| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 20/07922

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 20/07922
N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

N° MINUTE :

Assignation du :
24 Juin 2020

JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS

Madame [D] [X]
Monsieur [F] [X]
[Adresse 3]
[Localité 9]

représentés par Maître Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1214

DÉFENDEURS

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS AGENCE ARAGO
[Adresse 2]
[Localité 7]

représenté par Maître Virginie LEMEULLE-BAILLIART de l’ASSOCIATION L & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #J0060

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4], représenté par son syndic la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS
[Adresse 5]
[Localité 6]

défaillant
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07922 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

Société ALLIANZ IARD, SA prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 8]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E1155

Société LA FONCIERE DE L’ARTOIS, SCI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Barbara GIRAUDAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0566

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Mme [D] [X] et M. [F] [X] sont propriétaires d’un appartement situé au 4ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9], lequel est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société LA FONCIERE DE L’ARTOIS est propriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9].

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07922 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

Le 27 août 2014, les époux [X] ont déclaré avoir subi, le 25 août 2014, un dégât des eaux, et précisément, une infiltration par façade affectant le mur et le plafond de la chambre sur rue de leur appartement, située contre le mur mitoyen entre le 4 et le [Adresse 4].

En avril 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 9] a procédé au remplacement de la descente des eaux pluviales au niveau du balcon du 4ème étage, celle-ci ayant été percée.

Le 6 avril 2016, le cabinet ARCHITECTURE CONSULTANT, sollicité par le syndic, a constaté la persistance d’un taux d’humidité, considéré que les causes des infiltrations étaient multiples et préconisé la réalisation des travaux suivants :
« - diligenter un cordiste pour reboucher les fissures de l’enduit du corps de souche situé en contiguïté du [Adresse 4],
- reprendre le solin en héberge, dans la même zone,
- davantage calfeutrer la partie arrière de la canalisation verticale d’eaux de pluie avant sa pénétration au sol du balcon,
- créer une sorte de déflecteur en zinc entre le balcon des immeubles situés au 4 et au [Adresse 4], afin de renvoyer les rejaillissements d’eaux de pluie au plus loin de la façade,
- demander aux propriétaires de l'immeuble voisin situé au [Adresse 4], de canaliser les eaux de pluie de sa toiture qui coulent en dauphin au sol du balcon de l’immeuble n°6, ce qui entraine des écoulements puis des rejaillissements parasites entre les deux immeubles et génère une tâche sur la façade du 6, en limite de propriété du 4, au niveau de la zone d’infiltration de la chambre de l’appartement ».

Le 11 mars 2016, les consorts [X] ont déclaré un nouveau sinistre dégât des eaux survenu le 10 mars 2016 au même endroit.

En septembre 2016, des travaux ont été réalisés, suite au rapport du cabinet ARCHITECTURE CONSULTANT, au sein de l’immeuble du [Adresse 3] : rebouchage des fissures sur les conduits de cheminée, remplacement des mitrons et pose de chapeaux sur les mitrons, réfection des solins contre le [Adresse 4], refixation de la descente EP, pose de protection en plomb au droit des pièces d’appuis des portes fenêtres du balcon et sur les parties basses des murs entre fenêtres, pose d’un déflecteur d’eau entre les deux immeubles au droit des dalles de balcon.

En décembre 2016, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS a fait procéder à des travaux de reprise de la maçonnerie et au dévoiement de l’écoulement sur l’intérieur du balcon du [Adresse 4].

Les infiltrations et l’humidité ont persisté malgré les différents travaux mis en œuvre.

Sur demande des époux [X] et par ordonnance du 28 avril 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a ordonné une expertise et désigné Mme [P] [C] pour y procéder.

Les travaux de révision des solins de la protection en plomb du balcon du R+5 de l’immeuble sis [Adresse 4], commandés par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS conformément aux préconisations de l’expert, se sont achevés le 7 décembre 2018.

Les travaux de révision de la protection en plomb du balcon du R+5 au [Adresse 3], et en particulier dans l’angle vers le mitoyen du 4, la réfection des remontées en plomb et en périphéries de la descente EP, commandés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] conformément aux préconisations de l’expert, ont été réalisés le 5 juin 2019.

Le rapport d’expertise a été déposé le 25 février 2020.

Par actes d’huissier de justice délivrés les 24 juin 2020 et 31 juillet 2020, Mme [D] [X] et M. [F] [X] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic le cabinet ROLET BONTEMPS, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9] représenté par son syndic la SCI LA FONCIERE DE L’ARTOIS, en indemnisation de leurs préjudices.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 20/7922.

Par acte d’huissier de justice délivré le 12 mars 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 9] représenté par son syndic le cabinet ROLET BONTEMPS a assigné en intervention forcée et en garantie son assureur la société SWISSLIFE.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/04327 puis jointe à l’affaire RG 20/7922 le 20 mai 2021.

Par acte d’huissier de justice délivré le 11 juin 2021, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS a assigné en intervention forcée et en garantie son assureur la société ALLIANZ IARD.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 21/08057 puis jointe à l’affaire RG 20/7922 le 16 septembre 2021.

Par ordonnance du 27 janvier 2022, le juge de la mise en état a :
déclaré irrecevable car prescrite l’action formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] à l’encontre de la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, mis hors de cause la société SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, débouté la société ALLIANZ IARD de sa fin de non-recevoir tenant à la prescription de l’action intentée à son encontre par la société FONCIERE DE L’ARTOIS, condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] à payer à la société SWISSLIFE la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, réservé les dépens et la demande de la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07922 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er décembre 2022, les époux [X] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1240 et 1242 du code civil,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] et la SCI FONCIERE DE l’ARTOIS, le premier sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1965, le second sur le fondement de l’article 1242 du code civil, solidairement, à régler aux consorts [X] les sommes suivantes :

1. Au titre de leur préjudice matériel,
- la somme de 2.915 € TTC selon devis de l’entreprise KOZAK DECO,
- la somme de 1.692,89 € TTC selon devis de l’entreprise GCBTP,

2. Au titre de leur préjudice de jouissance, la somme de 32.640 € à valoir sur la période s’étalant de août 2014 à août 2018,

3. Au titre de la perte de chance d’avoir pu vendre leur bien au juste prix la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

4. La même somme au titre du préjudice de santé subi par leurs enfants,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] et la SCI FONCIERE DE l’ARTOIS à régler aux consorts [X] la somme de 7.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

Dire qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les requérants seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], représenté par son syndic la SAS AGENCE ARAGO, demande au tribunal de :

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter purement et simplement Monsieur et Madame [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Débouter la société ALLIANZ de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires aux siennes,

Condamner Monsieur et Madame [X] ainsi que tout succombant à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 avril 2021, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS demande au tribunal de :
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07922 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

Dire Monsieur et Madame [X] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la Société LA FONCIERE DE L’ARTOIS,

En conséquence, les en débouter,

Condamner Monsieur et Madame [X] ainsi que tout succombant à payer à la Société LA FONCIERE DE L’ARTOIS une somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Monsieur et Madame [X] ainsi que tout succombant aux entiers dépens qui comprendront, notamment, les frais d’expertise, et dont le recouvrement pourra être opéré directement par Maître GIRAUDAT, avocat à la Cour.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 avril 2022, la société ALLIANZ IARD demande au tribunal de :

Vu les Articles 122, 789 du code de procédure civile,

A titre principal, Rejeter les demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre d’ALLIANZ IARD,

Subsidiairement,

Ramener la responsabilité de la SCI LA FONCIERE DE l’ARTOIS à 13,33 %,

Ramener les demandes à de plus justes proportions,

Rejeter les préjudices allégués au titre de la santé des enfants [X],

Rejeter le préjudice matériel allégué par les époux [X],

Limiter la mobilisation d’ALLIANZ IARD aux plafonds et franchises contenus dans sa police,

Condamner tout succombant à payer à ALLIANZ, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, membre de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 20/07922 - N° Portalis 352J-W-B7E-CST7P

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que si les époux [X] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9], ce syndicat des copropriétaires n’existe pas car la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS est seule propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9]. En tout état de cause, les époux [X] ne formulent, dans leurs dernières conclusions, aucune demande contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 9].

I – Sur les demandes indemnitaires :

Les époux [X] soutiennent que l’expertise retient que les infiltrations survenues dans la chambre du fond de leur appartement ont de multiples causes trouvant leur origine :
- d’une part, dans les parties communes de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] : vétusté de la protection en plomb du balcon du 5e étage ; défaut de finition de l'ouvrage d'étanchéité réalisé en 2014 en périphérie des relevés au droit de la pénétration de la descente d'eaux pluviales dans la dalle du balcon du 5e étage,
- d’autre part dans l’immeuble appartenant à la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS situé [Adresse 4] : défaut d'étanchéité du solin, la détérioration de l'enduit de protection du solin, par le rejaillissement des eaux de pluie en provenance du dauphin sur le balcon du 6 boulevard étant en cause.

Ils rappellent que les recherches de fuite menées dans le cadre de l’expertise par la société AAD PHENIX, sapiteur, ont fait apparaître :
- une infiltration au niveau de la remontée en plomb dans l’angle du balcon R+5 du [Adresse 3] à côté de la colonne des eaux pluviales,
- la présence de trous infiltrants au niveau de la façade à gauche de la colonne des eaux pluviales,
- une infiltration au niveau des solins du balcon R+5 du [Adresse 4] coulant sur la façade au niveau du mitoyen.

Les époux [X] soutiennent que seuls les travaux réalisés durant les opérations d’expertise, selon les préconisations de l'expert, ont permis de mettre un terme aux infiltrations.

Ils relèvent que la SCI FONCIERE DE L'ARTOIS ne conteste pas sa responsabilité mais uniquement sa part de responsabilité.

Ils rappellent que la responsabilité du syndicat des copropriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], recherchée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, est une responsabilité objective.

En défense, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS soutient qu’un partage de responsabilité doit être opéré avec le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et que sa part de responsabilité ne saurait être évaluée à plus de 20 %. Elle fait valoir que la majorité des différentes causes des infiltrations trouve leur origine dans les parties communes de la copropriété du [Adresse 3] et que la principale cause des infiltrations réside dans le caractère fuyard de la colonne EP du [Adresse 3], colonne en partie remplacée par la copropriété dudit immeuble en avril 2015, soit huit mois après les premières plaintes des époux [X], étant précisé que ces travaux de remplacement ont été mal réalisés et mal surveillés, ce qui a contribué à la persistance des désordres.

La société LA FONCIERE DE L’ARTOIS expose que alors que le taux d’humidité relevé dans la chambre des époux [X] variait à l’origine de 30 à 40 %, il n’était plus que de 10 à 40 % en avril 2016 après réalisation des travaux de remplacement de la colonne EP, et de 10 à 20 % en juillet 2017 alors même que la réfection du solin du balcon du [Adresse 4] n’avait pas encore été effectuée.

Elle expose avoir réalisée les diligences utiles dans les meilleurs délais.

La société ALLIANZ IARD fait valoir qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres ont eu une cause principale, la fuite sur la colonne EP en traversée du balcon R+5 du [Adresse 3], et trois causes annexes, la vétusté de la protection en plomb du balcon du 5ème étage du [Adresse 3], le défaut de finition de l’ouvrage d’étanchéité en périphérie des relevés au droit de la pénétration de la descente d’eaux pluviales dans la dalle de balcon du 5ème étage au [Adresse 3] et le problème d’étanchéité du solin au [Adresse 4]. Elle considère que le partage de responsabilité ne peut être inférieur à 60 % pour la première cause et supérieure 40 % pour les cause annexes. Elle estime donc que, dès lors que la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS n’est responsable que de l’une de ces trois causes annexes, elle ne peut être tenue qu’à 13,33 % de la totalité des dommages tout au plus.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] expose avoir, dès le mois d’août 2014, effectué toutes les diligences nécessaires pour rechercher l’origine des désordres signalés par les époux [X] et y mettre un terme.

Il considère qu’il est manifeste que les désordres subis par les époux [X] ne trouvent pas leur origine dans les parties communes de l’immeuble du [Adresse 3], dès lors que les infiltrations ont persisté après la réfection de la colonne des eaux pluviales et que l’humidité était toujours présente après la réalisation des travaux sur la toiture et le balcon du 5ème étage de l’immeuble. Il fait valoir que l’asséchement du mur litigieux a été constaté lors de la dernière réunion d’expertise, sans que cet assèchement puisse être le résultat des derniers travaux réalisés par le syndicat des copropriétaires la veille de cette réunion d’expertise. Il en déduit qu’il est évident que les travaux réalisés dans l’immeuble du [Adresse 4], six mois avant la dernière réunion d’expertise, sont à l’origine de l’asséchement du mur litigieux.

Il soutient que l’expert n’affirme pas que la descente des eaux pluviales serait la principale cause des infiltrations dénoncées par les époux [X].

Il considère que les conclusions de l’expertise sont contradictoires en ce qu’elles retiennent, in fine, que les protections en plomb du [Adresse 3] pourraient être l’une des multiples causes des infiltrations au sein de l’appartement des époux [X] en raison de leur ancienneté et de leur vétusté alors qu’il avait constatait sur site que ces protections étaient en bon état et que leur réfection partielle avait été réalisée en 2014.

Il soutient que les pourcentages de partages de responsabilité sollicités par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS et son assureur ne sont fondés sur aucun élément.

***

1-1 Sur les désordres, leur origine et les responsabilités :

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

En application du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »

Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l'instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.

La faute de la victime, si elle a contribué à la réalisation du dommage, exonère partiellement le gardien de sa responsabilité. La faute de la victime ne peut exonérer totalement le gardien que si elle revêt le caractère de la force majeure et constitue la cause exclusive du dommage (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 2 – Chambre 3, 26 juin 2017, n° RG 15/09264).

En l’espèce, il convient à titre liminaire de rappeler que les responsabilités prévues au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil sont des responsabilités objectives de sorte que les diligences réalisées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS ne sont pas un critère pour retenir ou exclure leurs responsabilités.
S’agissant des désordres dénoncés, le rapport d’expertise établi par Mme [P] [C] (pièce n° 44 des époux [X]) localise ceux-ci sur le mur de façade de la chambre sur rue de l’appartement des époux [X], à droite de la fenêtre, en partie haute sur le refend, sur la corniche, sur le plafond dans l’angle droit (p.39). Plus précisément, l’expert a constaté, en page 10, les désordres suivants à la date du 6 juillet 2017 :
« large tache d’humidité […] qui commence sous la corniche et se retourne en partie haute sur le mitoyen avec le [Adresse 3] ; la peinture a été enlevée sur les parties touchées ; le taux d’humidité varie de 10 à 20 % suivant les zones » (p.10) ; « les moulures sont dégradées et lazurées, la pierre est à nu » (p.11).
L’expert constate également, à la même date, une tâche brune, irrégulière, sur la pierre de la façade au dos de la tâche d’humidité (pages 9,10 et 11). Il souligne que la tâche d’humidité présente à l’intérieur de l’appartement démarre et se prolonge sous la tâche constatée sur la pierre de façade (p. 19).

Le 6 juin 2019, après réalisation par les défendeurs des travaux préconisés par l’expert tels que rappelés dans l’exposés des motifs (travaux réalisés le 5 juin 2019 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] et le 7 décembre 2018 par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS), l’expert relève, en page 22, les taux d’humidité suivants :
« - sur le mur de la chambre contre la façade et sur le refend, 0 % en partie basse du mur de façade, varie de 10 % à partir de 80 cm de hauteur jusqu’à 13 % en partie haute au niveau de la tache visible en façade rue ;
- sur le refend, au niveau de la tache triangulaire en partie haute et dans l’angle avec la façade rue, 12 % en partie basse de la tache d’humidité et 0 % sur le reste de la tache ;
- 0 % au niveau de la corniche et en retour de refend ».

L’expert observe en outre, à cette date, des traces de dégradations au plafond, dues à l’humidité. Il estime que le séchage est en cours. Il précise que « la pierre à vif côté intérieur est friable et qu’il conviendra de confier sa reconstitution à un professionnel qualifié en pierre de taille » (p. 23).

La matérialité des désordres est donc établie.

S’agissant de l’origine et des causes des désordres, l’expert expose, en page 20, que l’analyse du rapport de recherche de fuites transmis le 9 mai 2018 par la société AAD PHENIX, sapiteur, fait apparaitre :
« - une infiltration au niveau de la remontée en plomb dans l’angle du balcon du R+5 du [Adresse 3] à gauche de la colonne d’eaux pluviales ;
- des trous infiltrants au niveau de la façade à gauche de la colonne d’eaux pluviales ;
- une infiltration au niveau du solin sur le balcon du R+5 du [Adresse 4], qui coule sur la façade au niveau du mitoyen entre le 4 et le [Adresse 4] ».

L’expert en tire deux conséquences (p.20) :
les dégradations visibles dans la chambre de l’appartement des époux [X] sont anciennes et liées à la fuite réparée, par la copropriété du [Adresse 3], sur la colonne EP en traversée du balcon du R+5 de cet immeuble ; l’humidité, persistante, dans le mur de façade de la chambre de l’appartement des époux [X], est liée aux trois infiltrations constatées par le sapiteur.
Si l’expert observe, en page 13, que « les protections en plomb au sol du balcon (i.e. du 5ème étage) sont en bon état », le tribunal relève que cette observation a été réalisée par l’expert lors des premiers constats, avant que la recherche de fuites réalisée par le sapiteur AAD PHENIX fasse apparaitre l’infiltration au niveau de la remontée en plomb.

Dans sa réponse au dire du syndicat des copropriétaires en date du 14 février 2020, l’expert expose, page 38, que « de l’avis de l’expert, l’origine des infiltrations a été multiple, ce qui était déjà l’avis de Monsieur [J] en 2014.
Il ne peut être écarté que les travaux réalisés en 2016 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ont participé à la résolution des problèmes d’infiltrations.
Il est évident que les travaux réalisés en décembre 2018 au [Adresse 4] ont conduit à l’assèchement quasi-total du mur.
Les travaux réalisés en juin 2019 au [Adresse 3] permettent de régler définitivement le problème. Ces travaux consécutifs aux infiltrations constatées par AAD PHENIX lors des recherches de fuites de mai 2018 ne peuvent être ignorés dans la résolution du désordre » (pièce n° 44 des époux [X]). Cette analyse est réitérée par l’expert dans ses conclusions, page 42.

En conclusions, l’expert expose, page 39, « que l’origine et les causes des désordres ont été multiples :

« Origines :

Au [Adresse 3] :
problème d’étanchéité au niveau des protections en plomb et de leurs relevés au droit des façades, détérioration de la protection en plomb du balcon du 5ème étage, défaut d’étanchéité à l’arrière de la descente d’eaux pluviales traversant le balcon du 5ème étage,
Au [Adresse 4] :
problème d’étanchéité du solin : les rejaillissements des eaux de pluie sur le balcon sont à l’origine de la détérioration du solin, évacuation des eaux de pluie du toit en dauphin sur le balcon qui a provoqué la détérioration du solin, détérioration du solin contre mur séparatif en limite du balcon du 5ème étage : la détérioration du solin a permis à l’eau de pénétrer la pierre et de cheminer vers le [Adresse 3].
Causes :

Au [Adresse 3] :
la protection en plomb du balcon du 5ème étage est ancienne, sa vétusté est en cause, le défaut de finition de l’ouvrage d’étanchéité en périphérie des relevés au droit de la pénétration de la descente des eaux pluviales dans la dalle du balcon du 5ème étage : le bon achèvement des travaux et la surveillance de ces travaux sont en cause,
Au [Adresse 4] :
Problème d’étanchéité du solin : la détérioration de l’enduit de protection du solin, par le rejaillissement des eaux de pluie en provenance du dauphin sur le balcon du 6 est en cause. »

Il ressort clairement du rapport d’expertise que l’origine et les causes des désordres ont été multiples, que le sinistre a pour origine tant des parties communes de l’immeuble [Adresse 3] que l’étanchéité du solin de l’immeuble appartenant à la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS.

S’il ressort de la chronologie des faits et du rapport d’expertise que les travaux réalisés en décembre 2018 au [Adresse 4] par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS ont conduit à l’assèchement quasi-total du mur de l’appartement des époux [X], il ne peut en être déduit que le problème d’étanchéité du solin relevé au [Adresse 4] est l’unique cause des désordres. Il ressort clairement du rapport que la fuite de la colonne EP en traversée du balcon du R+5 de l’immeuble n° [Adresse 3] a été l’une des causes des désordres subis et que sa réparation en 2015 n’a pas été réalisée convenablement. A cet égard, il peut être rappelé que, par mail du 17 juin 2015 portant compte rendu du 9 juin 2015, le conseil syndical a exposé que les travaux de l’entreprise RODRIGUES avaient permis de confirmer que chacune des chutes d’eau de pluie de la façade était percée à l’endroit de leur passage dans le balcon du 5ème étage, au-dessus de l’appartement de Mme [X] et de l’appartement de M. [R] (pièce n° 9 des époux [X]).

Il ressort également de l’expertise que les travaux réalisés avant les opérations d’expertise par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] en septembre 2016, dont la liste est rappelée dans l’exposé des motifs, ont participé à la résolution des problèmes d’infiltrations et que les travaux réalisés en juin 2019 au [Adresse 3] ont permis de les régler définitivement.

En outre, il ressort des pièces versées au débat que le taux d’humidité a commencé à baisser après la réalisation, en septembre 2016, de travaux au [Adresse 3], et avant la réalisation, en décembre 2018, des travaux au [Adresse 4]. Ainsi, le taux d’humidité variait de 30 à 40 % selon les mesures effectuées avec un humidimètre par l’entreprise RODRIGUES en février 2016, précision faite qu’il était alors constaté que la corniche, en partie supérieure, bien que « cloquée » semblait sèche (pièce n° 11 des époux [X]). Il était de 10/15 %, avec une « pointe » à 40 % par endroits selon les mesures prises par M. [J], architecte du cabinet ARCHITECTURE CONSULTANT, le 5 avril 2016 (pièce n° 16 des époux [X]). Il était de 10 à 20 % suivant les zones selon les mesures prises par l’expert le 6 juillet 2017 (pièce n° 44 des époux [X]). Il était à 0 % le 5 juin 2019, selon les mesures de l’expert, à l’exception d’un taux de 10 % sur le mur à partir de 80 cm de hauteur et jusqu’à 13 % en partie haute au niveau de la tache visible en façade rue, ainsi que d’un taux de 12 % sur le refend en partie basse de la tâche d’humidité. Si les désordres n’avaient trouvé leur origine que dans le problème d’étanchéité du solin du [Adresse 4], le taux d’humidité n’aurait pu baisser avant sa réfection en 2018.

Par ailleurs, il ne ressort ni de l’expertise ni d’aucun autre élément versé aux débats que l’une des causes des désordres retenues par l’expert puisse être considérée comme la cause principale des désordres, l’ensemble de ces causes ayant contribué, par leur action conjuguée, à la réalisation de l’entier préjudice subi, de sorte qu’aucun partage de responsabilité ne saurait être opéré.

Dans ces conditions, la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et de la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS doivent être retenus, respectivement, sur le fondement des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1242 du code civil.

1-2 Sur l’indemnisation des préjudices :

A titre liminaire, il convient de rejeter le moyen de la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS et de la société ALLIANZ aux termes duquel les époux [X] devraient être déboutés de toute demande en réparation de leurs préjudices compte tenu de l’indemnisation qui a dû être versée par leur assureur. En effet, les principes de la responsabilité et l’assurance sont distincts. Une double indemnisation, à supposer qu’elle soit démontrée, peut être résolue par une action en répétition de l’indu.

1.2.1 Sur le préjudice matériel :

Les époux [X] sollicitent d’une part la prise en charge du devis de l’entreprise KOZAK DECO d’un montant de 2.915 € TTC correspondant à la réfection du mur et de la partie du plafond sinistré et, d’autre part, la prise en charge du devis de l'entreprise GCBTP d’un montant de 1.692,89 € TTC, correspondant à la réparation de la pierre de façade du côté intérieur de leur appartement. Ils exposent que le devis de l’entreprise GCBTP n’a pas été contesté pendant l’expertise. Ils font valoir, s’agissant du devis de l’entreprise KOKAK DECO, qu’il convient de retenir la somme rectifiée par l’expert à hauteur de 2.915 € TTC.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] considère que la facture de l’entreprise KOZAK DECO indique « peinture chambres », au pluriel, alors même qu’une seule chambre a subi des désordres du fait des infiltrations. Il estime que l’attestation produite en pièce 40 par les demandeurs, aux termes de laquelle la peinture ne concerne que la chambre sinistrée, fait référence au devis et non à la facture finale établie par la société KOZAK DECO. Il relève que le montant total qui figure sur la facture est de 2.240, 00 € et non 2.915 € de sorte que, si l’expert a relevé que la société KOZAK DECO avait fait une erreur dans le calcul de ses prestations sur la facture, aucun des éléments produits ne permet d’affirmer que les époux [X] ont effectivement payé la somme de 2.915 € à cette société.
La société LA FONCIERE DE L’ARTOIS soutient que la facture de l’entreprise KOZA DECO est d’un montant de seulement 2.420 € TTC et que, compte tenu de l’installation des époux [X] dans les lieux en 2012, il convient de retenir un coefficient de vétusté d’au moins 20 % de sorte que seule une somme de 1.936 € pourrait être retenue. S’agissant des travaux relatifs à la réparation de la pierre de façade, la SCI LA FONCIERE DE L’ARTOIS soutient que ces travaux affectent des parties communes, travaux qui sont à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

La société ALLIANZ IARD soutient que les époux [X] ne justifient pas du paiement de la somme de 2.915 € auprès de l’entreprise KOZA DECO. Elle considère par ailleurs que la demande des époux [X] en paiement de la somme de 1.692,89 € TTC au titre de travaux de réparation de la pierre de façade est irrecevable dès lors que les époux [X] n’avaient aucune légitimité pour faire réaliser des travaux sur des parties communes et en demander réparation.

***

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que les juges ont l'obligation d'évaluer le préjudice dont ils constatent l'existence (ex. : Civ. 3ème, 10 juillet 2012, n° 11-19.374).

En l’espèce, la nécessité de procéder aux travaux de remise en état du plafond et des murs de la chambre compris dans le devis KOZAK DECO en date du 18 avril 2019 (pièce n° 39 des époux [X]) et aux travaux de réparation de la pierre de façade côté intérieur compris dans le devis GCBTP en date du 17 juin 2019 (pièce n° 38 des époux [X]), a été retenue par l’expert (p. 43 du rapport d’expertise).

Le devis de l’entreprise KOZAK DECO comporte la mention « peinture chambres » (pièce n° 39 des époux [X]) mais une attestation de l’entreprise KOZAK DECO en date du 11 février 2020 précise que ce devis concerne uniquement les deux murs et le plafond de la chambre touchée par le dégât des eaux (pièce n° 40 des époux [X]). Ce devis mentionne la somme de 2.420 € TTC mais l’expert a relevé une erreur d’addition qui porte le devis à 2.915 € HT (page 36 du rapport). Les époux [X] produisent une facture de l’entreprise KOZAK DECO en date du 21 novembre 2019 (pièce n° 42), qui porte manifestement la même erreur matérielle que le devis s’agissant de la mention « peinture chambres ». Cette facture est cependant de 2.420 € TTC. A cet égard, comme le soutiennent à juste titre les défendeurs, les époux [X] ne démontrent pas avoir régler une somme supérieure à 2.420 €, de sorte que seule cette somme sera retenue.

Il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque coefficient au titre de la vétusté des lieux, eu égard à l’entrée dans les lieux des époux [X] deux ans avant la survenance du dégât des eaux, de sorte que les désordres n’ont pas été causés par un usage normal du bien.

Le devis de l’entreprise GCBTP mentionne la somme de 1.682,89 € TTC. Les époux [X] produisent une facture de l’entreprise GCBTP en date du 30 juillet 2019, conforme au devis précité, qui mentionne un acompte de 770 € et un montant net à payer de 845,89 €. Il ressort de cette facture que la TVA n’a manifestement pas été facturée sur l’ensemble des travaux mais uniquement sur le reliquat à payer. Le tribunal ne peut donc retenir que le cumul de ces deux sommes, soit 1.615,89 €.

Si l’expert considère que « le mur de la façade étant une partie commune, le coût de ce devis est à prendre en charge par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] », et si le tribunal relève que l’article 4 du chapitre 2 du règlement de copropriété (pièce n° 1 des époux [X]) qualifie de parties communes « les gros murs de façade et de refend » sans distinguer les parties extérieures et intérieures, force est de constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ne soulève aucun moyen relatif à cette facture.

Il n’allègue pas du fait que les époux [X] n’auraient pas dû faire procéder à ces travaux sans autorisation.

Par ailleurs, le fait que ces travaux aient été réalisés sur des parties communes de l’immeuble du [Adresse 3] ne permet pas de considérer que le coût de ces travaux devrait être exclusivement mis à la charge de ce dernier, dès lors qu’aucun partage de responsabilité n’a été retenu s’agissant d’un désordre considéré comme unique.

En conséquence, il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS au paiement de la somme de 4.035,89 € au titre du préjudice matériel subi.

1.2.2 S’agissant du préjudice de jouissance :

Les époux [X] soutiennent qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres les ont privés de la possibilité d’utiliser cette chambre pendant quatre ans, à compter d’août 2014.

Ils exposent qu’ils ont dû condamner cette chambre, occupée par trois de leurs enfants, et faire cohabiter leurs cinq enfants dans une unique chambre.

Ils font valoir que cette chambre était inhabitable en raison de l’humidité et des risques que son occupation était susceptible d’engendrer pour la santé de leurs enfants.

Ils ajoutent que la réfection de la chambre était impossible tant que l’humidité perdurait.

Ils exposent que le fait que certains meubles aient été maintenus dans cette chambre ne signifie pas que celle-ci était occupée et habitable.

Relevant que cette chambre est d’une superficie de 20m², ils chiffrent leur préjudice sur la base du prix de la location d’un logement de cette superficie, dans le secteur, 34 € le m² soit, pour 20m², 680 € par mois et 32.640 € pendant quatre ans.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] considère que les époux [X] ne démontrent pas que la chambre était inhabitable. Il rappelle que des meubles étant présents lors de la première réunion d’expertise. Il estime que l’atmosphère de cette chambre n’était pas viciée.

La société LA FONCIERE DE L’ARTOIS considère que les époux [X] ne justifient ni du principe, ni du quantum de cette demande. Elle estime qu’il ressort de l’expertise un simple préjudice esthétique. Elle considère que, dans ce secteur, le loyer de référence moyen est de seulement 25 €/m². Elle considère qu’aucun préjudice de jouissance ne saurait être mis à sa charge sur un période de quatre ans dès lors qu’elle n’a été informée des désordres qu’en septembre 2016 et que, si un éventuel préjudice de jouissance a perduré jusqu’en juin 2019, la responsabilité ne peut en être imputée qu’au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui a fait preuve de négligence dans la recherche de fuite puis dans la surveillance des travaux nécessaires.

La société ALLIANZ IARD soutient que le préjudice immatériel subi par les époux [X] n’est pas un préjudice de jouissance mais un préjudice purement esthétique. Elle fait valoir que l’expert n’a pas constaté l’inoccupation de la chambre. Elle soutient que seul un préjudice esthétique de 20 % pourrait être retenu. Elle relève que, selon l’observatoire des loyers indépendant, le prix moyen au m² dans ce quartier est de 25 €/m².

***

En l’espèce, l’expert relève, page 41, que :
« le dommage ne porte pas atteinte à ce jour à la solidité, sous réserve que soit réalisé avant peinture, un traitement approprié de la pierre au droit des désordres, lors de la première visite, les meubles de la chambre avaient été éloignés du mur de façade, la tâche est de couleur brunâtre plus ou moins claire et s’étale sur la hauteur de la partie de façade à droite de la fenêtre et en triangle en retour sur le refend, la tâche présente un taux d’humidité variant de 10 à 20 % lors de la première visite, le désordre impacte l’habitabilité de la chambre chez M. et Mme [X], dans la mesure où les enduits et peintures ne pouvaient être mis en œuvre en raison de l’humidité des supports. Le séchage peut être pris en compte à partir de juin 2019, le désordre impacte, par les taches importante, l’esthétique de la chambre ».
En page 44 de son rapport, l’expert expose avoir constaté, le 6 juin 2019, que l’assèchement était en cours avec des taux d’humidité relevés de 0 à 13 %. Il considère que la fin des préjudices est donc à dater, au plus tard, à la fin du mois de juin 2019.

Contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, il ressort du rapport d’expertise que le préjudice subi n’est pas un simple préjudice esthétique. L’habitabilité de la chambre requérait au préalable et pour des motifs « de solidité », un traitement approprié de la pierre au droit des désordres. En outre, les travaux d’enduits et de peinture ne pouvaient être réalisés avant le traitement de cette pierre puis l’assèchement à la fin du mois de juin 2019.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la chambre était attribuée à trois des cinq enfants des époux [X].

L’une des photographies prise par l’expert lors de sa première visite (page 10) montre une bibliothèque d’enfant, à droite de la tache litigieuse.

L’expert a relevé, lors de sa première visite, que les meubles de la chambre avaient été éloignés du mur de façade.

Les époux [X] soutiennent à juste titre que le fait que certains meubles aient été maintenus dans cette chambre ne signifie pas que celle-ci était occupée et habitable. Ils n’indiquent pas que cette chambre était initialement assignée à leurs trois enfants atteints d’une maladie génétique décrite par le professeur [G] dans son attestation du 26 avril 2018 comme favorisant d’une part les infections ORL et un risque d’obstruction ventilatoire nocturne et comme exigeant d’autre part une atmosphère aérienne saine (pièce n° 37 des époux [X]).

Force est toutefois de constater que les taux d’humidité précédemment rappelés (30 à 40 % en février 2016 ; 10/15 %, avec une « pointe » à 40 % par endroits en avril 2016, 10 à 20 % en juillet 2017), pouvaient légitimement conduire les époux [X] à condamner cette chambre, compte tenu des risques encourus par tout enfant, et particulièrement, par des enfants dont la santé exige une atmosphère aérienne saine.

Le préjudice de jouissance résultant de la privation de la chambre sera donc retenu à compter d’août 2014, date de la première déclaration de sinistre, et pendant quatre ans, soit jusqu’à août 2018, conformément au terme de la période de préjudice retenue par les époux [X] quand bien même l’expert retient un assèchement total à compter de juin 2019.

Les époux [X] ne justifient pas de la base de leur calcul (34 € le m²). En revanche, la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS produit des captures d’écran du site de l’observatoire des loyers indépendant dont il ressort que le prix moyen au m², dans ce quartier et pour ce type d’appartement, se situait entre 25,1 €/m² et 25,4/m² entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017 (pièce n° 7 de la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS). La société ALLIANZ produit une capture d’écran de ce même observatoire évaluant le prix médian au m², dans ce quartier et pour ce type d’appartement, à 25,7 €/m², à une période non précisée (pièce n° 3 de la société ALLIANZ IARD).

Il convient donc de retenir pour base de l’évaluation du préjudice de jouissance un prix de 25 €/m² et de calculer ainsi le préjudice de jouissance des époux [X] sur 48 mois de la manière suivante : (25 €/m² x 20, soit 500 €/mois) x 48 mois = 24.000 €.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS seront condamnés in solidum à payer à Monsieur et Mme [X] la somme de 24.000 € au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois d’août 2014 et le mois d’août 2018.

1.2.3 S’agissant de la perte de chance de pouvoir vendre l’appartement :

Les époux [X] sollicitent une indemnisation au titre de la perte de chance qu’ils ont subie de pouvoir vendre leur appartement au prix du marché. Ils produisent une estimation de la valeur de leur appartement. Ils exposent que, n’ayant plus l’usage d’une des chambres dans leur appartement, ils souhaitaient rapidement vendre leur appartement. Ils indiquent que les acheteurs potentiels n’ont pas été intéressés en raison de la procédure en cours. Ils font valoir qu’ils ont dû refuser des propositions professionnelles en province qui étaient financièrement intéressantes.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9] considère que les époux [X] ne démontrent pas la perte de chance de vendre leur appartement. Il considère qu’ils ne démontrent même pas qu’ils auraient mis leur appartement en vente entre 2014 et 2020 et que, en tout état de cause, le dynamisme du marché immobilier n’empêche pas la vente d’un appartement situé dans le 4ème arrondissement en raison d’une infiltration localisée et réparée.

La société LA FONCIERE DE L’ARTOIS et la société ALLIANZ considèrent que les époux [X] ne justifient ni de la réalité de leur préjudice ni du quantum de l’indemnisation sollicitée.

***

En l’espèce, au soutien de leur demande, les époux [X] produisent un « rapport d’expertise » réalisé le 7 décembre 2018 par une agence immobilière. Ce rapport évalue leur appartement à un prix net vendeur situé entre 1.250.000 € et 1.305.000 €, prix réévalué, compte tenu de l’existence d’un dégât des eaux et « d’une procédure qui dure depuis des années », à un prix se situant entre « 980.000 € et 1.050.000 € (9.011 € - 9.655 €) ».

Cette seule attestation est insuffisante à rapporter la preuve d’une perte de chance de vendre l’appartement au prix du marché. Comme le soutiennent à juste titre les défendeurs, les époux [X] ne rapportent pas la preuve qu’ils auraient mis leur appartement en vente entre 2014 et 2020.

Les époux [X] seront donc déboutés de leur demande formée au titre d’une perte de chance d’avoir pu vendre leur appartement au prix du marché.

1.2.4 S’agissant du préjudice de santé des enfants des époux [X] :

Les époux [X] sollicitent la réparation d’un préjudice de santé pour leurs enfants. Ils font valoir que trois de leurs enfants rencontrent de graves problèmes de santé exigeant une atmosphère aérienne saine.

Ils exposent que, compte tenu de la condamnation de la chambre de trois enfants, leurs cinq enfants ont dû partager la même chambre, ce qui était susceptible de permettre des contaminations plus faciles.
Ils indiquent que l’état de santé de leurs enfants s’est aggravé en quatre ans, qu’ils ont été souvent atteints de sinusites ou de bronchites asthmatiques.

En défense, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 9], la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS et la société ALLIANZ considèrent que le préjudice n’est pas démontré. Ils font valoir qu’aucun lien de causalité n’existe entre les problèmes de santé des enfants [X] et les infiltrations d’eau et qu’aucun élément n’indique que leur état de santé se serait dégradé depuis 2014 en raison de ces infiltrations.

En l’espèce, l’attestation du professeur [G] en date du 26 avril 2018 (pièce n° 37 des époux [X]) rend compte de la fragilité de la santé de trois des enfants des époux [X], atteints d’une maladie génétique favorisant les infections ORL et un risque d’obstruction ventilatoire nocturne. Elle atteste également de la nécessité pour eux de vivre dans une atmosphère aérienne saine.

Cependant, les époux [X] ne versent aux débats aucune pièce qui permette de retenir, matériellement, que la santé de leurs enfants aurait été affectée par les désordres litigieux.

La demande formée par les époux [X] au titre du préjudice de santé de leurs enfants sera donc rejetée.

2. Sur la demande de la société ALLIANZ IARD visant à « Limiter la mobilisation d’ALLIANZ IARD aux plafonds et franchises contenus dans sa police »

La société ALLIANZ IARD demande au tribunal de lui donner acte de ce que, conformément aux dispositions contractuelles souscrites auprès d’elle, sa garantie pourrait tout au plus s’exercer par sinistre, par année d’assurance et par assuré à concurrence du plafond contractuellement prévu, sous déduction d’une franchise.

En l’espèce, aucune demande de garantie n’est formée, dans le cadre de la présente instance, par la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS à l’encontre de la société ALLIANZ IARD, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande formée par l’assureur concernant les plafonds et franchises contenus dans sa police.

3. Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS, qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé, ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522 ; 22 octobre 2015, n° 14-24.848).

Tenus aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS seront condamnés in solidum à payer aux époux [X] la somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande en l’espèce de débouter la société ALLIANZ IARD de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [X], dont les prétentions ont été déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant notamment au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9], seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS à payer à Mme [D] [X] et M. [F] [X] la somme de 4.035,89 € au titre du préjudice matériel subi,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS à payer à Mme [D] [X] et M. [F] [X] la somme de 24.000 € au titre du préjudice de jouissance subi entre le mois d’août 2014 et le mois d’août 2018,

Déboute Mme [D] [X] et M. [F] [X] de leur demande de dommages-intérêts formée au titre d’une perte de chance d’avoir pu vendre leur appartement,

Déboute Mme [D] [X] et M. [F] [X] de leur demande de dommages-intérêts formée au titre du préjudice de santé subi par leurs enfants,

Déboute Mme [D] [X] et M. [F] [X] du surplus de leurs demandes indemnitaires formées au titre du préjudice matériel et du préjudice de jouissance,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS aux entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 9] et la société LA FONCIERE DE L’ARTOIS à payer à Mme [D] [X] et M. [F] [X] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société ALLIANZ IARD de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Mme [D] [X] et M. [F] [X] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément aux dispositions de l'avant-dernier alinéa de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024

La GreffièreLe Président