soustraction faite des frais de procédure. Il n’est pas produit de décompte plus récent.
M. [I] ne conteste pas le montant de la dette locative. Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023 conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SAS HENEO ou à son mandataire.
Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GSA
M. [I] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de SAS HENEO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Sur l’exécution provisoire
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, il n’y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 31 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le mois suivant sa signification,
CONSTATE, en conséquence, que la convention conclue le 6 avril 2023 entre SAS HENEO , d’une part, et M. [I] , d’autre part, concernant les locaux situés au au [Adresse 1] (logement 309, 3ème étage),résiliée depuis le 1ER décembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [I] , sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au au [Adresse 1] (logement 309, 3ème étage),ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 446,12 euros par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er décembre 2023 est payable dans les mêmes conditions que l’était la redevance, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [I] à payer à SAS HENEO la somme de 1 445,48 € euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2023,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
CONDAMNE M. [I] à payer à SAS HENEO la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 31 octobre 2023 et celui de l'assignation du 15 février 2024.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le Greffier La Juge
