TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/12467
N° Portalis 352J-W-B7F-CVIW4
N° MINUTE :
Assignation du :
05 Octobre 2021
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE
L’Association au Service des Autistes et de la Pédagogie (ASAP), prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Maître Ali SAIDJI de la SCP SAIDJI & MOREAU, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J076
DÉFENDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société TSGI CLAEYS COMTE
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président
assisté de Lucie RAGOT, Greffière lors des débats et de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors du prononcé
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/12467 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVIW4
DEBATS
A l’audience du 28 Mars 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Mai 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L’association au service des autistes et de la pédagogie (« ASAP ») est copropriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, au rez-de-chaussée, du lot n°7 de l’état descriptif de division, à savoir un local commercial sur cour avec deux réserves commerciales et un entrepôt sur cour, bureau et toilettes.
Elle y a installé depuis 2010 un foyer pour six personnes adultes autistes, comprenant six chambres avec sanitaires indépendants et une cuisine commune.
Pour leur part, Madame et Monsieur [S] sont propriétaires d’un appartement situé au 4ème étage dudit immeuble.
Par lettre du 11 juin 2021, le syndic de la copropriété a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale devant se tenir par visioconférence le 12 juillet 2021.
A la date fixée, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté une résolution n° 6 autorisant les époux [S] à créer une coursive dans la cour aveugle de la façade nord, suivant projet présenté en assemblée générale.
Par acte d’huissier de justice du 30 novembre 2021, l’association au service des autistes et de la pédagogie (« ASAP »), se plaignant que la création de la coursive dans la cour aveugle aura pour effet de réduire la luminosité de son lot ainsi que d’un abus de majorité, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] devant le tribunal judiciaire de Paris en annulation de la résolution n° 6 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2021.
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2023, l’association au service des autistes et de la pédagogie (« ASAP ») demande au tribunal de :
« Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée, et notamment ses articles26 alinéa 3, 3 et 4 ;
Recevoir l’Association au Service des Autistes et de la Pédagogie en son action et l’y déclarer bien fondée ;
À titre principal,
Annuler la résolution n° 6 adoptée le 12 juillet 2021 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à l’Association au Service des Autistes et de la Pédagogie, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 €.
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens.
À titre subsidiaire,
Annuler la résolution n°6 adoptée le 12 juillet 2021 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à payer à l’Association au Service des Autistes et de la Pédagogie, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 €.
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens. »
***
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] demande au tribunal de :
« * Débouter l’ASSOCIATION AU SERVICE DES AUTISTES ET DE LA PÉDAGOGIE en toutes ses demandes ;
* Condamner l’ASSOCIATION AU SERVICE DES AUTISTES ET DE LA PÉDAGOGIE à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 3 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
* Condamner l’ASSOCIATION AU SERVICE DES AUTISTES ET DE LA PÉDAGOGIE aux entiers dépens de la procédure. »
***
Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été rendue 4 juillet 2023.
L’affaire, plaidée à l’audience du 28 mars 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS
I - Sur la demande d’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 juillet 2021 :
1-1 Sur le moyen tiré de l’atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives soulevé par l’ASAP (diminution de la luminosité) :
Se prévalant des dispositions de l'article 26 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, l'association soutient notamment que :
- la construction de la coursive aura une emprise de 7 mètres de long sur l'ensemble de la courette en façade nord de l'immeuble,
- la création de cette coursive aura pour conséquence de réduire considérablement la luminosité des logements du rez-de-chaussée appartenant à la demanderesse, dans la mesure où l'unique source de lumière est en plafond et provient des châssis vitrés faisant office de puits de lumière,
- cela aura pour conséquence d'altérer la qualité de vie des occupants de ces logements, qui devront vivre avec un éclairage électrique allumé en permanence, avec un surcoût de facturation d'électricité,
- l'adoption de la résolution n°6 aura pour conséquence de restreindre drastiquement et de manière illicite les droits de l'association sur la jouissance de ses parties privatives,
- au demeurant, les occupants du rez-de-chaussée sont susceptibles d'être présents dans les locaux à tout instant du jour,
- enfin les époux [S] avaient la possibilité de produire une étude technique et structurelle préalablement aux travaux, ce qu'ils n'ont pas fait.
Le syndicat des copropriétaires réplique notamment que :
- l'association ne démontre pas qu'il y aura une perte d'éclairage ou de luminosité à la suite de la création de la coursive,
- elle a refusé la proposition du syndic et des époux [S] de simuler la situation future avec une bâche tendue à l'emplacement de la coursive.
***
En droit, aux termes de l'article 26 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 :
« L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété ».
En l’espèce, l'association fonde ses prétentions, non sur les modalités du vote de la résolution et la majorité applicable, mais sur les conséquences de l'installation de la coursive sur les conditions de luminosité des logements situés du rez-de-chaussée.
L'association soutient notamment que la création de la coursive entraînera une réduction considérable de la luminosité des logements du rez-de-chaussée et que cela aura pour conséquence d'altérer la qualité de vie des occupants de ces logements.
Toutefois, aucune des pièces versées aux débats par l'association ne montre, de manière évidente, une baisse de luminosité en cas de création de la coursive litigieuse, le préjudice allégué à ce titre étant purement virtuel.
La « modification à la destination des parties privatives » ou l'atteinte portée « aux modalités de leur jouissance » au sens des dispositions de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ne sont donc pas démontrées.
Ce moyen de droit ne sera donc pas retenu.
1-2 Sur le moyen tiré de l’abus de majorité :
Se prévalant des dispositions des articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, l'association soutient notamment que :
- en premier lieu, le règlement de copropriété aurait dû être modifié compte tenu d'une emprise sur des parties communes avec affectation de tantièmes nouveaux à la construction projetée et de charges générales ou spéciales,
- la création d'un nouveau lot aurait dû être votée avec modificatif du règlement de copropriété,
- l'autorisation donnée à un seul copropriétaire de construire sur une partie commune est un abus de droit qui est contraire aux intérêts collectifs des autres copropriétaires,
- en second lieu, l'autorisation constitue de la part du syndicat des copropriétaires une atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin dont le mur pignon jouxte la courette en façade nord,
- la coursive s'insèrera ou prendra appui sur le mur pignon de la copropriété voisine,
- le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas autoriser un projet qui affecte un mur dont il n'est pas propriétaire,
- cette autorisation est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires en ce qu'il consacre la commission d'un acte illicite de nature à engager la responsabilité civile du syndicat.
Invoquant notamment les dispositions de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires réplique notamment que :
- aucune disposition légale n'empêche une assemblée générale d'autoriser un copropriétaire à réaliser des travaux emportant emprise sur des parties communes,
- le règlement de copropriété ne doit pas nécessairement être modifié à cet égard,
- il n'y a pas eu de création de partie commune spéciale mais construction d'une coursive sur une partie commune à l'usage privatif d'un seul copropriétaire, voire un élément totalement privatif,
- il n'était pas nécessaire de créer un lot de copropriété spécifique,
- il n'y avait pas lieu de modifier la grille de répartition des charges de copropriété,
- en tout état de cause, il était possible de régulariser la situation ultérieurement en invitant l'assemblée générale des copropriétaires à voter sur la nécessité, ou l'absence de nécessité, de créer un lot spécifique et de voter des tantièmes à attribuer à ce lot,
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- rien ne permet d'affirmer qu'il y aura une incrustation sur le mur voisin, la coursive pouvant parfaitement être construite sans prendre appui sur le mur voisin,
- aucune règle de droit n'interdit d'élever un ouvrage sur son propre terrain jusqu'à la limite séparative sans affecter la propriété voisine,
- même si la copropriété voisine devait s'opposer aux travaux, cela n'affecterait en rien la validité de la résolution n° 6,
- une assemblée générale qui autorise un copropriétaire à réaliser des travaux n'a pas à s'assurer, notamment, que les règles d'urbanisme ou les droits des avoisinants seront respectés, le copropriétaire qui demande à réaliser les travaux devant en faire son affaire.
***
En droit, les articles 3 (premier alinéa), 4 et 11 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent notamment que :
- « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » (article 3, premier alinéa) ;
- « Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. » (article 4) ;
- « la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. (…) A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. » (article 11).
Par ailleurs, il résulte d'une jurisprudence constante que l'abus de majorité se caractérise par toute décision de l'assemblée générale qui est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qui a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires (voir par exemple Cour Cass., 17 décembre 2014, pourvoi n° 13-25.134, bull. III n°168).
Sur la modification du règlement de copropriété, la fixation de tantièmes et la détermination de charges générales ou spéciales :
La résolution litigieuse dont il est demandé l'annulation est ainsi rédigée :
« Les copropriétaires présents ou représentés décident d'autoriser Monsieur [S] à créer une coursive dans la cour aveugle de la façade nord suivant projet présenté en assemblée générale, sous réserve de fournir avant travaux, le dossier définitif avec étude structurelle. »
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Il s'agit en l’espèce d'une résolution de principe, soumise à la production ultérieure d'un projet précis et d'un dossier avec étude structurelle.
L'assemblée générale n'était donc pas tenue de prévoir, à ce stade, une modification du règlement de copropriété, une affectation de tantièmes nouveaux, une décision sur la mise en œuvre de charges générales ou spéciales, ces modalités pouvant intervenir ultérieurement, une fois le projet précis établi et le dossier avec étude structurelle présenté à l'assemblée générale.
Sur l'atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin :
Le courrier en date du 11 juin 2021, par lequel le syndic a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 12 juillet, mentionne les onze délibérations sur lesquelles le vote des copropriétaires est requis.
En annexe, le syndic a notamment communiqué deux photographies, l'une montrant le projet de mise en place d'une coursive et l'autre présentant un plan de « projet de coursive extérieure non close », ainsi qu'une « Étude structure » rédigée par le cabinet d'architecture BTE CONCEPT.
La première photographie montre le projet de mise en place d'une coursive prenant appui de part et d'autre des murs de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 1] et de la copropriété voisine.
La seconde photographie présente un plan de « projet de coursive extérieure non close ». Au centre du plan se trouve l'emplacement de l'appartement des époux [S]. Le projet de coursive est mentionné sur le haut du plan. Cette coursive a une longueur de 7 m et une largeur de 1,72 m, pour une superficie totale de 12 m² environ. Le plan montre que la coursive touche la « copro voisine » dont la présence est indiquée de manière explicite. Concrètement, la coursive prend appui sur les deux copropriétés.
Quant à l’« Étude structure » du cabinet BTE CONCEPT, elle comporte un « plan de structure » qui montre l'existence de quatre « empochements » permettant à la structure d'être fixée : deux empochements de la coursive prenant appui sur l’immeuble situé au [Adresse 1], et deux autres empochements prenant appui sur le mur de la copropriété voisine.
Il résulte de ces éléments que la coursive doit nécessairement prendre appui sur le mur de l’immeuble situé au [Adresse 1] et sur le mur de l'immeuble voisin.
Dans la mesure où la coursive projetée doit s'insérer ou prendre appui sur le mur pignon de la copropriété voisine, l'autorisation donnée aux époux [S] constitue de la part du syndicat des copropriétaires une atteinte au droit de propriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] ne peut pas autoriser un projet qui affectera inéluctablement un mur dont il n'est pas propriétaire.
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Cette autorisation (même conditionnel), sans autorisation préalable de la copropriété voisine, est donc en elle-même contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires en ce qu'elle valide la réalisation d'un acte illicite, susceptible d’engager la responsabilité civile du syndicat à l'égard de la copropriété voisine, alors même que la résolution querellée autorise Monsieur [S] à créer une coursive dans la cour aveugle de la façade nord sous la seule réserve de fournir avant travaux un dossier définitif avec étude structurelle :
- sans que les droits des tiers soient mentionnés à un quelconque moment,
- et sans prévoir que le copropriétaire autorisé à créer une coursive devrait respecter les droits de la copropriété voisine et/ou faire son affaire personnelle de l’obtention préalable des autorisations nécessaires des tiers voisins préalablement à la mise en œuvre du projet présenté en assemblée générale.
L'abus de majorité est donc caractérisé.
La résolution n° 6 du procès-verbal de l'assemblée générale du 12 juillet 2021 doit donc être annulée.
II – Sur les autres demandes :
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (cf. section II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile auquel renvoie l'article 481-1 6° du code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5], qui succombe à l'instance, doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1.500 euros à l'association demanderesse sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Corrélativement, le syndicat des copropriétaires est débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe :
- ANNULE la résolution n°6 du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] en date du 12 juillet 2021 ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens ;
- CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à payer à l'association au service des autistes et de la pédagogie (« ASAP ») la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- DIT n'y avoir pas lieu d'écarter l'exécution provisoire du jugement ;
- DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de l’intégralité de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La Greffière Le Président
