TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : défendeur
Copie exécutoire délivrée
le :
à : demandeur
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/00992 - N° Portalis 352J-W-B7I-C322P
N° MINUTE :
2024/5
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDERESSE
Madame [H] [J], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection,assisté de Philippe PUEL, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/00992 - N° Portalis 352J-W-B7I-C322P
Par acte sous seing privé du 24 janvier 2000, SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1]) (escalier A1, 7ème étage, porte 171), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3544,50 francs.
Par acte de commissaire de justice du 18 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2369,48 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [J] le 19 octobre 2023.
Par assignation du 26 décembre 2023, SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2337,64 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 29 mars 2024, SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 21 mars 2024, s'élève désormais à 4272,03 euros, terme de janvier 2024 inclus. SA ELOGIE-SIEMP considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [H] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
SA ELOGIE-SIEMP ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
SA ELOGIE-SIEMP a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [H] [J].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 18 octobre 2023 et que la somme de 2369,48 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. Le juge des référé n'a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer à l’issue d’un délai de six semaines, mais, conformément aux termes du bail, à l’issue d’un délai de deux mois.
Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 décembre 2023.
Par ailleurs, en l’espèce, aucune demande de suspension des effets de la clause n’a été formée par les parties.
Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser SA ELOGIE-SIEMP à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 mars 2024, Mme [H] [J] lui devait la somme de 4272,03 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme de janvier 2024 inclus.
Mme [H] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 2369,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
En outre, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer avant l’audience du 29 mars 2024, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [J].
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 989,37 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [H] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 18 octobre 2023 n’a pas été réglée dans les deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2000 entre SA ELOGIE-SIEMP, d’une part, et Mme [H] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1]) (escalier A1, 7ème étage, porte 171) est résilié depuis le 19 décembre 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à Mme [H] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1]) (escalier A1, 7ème étage, porte 171) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE Mme [H] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 989,37 euros (neuf cent quatre-vingt-neuf euros et trente-sept centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 19 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 4272,03 euros (quatre mille deux cent soixante-douze euros et trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2024, terme de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2023 sur la somme de 2369,48 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE Mme [H] [J] à payer à SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [H] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 et celui de l'assignation du 26 décembre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.
Le GreffierLa Juge
