TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le : 31/05/2024
à :S.A.S. BRETONNERIE IMMO
Copie exécutoire délivrée
le : 31/05/2024
à :Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 24/00562 - N° Portalis 352J-W-B7H-C34B5
N° MINUTE :
5/2024
JUGEMENT
rendu le jeudi 30 mai 2024
DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic FONCIA PARIS RIVE GAUCHE - [Adresse 3]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286
DÉFENDERESSE
S.A.S. BRETONNERIE IMMO,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Maeva PILLET, Greffière,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 mars 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 mai 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Maeva PILLET, Greffière
Décision du 30 mai 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/00562 - N° Portalis 352J-W-B7H-C34B5
EXPOSE DU LITIGE
La SAS BRETONNERIE IMMO est propriétaire des lots 3, 4 et 5 dans l'immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.
Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a assigné la SAS BRETONNERIE IMMO devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes :
4973,09 euros de charges de copropriété arrêtées au 26 octobre 2023 inclus avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure, 1000 euros à titre de dommages-intérêts,Avec capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et en particulier de son article 10 que la SAS BRETONNERIE IMMO est redevable de charges impayées, qu’elle a ainsi commis une faute causant un préjudice qui doit être réparé en application de l’article 1231-6 du code civil.
A l'audience du 22 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, justifie de la signification (à étude) de conclusions à la SAS BRETONNERIE IMMO le 21 mars 2024 et demande sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
9458,89 euros de charges de copropriétés arrêtées au 1er février 2024 inclus avec intérêts de droit à compter de la sommation du 24 mai 2022 sur la somme de 1786,90 euros, de celle du 5 juin 2023 sur 2271,57 euros, de l’assignation sur 4973,09 euros et des conclusions pour le surplus, 500 euros à titre de dommages-intérêts,Avec capitalisation des intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Bien que régulièrement assignée à étude, la SAS BRETONNERIE IMMO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat (relevé de compte pour la période du 31 décembre 2021 au 1er février 2024, régularisations de charges, appels de provisions et de fonds travaux, procès-verbaux des assemblées générales du 12 mai 2021, 27 avril 2022, 6 juin 2023, mises en demeure du 8 février 2022 et du 7 novembre 2022, sommations de payer du 24 mai 2022 et du 5 juin 2023), la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8193,47 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2021 au 1er février 2024, déduction faite des frais de procédure et de recouvrement lesquels ne relèvent pas des charges de copropriété.
La SAS BRETONNERIE IMMO sera en conséquence condamnée à verser cette somme au syndicat des copropriétaires.
Cette somme portera intérêts au taux légal selon les modalités suivantes, déterminées de façon à ne pas comptabiliser plusieurs fois une même somme et à soustraire les frais ne relevant pas exclusivement des charges de copropriété, ce qui conduit en notamment à écarter la sommation de payer du 5 juin 2023 le solde étant négatif :
à compter du 24 mai 2022 sur la somme de 1399,81 euros, à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 2151.52 euros, et à compter du 21 mars 2024 pour le surplus en application des articles 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 21 novembre 2023.
Sur les demandes accessoires
La SAS BRETONNERIE IMMO, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de statuer sur ce point.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SAS BRETONNERIE IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 8193,47 euros portant sur la période allant du 31 décembre 2021 au 1er février 2024, au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 sur la somme de 1399,81 euros, à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 2151.52 euros, et à compter du 21 mars 2024 sur le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 21 novembre 2023 ;
REJETTE la demande de dommages-intérêts ;
REJETTE le surplus des demandes ;
CONDAMNE la SAS BRETONNERIE IMMO aux dépens ;
CONDAMNE La SAS BRETONNERIE IMMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
La greffière, La présidente
