TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/07042 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WLA
N° MINUTE :
2024/1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. PRIMMOMAR, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Mme [L] [F] - munie d’un pouvoir écrit-
DÉFENDEURS
Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]-
Assisté par Me WIEN Isabelle
Avocate inscrite au Barreau de Paris
Madame [M] [Z], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représentée par Me WIEN Isabelle
Avocate inscrite au Barreau de Paris
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Hélène BODIN, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Philippe PUEL, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 mai 2024 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Philippe PUEL, Greffier
Décision du 31 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07042 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2WLA
Par acte sous seing privé du 29 avril 2021, la société SCI PRIMMOMAR a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (lot n°128,1er étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2275 euros et d’une provision pour charges de 400 euros.
Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer à M. [N] [Z] un commandement de payer la somme principale de 8273,08 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Z] le 15 juin 2023.
Par assignations du 22 août 2023, la société SCI PRIMMOMAR a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Z] et Mme [M] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,14097,77 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er août 2023,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
À l'audience du 29 mars 2024, la société SCI PRIMMOMAR se référant à ses conclusions déposées à l’audience demande à voir :
Déclarer Madame [B] comme cotitulaire du bail et donc solidaire de Monsieur [Z] compte tenu de ses déclarations à l'Huissier de justiceEt en tout état de cause
Constater l'acquisition de la clause résolutoire depuis le 14 août 2023, à l'encontre de Monsieur [Z] [N] et à l'encontre de Madame [B], si cette dernière devait être considérée comme cotitulaire du bailOrdonner l'expulsion de Monsieur [Z] [N] de tout occupant de son chef etsubsidiairement de Madame, et de tout occupant de son chef
La dette n'étant pas sérieusement contestable, le condamner au paiement de la somme de 32.571,33 € ainsi que Madame subsidiairement, si cette dernière devait être considérée comme cotitulaire et solidaire du bailFixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [Z] et subsidiairement par Madame, à 2.792,48 € (montant du loyer actuel)Le condamner et subsidiairement Madame, au paiement de ladite indemnité d'occupation mensuelle jusqu'à la libération effective des lieux
La société SCI PRIMMOMAR expose qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
M. [N] [Z], assisté de son conseil, et Mme [M] [Z], représentée par ce même conseil sollicitent se référant à leurs conclusions déposées à l’audience de voir :
- dire que Mme [K] [B] épouse [Z] n’est pas titulaire du bail d’habitation
- dire qu’il existe une contestation sérieuse
En conséquence dire que la SCI PRIMMOMAR doit restituer la somme de 13 600 euros par compensation
A titre subsidiaire,
Dire que M. [Z] règlera sa dette locative mise à jour pendant une durée de 36 moisDire que la résiliation du bail d’habitation est suspendue pendant toute la période du remboursementCondamner la SCI au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
M. [N] [Z] et Mme [M] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS
Sur la co-titularité du bail à l’égard de Mme [K] [B]
A titre liminaire, il est constaté que le demandeur a assigné à l’audience Mme [M] [Z] faisant valoir que la personne présente au domicile, Mme [K] [B], la compagne de M. [Z] s’était présentée sous ce nom au Commissaire de justice lors de la signification du commandement de payer.
Force est de constater que Mme [M] [Z] n’existe pas. Il est constant que M. [Z] n’est pas marié. Il n'est pas justifié d'une co-titularité du bail au sens de l'article 1751 du code civil qui tiendrait à l'existence d'un mariage ou d'un PACS le concernant. En tout état de cause, Mme [K] [B] n’a pas été assignée. Il convient en conséquence de constater qu’elle n’est pas partie à la procédure.
Sur le caractère réel et sérieux de la contestation
L'article 834 du CPC énonce que dans tous les cas d'urgence le président du Tribunal Judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu à des provisions et doivent, dans ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
S'agissant de la régularisation des charges, le bailleur doit justifier du décompte par nature de charges ainsi que dans les immeubles collectifs du mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffages et de production d'eau chaude sanitaire.
En l’espèce, M. [Z] soulève une difficulté concernant le montant des provisions pour charges appelées. Il s'agit d'une contestation sérieuse. Il convient en conséquence de dire qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société SCI PRIMMOMAR justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 13 juin 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 8273,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
Le locataire fait valoir l'existence d'inexactitudes de fond quant aux sommes réclamées qui entacheraient la validité du commandement de payer. A ce titre, il sera rappelé que le commandement fait pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2023.
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Force est de constater que M. [Z] qui justifie pourtant de salaires d’un montant de 13 095 euros en janvier 2024 et 15 765 euros en février 2024 n’ a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Dans ces conditions, la demande visant à obtenir des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire ne pourra être que rejetée, la loi ne permettant plus de faire droit à ces demandes à défaut du versement integral du loyer courant avant l’audience.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 août 2023.
Sur la dette locative
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, la société SCI PRIMMOMAR verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 mars 2024, M. [N] [Z] lui devait la somme de 32571,33 euros, soustraction faite des frais de procedure.
Cependant au regard des contestations sérieuses soulevées concernant les provisions pour charges locatives, le juge ne peut statuer en référé sur les demandes afferents à celles-ci. Il convient en consequence de les écarter en l’état de la dette locative dans le cadre du présent référé.
Il convient en conséquence de déduire du montant de la provision fixée au titre de la dette locative en référé, les provisions sur charges locatives que conteste devoir le locataire, soit la somme de 13600 euros.
La dette locative, composée des loyers, hors charges, sera dès lors fixée à 18 971,33 euros (dix huit mille et neuf cent soixante et onze euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locative à l’exclusion des provisions pour charges, arrêté au 29 mars 2024,
M. [N] [Z] sera dès lors condamné à payer cette somme.
Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 2792,48 euros.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 14 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société SCI PRIMMOMAR ou à son mandataire.
Sur la clause pénale
L'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 répute non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.
L'article 11.6.4 du contrat de bail prévoit une clause pénale représentant 10% des sommes dues ;
La bailleresse sollicite le paiement d'une somme correspondant au montant de la clause pénale prévue au contrat de bail, soit 10% de la dette locative.
Néanmoins, celle-ci étant réputée non écrite, il n'y pas lieu de faire droit à la demande.
La demanderesse sera donc déboutée de cette demande en paiement
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [N] [Z],partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1000 euros à la demande de la société SCI PRIMMOMAR concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que Mme [K] [B] n’a pas été assignée et qu’elle n’est pas en conséquence partie à la procédure ;
CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse concernant le montant des provisions pour charges appelées et dit qu'il n'y a pas lieu à référé sur les demandes y afférents ;
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 avril 2021 entre la société SCI PRIMMOMAR et M. [N] [Z] concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (lot n°128,1er étage) est résilié depuis le 14 août 2023,
DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [N] [Z] sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,
ORDONNE à M. [N] [Z] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] (lot n°128,1er étage) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [N] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2792,48 euros (deux mille sept cent quatre-vingt-douze euros et quarante-huit centimes) par mois,
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 14 août 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,
CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à la société SCI PRIMMOMAR la somme de 18 971,33 euros (dix huit mille et neuf cent soixante et onze euros et trente-trois centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif à l’exclusion des provisions pour charges, arrêté au 29 mars 2024,
DEBOUTE la société SCI PRIMMOMAR des demandes formées au titre de la clause pénale ;
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,
CONDAMNE M. [N] [Z] à payer à la société SCI PRIMMOMAR la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [N] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 13 juin 2023 et celui des assignations du 22 août 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 mai 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.
Le Greffier La Juge
