| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 21/02384

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 21/02384
N° Portalis 352J-W-B7F-CTZ65

N° MINUTE :

Assignation du :
08 Février 2021

JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE

Société HAR, SAS, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0107

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 5], représenté par son syndic, le cabinet LESCALLIER, SAS
[Adresse 3] et [Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Maître Matthieu LEROY de la SELAS FUSIO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0245

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/02384 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZ65

DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé des motifs :

Par acte authentique en date du 11 juin 2020, la société HAR a acquis les lots n°38 et n°108 au sein du bâtiment B de la copropriété située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6], correspondant respectivement à une cave et à un appartement de sept pièces principales d’une superficie de 226,40 m² situé au 2ème étage.

Lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, la société HAR a présenté les résolutions suivantes :
Résolution n° 27 : « l’assemblée générale autorise M. [Y] (société HAR) à diviser son lot n° 108 (appartement) en deux lots :n° 114 (appartement T4) = 465/10.164ème, n° 115 (appartement T3) = 204/10.164ème 
Selon le modificatif du règlement de copropriété de juillet 2020 du cabinet Claude CARPENTIER,
L’ensemble des frais liés à cette opération seront à la charge du demandeur »,

Résolution n° 28 : « l’assemblée générale, vu l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, vu le projet descriptif complet de travaux joint à la convocation lequel définit clairement l’implantation et la consistance des travaux, après avoir constaté que celui-ci est conforme à la destination de l’immeuble et après en avoir délibéré, autorise la société HAR, propriétaire du lot n° 108 selon l’état descriptif de division de l’immeuble, situé au 2ème étage, à faire installer une climatisation réversible froid/chaud dans son appartement. L’installation de ladite climatisation réversible sera permise par la pose de deux unités extérieures sur le mur au fond de la cour intérieur de l’immeuble, dans l’alignement des blocs de climatisation déjà existants, selon le devis de la société DSC CLIM, sous réserve de :
justifier des autorisations administratives, se conformer à la réglementation en vigueur, faire effectuer les travaux sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble à ses frais et en justifier, souscrire une assurance « dommage ouvrage » dans le cas où celle-ci serait obligatoire non seulement pour les travaux prévus mais également pour les existants ».
Ces résolutions, pour lesquelles la société HAR a voté, ont été rejetées. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 a été notifié à la société HAR par courrier recommandé en date du 2 novembre 2020.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 8 février 2021, la société HAR a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de solliciter l’autorisation judicaire d’exécuter les travaux de climatisation et d’obtenir la réparation du préjudice financier résultant du refus d’autorisation par l’assemblée générale.

En août 2021, la société HAR a divisé son lot en deux lots, respectivement numérotés lot n° 114 et lot n° 115, et a vendu le lot n° 115.

Par acte d’huissier du 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société HAR, les acquéreurs du lot n°115 et les notaires instrumentaires devant le tribunal judiciaire de Paris (2ème chambre) pour solliciter l’annulation de la division du lot n° 108 et donc du modificatif de l’état descriptif de division du 30 août 2021, ordonner sous astreinte la remise en état du lot n° 108, prononcer l’annulation de la vente du lot n° 115 qui porte sur une partie du lot n°108. L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 22/01566, est pendante devant la 2ème Chambre du tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, la société HAR demande au tribunal de :
Vu les dispositions de la loi du 10 Juillet 1965, l’article 25 b) et 30 de la loi du 10 Juillet 1965,
Vu l’article 1240 du code civil,

- Dire et juger la Société HAR recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions,

En conséquence,

- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses arguments, fins et prétentions,

- Autoriser la société HAR à exécuter, au sein de ses lots n° 39 et n° 114 les travaux de climatisation tels qu’ils résultent des pièces versées aux débats et qui consistent à installer deux unités de climatisation sur le mur au fond de la cour intérieure de l’immeuble, dans l’alignement des blocs de climatisation déjà existants, selon le devis de la société DSC CLIM,

- Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la société HAR la somme de 70.876 € au titre du préjudice financier qu’elle subit du fait de son abus de droit et de la rupture d’égalité en conséquence,
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/02384 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTZ65

- Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à la Société HAR la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

- Ordonner l’exécution de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] demande au tribunal de :

Vu les articles 25 b) et 30 de la loi du 10 juillet 1965, vu l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

- Juger légitime et régulier le rejet de la résolution n° 28 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020,

- Débouter la société HAR de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

- Condamner la société HAR à payer 10.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- Juger n’y avoir lieu à exécution provisoire,

- Condamner la société HAR aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la demande d'autorisation judiciaire de travaux formée par la société HAR :

Au soutien de ses prétentions, la société HAR fait valoir que la disparition du lot n° 108 ne s’oppose pas à sa demande, qu’elle maintient pour les lots n°39 et 114 dont elle demeure propriétaire.
Elle soutient que la climatisation est indispensable pour l’utilisation des locaux à usage de bureaux ou d’habitation et que l’aération des espaces est impérative en raison de la propagation du COVID-19 et des fortes chaleurs estivales.
Elle fait valoir que les travaux envisagés sont conformes à la destination de l’immeuble puisqu’ils consistent à installer deux unités de climatisation extérieures, dans l’alignement des sept blocs déjà installés dans la cour intérieure de l’immeuble.
Elle expose que la destination de l’immeuble est mixte et que 70 % des locaux de l’immeuble sont utilisés à usage de bureaux professionnels.
Elle relève que le règlement de copropriété prévoit une clause classique relative à la prohibition des nuisances et elle considère, à cet égard, que le syndicat des copropriétaires ne fait pas la démonstration des nuisances sonores alléguées ni n’invoque l’existence de nuisances sonores qui seraient générées par les sept blocs de climatisation d’ores et déjà installés sur le mur de la cour de l’immeuble.
Elle expose que sa demande était précise quant à l’implantation des blocs de climatisation et que, toutes les climatisations étant posées de manière horizontale, il ne restait nécessairement qu’une seule place pour y installer les deux unités souhaitées.

Elle soutient que le refus opposé par le syndicat des copropriétaires à la réalisation de travaux de climatisation est illégitime et constitutif d’un abus de droit.

Elle considère que ce refus crée une rupture d’égalité entre les copropriétaires dès lors que plusieurs blocs de climatisation sont d’ores et déjà installés dans la cour de l’immeuble. Elle fait valoir à ce titre que le syndicat des copropriétaires a autorisé un copropriétaire, en 2018, à effectuer des travaux d’habillage de sa climatisation.

Elle souligne que le projet de commun de climatisation est hypothétique et que le syndicat des copropriétaires ne lui a donné corps qu’en cours d’instance, pour les besoins de la cause. Elle estime que ce projet serait extrêmement couteux, long et qu’il présente des inconvénients. Elle fait valoir que, en tout état de cause, ce projet ne s’oppose pas à la réalisation des travaux individuels de climatisation, dans l’attente de leur mise en œuvre.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] soutient en premier lieu que, dès lors que la société HAR a, de façon illicite, divisé le lot n° 108 en deux lots n° 114 et n° 115, et a cédé ce dernier, son projet ne peut aujourd’hui être maintenu dans la mesure où le lot n° 108 a disparu et dans la mesure où les locaux, sur lesquels elle réclame encore aujourd’hui la réalisation de travaux, ont été profondément modifiés dans leur consistance. Il considère que le projet soumis le 20 octobre 2020 à l’assemblée générale n’existe plus et que la société HAR ne peut sérieusement maintenir une demande de travaux sur des locaux dont elle n’est plus, pour partie, propriétaire.

Il fait valoir à titre subsidiaire qu’il n’a commis aucun abus de droit en rejetant la résolution n° 28 lors de l’assemblée générale du 20 octobre 2020. Il considère que son refus d’autorisation des travaux était légitime, dès lors que le projet présenté par la société HAR ne répondait pas aux exigences de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 (implantation et consistance du projet) : absence d’information sur l’implantation horizontale ou verticale des blocs de climatisation à droite ou à gauche du mur, au passage des câbles électriques nécessaire à l'alimentation des unités de climatisation et aux gaines et fourreaux (nombre, diamètre et itinéraire) à installer dans ou sur les parties communes ; absence de documentation relative à la taille des unités et au niveau sonore résultant de leur utilisation.

Il conteste l’existence d’une rupture d’égalité en exposant que les unités de climatisation existantes sont anciennes et avaient été installées sur un mur mitoyen sans autorisation ni de l’assemblée générale ni de l’immeuble voisin. Il estime qu’elles causent des nuisances de sorte qu’une solution commune destinée à satisfaire tant les copropriétaires de bureau que d’habitation est recherchée depuis 2017. Il expose l’ensemble des étapes de ce projet, dont il précise que la poursuite a été votée à l’unanimité par l’assemblée générale en 2022. Il indique qu’il ne reste, depuis le 9 décembre 2022, que trois blocs de climatisation dans la cour en raison des démarches réalisées auprès du copropriétaire concerné pour obtenir leur retrait. Il expose que l’installation de blocs individuels de climatisation a été refusée par deux fois à deux autres copropriétaires, de sorte que la rupture d'égalité dont se plaint la société HAR aurait été caractérisée si elle avait été autorisée par l'assemblée générale à procéder à l'installation projetée.

Il considère que, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, la société HAR avait connaissance de la position des copropriétaires sur la question des climatiseurs, celle-ci ressortant de plusieurs procès-verbaux d'assemblée générale qu'elle a consultés et analysés avant d'acquérir ses lots. Il expose qu’il a été jugé que la présence de climatiseurs non autorisés ne justifie pas qu'une autorisation soit accordée à toutes les autres demandes d'installation (TGI Paris, 8ème chambre 2ème section, 1er juin 2017, n°13/12612).

A titre infiniment subsidiaire et s’agissant de la demande d’autorisation judiciaire, le syndicat des copropriétaires soutient que la demande d’autorisation formulée par la société HAR ne constitue pas une amélioration au sens de l’article 30 dans la mesure où elle n’est pas de nature à valoriser l’immeuble. Il fait valoir le fait que l’installation d’une climatisation réversible (chaud / froid) sur le mur de la cour intérieure génèrera immanquablement des nuisances pour les copropriétaires, lesquelles sont prohibées par le règlement de copropriété. Il expose déplorer les nuisances sonores générées par les unités extérieures existantes et œuvrer à leur suppression depuis 2017. Il soutient que l’installation de 2 unités de climatisation supplémentaires sur le mur de la cour constituerait également une atteinte à l’harmonie de l’immeuble et en particulier à son esthétique. Il fait valoir que la jurisprudence fait prévaloir l’intérêt général de la copropriété sur les intérêts particuliers des copropriétaires et il soutient que la recherche d'une solution globale au sein de la copropriété doit primer sur les intérêts particuliers de la société HAR.

***
Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b [autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de l'immeuble], tout copropriétaire […] peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus » [transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, adjonction d'éléments nouveaux, aménagement de locaux affectés à l'usage commun, création de tels locaux].

Les travaux d'amélioration visés à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l'objet d'une autorisation judiciaire qu'à la condition qu'ils respectent la destination de l'immeuble et qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 10 décembre 2003, n° 02-14.251).

Aux termes de l’article 10 du décret d’application du 17 mars 1967 : « Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11.

Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du troisième alinéa de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux … ».

L’autorisation judiciaire de travaux prévue par le quatrième alinéa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où elle va à l’encontre de la volonté exprimée par l’assemblée générale des copropriétaires est soumise à des conditions strictes, ainsi spécialement :
- les travaux doivent être conformes à la destination de l’immeuble,
- il doit s’agir de travaux d’amélioration,
- les travaux ne doivent pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, notamment en ce qui concerne l’atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

L’autorisation judiciaire de l’article 30 ne dépend ainsi pas des autorisations administratives données et relève de la seule appréciation du tribunal au regard des conditions posées par cet article.

L'amélioration ne doit pas nécessairement profiter à tous les copropriétaires et peut ne bénéficier qu'au seul copropriétaire qui sollicite l'autorisation d'effectuer les travaux (ex. Civ. 3ème, 13 février 1991, n° 89-15.938, Civ. 3ème, 30 juin 1992, n° 91-12.000).

Le tribunal ne peut refuser d'autoriser des travaux que s'ils sont contraires à la destination de l'immeuble ou s'ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires. Toutefois, les travaux contraires à l’intérêt collectif doivent être refusés. Il en est de même de ceux qui affectent l'harmonie de l'immeuble et son esthétique.

Le refus d’autorisation ouvre droit au copropriétaire contestant la décision d’obtenir une autorisation judiciaire, sous réserve de la production des pièces techniques décrivant les travaux projetés afin que la juridiction saisie puisse se prononcer en toute connaissance de cause.

L'article 30, alinéa 4, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n'impose pas que les travaux soumis au tribunal pour autorisation soient rigoureusement identiques à ceux refusés par l'assemblée générale, le projet pouvant comporter des évolutions limitées destinées à tenir compte des critiques du syndicat des copropriétaires sans toutefois porter sur un projet différent (Civ. 3ème, 4 juin 2014, n° 13.15.400, 23 juin 2015, n° 14-13.386, premier moyen).

Est abusif le refus d’autoriser l’exploitant d’un commerce à installer une climatisation alors que d’autres commerces bénéficient de cet équipement et que la copropriété doit à tous ses occupants légitimes un traitement égal (Civ. 3ème, 16 juin 2009, n° 08-16.069).

N’est pas abusif le refus opposé par l’assemblée générale au motif que le dossier présenté par le demandeur est incomplet ou lacunaire et qu’elle s’estime de ce fait insuffisamment informée (Cour d’appel de Paris, pôle 4, Chambre 2, 29 septembre 2010, n° RG 09/09907).

Lorsque le refus opposé par l’assemblée est fautif, le copropriétaire victime de ce refus est en droit de demander la réparation du préjudice qui lui a été causé (Cour d’appel de Paris, 23ème ch. B, 1er février 2007, n° RG 06/20599).

***
En l'espèce, il convient en premier lieu de dire si les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée dans le cadre du présent litige correspondent aux travaux refusés par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 octobre 2020.

A cet égard, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 (pièces n° 1 de la société HAR et n° 5 du syndicat des copropriétaires) que celle-ci a rejeté la résolution n° 28 portant autorisation « de la société HAR, propriétaire du lot n° 108 selon l’état descriptif de division de l’immeuble, situé au 2ème étage, à faire installer une climatisation réversible froid/chaud dans son appartement, dont « l’installation (..) sera permise par la pose de deux unités extérieures sur le mur au fond de la cour intérieur de l’immeuble, dans l’alignement des blocs de climatisation déjà existants, selon le devis de la société DSC CLIM ».

Il n’est pas contesté par la société HAR que, postérieurement à l’assemblée générale du 20 octobre 2020, elle a divisé le lot n° 108 en deux lots n° 114 et n° 115 et a cédé le lot n° 115.

Cette division et cette vente font l’objet d’une procédure distincte engagée à l’initiative du syndicat des copropriétaires qui demande au tribunal « d’annuler la division du lot n° 108 et donc du modificatif de l’état descriptif de division du 30 août 2021 établi par l’étude DREYFUSS-SELLAM, d’ordonner la publication du jugement à intervenir par le service de la publicité, d’ordonner sous astreinte la remise en état du lot n° 108, de prononcer l’annulation de la vente du lot n° 115 conclue le 30 août 2021, qui porte sur une partie du lot n°108, ce qui est interdit par le règlement de copropriété et a été refusé par l’assemblée générale des copropriétaires » (pièce n° 31 du syndicat des copropriétaires).

Aux termes de ses dernières conclusions, la société HAR demande au tribunal l’autorisation d’« exécuter, au sein de ses lots n° 39 et n° 114 les travaux de climatisation tels qu’ils résultent des pièces versées aux débats et qui consistent à installer deux unités de climatisation sur le mur au fond de la cour intérieure de l’immeuble, dans l’alignement des blocs de climatisation déjà existants, selon le devis de la société DSC CLIM ».

Certes, la division litigieuse qui est intervenue modifie la dénomination des lots aux profits desquels ces travaux sont sollicités et réduit le champ des travaux d’amélioration au profit du seul lot actuellement désigné n° 114, qui correspond à une partie du lot n° 108.

Le tribunal relève que le visa du lot n° 39, dans la demande sus-rappelée de la société HAR, est incompréhensible puisque la société HAR ne possède pas, aux termes de son acte de propriété (pièce n° 1 de la société HAR) un lot n° 39 mais un lot n° 38, qui correspond à une cave.

Cependant, la demande de travaux est identique (installer deux unités de climatisation) et affecte les mêmes parties communes (le mur au fond de la cour intérieure de l’immeuble).

Elle demeure soutenue par le devis présenté à l’assemblée générale du 20 octobre 2020.

En outre, si la résolution n° 28 avait été présentée en même temps que la résolution n° 27 relative à l’autorisation de scinder en deux le lot n°108, ce qui pouvait permettre de comprendre l’intention de la société HAR de prévoir un bloc par lot après division, force est de constater que le libellé de la résolution n° 28 porte sur l’installation d’une climatisation « dans son appartement » et non pas dans « ses appartements ».

Dès lors, le litige distinct et pendant, relatif à la division du lot n° 108 en deux lots et à la cession de l’un de ces lots, ne permet pas de considérer que la demande d’autorisation judiciaire de travaux présentée dans le cadre du présent litige porte sur un projet différent de celui qui avait été soumis à l’assemblée générale le 20 octobre 2020.

Sur le fond, il est incontestable que les travaux pour lesquels une autorisation judiciaire est sollicitée constituent a minima une amélioration pour le lot concerné.

S’agissant du caractère ou non abusif du refus de l’assemblée générale, force est de constater que l’assemblée générale n’avait eu communication que du devis de la société DSC CLIM en date du 3 septembre 2020 (pièce n° 4-1 de la société HAR) intitulé « installation d’une clim réversible inverter de Marque LG électronique » qui porte, outre le montant des travaux proposés, les mentions suivantes :

« Unite extérieur de marque LG
Modèle 4 X M3 OU 2 X M5 + 1X M3 
D’une puissance frigorifique de 24.000 W soit 81.600 BTU et d’une puissance calorifique de 28.000 W soit 95.200 BTU, avec un fluide de type R32.

Par pièce de 10 à 25 m² :
Modèle CL09 x 9 Inverter, d’une puissance frigorifique de 9 x 2.600 W = 23.000 W soit 4 x 81.000 BTU et d’une puissance calorifique de 9 x 2.900 W = 26.100 W soit 4 x 88.740 BTU, avec un fluide de type R32

Par pièce de 10 à 25 m² :
Modèle CL12 x 1 Inverter, d’une puissance frigorifique de 1 x 3.500 W soit 1 x 12.000 BTU et d’une puissance calorifique de 1 x 3.900 W = 3.900 W soit 1 x 13.416 BTU, avec un fluide de type R32

Une installation complète comprenant : cuivre en section 1/4 et ½ et ¼ et 1/2, câblage du réseau de commande, système d’évacuation des eaux pour les condensats à notre charge, mise à vide du système / charges en gaz, mise en service total de l’installation, câblage électrique pour le groupe extérieur à notre charge.

Option : Nouvelles fonctionnalités supplémentaires par rapport à l’AC SMART II : gestion de 128 unités intérieures, navigations virtuelle, interface simple et intuitive, écran 10,2 pouces et résolution 1024 X 600, 2 entrée logiques et 2 sorties logiques pour création de scenario, calcul des consommations électriques par U Int, réglage de température limite basse (hors gel) et limite haute, réglage de la bande neutre (double point de consigne, envoi d’e-mail avec statistiques ».

Le tribunal relève que ce devis comprend des options, de sorte que le volume des unités en définitive choisies n’est pas clairement déterminable à la lecture de ce document.

Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que le projet présenté par la société HAR ne répondait pas aux exigences de l’article 10 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 imposant, pour tout projet de résolution portant sur l’application du b) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, la notification d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux projetés, alors même que :
aucun plan d'implantation n'accompagne le projet de résolution de la société HAR auquel n’était joint qu’un devis, de sorte que les copropriétaires n’étaient pas en mesure de visualiser l’installation de deux blocs de climatisation sur les parties communes (alignement vertical ou horizontal, implantation à droite ou à gauche du mur mitoyen), la société HAR exposant elle-même dans ses conclusions qu’il ne demeurait, à l’époque, qu’un emplacement disponible, aucune information n’a été présentée sur le passage des câbles électriques nécessaires à l'alimentation des unités de climatisation et sur les gaines et fourreaux (nombre, diamètre et itinéraire) à installer dans ou sur les parties communes, la documentation fournie par la société HAR ne contenait aucune indication quant à la taille des unités à installer ni à leur niveau sonore.
L’assemblée générale pouvait donc considérer être insuffisamment informée.

En outre, si, à la date de l’assemblée générale du 20 octobre 2020, sept unités de climatisation étaient installées sur le mur de la cour de l’immeuble, force est de constater que le syndicat des copropriétaires cherche, depuis 2017, à faire déposer ces unités installées sans autorisation comme cela ressort des pièces versées aux débats.

Lors de l’assemblée générale du 3 mai 2017 (pièce n° 7 de la société HAR), l’assemblée générale a voté une résolution n° 27 aux termes de laquelle elle « demande qu’un courrier soit envoyé en vue que les climatiseurs soient retirés dans un délai de 6 mois ». Le syndic a en conséquence adressé un courrier à un copropriétaire, la société AGIR, en date du 16 juin 2017 (pièce n° 28 du syndicat des copropriétaires), qui rappelle que ces climatisations avaient été installés sans autorisation des copropriétaires, qui expose qu’elles génèrent des nuisances sonores de jour comme de nuit, en exigeant leur retrait et, dans l’attente, l’arrêt de leur utilisation entre 19h30 et 8h30 en semaine et le week-end. Il ressort de la photographie intégrée à la page 8 des conclusions du syndicat des copropriétaires, dont l’authenticité n’est pas contestée par la société HAR, que quatre des sept unités de climatisation ont été retirées par leur copropriétaires de sorte qu’il n’en reste plus que trois.

Selon résolution n° 37, l’assemblée générale du 11 juillet 2018 a par ailleurs autorisé un copropriétaire à « habiller ses climatiseurs » tout en demandant au conseil syndical de travailler avec ce copropriétaire et « les autres personnes concernées par les climatiseurs », « un projet commun » en vue de sa présentation à une prochaine assemblée générale (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires).

En outre, en 2019, le syndicat des copropriétaires a, par la voie du son syndic, provoqué la renonciation d’un copropriétaire à présenter une demande d’installation d’un nouveau bloc de climatisation.

Ainsi, dans un courriel adressé le 7 novembre 2019 à un copropriétaire (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires), le syndic indique à ce dernier que son « projet ne correspond pas à ce qui a été demandé lors d’une précédente assemblée générale (résolution n°37 de l’AG du 11 juillet 2018) qui demandait que les personnes concernées par les climatiseurs établissent avec le conseil syndical un projet commun afin que ce dernier soit présenté à une assemblée générale. (..) Si le projet est présenté tel que vous le souhaitez, vous aurez un refus de la copropriété, sachant le sujet sensible. Je vous conseille donc, plutôt que de faire une assemblée générale spéciale sur ce dernier point, de vous rapprocher de M. [M], le président du conseil syndical, afin de discuter avec lui et de voir aussi avec les autres personnes concernées par les climatiseurs pour un projet collectif et de présenter un projet commun qui pourrait satisfaire l’ensemble des copropriétaires ».

De surcroît, comme le relève le syndicat des copropriétaires, la société HAR avait connaissance de la position des copropriétaires sur l’installation de climatiseurs dans les parties communes, puisqu’elle a pu consulter les procès-verbaux d’assemblée générale précités, avant d’acquérir ses lots en 2020.

Enfin, le syndicat des copropriétaires a lancé, lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2018 (résolution n° 37 précitée, pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires), un projet commun de climatisation. Il verse aux débats à cet égard des échanges de courriels entre le président du conseil syndical, l’architecte de l’immeuble, la société ACOUDESIGN, spécialisée dans les mesures acoustiques, et la société ALCALD CLIM, qui sont antérieurs à l’assemblée générale du 20 octobre 2020 et à l’introduction de la présente procédure pour être en date du 22 avril 2020 (pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires), du 19 mai 2020 (pièce n° 11 du syndicat des copropriétaires) et du 27 juillet 2020 (pièce n° 12 du syndicat des copropriétaires). Deux sociétés ont établi des devis, l’une le 5 mars 2021 (pièce n°13 du syndicat des copropriétaires), l’autre le 25 juin 2021 (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires).

Il ressort enfin du procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juin 2022 (pièce n° 33 du syndicat des copropriétaires) que l'assemblée générale a, à l'unanimité, adopté la résolution n° 23 suivante : " Dans le prolongement de la réunion de travail qui s’est tenue le 28 avril en présence de plusieurs représentants de la copropriété (bureaux et particuliers) et de trois représentants de la société Fraîcheur de [Localité 8] (anciennement Climspace), celle-ci ayant fait état de la possibilité technique de raccorder l’immeuble au réseau de froid de la ville de [Localité 8] (actuellement en déploiement dans le quartier) et de l’étude réalisée pour le compte de la copropriété par le cabinet de conseil BETAJ dont il vient d’être relaté les premières conclusions, l’assemblée générale des copropriétaires donne son accord à la poursuite des études et chiffrage du projet ; le conseil syndical rendra compte de l'avancée des discussions aussi souvent que nécessaire et fera diffuser par le syndic l'offre de Fraîcheur de [Localité 8] lorsque celle-ci sera disponible". Les 2 Etudes de BETAJ « Etude de faisabilité pour la création d’un système de rafraichissement centralisé » ont été diffusées aux membres du conseil syndical faisant partie du groupe de travail concerné (pièces n° 34 et 35 du syndicat des copropriétaires).

Dans ces conditions, le refus de l’assemblée générale du 20 octobre 2020 ne peut être critiqué au motif d’une rupture d’égalité entre copropriétaires alors même que les climatisations existantes n’ont pas été autorisées par l’assemblée générale et que le syndicat des copropriétaires poursuit leur retrait et la mise en place d’un projet commun de climatisation, qui pourra précisément permettre un traitement égalitaire, étant précisé qu’il ne ressort d’aucune des pièces versées aux débats que la société HAR aurait justifié auprès de l’assemblée générale de ce que les occupants de son lot souffraient d’une situation particulière exigeant, en urgence, le bénéfice de la climatisation refusée par l’assemblée générale.

S’agissant de la demande d’autorisation de travaux et s’agissant de la conformité des travaux envisagés à la destination de l’immeuble, il ressort du règlement de copropriété établi le 26 février 1987 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaire et n° de la société HAR) et du modificatif à l’état descriptif de division en date du 17 septembre 2018 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires) que l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] est majoritairement affecté à l’usage de locaux commerciaux ou de bureaux. Aux termes du modificatif à l’état de description précité, sur 52 lots dont 13 caves, 10 sont affectés à des appartements ou à des chambres. La destination de l’immeuble est donc mixte, à usage commercial, professionnel et d’habitation.

Le règlement de copropriété prévoit, à son article 6, une clause classique prohibant les nuisances : « chaque propriétaire devra veiller à ce que la tranquillité et la tenue de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublées par son fait, ni celui des personnes de sa famille, des gens à son service, des visiteurs, en général, de toute personne dont il est responsable. Il ne pourra faire ou laisser faire dans les appartements ou locaux, un bruit anormal, ni aucun travail, avec ou sans machine, moteur ou outil, quelque genre que ce soit, de nature à nuire à la solidité de l’immeuble ou gêner ses voisins, par le bruit, l’odeur ou autrement » (p. 29).

Il ressort par ailleurs du procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 18 septembre 2020 à la demande de la société HAR (pièce n° 6 de la société HAR) qu’à cette date, sept unités extérieures de climatisation étaient fixées sur le mur dans la cour intérieure de l’immeuble et que de nombreux câblages électriques étaient raccordés à des lots privatifs. Il ressort de la photographie intégrée à la page 8 des conclusions du syndicat des copropriétaires, dont l’authenticité n’est pas contestée par la société HAR, que quatre des sept unités de climatisation ont été retirées par leur copropriétaires, de sorte qu’il n’en reste plus que trois. Le tribunal observe par ailleurs que le mur litigieux ne possède pas en lui-même de qualité particulière, étant revêtu d’un crépi portant les traces du temps.

Au regard des éléments précités, l’installation de deux blocs de climatisation dans la cour de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, et en particulier à l’esthétique du mur litigieux. La destination de l’immeuble ne peut être interprétée au regard de l’objectif que s’est donné le syndicat des copropriétaires, depuis 2017, de voir retirer les blocs individuels de climatisation pour mettre en place un projet global accessible à tous les copropriétaires qui souhaiterait en bénéficier.

En revanche, s’agissant de l’atteinte aux droits des autres copropriétaires, la société HAR ne répond pas au moyen soulevé par le syndicat des copropriétaires relatif aux nuisances sonores provoquées par l’installation de deux blocs de climatisation. A cet égard, la charge de la preuve incombe à la société HAR, qui sollicite l’autorisation judiciaire d’installer ces blocs.

L’existence actuelle de trois blocs de climatisation installés sur le mur de la cour de l’immeuble ne dispense pas la société HAR de faire la preuve de l’impact sonore de l’installation qu’elle projette et qui, pour être une climatisation réversible froid/chaud, fonctionnerait été comme hiver.

Compte tenu des démarches du syndicat des copropriétaires sus-exposées pour obtenir le retrait des blocs individuels de climatiseurs et rechercher une solution commune prenant en compte les données acoustiques, le tribunal ne peut retenir une tolérance générale des copropriétaires à l’égard des nuisances sonores que sont susceptibles de produire les blocs de climatisation.

Au surplus, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir que ces travaux seraient contraires à l’intérêt collectif, eu égard au projet de climatisation commun exposé ci-dessus, dont la poursuite a été voté à l’unanimité lors de l’assemblée générale du 17 juin 2022, étant précisé que l’appréciation de l’opportunité de ce projet (coût, durée de réalisation, avantages/inconvénients) ne relève pas de l’appréciation du tribunal mais de celle des copropriétaires.

Dans ces conditions, il convient de débouter la société HAR de l’ensemble de ses demandes d’autorisation judiciaire de travaux et d’indemnisation.

II - Sur les demandes accessoires :

La société HAR, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.

Tenus aux dépens, la société HAR sera condamnée à payer 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute la société HAR de sa demande d’autorisation judiciaire d’exécution, au sein de ses lots n° 39 et 114, des travaux de climatisation tels qu’ils résultent des pièces versées aux débats, consistant à installer deux unités de climatisation sur le mur au fond de la cour intérieure de l’immeuble, dans l’alignement des blocs de climatisation déjà existants, selon le devis de la société DSC CLIM,

Déboute la société HAR de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] à lui payer la somme de 70.876 € au titre du préjudice financier subi, pour abus de droit et rupturé d’égalité,

Condamne la société HAR aux entiers dépens ;

Condamne la société HAR à payer 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 6] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024

La GreffièreLe Président