France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 19/11359

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 19/11359
N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

N° MINUTE :

Assignation du :
18 Septembre 2019

JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS

Monsieur [I] [M]
[Adresse 6]
[Localité 5]

Monsieur [D] [W]
Madame [Z] [W]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Tous représentés par Maître Sandrine MADANI de la SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D1694

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “LES BASTILLES DE L’OPÉRA” sis [Adresse 3] 75011 PARIS, représenté par son Syndic en exercice, la société SAFAR, SA
[Adresse 4]
[Localité 8]

représenté par Maître Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C1383

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

L'ensemble immobilier sis [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] (dit " Les Bastilles de l'Opéra ") est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est composé comme suit:
- les bâtiments A, B, C D, F, G et I, qui sont des immeubles à usage d'habitation,
- le bâtiment E, constitué des parkings et caves,
- 10 maisons individuelles,
- 3 zones d'espaces vert.

M. [I] [M] est propriétaire des lots n° 516, 1238, 514 et 1110 au sein du bâtiment G.

M. [D] [W] et Mme [Z] [W] sont propriétaires des lots n° 884, 221 et 648 au sein du bâtiment C.

La SCI ALBARETI et Monsieur [V], propriétaires de deux lots situés au 2ème et dernier étage du bâtiment G, ont souhaité acquérir chacun la partie des combles située au-dessus de leurs appartements respectifs pour agrandir leurs parties privatives. Leur projet comprenait une ouverture des cloisons séparatives, un déplacement du moteur de la VMC situé dans la partie de combles au-dessus de l'appartement de la SCI ALBARETI, pour le mettre au milieu, entre l'appartement de cette dernière et celui de Monsieur [V], ainsi que la pose de velux dans la toiture du bâtiment.

Ce projet a été soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019. Les copropriétaires du bâtiment G ont adopté les résolutions suivantes :

- " Résolution n° 4 : demande d'autorisation des copropriétaires du bâtiment G pour l'achat d'un espace commun sous toiture, avec modification et autorisation d'ouvertures dans les dalles, dont toitures, et la cloison séparative, vote du bâtiment G défini par le règlement de copropriété : lot n° 1101 à 1119, ainsi que 415, 416, 430 et 431.
Annexes : courriers de demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour, descriptif et simulation 3D de l'espace à acquérir, note étude de structure.

Question a) La SCI ALBARETI demande à être autorisée à acheter l'espace commun sous toiture situé pour partie au -dessus de son appartement (G32) ainsi qu'au-dessus d'une partie du couloir pour la somme de 19.000 € selon les plans annexés.
Cette estimation prend en compte la nature du volume récupéré (cf. plan joint : comble en pentes, comprenant 3,80 m² loi Carrez avec une hauteur supérieure à 1,80 m valorisés à 50 % du prix normalement constaté du m² de l'immeuble à la date de la résolution).
A cette valorisation sera déduit la moitié du coût de la modification de la VMC, moteur compris, pour le bâtiment G escalier G1, modification qui de ce fait sera prise en charge par l'acquéreur. L'autre moitié du coût étant supporté par M. [V], copropriétaire de l'appartement voisin (G33). Voir résolution n°5.

Question b) M. [V] demande à être autorisé à acheter l'espace commun sous toiture situé au dessus de son appartement (G33) pour la somme de 11.500 € selon les plans annexés.
Cette estimation prend en compte la nature du volum récupéré (cf. Plan joint : comble en pentes, comprenant 2,30 m² LOI Carrez avec une hauteur supérieure à 1,80 valorisée à 50 % du prix normalement constaté du m² de l'immeuble à la date de la résolution).
A cette valorisation sera déduit la moitié du coût de la modification de la VMC, moteur compris, pour le bâtiment G escalier G1, modification qui de ce fait sera prise en charge par l'acquéreur. L'autre moitié du coût étant supportée par la SCI ALBARETI, copropriétaire de l'appartement voisin (G32). Voir résolution n° 5.

Tous les frais consécutifs à cette acquisition, frais de notaire, de géomètre et de modificatif du règlement de copropriété seront à la charge exclusive de(s) acquéreur(s). Voir résolution n° 6.

La modification de la trappe d'accès dans la dalle au-dessus du couloir ainsi que l'ouverture de la cloison séparative actuelle permettant la jonction des appartements G32 et G33 aux espaces sous toiture est soumise à validation technique d'un bureau d'étude.

En conséquence, l'asssemblée générale valide le rachat des combles visé par le projet, avec autorisation d'ouverture des dalles, dont toitures et de la cloison séparative actuelle, mais sous réserve de la validation technique de faisabilité du projet par un bureau d'étude missionné à cet effet.
Le prix de la totalité des surfaces acquises est fixé à 30.500 €, se répartissant entre M. [V] (11.500 €) et la SCI ALBARETI (19.000 €). Si toutefois l'une ou l'autre des parties souhaitait se retirer du projet, cela n'altérera par le vote pour la partie restante, mais avec un montant réduit correspodnant, soit à 19.000 € pour la SCI ALBARETI, soit à 11.500 € pour M. [V]. "

- " Résolution n °5 : Déplacement et changement du moteur de la VMC. Modification du réseau VMC du bâtiment G escalier G1 suite au projet commun de M. [V] et de la SCI ALBARETI vote du bâtiment G défini par le règlement de copropriété : lots n°1101 à 1119, ainsi que 415, 416, 430 et 431.
Annexes : plan de déplacements moteur VMC, type de moteur choisi pour remplacement, études diverses [R] pour perte de charge et parcours de l'air en tuyau, devis AIRPUR.
Cette question n'est à examiner que dans le cas où la résolution n° 4 est validée.

Le moteur de la VMC du bâtiment G escalier G1, actuellement situé dans la partie commune concernée, est en fin de vie. Il ne tire plus correctement, est très bruyant surtout la nuit. Tous les moteurs de la copropriété sont changés au fur et à mesure de leur obsolescence engendrant un coût conséquent pour chaque copropriétaire du bâtiment concerné. La durée de vie du moteur actuel est estimée par les spécialistes à moins d'un an. Le bâtiment G va se trouver confronté au problème de son remplacement à plus ou moins brève échéance.

M. [V] et la SCI ALBARETI s'engagent dans leur projet à changer le moteur et le faire mettre en place par le prestataire mainteneur agrée par la copropriété, selon les plans fournis en annexe. Le nouveau moteur proposé est plus petit et plus performant (cf. description en annexe) ; il est très silencieux ; sa technologie à basse consommation permet de réduire la consommation d'électricité commune. Le nouvel emplacement choisi n'altère en rien l'efficacité (cf. document étude de perte de charge en annexe). La trappe d'accès au local technique sera conservée dans le couloir en partie commune, mais déplacée de 1m10 (améliorant l'esthétique du couloir).

Le(s) acquéreur(s) s'engage(nt) à ce que l'isolation phonique de la nouvelle installation ne permette de constater aucune nuisance sonore supplémentaire dans les appartements adjacents au moteur.

La validité du plan a été visée par le prestataire mainteneur actuel de la copropriété : la société AIR PUR.

Les modifications proposées permettent en conséquence une amélioration phonique et un meilleur rendement pour l'installation générale.

En conséquence, l'assemblée générale valide le changement de moteur de la VMC, son déplacement, les modifications liées à son raccordement, la modification de l'emplacement de la trappe de visite. Le coût total de cette opération de 15.064,50 € sera imputé sur le montant voté pour le rachat des combles en résolutions n° 4 et acté par le notaire. Si toutefois l'une ou l'autre des parties souhaitait se retirer du projet, cela n'altérera pas le vote sur les modifications de la VMC. Cela ne changera pas non plus le mode de financement issu de la (ou les) acquisition(s). "

- " Résolution n° 6 : Modification des millièmes recalculés pour le bâtiment G en vue du projet commun de Mr [V] et de la SCI ALBARETI, vote du bâtiment G défini par le règlement de copropriété : lots n°1101 à 1119, ainsi que 415, 416, 430 et 431.
Annexe : modificatif à l'état descriptif de division.
Cette question n'est à examiner que dans le cas où la résolution n° 4 est validée.

L'achat de parties communes générales implique une modification des millièmes concernés. La modification à l'état descriptif de division qui en découle est en pièce jointe. Il comprend la description des lots créés, le tableau récapitulatif modificatif, le tableau modificatif des charges et enfin le schéma des locaux. Nous rappelons qu'un re-calcul des millièmes amène une diminution des charges pour tous les copropriétaires, même ceux non concernés par le projet. Le prestataire choisi pour cette étude a été recommandé par NEXITY. Il s'agit du cabinet [L].

Le notaire est chargé de la modification du règlement de copropriété et de sa publication. Les frais de cette modification seront pris en charge par le(s) demandeur(s).

Si toutefois l'une ou l'autre des parties souhaitait se retirer du projet et ce à tout moment, le montant restant à financer sera assumé par la partie souhaitant mener à terme les travaux.

En conséquence, l'assemblée générale valide les nouveaux millièmes proposés suite à la transformation de parties communes en partie privatives visées à la résolution n° 4.

Lors de cette assemblé générale, les copropriétaires de l'ensemble immobilier n'ont en revanche pas adopté la résolution n° 7 intitulée "demande d'accord de l'ensemble des copropriétaires pour la pose de velux en vue du projet de la SCI ALBAERTI et de M. [V] ", la majorité requise par la loi n'ayant pas été atteinte.

Lors de l'assemblée générale du 22 mai 2019, la résolution n° 23, soumise au vote des copropriétaire de l'ensemble immobilier, a été adoptée dans les termes suivants : " Demande d'accord de l'ensemble des copropriétaires pour les modalités de pose de fenêtres de toit, en référence au projet de la SCI ALBARETI et de Monsieur [V] voté favorablement par le bâtiment G le 8 mars 2019 :
-Projet de résolution #23a) : L'assemblée générale autorise la SCI ALBARETI à faire poser 2 fenêtres de toit dans l'appartement G32, par entreprise agréée, en place des ouvertures votées le 8 mars 2019,
-Projet de résolution #23b) : Monsieur [V] à faire poser 2 fenêtres de toit dans l'appartement G33, par une entreprise agréée, en place des ouvertures votées le 8 mars 2019 ".

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier du 18 septembre 2019, Monsieur [M], Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires " les Bastilles de l'Opéra " sis [Adresse 3] à [Localité 7] aux fins d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019 et de la résolution n° 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2019.

Par ordonnance du 11 mars 2021, le juge de la mise en état a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires visant à voir déclarer irrecevables Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [W] en leur demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019, au motif que les dispositions de l'article 771 du code de procédure civile, dans leur rédaction applicable à l'instance, ne donnent pas compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Par jugement du 4 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :
prononcé l'annulation de la résolution n° 9 adoptée le 15 juillet 2020 par l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7], aux termes de laquelle la SCI ALABETI avait été autorisée à ouvrir la toiture surmontant son logement pour installer deux fenêtres de toit, débouté M. [M] de sa demande en annulation de la résolution n° 8 adoptée le 15 juillet 2020 par cette même assemblée, aux termes de laquelle avaient été votés le déplacement et le changement du caisson VMC et de la trappe d'accès, ainsi que la modification du réseau VMC du bâtiment escalier G1.
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 décembre 2022, M. [I] [M], M. [D] [W] et Mme [Z] [W], demandent au tribunal de:

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, notamment en son article 9,
Vu le décret n°67-223 du 17 mars 1967, notamment en ses articles 13 et 17,
Vu le règlement de copropriété,

Les Dire et juger recevables et bien fondés en l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Et, y faisant droit,

Annuler les résolutions n° 4, n° 5, n° 6 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette, [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 8 mars 2019, aux motifs :

d'un défaut de vote distinct portant sur plusieurs questions,que l'autorisation de percer et de poser des fenêtres de toit de type Vélux sur le toit d'un des bâtiments secondaires donnant sur jardin, en l'espèce le bâtiment G, porte atteinte à l'harmonie générale des bâtiments et maisons individuelles composant l'ensemble immobilier,que l'autorisation de percer et poser des fenêtres de toit de type Vélux sur le toit d'un des bâtiments secondaires donnant sur jardin, en l'espèce le bâtiment G, relève de la compétence du syndicat principal,que l'autorisation de percer et de poser des fenêtres de toit de type Vélux sur le toit d'un des bâtiments secondaires donnant sur jardin, en l'espèce le bâtiment G, doit être soumise au vote de l'ensemble des copropriétaires de la copropriété et non aux seuls copropriétaires du bâtiment G, Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

Annuler la résolution n°23 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette, [Adresse 1] à [Localité 7] en date du 22 mai 2019 aux motifs :
qu'elle se fonde sur une décision de principe précédente illégale,qu'elle n'a pas été votée selon la majorité applicable de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965,qu'elle est constitutive d'un excès de pouvoir et d'abus de majorité,qu'elle a entrainé un vote bloqué,
Juger que le syndicat des copropriétaires reconnait, par aveu judiciaire, qu'aucune autorisation d'ouverture en toiture n'a été donnée lors de l'assemblée du 8 mars 2019,

Juger que le syndicat reconnait, par aveu judiciaire, une erreur dans la rédaction de la résolution n°4 de l'assemblée du 8 mars 2019,

Dire et juger que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépenses commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les copropriétaires,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette, [Adresse 1] à [Localité 7] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette, [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à chaque demandeur la somme de 4.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette, [Adresse 1] à [Localité 7] aux entiers dépens,

Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir sans caution ni garantie.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 48-44 rue de la Roquette / [Adresse 1] à [Localité 7], demande au tribunal de :

Vu les articles 6-2, 17, 25-1 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu le règlement de copropriété,

Déclarer irrecevables M. et Mme [W] en leur demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019,

Débouter les époux [W] et Monsieur [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre du syndicat des copropriétaires " LES BASTILLES DE L'OPERA " à [Localité 7],

Juger valables les résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019,

Juger valable la 23ème résolution de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2019,

Condamner in solidum / solidairement les époux [W] et Monsieur [M] à payer au syndicat des copropriétaires " LES BASTILLES DE L'OPERA " à [Localité 7] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum / solidairement les mêmes aux entiers dépens qui, seront directement recouvrés par Maitre Tiphaine EOCHE-DUVAL conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

L'affaire, plaidée à l'audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur l'irrecevabilité soulevée par le syndicat des copropriétaires:

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] soutient que la demande des époux [W] en annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019 est irrecevable dès lors que ces résolutions portent sur des parties communes spéciales du bâtiment G et que les époux [W] ne possèdent aucun lot dans ce bâtiment. Il expose en outre que les époux [W] n'ont pas participé au vote, de sorte qu'ils ne peuvent alléger d'une qualité d'opposant au sens de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En défense, M. [D] [W] et Madame [Z] [W] répondent qu'ils ne soutiennent pas l'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019 de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires est sans objet.

***

En l'espèce, les époux [W] indiquent clairement, dans la partie relative à la discussion des prétentions de leurs dernières conclusions, ne pas soutenir une demande en annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019. Il convient donc de considérer que le dispositif des dernières conclusions des demandeurs comprend une erreur purement matérielle, en ce qu'il ne précise pas que la demande en annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019 n'est formée que par M. [M].

Il convient donc de déclarer sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] visant à voir déclarer irrecevables Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [W] en leur demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019.

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

II - Sur la demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019 formée par M. [M]

Monsieur [I] [M] soutient que sa demande est recevable pour avoir été introduite dans le respect des conditions prescrites par l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

S'agissant de la résolution n° 4, Monsieur [I] [M] soutient que celle-ci encourt la nullité parce qu'elle constitue un vote bloqué relatif à plusieurs décisions : le principe de la vente de partie commune à deux copropriétaires ; la fixation du prix de vente, dont le montant a notamment été fixé eu égard au montant de la modification de la VMC objet de la résolution n° 5 non encore votée ; l'autorisation d'ouverture de dalles, de percement sous toiture et déplacement de cloison. Il fait valoir que chaque résolution ne doit pourtant avoir qu'un seul objet.

M. [M] estime que le syndicat des copropriétaires reconnait, par aveu judiciaire formé dans ses conclusions, que le projet de résolution a été modifié en ajoutant les termes " dont toitures ". Il considère que cette demande d'autorisation de travaux aurait dû faire l'objet d'une résolution distincte. Il précise qu'en dépit de la contestation du syndicat des copropriétaires, la résolution n° 4 autorise le principe de l'ouverture des toitures, d'autant que la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 22 mai 2019 est limitée à une autorisation portant sur " les modalités de pose de fenêtre de toit ". Il considère que, si le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 4 n'a accordé aucune autorisation d'ouverture des toitures, elle emporte une réelle confusion sur l'objet même du vote soumis aux copropriétaires.

Il soutient en outre que la résolution n° 4 aurait dû être votée par l'assemblée des copropriétaires dans son ensemble et non par les seuls copropriétaires du bâtiment G, parce qu'elle porte notamment sur les ouvertures en toiture, et donc sur l'harmonie générale de l'ensemble immobilier. Il fait valoir que la clause VI du règlement de copropriété, intitulée " Harmonie de l'ensemble immobilier " prévoit expressément que la modification des fenêtres et de " tout ce qui contribue à l'harmonie de l'immeuble " doit être autorisée par l'assemblée générale du syndicat principal. Il expose que l'article 40, inscrit à la page 393 du règlement de copropriété, rappelle que l'harmonie générale des bâtiments relève de la compétence du syndicat principal. Il observe que le cabinet AEVEN, sollicité sur ce sujet par le syndic avant la tenue d'une assemblée en 2018, avait retenu que " il ne nous semble pas conforme aux stipulations du règlement de copropriété de présenter le projet de la SCI ALBARETI et de Monsieur [V] au vote des seuls copropriétaires du bâtiment concerné ". M. [M] ajoute qu'il ressort de l'étude des assemblées générales précédentes que toutes les décisions intéressant l'harmonie de l'immeuble ont été soumises au vote de l'ensemble de l'immeuble. Il en déduit que le choix de soumettre cette décision au seul bâtiment G va à l'encontre de ces précédentes décisions.

M. [M] expose enfin que, par jugement rendu le 4 novembre 2022 par la 8ème chambre - section 3 du tribunal judiciaire de Paris, la résolution n° 9 de l'assemblée générale du 15 juillet 2020, aux termes de laquelle les copropriétaires du bâtiment G autorisaient la SCI ALBARETI à ouvrir la toiture en permettant l'installation de quatre fenêtres de toit, a été annulée au motif que le règlement de copropriété prescrit l'autorisation du syndicat principal pour modifier des fenêtres et donc, a fortiori, pour créer de nouvelles fenêtres, et au motif que l'atteinte à l'harmonie générale des bâtiments est caractérisée dès lors qu'il s'agit d'une partie commune offerte à la vue et que le règlement de copropriété ne précise aucunement la nature ou l'intensité de cette atteinte, requérant de manière générale l'autorisation du syndicat principal dans ce cas de figure.

S'agissant des résolutions n°5 et n° 6, Monsieur [I] [M] soutient que ces résolutions ne devaient être soumises au vote qu'en cas de validation de la résolution n° 4, de sorte qu'elles encourent la nullité par voie de conséquence.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] soutient que la résolution n° 4 de l'assemblée du 8 mars 2019 ne constitue pas un vote bloqué car elle ne porte que sur la vente des combles et leur prix de vente. Il fait valoir que ces deux décisions sont indissociables. Il fait valoir que cette résolution ne porte pas sur les ouvertures en toiture, ouvertures objets de la résolution n° 7 de la même assemblée. Il conteste tout aveu judiciaire. Il expose que les documents afférents aux velux de toit sont uniquement visés et annexés à la résolution n° 7. Il expose que " force est donc de constater que le texte de la résolution n°4 a été modifié dans le procès-verbal de l'assemblée du 8/03/2019 (en contradiction avec le texte de la convocation et de la demande d'ordre du jour des concluants), en y ajoutant les termes " dont toitures ", qui n'ont pourtant strictement rien à voir avec l'objet de cette résolution ".

Il expose également qu'il est faux d'affirmer que la résolution n° 4 a pour objet d'autoriser les copropriétaires concernés à réaliser les travaux de déplacement de l'ouverture de la trappe d'accès au moteur VMC et de percement en toiture pour le rejet de l'air vicié car ces autorisations relèvent de la résolution n° 5. Il considère que le fait qu'il ait été mentionné dans la résolution n° 4, " sans doute de façon maladroite, mais croyant bien faire pour une information complète des copropriétaires ", que la vente des combles implique de déplacer l'ouverture de la trappe d'accès au moteur de la VMC et de réaliser un percement en toiture pour le rejet de l'air vicié n'est pas de nature à qualifier ladite résolution n°5 de vote " bloqué ".

Il soutient que le fait que des précédentes décisions de cessions de parties communes spéciales aient été prises par l'ensemble des copropriétaires composant le syndicat est indifférent et expose que, dans son arrêt du 1er juin 2022, la Cour de cassation a confirmé et rappelé que " la décision de cession des parties communes spéciales doit être soumise à l'approbation des seuls copropriétaires des parties communes spéciales ". (Civ. 3ème, 1er juin 2022, n°21-16.232). Il estime que la consultation juridique du cabinet d'avocat AEVEN est sans aucune incidence sur la validité de la résolution n° 4. Il soutient que la résolution n° 4, relative à des parties communes spéciales du bâtiment, devait donc être soumise au vote des seuls copropriétaires du bâtiment G.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires expose que si la juridiction considérait que la résolution n°4 comporte plusieurs questions, il y aurait lieu d'estimer que ces questions présentent un lien de dépendance et de connexité, leur objet étant indissociable.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

S'agissant des résolutions n° 5 et 6 de l'assemblée du 8 mars 2019, le syndicat des copropriétaires répond que, puisque la résolution n°4 est valable, la résolution n° 5 afférente au déplacement et au remplacement du moteur de la VMC aux frais exclusifs de la SCI ALBARETI et de Monsieur [V] l'est également, de même que la résolution n°6, relative à l'approbation de l'acte modificatif du géomètre expert créant les lots issus des parties communes cédées, les millièmes correspondants aux nouveaux lots et la nouvelle répartition des charges.

2.1 - Sur la recevabilité de la demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019 :

Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, " les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ".

En l'espèce, Monsieur [I] [M] a voté contre les résolutions contestées n°4 à 6 (pièce n° 8 des demandeurs), qui ont été adoptées. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 8 mars 2019 a été notifié à Monsieur [M] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 23 juillet 2019 (pièce n° 10 bis des demandeurs). L'assignation a été délivrée le 18 septembre 2019, soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

Sa demande est donc recevable.

2.2 - Sur le fond :

L'article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation contient l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée.

Cet ordre du jour distinguant chacune des questions autonomes soumises au vote de l'assemblée générale doit en principe être séparé.

L'assemblée générale a l'obligation d'émettre un vote séparé sur chacune des questions figurant à l'ordre du jour, un seul vote bloqué sur plusieurs des questions inscrites étant nul, en vertu du principe de l'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.

Cette règle admet des tempéraments lorsqu'il existe un lien étroit entre les décisions, objets d'un même vote, à la condition qu'elles relèvent de la même majorité et dès lors que les questions sont indissociables, connexes ou interdépendantes.

L'alinéa 3 de l'article 17 du décret du 17 mars 1967 précise que " le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ".

L'article 13 du décret du 17 mars 1967 prévoit que " l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour ".

Par ailleurs, l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas une chambre d'enregistrement, ce qui reviendrait à nier la possibilité de toute discussion des copropriétaires (Civ. 3ème, 15 avril 2015, n° 14-13.255) et à porter atteinte au droit fondamental de tout copropriétaire de participer à l'assemblée générale (Civ. 3ème, 22 février 1989, n° 87-17.497).

Aucune disposition n'imposait la stricte identité de rédaction du projet de résolution et du texte définitivement adopté. L'assemblée générale dispose d'un pouvoir d'amendement, sauf dénaturation de l'objet de la résolution (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-14.518).

Enfin, pour qu'une contestation puisse être valablement relevée, l'assemblée doit avoir pris une véritable décision. La décision se définit comme étant une " disposition adoptée par l'assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe " (Civ. 3ème civ., 28 avril 1993, pourvoi n° 91-14.007), une " position définitive consacrée par un vote " (Cour d'appel de Paris, 4ème chambre, 2ème chambre, 29 septembre 2010, n° RG 09/09907).

Si une décision autorise " un ou plusieurs copropriétaires à effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble ", que les copropriétaires bénéficiaires de l'autorisation ne sont pas désignés et qu'aucune précision n'est donnée quant à la nature exacte et aux caractéristiques techniques des travaux, la décision n'est qu'une décision de principe (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2008, pourvoi n° 07-19.122 ; Cour d'appel de Rennes, 4ème chambre, 12 mai 2011, n° RG 09/05949).

***
En l'espèce, lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 8 mars 2019, les copropriétaires du bâtiment G ont adopté à la double majorité de l'article 26, la résolution n° 4 ainsi rédigée :

" Résolution n° 4 : demande d'autorisation des copropriétaires du bâtiment G pour l'achat d'un espace commun sous toiture, avec modification et autorisation d'ouvertures dans les dalles, dont toitures, et la cloison séparative, vote du bâtiment G défini par le règlement de copropriété : lot n° 1101 à 1119, ainsi que 415, 416, 430 et 431.

Annexes : courriers de demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour, descriptif et simulation 3D de l'espace acquérir, note étude de structure

En conséquence, l'asssemblée générale valide le rachat des combles visé par le projet, avec autorisation d'ouverture des dalles, dont toitures et de la cloison séparative actuelle, mais sous réserve de la validation technique de faisabilité du projet par un bureau d'étude missionné à cet effet.
Le prix de la totalité des surfaces acquises est fixé à 30.500 €, se répartissant entre M. [V] (11.500 €) et la SDCI ALBARETI (19.000 €). Si toutefois l'une ou l'autre des parties souhaitait se retirer du projet, cela n'altérera par le vote pour la partie restante, mais avec un montant réduit correspodnant, soit à 19.000 € pour la SCI ALBARETI, soit à 11.500 € pour M. [V]. "

En premier lieu, les décisions relatives à la vente des combles et à la fixation du prix de cette vente peuvent être considérées comme indissociables, le prix de vente conditionnant le consentement des copropriétaires du bâtiment G à vendre les combles, parties commues spéciales de ce bâtiment.

Cependant, la résolution n° 4 vote le prix du rachat des combles par deux copropriétaires en intégrant, pour fixer ce prix, de la prise en charge par ces deux copropriétaires du coût de la modification et du déplacement du moteur VMC du bâtiment G escalier G1, alors que cette modification et ce déplacement font pourtant l'objet de la résolution n° 5 non encore votée.

Ce faisant, la résolution n° 4 opère une forme de vote bloqué des résolutions n° 4 et n° 5, dont le tribunal relève au surplus qu'elles ont été votées en première lecture à des majorités différentes (majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de la résolution n° 4 ; majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de la résolution n° 5).

En second lieu, il convient de déterminer si la résolution n° 4, aux termes de laquelle les copropriétaires du bâtiment G valident " le rachat des combles visé par le projet, avec autorisation d'ouverture des dalles, dont toitures et de la cloison séparative actuelle, mais sous réserve de la validation technique de faisabilité du projet par un bureau d'étude missionné à cet effet ", constitue une véritable décision s'agissant des travaux visés.

A cet égard, les documents annexés à la résolution n° 4, communiqués en annexe de la convocation à l'assemblée générale (pièce n° 6 des demandeurs) incluent une simulation 3D de l'espace à acquérir, qui relève d'un simple descriptif visuel, ainsi qu'un courrier de ALTHEZ Ingénierie en date du 18 mai 2015, intitulé " étude de structure ", aux termes duquel :
" il ressort que la paroi verticale vous séparant des combles n'a pas de fonction porteuse. Des modifications sur celle-ci notamment la création des ouvertures telles qu'exposées dans votre projet ne devrait pas avoir d'incidence sur la structure du bâtiment, la création d'ouverture dans la dalle de couverture pour le nouveau refoulement de la WMC n'aura pas non plus d'incidence sur la structure du bâtiment, Par ailleurs, il conviendra de prévoir une étude de reconnaissance des structures des éléments (structurels ou non) impactés par le projet devant permettre d'avoir une parfaite connaissance de leur composition, leur fonction, etc. de façon à définir très clairement les contours (limites) du projet ainsi que le phasage des travaux ".
L'autorisation d'ouvrir la cloison séparative permet la réunion des parties de combles achetées aux lots respectifs des deux copropriétaires acquéreurs.

Si la résolution n° 4 conditionne l'ouverture de cette cloison à la validation technique de faisabilité du projet par un bureau d'étude missionné à cet effet, elle ne renvoie pas à une assemblée générale ultérieure la décision relative à l'ouverture de cette cloison après que la validation technique d'un bureau d'étude ait été obtenue. Il convient donc de considérer que la résolution n° 4 autorise les deux copropriétaires concernés à réaliser l'ouverture de la cloison séparative. Or, si cette autorisation est essentielle pour les deux copropriétaires acquéreurs, elle ne peut être considérée comme un élément conditionnant le vote, par l'assemblée générale, de la vente des combles et de la fixation de leur prix. L'autorisation d'ouvrir les cloisons séparatives entre les combles et les lots des acquéreurs n'est donc pas une décision indissociable de la décision de vendre ces combles et de fixer leur prix.

Il convient donc de retenir que la résolution n° 4 opère un vote bloqué en ce qu'elle porte à la fois sur la décision de vendre les combles, parties communes, en fixant leur prix, et sur la décision d'autoriser les copropriétaires acquéreurs à ouvrir la cloison séparant leurs lots des combles.

L'autorisation d'ouvrir " les dalles, dont toiture " renvoie à deux projets de travaux. Cette autorisation renvoie en premier lieu au déplacement de la VMC, impliquant une ouverture dans la dalle de couverture pour le nouveau refoulement de la WMC, qui est l'objet de la résolution n° 5. A cet égard, les conditions techniques de cette ouverture sont l'objet de la résolution n° 5 à laquelle sont annexés les documents techniques y afférents (pièce n° 6 des demandeurs).

L'autorisation d'ouvrir " les dalles, dont toiture " porte une certaine ambiguité, en ce qu'elle peut aussi renvoyer au projet de pose de velux, objet de la résolution n° 7. A cet égard, aucun document technique relatif aux vélux n'est annexé à la résolution n° 4, qui n'évoque pas ce projet. Il convient toutefois d'observer que la résolution n° 23 de l'assemblée générale du 22 mai 2019 a voté la pose de velux " en place des ouvertures votées le 8 mars 2019 ", ce qui sous-entend que l'autorisation d'ouvrir " les dalles, dont toitures " comprise dans la résolution n° 4 votée le 8 mars 2019, renvoie également au projet de pose de velux.

En tout état de cause, et quand bien même cette autorisation n'est qu'une autorisation de principe qui ne constitue donc pas une véritable décision, il convient de considérer que l'adjonction, au sein de la résolution n° 4, des termes " dont toiture ", qui ne figuraient pas dans le projet de résolution n° 4 (pièce n° 6 des demandeurs), n'apporte aucun éclairage aux copropriétaires du bâtiments G, seuls votants, mais au contraire une réelle confusion sur l'objet même du vote. Cette confusion est d'autant plus grande que l'ouverture des toitures pouvait être requise dans le but de placer des velux (objet de la résolution n° 7), pose soumise à des modalités de vote différentes et, précisément, au vote de tous les copropriétaires comme cela ressort de la clause VI intitulée " Harmonie de l'ensemble immobilier ", prévue en page 209 du règlement de copropriété, et de l'article 40 intitulé " objet du syndicat principal ", page 394 de ce même règlement. Il convient donc de retenir la dénaturation du projet de résolution n° 4, ce qui constitue un motif supplémentaire d'annulation de la résolution n° 4.

Il convient donc d'annuler la résolution n° 4 adopté le 8 mars 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] .

Dès lors que le vote des résolutions n° 5 et n° 6 de la même assemblée, adoptées le 8 mars 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7], était conditionné à la validation préalable de la résolution n° 4, il convient, par voie de conséquence, de les annuler également.

III - Sur la demande d'annulation de la résolution n° 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2019 :

Monsieur [I] [M] et les époux [W] soutiennent que leurs demandes sont recevables pour avoir été introduites dans le respect des conditions prescrites par l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils exposent que l'assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2019 s'est tenue sans que l'assemblée générale exceptionnelle du 8 mars 2019 ait fait l'objet d'aucune diffusion par le syndic et d'aucune notification aux copropriétaires.

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

Ils soutiennent que l'assemblée générale du 8 mars 2019 n'a accordé aux copropriétaires concernés aucune autorisation de principe pour poser des fenêtres de toit mais une autorisation de principe pour ouvrir la toiture. Ils considèrent que, dès lors que cet accord de principe est nul pour ne pas avoir été soumis au vote du syndicat principal, le vote de la résolution n° 23, qui se fonde sur cet accord de principe, encourt par conséquent la même nullité. Ils observent que si le syndicat estimait que les votes intervenus en 2019 étaient suffisants, il n'y avait alors pas lieu de soumettre ultérieurement aux votes des copropriétaires du bâtiment G, lors de l'assemblée générale du 15 juillet 2020, la résolution n° 9, depuis lors annulée par le jugement du tribunal de Paris du 4 novembre 2022, portant sur la demande d'autorisation de la SCI ALBARET d'ouvrir la toiture pour permettre l'installation de 4 fenêtres de toit dans la toiture.

Ils soutiennent que la résolution n° 23, habilement intitulée comme portant sur les modalités de pose de fenêtres de toit, a été voté à la majorité simple de l'article 24 alors qu'elle aurait dû, " a minima " être votée à la majorité absolue de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965.

Ils font également valoir que la résolution n° 23 aurait dû être votée à l'unanimité, en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que l'installation de vélux sur le toit du lot appartenant à Monsieur [V] impose à M. [M] une modification des modalités de jouissance de son lot car son appartement serait visible depuis le vélux. Ils considèrent qu'en faisant voter la résolution n° 23 à la majorité de l'article 24, le syndicat des copropriétaires a commis un excès de pouvoir car il ne pouvait, sans l'accord de tous les copropriétaires, prendre des décisions qui porteraient atteintes soit à la destination de l'immeuble soit aux droits fondamentaux des copropriétaires sur leurs lots.

Ils soutiennent par ailleurs que la résolution n° 23 résulte d'un abus de majorité, dans la mesure où elle impose à M. [M] une modification des modalités de jouissance de son lot sans pour autant être conforme à l'intérêt commun.

Ils font valoir que la résolution 23 constitue un vote bloqué car elle comporte deux décisions distinctes : l'autorisation de la pose de vélux au bénéfice de la SCI ALBARETI et l'autorisation de la pose d'un vélux au bénéfice de Monsieur [V], autorisation qui seule impacte les modalités de jouissance de son lot par M. [M].

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que le fait que l'assemblée du 22 mai 2019 se soit tenue alors même que l'assemblée du 8 mars 2019 n'avait pas encore été diffusée par le syndic, ni notifiée par ce dernier aux copropriétaires, est indifférent et n'est pas en tout état de cause de nature à affecter la validité de l'assemblée du 22 mai 2019. Il fait valoir que la résolution n° 23 n'est pas fondée sur une autorisation de principe d'installer des velux de toit qui aurait été accordée par la résolution n° 4 de l'assemblée du 8 mars 2019, puisque cette dernière ne porte que sur la vente et le prix des combles du bâtiment G. Il expose que les résolutions n° 4 de l'assemblée du 8 mars 2019 et n° 23 de l'assemblée du 22 mai 2019 ont des objets différents, qu'elles sont totalement distinctes et qu'elles pouvaient donc relever de modalités de votes différentes : la première est afférente à la vente des combles parties communes du bâtiment G et donc soumise au seul vote des copropriétaires de ce bâtiment ; la seconde concerne l'installation d'un vélux sur le toit du bâtiment G soumise à l'ensemble des copropriétaires, eu égard à l'harmonie générale de l'immeuble.

Il soutient que la résolution n° 23 a été adoptée à la majorité de l'article 24 dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle est donc valable. Il considère que le fait que Monsieur [M] n'apporte pas la preuve de l'atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives et il conteste tout abus de majorité. Il fait valoir le fait que la 23ème résolution ne constitue pas un vote bloqué dès lors que le projet de la SCI ALBERATI et de Monsieur [V] est un projet unique et global, dont les différents éléments sont liés entre eux techniquement. Il expose que la jurisprudence admet que plusieurs décisions puissent faire l'objet d'un même vote lorsqu'il existe un lien étroit entre ces décisions. Il considère que, dans l'hypothèse où la juridiction considérerait que la résolution n° 23 comporte plusieurs questions, il y aurait lieu d'estimer que ces questions présentent un lien de dépendance.

3. 1 Sur la recevabilité :

En l'espèce, M. [M] et les époux [W] ont voté contre la résolution n° 23 votée par l'assemblée générale le 22 mai 2019 (pièce n° 9 des demandeurs), qui a été adoptée. Le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2019 leur a respectivement été notifié le 12 août 2019 (pièces n° 11 et n° 11 bis des demandeurs). L'assignation a été délivrée le 18 septembre 2019 soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

Leurs demandes sont donc recevables.

3.2 Sur le fond :

En application de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les décisions concernant " l'autorisation donnée à certaines copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ", ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

En application de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, " lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

Le présent article n'est pas applicable aux décisions mentionnées aux n et o de l'article 25 ".

En l'espèce, la résolution n° 23, adoptée le 22 mai 2019 par les copropriétaires de l'ensemble immobilier à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, est ainsi rédigée (pièce n° 9 des demandeurs):

" Résolution n° 23 : Demande d'accord de l'ensemble des copropriétaires pour les modalités de pose de fenêtre de toit, en référence au projet de la SCI ALBARETI et de M. [V] voté favorablement par le bâtiment G le 8 mars 2019.
Annexes : e-mail de M. [B], plans charpente du bâtiment G avant/après, plan de façade, coupe du bâtiment G avant/après, photos in situ OUEST avant/après, photos in situ EST avant/après, photo du type de velux proposé, photos exemples de velux en 78 x 140 cm dans la copropriété, photos d'autres types de fenêtre de toit dans la copropriété.
Une version couleur de ces annexes est déposée à la loge.

Le bâtiment G a donné son autorisation à M. [V] et la SCI ALBARET pour l'achat de l'espace sous toiture, ainsi que pour les ouvertures en dalles (dont toiture) et cloison séparative, lors de l'assemblée générale du 8 mars 2019.

L'assemblée générale doit maintenant décider de l'esthétique des fenêtres de toit (au titre de l'harmonie générale de la copropriété).

Souhaitant, à ce titre, intégrer les fenêtres au mieux à l'existant, le syndicat des copropriété (Nexity) a été consulté. Cf. échanges d'emails avec M. [B] (Nexity) le 30 mars 2018 : " pour tous vos travaux seul le bâtiment G est concerné, vous veillerez simplement a conserver l'harmonie des façades et vous conformer au modèle de châssis velux existant sur les brisis. Vous devrez déposer un dossier d'intention aux services d'urbanismes qui vous délivrerons une autorisation ".
Or, sur les brisis, de nombreuses fenêtres de toit sont déjà implantées, de type et de dimension différentes, allant de la plus petite doublée (78 x 140 cm, deux côtes à côtes) à la plus grande doublée (134 cm x 140 cm, deux côtes à côtes) (cf. photos jointes, visibles passage Thiéré).

Nous proposons donc pour notre projet, dans un souci d'harmonie, que les dimensions et aspects des fenêtres de toit soient identiques à celles votées et accordées en AG du 23 mai 2013. Il s'agit ici de la plus petite dimension de Velux existants sur les brisis, à savoir : 2 fenêtres de toit de type Velux GPL de dimensions 78 cm x 140 cm.
Nous proposons que les montants extérieurs soient gris afin de se fondre au mieux dans la toiture en Zinc (cf. Photos jointes). Des volets roulants gris également y seront apposés (cf. photo type).
Nous précisons également que la pose des Velux envisagés ne représente que 1,15 % de la surface totale de la toiture du bâtiment G, ce qui n'altère en rien la possibilité d'une toiture végétalisée ni même l'éventualité de l'installation de panneaux ou tuiles solaires, si d'aventure l'assemblée générale décider de voter un jour pour ce type d'installations. Reportée à la surface totale de toitures de l'ensemble de la copropriété, cette surface est de 0,14 %. De plus, il existe des vitrages photovoltaïques si la copropriété ne souhaite tout de même pas perdre cette surface minime.

Les frais consécutifs à cette pose seront à la charge de(s) demandeur(s) et ce sous différentes conditions déjà évoquées :
Conformité aux règles de l'art et aux D.T.U., Contrôle par l'architecte conseil de la copropriété, avant, pendant et à la fin du chantier, pour le compte du syndicat des copropriétaires, Justificatifs de qualification d'assurances responsabilité civile professionnelle et décennale de l'entreprise et de tous intervenants chargés de ces travaux, Obtention de toutes autorisations administratives, Souscription par le maître d'œuvre d'une assurance spécifique étendue aux existants de façon à garantir le syndicat des copropriétaires de tous dommages consécutifs aux travaux
Projet de résolution #23a) : l'assemblée générale autorise la SCI ALBARETI à faire poser 2 fenêtres de toit dans l'appartement G32, par une entreprise agrée, en place des ouvertures votées le 8 mars 2019.

Projet de résolution #23b) : l'assemblée générale autorise M. [V] à faire poser 2 fenêtres de toit dans l'appartement G33, par une entreprise agrée, en place des ouvertures votées le 8 mars 2019."

La résolution n° 23 adoptée par l'assemblée générale le 22 mai 2019 autorise la SCI ALBARET et M. [V] à poser des fenêtres de toit " en place des ouvertures votées par le 8 mars 2019 ".

Telle qu'elle est formulée, elle est fondée sur le principe des ouvertures de la toiture acté par la résolution n° 4 votée le 8 mars 2019. Cependant, comme précédemment exposé, une autorisation de principe n'est pas une véritable décision. L'autorisation de principe du 8 mars 2019 n'a donc ni engagé l'assemblée générale ni accordé aucun droit acquis aux deux copropriétaires concernés.

Il convient donc de retenir que la résolution n° 23 porte sur l'autorisation définitive d'ouverture des toits eu égard aux modalités concrètes d'ouverture présentées, compte tenu des caractéristiques techniques relatives aux velux dont la pose était sollicitée.

Il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que la résolution n° 23 porte sur une autorisation donnée à certaines copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble relevant de la majorité prévue à l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Or, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale du 22 mai 2019 (pièce n° 9 des demandeurs) que cette résolution a été " adoptée à la majorité simple de 28.551 voix sur 57.101 voix exprimées, conformément à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ".

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la résolution n° 23 a été adoptée à la majorité de l'article 24, dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, le procès-verbal précité ne mentionne qu'un vote. Il n'est donc pas justifié que cette résolution ait fait l'objet d'une première lecture, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 puis d'une seconde lecture à la majorité de l'article 24, dans le respect des dispositions de l'article 25-1 précitées.

Dans ces conditions, il convient d'annuler la résolution n° 23 adoptée le 22 mai 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7], pour violation des règles de majorité requises.

Il n'est donc pas nécessaire de statuer sur le surplus des moyens présentés par les demandeurs au soutien de l'annulation de la résolution n° 23, précision étant toutefois faite que M. [M] ne verse aux débats aucune preuve au soutien de l'allégation selon laquelle la pose des velux litigieux aurait pour conséquence de modifier les modalités de jouissance de son lot.

IV - Sur les demandes accessoires :

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que " le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ".

Au regard de l'issue du litige, M. [I] [M], M. [D] [W] et Mme [Z] [W], dont les prétentions sont déclarées bien fondées dans le cadre de la présente instance les opposant au syndicat, seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans les conditions des dispositions précitées de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] succombant à l'instance, il sera condamné au paiement des entiers dépens et sera débouté de sa demande formée au titre des dépens ainsi que de leur distraction.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] sera condamné à payer à M. [I] [M], à M. [D] [W] et Mme [Z] [W] une somme globale de 3.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera en conséquence débouté de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/11359 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQZBL

Nécessaire et compatible avec la nature du litige, il convient d'ordonner l'exécution provisoire du présent jugement, en application de l'article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 2 octobre 2015.

Il convient de débouter les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare sans objet la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] visant à voir déclarer irrecevables Monsieur [D] [W] et Madame [Z] [W] en leur demande d'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 8 mars 2019,

Prononce l'annulation des résolutions n° 4, n° 5 et n° 6 adoptées le 8 mars 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7],

Prononce l'annulation de la résolution n° 23 adoptée le 22 mai 2019 par l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] /[Adresse 1] à [Localité 7] ,

Dispense M. [I] [M], M. [D] [W] et Mme [Z] [W] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 7] au paiement des entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 7] à payer à M. [I] [M], M. [D] [W] et Mme [Z] [W] la somme globale de 3.000,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] / [Adresse 1] à [Localité 7] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ainsi que de sa demande formée au titre des dépens et de leur distraction,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024

La GreffièreLe Président

| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 19/11359

Synthèse

Origine de la décision