TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 20/10736
N° Portalis 352J-W-B7E-CTDOK
N° MINUTE :
Assignation du :
17 Septembre 2020
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [E] [G]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Maître Christian COUVRAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0462
DÉFENDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, S.A.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Maître Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #B0618
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/10736 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTDOK
DÉBATS
A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
Monsieur [E] [G] est, depuis le 13 décembre 2005, propriétaire dans l’immeuble sis [Adresse 1], du lot n° 18, constitué d’une pièce avec droit au poste d’eau et au water-closet commun du 6ème étage, et du lot n° 19, constitué d’une cave.
Le règlement de copropriété prévoit en page 37 que les caves ne peuvent être aliénées seules au profit d'un tiers n'appartenant pas à la copropriété.
Par lettre du 9 juillet 2019, le conseil de Monsieur [G] sollicitait, auprès du syndic de l’immeuble, l'autorisation pour le compte de ce dernier de vendre la cave à un tiers en invoquant l'illégalité du règlement de copropriété.
C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 17 septembre 2020, Monsieur [E] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Jean Charpentier SA, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :
Vu le règlement de copropriété
Vu la loi du 10 juillet 1965,
-Dire et juger que le règlement de copropriété ne peut interdire à Monsieur [G] de vendre seule sa cave à un tiers de la copropriété,
-Dire et juger que la clause d'interdiction est réputée non écrite,
-Autoriser Monsieur [G] à vendre sa cave à un tiers à la copropriété,
-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à verser à Monsieur [G] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet Jean Charpentier-SOGAPI, demande au tribunal de :
Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,
- Dire et juger que la clause du règlement de copropriété interdisant la cession des caves à des tiers à la copropriété est conforme et justifiée par la destination de l’immeuble,
En conséquence,
- Débouter Monsieur [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner Monsieur [G] au paiement d’une indemnité de procédure de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 696 du même code par Maître BOYAVA ROUMAUD.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance précité et aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2021.
Par message RPVA du 20 mai 2022, l’audience de plaidoirie, initialement prévue le 15 septembre 2022, a été renvoyée au 16 février 2023. Par message RPVA du 16 février 2023, l’audience de plaidoirie a été renvoyée à l’audience du 21 septembre 2023. Par message RPVA du 17 juillet 2023, l’audience de plaidoirie a été renvoyée au 29 février 2024. Ces renvois ont été motivés par des nécessités de service liées à un changement de magistrat.
L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande principale :
Monsieur [E] [G] fonde son action sur les dispositions de l’article 544 du code civil et sur celles de l’article 8 alinéa 2 et de l’article 9 alinéa 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Il soutient que le règlement de copropriété ne peut interdire à un propriétaire de vendre sa cave à un tiers à la copropriété. Il fait valoir que la copropriété a connu diverses modifications et, notamment, la division de lots contenant un appartement, une cave et une chambre « de bonne » en trois lots afin de les séparer juridiquement, avec pour objectif d’en permettre la vente séparée.
En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] soutient que la clause contestée du règlement est justifiée par la destination de l’immeuble et la volonté des copropriétaires de maintenir un certain standing de l’immeuble en limitant le taux d’occupation. Il expose que le règlement de copropriété autorise, au 16° de l’article 7, la vente séparée des chambres du dernier étage dès lors que cette vente n’emporte pas une modification du taux d’occupation de l’immeuble, ces chambres ayant été historiquement occupées par les personnes au service des propriétaires des lots dits « principaux ». Il fait valoir que le règlement dispose, au 17° de l’article 7, que les réunions de lots sont autorisées mais qu’en revanche les divisions de lots sont interdites sauf pour le lot n°1 qui pourra se séparer en deux lots. Il expose que le modificatif au règlement de copropriété publié en avril 2006 a uniquement scindé le lot n° 4, composé d’un appartement, d’une chambre et d’une cave, en 3 lots distincts. Il soutient également que le règlement de copropriété a pris soin de limiter l’aliénation des caves pour éviter que ces dernières ne soient transformées en local indépendant de stockage ou d’activité pour des tiers à l’immeuble. Enfin, il fait valoir que si l’aliénation des caves à des tiers était autorisée, ces tiers auraient accès aux lots dans les étages, ce qui porterait atteinte à la sécurité de l’immeuble.
***
L’alinéa 2 de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».
L’alinéa 1er de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».
L’alinéa 1er de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites ».
Saisi d’une demande tendant à voir déclarer non écrite une clause restrictive figurant dans le règlement de copropriété, le juge doit rechercher si les restrictions prévues par le règlement de copropriété étaient justifiées par la destination de l’immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation et non pas seulement telle que définie aux actes (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 2010, n° 09-14.206).
Ainsi, est illicite, si elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble, une clause interdisant la vente des caves à des personnes étrangères à l’immeuble (Cour d’appel de Paris, 23ème ch. A, 4 juillet 2001), ou la clause interdisant de céder séparément les lots à usage de chambres de service, dans un immeuble à usage d’habitation ou professionnel comportant des commerces au rez-de-chaussée, dès lors que cet immeuble ne présente pas les caractéristiques d’un immeuble de très haut standing (Cour d’appel de Paris, pôle 4, 2ème ch., 3 septembre 2014, n°12-21386).
A l'inverse, peuvent être justifiées par la destination de l’immeuble (ainsi lorsqu’elles concernent un immeuble qui, compte-tenu de son agencement, de son standing, des équipements dont il dispose a été conçu pour un nombre limité d’habitants), les clauses interdisant la vente séparée de chambres de service pour ne pas multiplier le nombre des occupants (notamment Cass. 3ème civ., 4 juin 1998, n°96-16.452) ou la clause interdisant la vente des chambres de service à des personnes étrangères à la copropriété (voir notamment Cass. 3ème civ., 9 juin 2010, n°09-14.206).
La clause réputée non écrite est censée n’avoir jamais existé. Cependant, les clauses d’un règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été déclarées non écrites par le juge (Cass. 3ème civ., 21 juin 2006, Bull. Civ. III n°159).
En l’espèce, le 16°) de l’article 7 du chapitre 3 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1] établi le 10 octobre 1949 prévoit, page 37 (pièce n° 2 du demandeur ; pièce n° 2 du défendeur) :
« 16°) Aliénations – Chaque propriétaire pourra aliéner comme bon lui semblera les parties divises qu’il possédera dans la maison, et les parties indivises qui y correspondent.
Les aliénations ne pourront cependant porter que sur des appartements entiers, suivant leur superficie actuelle, ou celles qu’ils auront en cas de réunion ou de subdivision, autorisée par le règlement comme il va être dit plus bas n° 17.
Les caves et les chambres du sixième étage pourront par leurs propriétaires respectifs être détachées du local (appartement ou boutique) auquel elles sont affectées pour être rattachées à un autre local privé de la maison.
Les chambres du sixième étage pourront être détachées des locaux auxquels elles sont affectées pour être aliénées séparément. Quant aux caves, elles ne pourront être aliénées au profit d’une personne qui ne serait pas déjà propriétaire d’un local dans la maison. »
S’agissant de la destination de l’immeuble, le tribunal relève que le règlement de copropriété désigne l’immeuble de la façon suivante, au sein de l’article 3 du chapitre 2 (page 31) :
« L’immeuble sis à [Adresse 1] et [Adresse 4], à l’angle de ces deux voies comprend :
bâtiment en façade sur les rues Greneta et Palestro, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de cinq étages carrés, et d’un sixième lambrissé, auquel on accède par l’escalier du bâtiment sur cour, bâtiment situé en aile à droite, en entrant dans l’immeuble, sur cour, élevé aussi sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de cinq étages carrés et d’un sixième lambrissé, bâtiment en rez-de-chaussée sur cour, à droite de l’escalier du grand bâtiment faisant partie du logement du concierge, à usage de petit magasin, cour intérieur et courette, le tout est d’une contenance de 273 mètres carrés 60, d’après le titre ». Le tribunal relève encore que l’état descriptif de division (pages 26 à 27) mentionne 19 lots : le lot n°1, au sous-sol, rez-de-chaussée et entresol, qui comprend une boutique au rez-de-chaussée et un atelier à l’entresol ; les autres lots, principalement constitués d’« appartements » et de « logements » avec cave et parfois chambre au 6ème étage.
Le tribunal constate que l’article 7 du chapitre 3 du règlement de copropriété prévoit, s’agissant des conditions d’occupation de l’immeuble (p.34-35), que « les locaux et appartements de la maison pourront être destinés à l’habitation, au commerce, à l’exercice d’une profession, à l’installation de bureaux ou à un usage mixte.
Cependant :
L’installation de cliniques ou laboratoires d’expériences et de radiologie est interdite.
Aucun commerce ou profession ne pourront être exercés dans la maison qui par le bruit, les odeurs, les trépidations ou autres incommodités seraient une cause de trouble pour les habitants de la maison.
Aucun commerce de denrée ne pourra être exercé dans les étages. Il n’est pas interdit d’aménager les locaux du rez-de-chaussée sur rues et de l’entresol en café-restaurant.
Quiconque exercerait dans l’immeuble, la profession de musicien ou de chanteur ou qui fera de la musique à la façon d’un professionnel, sera tenu d’exécuter à ses frais les travaux nécessaires à l’insonorisation de son appartement ».
Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble du [Adresse 1] est à usage mixte d’habitation et commercial/professionnel, sans distinction entre le rez-de-chaussée, l’entresol et les étages.
En outre, le syndicat des copropriétaires ne verse aucune pièce aux débats qui puissent permettre au tribunal de retenir que l’immeuble du [Adresse 1] relève d’un standing particulier qui justifierait l’existence dans le règlement de copropriété d’une clause restreignant la vente des caves de l’immeuble à des tiers. La seule situation de l’immeuble au sein du [Localité 3] est à elle seule inopérante à établir ce standing.
Dès lors, le fait que le règlement de copropriété entende limiter le taux d’occupation de l’immeuble, en prévoyant au 17° de l’article 7 du chapitre 3 l’autorisation de réunir les lots et l’interdiction de les diviser, à l’exception du lot n°1, ne permet pas de justifier, au regard de la destination de l’immeuble, la clause interdisant la vente des caves à des tiers à l’immeuble. Au surplus, la clause du 17° de l’article 7 précité a déjà fait l’objet d’une exception puisque la scission du lot n°4 en trois lots séparés constitués respectivement d’un appartement, d’un local de service et d’une cave a été réalisée suivant modification du règlement de copropriété en date du 5 avril 2016 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires se contente d’exposer qu’il s’agit de l’unique scission de lots réalisée, sans justifier du sort de ces lots. Il ne permet pas au tribunal de savoir si une cave de l’immeuble a d’ores et déjà été vendue à un tiers à la copropriété, ce qui emporterait alors une rupture d’égalité avec les autres copropriétaires.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/10736 - N° Portalis 352J-W-B7E-CTDOK
En conséquence, la clause du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] inscrite au sein du 16)° de l’article 7 du chapitre 3, page 37, aux termes de laquelle « Quant aux caves, elles ne pourront être aliénées au profit d’une personne qui ne serait pas déjà propriétaire d’un local dans la maison », impose des restrictions aux droits des copropriétaires qui ne sont pas justifiées au regard de la destination de l’immeuble ou de son standing, de sorte qu’elle doit être réputée non écrite.
Le tribunal n’est en revanche pas compétent pour statuer sur la demande de Monsieur [G] visant à vendre sa cave à un tiers à la copropriété, puisque la possibilité d’exercice de ce droit individuel résulte nécessairement du présent jugement. Il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur cette demande.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] succombant à l'instance, il doit être condamné aux dépens.
L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à Monsieur [G] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
REPUTE non écrite la clause du règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 1] inscrite au sein du 16)° de l’article 7 du chapitre 3, page 37, aux termes de laquelle « Quant aux caves, elles ne pourront être aliénées au profit d’une personne qui ne serait pas déjà propriétaire d’un local dans la maison »,
DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de Monsieur [E] [G] visant à être autorisé à vendre sa cave à un tiers à la copropriété,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à payer à Monsieur [E] [G] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La GreffièreLe Président
