France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 19/04910

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
2ème section

N° RG 19/04910
N° Portalis 352J-W-B7D-CPWE6

N° MINUTE :

Assignation du :
09 Avril 2019

AJ N° : 001/2020/14367

JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDERESSE

Madame [G] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représentée par Maître Xavier CONABADY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2285
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 001/2020/14367 du 22/10/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

DÉFENDEURS

Le Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CABINET HABERT (KALOS), SAS
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOME Z-REY, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0056

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/04910 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPWE6

SAS FIDUCIA GESTION, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Christelle VERSCHAEVE de la SELARL CHETRIT-VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0734

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffièrer,

DÉBATS

A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [G] [N] est propriétaire du lot n° 9 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3]. Elle était présidente du conseil syndical en 2017 et en 2018.

La société FIDUCIA GESTION a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble par l’assemblée générale le 10 mai 2017. Lors de l’assemblée générale du 8 juillet 2019, elle n’a pas sollicité le renouvellement de son mandat. Le syndic de la copropriété est actuellement la société CABINET HABERT exerçant sous l’enseigne KALOS.

Le 20 décembre 2018, les copropriétaires se sont réunis en assemblée générale. Ils ont notamment approuvé les résolutions suivantes :

« Résolution n° 4 : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, renouvelle le mandat de syndic du cabinet FIDUCIA GESTION jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice en cours, et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2019, suivant les termes et conditions fixées dans le contrat joint à la convocation. Le président de séance est spécialement nommé par l’assemblée pour signer le contrat au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic précise à l’assemblée que le montant des honoraires pour l’année 2019 sera de 4.980 € TTC.
S’abstient : 51/1000 tantièmes, [I] [V] (51),
Votent Contre : 124/1000 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent Pour : 621/1000 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».

« Résolution n° 8 : Fixation du prix de vente Résolution inscrite à la demande de M. [Z].
Rappel : lors de la dernière assemblée générale qui s’est déroulée le 9/11/2017, les copropriétaires ont accepté de vendre la partie du palier se trouvant au 1er étage du bâtiment A (surface de 2,256 m²), devant le lot n° 5, à M. [Z], pour un montant de 23.000 €.
Cependant, il a été constaté par le cabinet RHP, désigné par le syndic, en charge du modificatif de l’état descriptif de division, que la superficie de cette partie commune est de 1,50 m² ;
M. [Z] propose de ramener le prix de vente à 15.292 €.
Décision : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, accepte de ramener le prix de vente de cette partie commune à la somme de 15.292 €, hors honoraires et frais complémentaires, à la charge de M. [Z].
Votent contre : 124/1000 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent pour : 672/1000 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

« Résolution n° 9 : Modificatif du règlement de copropriété suite à l’acquisition des parties communes par M. [Z]
Rappel : lors de la dernière assemblée générale qui s’est déroulée le 9 novembre 2017, il a été accepté par l’assemblée l’acquisition d’une partie du palier du 1er étage du bâtiment A par M. [Z] au prix fixé de 23.000 €.
Vous trouverez ci-joint le projet de modificatif du règlement de copropriété établit par le cabinet RHP, relatif à la création du lot n° 31 issu des parties communes.
Décision : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le projet de modificatif du règlement de copropriété joint à la convocation.
Tout pouvoir est donné au syndic en vue d’entamer les démarches nécessaires à la publication du modificatif de règlement de copropriété approuvé à la présente assemblée.
Votent contre : 124/1000 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent pour : 672/1000 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

« Résolution n° 10 : Modification des tantièmes ascenseur voté à l’assemblée générale du 2 avril 2016Le syndic précise que la grille de répartition des charges ascenseur utilisé par les précédents syndics n’est pas exacte.
Depuis sa prise de fonction, le cabinet FIDUCIA GESTION applique donc la grille conformément au règlement de copropriété et a appliqué une régularisation sur les 10 dernières années en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic précise également qu’il lui a été demandé de faire réviser cette répartition conformément avec la législation en vigueur.
Vous trouverez donc en pièce jointe le document élaboré par le cabinet RHP qui scinde en deux partie les charges :
Charges escalierCharges ascenseur (travail non réalisé par RHP). Décision : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne son accord pour la mission à confier à un géomètre, relative au recalcule des tantièmes ascenseurs et escalier.
Il est demandé au syndic de mettre en concurrence la proposition du cabinet RHP et de présenter deux autres devis qui seront envoyés au conseil syndical et à tous les copropriétaires, sur demande de Mme [N].
Tout pouvoir est donné aux membres du conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui emportera le marché.
Votent contre : 124/796 tantième, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent pour : 672/796 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Mme [N], désignée en qualité de présidente de séance, a refusé de signer le procès-verbal de l’assemblée générale.

Par acte d’huissier de justice en date du 9 avril 2019, Madame [G] [N] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet FIDUCIA GESTION, et la société FIDUCIA GESTION prise en la personne de son représentant légal, à l’effet de voir à titre principal annuler l’assemblée générale du 20 décembre 2018 dans son intégralité et à titre subsidiaire annuler ses résolutions n° 4, 8, 9 et 10.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 juin 2020 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 9 septembre 2021.
Par ordonnance du 20 mai 2021, le juge de la mise en état a révoqué l’ordonnance de clôture rendue le 24 juin 2020, à la demande de Mme [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, Madame [G] [N] demande au tribunal de :

Vu les articles 14-1, 14-3 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 7, 26, 28 alinéa 3, 29, 43 du décret du 17 mars 1967,

Juger Madame [N] recevable et bien fondée en son action,

A titre principal,

Prononcer la nullité de l'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2018 dans son intégralité,

A titre subsidiaire,

Prononcer la nullité des résolutions n° 4, 8, 9 et 10 de l'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2018,

En tout état de cause,

Juger que la société FIDUCIA GESTION a commis des fautes en sa qualité de syndic engageant sa responsabilité et portant préjudice à la requérante,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et FIDUCIA GESTION à lui verser la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et FIDUCIA GESTION à verser à Mme [N] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et FIDUCIA GESTION aux dépens de l’instance,

Juger que la somme mise à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sera répartie entre les copropriétaires, à l’exclusion de Madame [G] [N].

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les articles 24, 26, 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 11 I 4°, 29 du décret du 17 mars 1967, vu l’article 1240 du code civil, vu les articles 9, 122, 669, 700 du code de procédure civile,

Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes comme étant irrecevables ou mal fondées,

Dire que Mme [N] est irrecevable et subsidiairement mal fondée à demander l’annulation de l’assemblée des copropriétaires du 20 décembre 2018 en son entier,

Dire que Mme [N] est mal fondée à demander l’annulation des résolutions n° 04, 08, 09, 10 de l’assemblée des copropriétaires du 20 décembre 2018,

Dire que Mme [N] abuse de son droit de copropriétaire constituant une faute qui paralyse le fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

En conséquence :

Condamner Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts,

Débouter Mme [N] de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

Dire que les conditions d’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies,

Condamner Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Mme [N] aux entiers dépens dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître [M] [C] dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 mars 2023, la société FIDUCIA GESTION demande au tribunal de :

A titre principal,

Déclarer irrecevables les demandes de Mme [N],

A titre subsidiaire,

Débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre du Cabinet FIDUCIA GESTION,

En tout état de cause :

Dire que le Cabinet FIDUCIA GESTION n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

Condamner Mme [N] à verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts à FIDUCIA GESTION,

Débouter Madame [N] de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du code de procédure civile formalisées à l’encontre du cabinet FIDUCIA GESTION,

Condamner toute partie succombante à payer au Cabinet FIDUCIA GESTION la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner toute partie succombante aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 mars 2023.

Selon bulletin adressé par RPVA le 31 mars 2023, le juge de la mise en état a, au visa de l’article 127-1 du code de procédure civile, donné injonction aux parties de rencontrer Mme [R] [O] pour un rendez-vous d'information sur la médiation dès réception du présent bulletin et ce avant le 1er janvier 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, Mme [G] [N] demande au tribunal de bien vouloir :

Vu les articles 15, 16, 803 du code de procédure civile,

Révoquer l’ordonnance de clôture en date du 28 mars 2023,

Fixer avant le 29 février toute nouvelle date de procédure qu’il plaira au juge de la mise en état,

A défaut, écarter des débats les dernières conclusions signifiées au soutient des intérêts de la SAS FIDUCIA GESTION et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], ainsi que les dernières pièces communiquées par les défendeurs le 14 mars 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] demande au tribunal de :

Vu les articles 2,3, 798 et suivants et 803 du code de procédure civile,

Rejeter la demande de Mme [N] en révocation de l’ordonnance de clôture du 28 mars 2023,

Dire recevables les dernières écritures et pièces du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3].

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024.

Mme [N] a été autorisée à communiquer une note en délibéré, au plus tard le 22 mars 2023 (3 pages maximum), pour présenter ses observations sur :
Les pièces n° 10 et n° 11 communiquées par le syndicat des copropriétaires au soutien de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023 et l’augmentation de la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires dans ses dernières conclusions, de 6.000 € à 10.000 € ; La pièce n° 5 produite par la société FIDUCIA GESTION au soutien de ses dernières conclusions notifiées le 14 mars 2023 ainsi que sur les demandes formées par celle-ci dans ses dernières conclusions visant à voir prononcer l’irrecevabilité de la demande de Mme [N] en annulation de l’assemblée générale en son entier, faute de qualité d’opposant, et visant à la voir condamner au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommage et intérêts.
Les défendeurs ont été autorisés à répliquer par note en délibéré au plus tard le 29 mars 2024.

Mme [N] a notifié une note en délibéré par message RPVA du 22 mars 2024. Les défendeurs n’ont communiqué aucune note en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de Mme [N] et sur la demande subsidiaire de Mme [N] visant à écarter des débats les nouvelles pièces communiquées par les défendeurs le 14 mars 2023 :

Au soutien de sa demande, Mme [N] soutient qu’elle n’a pas été informée de l’audience de clôture rendue le 28 mars 2023 et qu’elle n’a pas été en mesure de répondre aux nouvelles écritures des défendeurs ni d’analyser les nouvelles pièces communiquées par les défendeurs le 14 mars 2023, treize jours avant la clôture. Elle fait également valoir que la révocation de l’ordonnance de clôture permettra à son nouveau conseil de prendre connaissance du dossier. Elle estime enfin que la révocation de l’ordonnance de clôture lui permettra de rencontrer un médiateur.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] considère que cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture est présentée sur les mêmes motifs que la précédente demande de révocation de l’ordonnance de clôture à laquelle il a été fait droit le 20 mai 2021. Il fait valoir que, le 1er juin 2023, un avocat a informé la médiatrice et les conseils des défendeurs qu’il représentait désormais Mme [N] et qu’il s’infère de cette communication que Mme [N] avait nécessairement été informée du prononcé de l’ordonnance de clôture et de l’injonction de rencontrer un médiateur tant par son précédent conseil que par son nouveau conseil. Il soutient que la constitution tardive d’un sixième avocat représentant Mme [N], postérieurement à la clôture, ne constitue pas en soi une cause de révocation selon l’article 803 du code de procédure civile. Il expose que la médiation envisagée en février 2023 s’est révélée impossible compte tenu du comportement de Mme [N]. Il expose que le bon fonctionnement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble est actuellement paralysé du fait des contentieux engagés par Mme [N] et fait valoir que la justice doit se prononcer dans un délai raisonnable.

***
Aux termes de l'alinéa 1er de l’article 803 du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation ».

L’alinéa 3 du même article prévoit que l'ordonnance de clôture « peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal ».

En application de l'article 15 du Code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense ».

L'article 16 dudit code dispose par ailleurs que « le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.
Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En l’espèce, la constitution de Maître CONABADY au soutien des intérêts de Mme [N], en lieu et place de Maître LIVET-LAFOURCADE, est intervenue le 14 février 2024, près d’un an après le prononcé de l’ordonnance de clôture le 28 mars 2023. Elle ne constitue pas, en soi, un motif de révocation, conformément au premier alinéa de l’article 803 du code de procédure civile précité.

En outre, une médiation ne parait pas envisageable, eu égard aux positions respectives des parties.

Cependant, si le tribunal ne peut que regretter la présentation tardive d’une seconde demande de révocation de l’ordonnance de clôture, force est de constater que :
l’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2024 alors que le juge de la mise en état ne l’avait pas annoncée dans son précédent bulletin de mise en état, qui n’exigeait que la communication des conclusions en défense, dans ses dernières conclusions en date du 14 mars 2023, le syndicat des copropriétaires porte sa demande en condamnation de Mme [N] à des dommages-intérêts de 6.000 à 10.000 € et produit deux nouvelles pièces, la pièce n°10 intitulée « procès-verbal de constat d’huissier audiencier et procès-verbal de l’assemblée des copropriétaires du 06 mai 2022 » et la pièce n° 11 intitulée « assignation en référé du 07 décembre 2022 », dans ses dernières conclusions en date du 14 mars 2023, la société FIDUCIA GESTION soulève l’irrecevabilité de la demande de Mme [N] en annulation de l’assemblée générale en son entier, irrecevabilité précédemment soulevée par le syndicat des copropriétaires, et forme une demande de condamnation de Mme [N] au paiement d’une somme de 5.000 € à titre de dommage-intérêts, en produisant une nouvelle pièce n° 5 intitulée « avis postés par Mme [N] sur Google au sujet du cabinet FIDUCIA GESTION ».
A la lecture des dernières conclusions des défendeurs, l’ampleur des nouveaux développements n’exige cependant ni de révoquer l’ordonnance de clôture ni d’écarter les pièces n° 10 et n° 11 du syndicat des copropriétaires et la pièce n° 5 de la société FIDUCIA GESTION, la note en délibéré que les parties ont été autorisées à communiquer permettant amplement à Mme [N] de répondre aux nouvelles demandes et moyens des défendeurs et de voir ainsi respecter le principe de la contradiction tout en veillant à l’impératif de traitement de la procédure dans un délai raisonnable.

Il convient donc de rejeter la demande formée par Mme [G] [N] de révocation de l’ordonnance de clôture ainsi que sa demande subsidiaire visant à voir écartées des débats les pièces n° 10 et n° 11 communiquées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] le 14 mars 2023 et la pièce n° 5 communiquée par la société FIDUCIA GESTION le 14 mars 2023.

2. Sur la recevabilité de la demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 dans son entier :

Mme [G] [N] soutient en premier lieu n’avoir voté qu’en faveur de la résolution n° 1. Elle expose avoir voté contre toutes les résolutions à l’exception de la résolution n° 3-4, qui ne constitue pas une véritable décision. Elle expose qu’elle a voté contre tous les points de la résolution n° 5 mais que le syndic a reformulé ces points en écrivant : « Décision : l’assemblée générale après en avoir délibéré refuse… » de sorte que le vote « contre » est devenu un vote « pour ». Elle fait valoir, s’agissant de la résolution n° 7, qu’elle a voté contre mais que le syndic a écrit que l’assemblée a voté « pour ».

En second lieu, Mme [N] fait valoir que sa demande en annulation est fondée sur des motifs tenant à l’inobservations de formalités substantielles, dont le non-respect est sanctionné par la nullité de l’assemblée dans son ensemble, sans que celui qui s’en plaint ait à établir de grief.

A cet égard, elle considère que la convocation de l’assemblée générale le 20 décembre 2018 par la société FIDUCIA GESTION est irrégulière pour les motifs substantiels suivants :
convocation par la société FIDUCIA GESTION, dont le mandat de syndic avait expiré le 9 mai 2018 et dont le contrat a été falsifié après délivrance de l’assignation de Mme [N] le 9 avril 2019 ;convocation dans un délai ne respectant pas le délai de six mois précédant la clôture de l’exercice pour permettre l’approbation des comptes de l’exercice 2017, alors que FIDUCIA GESTION avait précédemment adressé à Mme [N], en qualité de présidente du conseil syndical, un projet de convocation pour une assemblée générale devant se tenir le 18 avril 2018 ;ordre du jour établi sans concertation avec le conseil syndical ; devis non joints à la convocation, procès-verbaux des assemblées générales de 2016 et 2017 non joints à la convocation ;notification, le 14 février 2019, d’un procès-verbal d’assemblée générale non conforme à la réalité et non signé par Mme [N], présidente de la séance, notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018, près de deux mois après la tenue de l’assemblée générale, en violation du délai d’un mois prévu à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, présentation des 13 résolutions que Mme [N] souhaitait soumettre au vote de l’assemblée générale dans une « résolution Poubelle n° 13 », avec indication erronée d’un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 puis un exposé, lors de l’assemblée générale, de ce que ces résolutions étaient sans objet, impossibilité de revoter à nouveau les mêmes résolutions déjà votées définitivement à l’unanimité en 2016 et 2017, violation des règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 s’agissant de la résolution n° 10, erreur sur les critères d’évaluation du prix de la surface vendue, s’agissant de la résolution n° et 9, renouvellement du contrat de FIDUCIA GESTION non signé par Mme [N] après l’assemblée générale, refus abusif de communication de pièces justificatives et de justificatifs de factures à Mme [N] après les sommations de communiquer adressées le 1er mars 2022 puis le 28 septembre 2022, Falsification de chèque de M. [W] et autres malversations.
En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] soutient que la demande de Mme [N] tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 en son entier est irrecevable, faute pour elle de justifier de sa qualité d’opposante ou de défaillante, au sens de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir qu’elle n’a pas cette qualité en ce qu’elle a voté en faveur des résolutions n° 1, n° 3.5 et 3.6, n° 5.2 et 5.4, n° 7 et n° 13.9, qui ont toutes été adoptées à l’unanimité.

En défense, la société FIDUCIA GESTION soutient que la demande de Mme [N] tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 en son entier est irrecevable, quand bien même elle fonde sa demande sur un défaut de mandat du syndic pour convoquer l’assemblée générale, dès lors qu’elle reconnait elle-même, dans ses conclusions, avoir voté pour la résolution n°1. Il considère donc que Mme [N] ne peut se prévaloir de la qualité de copropriétaire opposant.

***
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».

Il est constant qu'en application des dispositions du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui a voté en faveur de certaines résolutions qui ont été adoptées ne peut demander l'annulation en son entier de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 7 septembre 2011, n° 10-18.312, s’agissant d’une demande fondée sur l’irrégularité tenant à l’expiration du mandat du syndic ; Civ. 3ème, 24 mars 2015, n° 13-28.799 ; Civ. 3ème, 14 mars 2019, n° 18-10.382), et ce même en cas d'inobservations de formalités substantielles concernant notamment la tenue de l'assemblée générale (Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-20.730).

Un copropriétaire ne peut se prévaloir de la qualité d’opposant ou de défaillant, sous prétexte d’une erreur qui aurait vicié son consentement lors du vote (Civ. 3ème , 6 octobre 2016, n° 15.20.242). Toutefois, lorsqu’un copropriétaire peut apporter la preuve que son vote a été vicié par un dol dont il a été victime, il peut alors exceptionnellement contester les décisions de l’assemblée, bien qu’il ait voté en leur faveur (Civ. 3ème, 4 juin 2009, n° 08-10.493).

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat des copropriétaires) et de la feuille de présence (pièce n° 10 de Mme [N]) que Mme [N] était présente à cette assemblée générale.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat des copropriétaires) que les résolutions n° 1 (élection des membres du bureau), n° 3.5 (vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1/01/2019 au 31/12/2019) et 3.6 (vote de l’avance de trésorerie permanente), n° 5.2 (gestion des archives) et 5.4 (réalisation d’un diagnostic global), n° 7 (approbation compte travaux remplacement partiel descente fonte bâtiment A), n° 13.9 (interdiction AIRBNB) ont toutes été adoptées ou rejetées à l’unanimité.

S’agissant des résolutions 5.2 et 5.4, si Mme [N] parait soutenir que son vote a été vicié en raison d’une reformulation par le syndic du libellé de la résolution, elle n’apporte aucun élément au débat permettant de considérer que son vote aurait été vicié par un dol dont elle aurait été victime.

S’agissant des résolutions 3.5, 3.6, 13.9, si Mme [N] affirme avoir voté contre, elle n’apporte aux débats aucun élément permettant de contredire la retranscription des votes opérée par le procès-verbal.

Enfin, Mme [N] ne conteste pas avoir voté en faveur de la résolution n° 1 adoptée par l’assemblée générale.

Dès lors que Mme [N] a voté en faveur de certaines résolutions adoptées lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2018, elle ne dispose pas de la qualité de copropriétaire opposant, au sens des dispositions de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et elle n’est donc pas recevable à solliciter l’annulation de cette assemblée générale dans son entier même si certains de ces motifs visent l’inobservations de formalités substantielles, conformément à la jurisprudence précitée.

Par conséquent, il convient de déclarer Mme [N] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 en son entier.

3. Sur la demande d’annulation de la résolutions n° 4 de l'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2018 :

Sur la recevabilité
Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
En l'espèce, Mme [N] a voté contre la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat de copropriétaires), qui a été adoptée. Il n’est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 a été notifié à Mme [N] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 14 février 2019 (pièce n° 11 de Mme [N], difficilement lisible). L’assignation a été délivrée le 9 avril 2019, soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

La demande de Mme [N] est donc recevable.

Sur le fond
Mme [N] fait valoir que la société FIDUCIA GESTION a failli dans sa mission en ne faisant pas exécuter des délibérations votées lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2017, en ayant violé le règlement de copropriété et en ayant pas convoqué l’assemblée générale dans les six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable pour l’approbation des comptes de l’exercice de l’année 2017, de sorte que le renouvellement d'un syndic défaillant cause un grief à sa personne ainsi qu’à l’ensemble de la copropriété.

En défense, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] soutient que FIDUCIA GESTION a régulièrement adressé, le 26 novembre 2018, une convocation pour l’assemblée du 20 décembre 2018, alors que son mandat était en cours de sorte que le renouvellement de son mandat lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 était régulier. Il fait valoir que la résolution 5-b de l’assemblée générale du 10 mai 2017 a expressément approuvé les « clauses et conditions du contrat [de syndic] joint » de FIDUCIA GESTION, qui a fixé sa durée du 10 mai 2017 au 31 décembre 2018. Il considère que la désignation de FIDUCIA GESTION est donc conforme aux exigences de l'article 29 du décret du 17 mars 1967. En outre, il fait valoir que les dispositions de l’article 11, I, 4° du décret du 17 mars 1967 n’imposent que l’annexion à la convocation de l’assemblée générale d’un projet de contrat de syndic, dont les clauses peuvent être modifiées au cours du débat de l’assemblée générale. Il en déduit que l’absence de date dans le projet de contrat de syndic annexée à la convocation de l’assemblée générale ne constitue pas une irrégularité.

La société FIDUCIA GESTION considère que les moyens développés par Mme [N] au sujet de sa compétence ne sont pas des moyens permettant d’invoquer la nullité d’une résolution. Il expose avoir régulièrement convoqué, le 26 novembre 2018, l’assemblée générale pour le 20 décembre 2018. Il soutient que la résolution 5-b de l’assemblée générale du 10 mai 2017 l’a nommé en qualité de syndic « pour une année jusqu’à la prochaine assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’année 2017, selon les clauses et conditions du contrat joint ». Il fait valoir que les clauses du contrat, fixées lors de l’assemblée générale du 10 mai 2017, avant d’être signées le 10 mai 2017 par M. [Z], copropriétaire et président de séance, ont prévu un mandat du 10 mai 2017 au 31 décembre 2018.

***
En l’espèce, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat des copropriétaires), la résolution n° 4 « Mandat du syndic » suivante a été adoptée :
« L’assemblée générale, après en avoir délibéré, renouvelle le mandat de syndic du cabinet FIDUCIA GESTION jusqu’à la date de la prochaine assemblée générale appelée à approuver les comptes de l’exercice en cours, et au plus tard jusqu’au 31 décembre 2019, suivant les termes et conditions fixées dans le contrat joint à la convocation.
Le président de séance est spécialement nommé par l’assemblée pour signer le contrat au nom du syndicat des copropriétaires.
Le syndic précise à l’assemblée que le montant des honoraires pour l’année 2019 sera de 4.980 € TTC.
S’abstient : 51/1000 tantièmes, [I] [V] (51),
Votent Contre : 124/1000 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent Pour : 621/1000 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».

A titre liminaire, le tribunal ne peut que constater que Mme [N] ne soutient pas le moyen d’une convocation irrégulière de l’assemblée générale par un syndic dont le mandat aurait expiré au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n° 4. Elle ne présente ce moyen qu’au soutien de sa demande en annulation de l’assemblée générale en son entier.

Par ailleurs, les moyens invoqués par Mme [N] au soutien de sa demande en annulation de la résolution n° 4 précités visent des manquements reprochés syndic dans l’exercice de sa mission légale, qui ne constituent pas des motifs d’annulation d’une résolution d’assemblée générale.

Il convient donc de rejeter la demande de Mme [N] en annulation de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018.

4. Sur la demande d’annulation des résolutions n° 8 et n° 9 de l'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2018 :

Mme [N] soutient d’une part que ces résolutions ne pouvaient être soumises au vote de l’assemblée générale car elles reviennent sur des décisions prises lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2017 et sur des droits acquis par la copropriété et, précisément, la fixation du prix de vente à M. [Z] de la partie du palier se trouvant au 1er étage. Elle considère d’autre part que la résolution n° 9 exigeait un vote à l’unanimité. Elle estime que le prix de vente voté lors de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 aurait dû être fixé, non pas en fonction de la surface vendue mais en fonction de la plus-value que ce palier muni d’une grande double fenêtre apportait à un studio sombre en premier étage qui n'était lui-même doté que d'une seule fenêtre. Elle fait valoir que, en tout état de cause, la surface vendue est de 2 m².

Le syndicat des copropriétaires soutient que la notion de droit acquis invoquée par madame [N] est ici sans objet puisque l’assemblée générale n’est pas revenue sur une décision antérieure dont il résulterait un droit acquis pour un copropriétaire, en l’espèce M. [Z]. Il fait valoir que, au contraire, la majorité des copropriétaires a décidé de réitérer la vente de parties communes à M. [Z], moyennant un prix minoré à due concurrence de la superficie calculée par le géomètre (1,50m² et non pas 2,25 m²).

La société FIDUCIA GESTION soutient que l’assemblée du 20 décembre 2018 est revenue sur sa position parce qu’elle s’était prononcée, lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2017, sur des mesures erronées.

4.1 Sur la recevabilité

En l'espèce, Mme [N] a voté contre les résolutions n° 8 et n° 9 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat de copropriétaires), qui ont été adoptées. Il n’est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 a été notifié à Mme [N] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 14 février 2019 (pièce n° 11 de Mme [N], difficilement lisible). L’assignation a été délivrée le 9 avril 2019, soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

La demande de Mme [N] est donc recevable.

4.2 Sur le fond

En application de l’article 26 a) et b) de la loi du 10 juillet 1965, « sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les actes (…) de dispositions autre que ceux visés à l’article 25 d et la modification (…) du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ».
La décision d’aliéner des parties communes relève en principe de la majorité de l’article 26, sauf si elle porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 avril 2008, n° 07-13.839).
Sous réserve que sa décision ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble ou à la destination ou aux modalités de jouissance des parties privatives, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété, le syndicat peut autoriser la transformation d’une partie commune en partie privative (Civ. 3ème, 18 juillet 1986, n° 84-17.798).
Si l'assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, notamment en cas de circonstances nouvelles et lorsque la nouvelle décision est dictée par l'intérêt collectif (ex. Civ. 3ème, 7 juillet 2010, n° 09-15.373), c'est sous réserve :
- qu'elle ne porte pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires en vertu d'une précédente décision (nota. 3e Civ., 30 mars 1994, pourvoi n° 92-15.921 ; 3ème Civ. 12 avril 2005, n° 04-10.507),
- et que la première décision n'ait pas déjà été exécutée.

***
En l’espèce, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat des copropriétaires), les résolutions n° 8 et n°9 suivantes ont été adoptées :
« Résolution n° 8 : Fixation du prix de vente Résolution inscrite à la demande de M. [Z].
Rappel : lors de la dernière assemblée générale qui s’est déroulée le 9/11/2017, les copropriétaires ont accepté de vendre la partie du palier se trouvant au 1er étage du bâtiment A (surface de 2,256 m²), devant le lot n° 5, à M. [Z], pour un montant de 23.000 €.
Cependant, il a été constaté par le cabinet RHP, désigné par le syndic, en charge du modificatif de l’état descriptif de division, que la superficie de cette partie commune est de 1,50 m² ;
M. [Z] propose de ramener le prix de vente à 15.292 €.
Décision : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, accepte de ramener le prix de vente de cette partie commune à la somme de 15.292 €, hors honoraires et frais complémentaires, à la charge de M. [Z].
Votent contre : 124/1000 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent pour : 672/1000 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Ces résolutions ont été adoptées alors que l’assemblée générale avait, le 9 novembre 2017, adoptées les résolutions n° 10, n° 11 et n° 12 suivantes (pièce n° 4 de Mme [N]) :
« Résolution n° 10 : Acquisition de parties communes : M. [Z], copropriétaire du lot n° 5 situé au 1er étage du bâtiment A, souhaiterait acquérir une partie commune correspondant à une partie du palier du 1er étage du bâtiment A située devant son lot, d’une superficie totale de 2,256 m² ;
Vous trouverez ci-joint le plan de situation établi correspondant à la situation intermédiaire et celle de la situation finale.
Décision : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, accepte de vendre la partie du palier se trouvant au 1er étage du bâtiment A, devant le lot n° 5, à M. [Z] ».

« Résolution n° 11 : Fixation du prix de vente M. [Z], copropriétaire du lot n° 5 situé au 1er étage du bâtiment A, propose d’acquérir cette partie commune pour la somme de 9.500 €.
Décision : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, fixe le prix de vente de cette partie commune d’une surface de 2,256 m² à la somme de 23.000 €, hors honoraires et frais complémentaires à la charge de M. [Z].
De plus, M. [Z] devra supporter les frais de géomètre, modificatif de règlement de copropriété, notaire.
Enfin, dans la mesure où cette annexion empêche le lot n° 4 de jouir de l’ascenseur, alors qu’il en supporte les frais, M. [Z] devra rembourser au propriétaire (SCI MARCOVI), les sommes payées depuis l’acquisition de ce lot pour l’ascenseur.
A défaut d’accord de M. [Z] sur l’ensemble des conditions énoncées, le syndicat des copropriétaires engagera tout action judiciaire pour la restitution de ces parties commues et la remise en état ».

Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/04910 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPWE6

« Résolution n° 12 : Modificatif du règlement de copropriété et nouvelles grilles de répartitionDécision : l’assemblée générale, après en avoir délibéré, demande à ce que les frais relatifs à l’établissement du modificatif du règlement de copropriété ainsi que sa publication, et l’établissement des nouvelles grilles de répartition seront à la charge exclusive de M. [Z].
Etant entendu qu’il devra être approuvé par les copropriétaires lors de la prochaine assemblée générale le modificatif du règlement de copropriété ainsi que les nouvelles grilles de répartition, y compris concernant l’ascenseur, documents qui seront annexés à la prochaine convocation ».

La résolution n° 8 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 revient sur la résolution n° 11 qu’elle avait adoptée le 9 novembre 2017, en diminuant le prix de vente des parties communes concernées, eu égard à des circonstances nouvelles tenant au constat, par le cabinet RHP, désigné par le syndic en vue de l’établissement du modificatif de l’état descriptif de division, de ce que la superficie de ces parties communes est inférieure à la surface en fonction de laquelle le prix avait été fixé le 9 novembre 2017.
La résolution n° 11 adoptée lors de l’assemblée générale du 9 novembre 2017 n’avait pas encore été exécutée. Il convient ici de constater que cette résolution prévoyait l’engagement d’une action judiciaire à l’encontre de M. [Z] dans la seule hypothèse d’un « défaut d’accord de M. [Z] sur l’ensemble des conditions énoncées ».
Par ailleurs, la notion de droit acquis est, au sens de la jurisprudence précitée, réservée aux droits acquis des copropriétaires concernés par la résolution votée.
S’agissant de l’intérêt collectif, si la résolution n° 8 diminue le prix de vente des parties communes, l’appréciation des critères de fixation du prix, et en particulier le fait de retenir celui de la surface des parties communes vendues, relève de l’appréciation souveraine de l’assemblée générale. A cet égard, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 que cette résolution a été adoptée après un débat ; l’avis de M. [N] est retranscrit avec précision dans le procès-verbal. Si Mme [N] expose clairement son désaccord avec le critère d’appréciation du prix des parties communes vendues, elle ne fait pas pour autant la démonstration d’une atteinte à l’intérêt collectif.
Enfin, faute pour Mme [N] de prouver que l’aliénation des parties communes litigieuses porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des copropriétaires, il convient de retenir que les résolutions n° 8 et n°9 ont été valablement adoptées à la majorité prévue par l’article 26 de loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, il convient de rejeter sa demande en annulation des résolutions n° 8 et n° 9 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018.

5. Sur la demande d’annulation de la résolution n°10 de l'assemblée générale ordinaire du 20 décembre 2018 :

5.1 Sur la recevabilité

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, « les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ».
En l'espèce, Mme [N] a voté contre la résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièce n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat de copropriétaires), qui a été adoptée. Il n’est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale du 20 décembre 2018 a été notifié à Mme [N] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 14 février 2019 (pièce n° 11 de Mme [N], difficilement lisible). L’assignation a été délivrée le 9 avril 2019, soit dans le délai de deux mois, prévu par les dispositions susvisées.

La demande de Mme [N] est donc recevable.

5.2 Sur le fond

Mme [N] soutient que la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 9 novembre 2017 avait déjà voté la régularisation de la grille des quotes-parts des charges ascenseur et entretien escalier A (résolution n°15). Elle fait valoir que la résolution n° 10 aurait dû être adoptée à l’unanimité. Elle estime que le syndic a caché au conseil syndical l’existence du devis de RPH géomètre en date du 18 avril 2018, alors que son approbation par le conseil syndical aurait permis une nouvelle répartition des tantièmes de répartition des charges et une régularisation de la situation de l’ascenseur du 1er étage sans attendre la tenue de l’assemblée générale du 20 décembre 2018.

En défense, le syndicat des copropriétaires soutient que l’assemblée des copropriétaires du 20 décembre 2018 a régulièrement voté la modification des tantièmes d’ascenseur déjà votée lors de l’assemblée du 09 novembre 2017, dont la résolution n°17 précise en outre que la résolution avait déjà été votée lors de la précédente assemblée du 02 avril 2016. Il ajoute que cette modification de la répartition des charges est rendue nécessaire, au sens de l’article 24 f) de la loi du 10 juillet 1965 en fonction du critère de l’utilité objective de l’article 10 alinéa 1er de la loi.

La société FIDUCIA GESTION reprend à son compte les moyens exposés par le syndicat des copropriétaires.

***
En l’espèce, aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 (pièces n° 8 de Mme [N] et n° 3 du syndicat des copropriétaires), la résolution n° 10 suivante a été adoptée :
« Résolution n° 10 : Modification des tantièmes ascenseur voté à l’assemblée générale du 2 avril 2016. Le syndic précise que la grille de répartition des charges ascenseur utilisé par les précédents syndics n’est pas exacte.
Depuis sa prise de fonction, le cabinet FIDUCIA GESTION applique donc la grille conformément au règlement de copropriété et a appliqué une régularisation sur les 10 dernières années en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndic précise également qu’il lui a été demandé de faire réviser cette répartition conformément avec la législation en vigueur.
Vous trouverez donc en pièce jointe le document élaboré par le cabinet RHP qui scinde en deux partie les charges :
Charges escalierCharges ascenseur (travail non réalisé par RHP). Décision : L’assemblée générale, après en avoir délibéré, donne son accord pour la mission à confier à un géomètre, relative au recalcule des tantièmes ascenseurs et escalier.
Il est demandé au syndic de mettre en concurrence la proposition du cabinet RHP et de présenter deux autres devis qui seront envoyés au conseil syndical et à tous les copropriétaires, sur demande de Mme [N].
Tout pouvoir est donné aux membres du conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui emportera le marché.
Votent contre : 124/796 tantièmes, [W] [X] (70), [N] (54),
Votent pour : 672/796 tantièmes,
Cette résolution est adoptée à la majorité prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Cette résolution fait suite à deux résolutions précédentes :

la résolution n° 19 votée à l’unanimité par l’assemblée générale le 21 avril 2016 sur proposition de Mme [N] (pièce n° 40 de Mme [N]), qui a décidé, eu égard au fait que les appartements du 1er étage étaient exclus du règlement des charges d’ascenseur, « de consulter un géomètre afin de lui demander une étude basée sur les plans, si possible. Si cela n’est pas possible, l’assemblée générale demande des devis pour une étude de géomètre afin de recalculer les tantièmes d’ascenseur » et qui n’a pas, contrairement à ce que soutient Mme [N], donné tout pouvoir au conseil syndical pour sélectionner l’entreprise qui emportera le marché, la résolution n° 15 de l’assemblée générale du 9 novembre 2017, qui ne constitue pas une véritable décision et n’a pas été soumise au vote, aux termes de laquelle est rappelée au syndic la résolution n° 19 de l’assemblée générale du 21 avril 2016 et aux termes de laquelle il est mentionné que « le syndic se chargera de faire appliquer les décisions prises ». La résolution n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 poursuit donc l’objectif, exprimé depuis 2016, d’une révision de la grille de charges ascenseurs, sans revenir sur de précédentes décisions, en décidant simplement de donner son accord pour confier à un géomètre la mission de recalculer des tantièmes ascenseurs et escalier, tout en demandant au syndic de mettre en concurrence la proposition du cabinet RHP et de présenter deux autres devis qui seront envoyés au conseil syndical et à tous les copropriétaires. Cette résolution n’approuve pas une nouvelle grille de répartition des charges relatives aux ascenseurs de sorte qu’elle ne requérait pas un vote à l’unanimité en application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de Mme [G] [N] en annulation de la résolutions n° 10 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018.

6. Sur la demande de Mme [N] en condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de la société FIDUCIA GESTION à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts :

Mme [N] soutient que FIDUCIA GESTION a commis les fautes suivantes :
convocation d’une assemblée générale pour le 20 décembre 2018 alors même que son mandat avait expiré le 9 mai 2018, après avoir falsifié la date du contrat du syndic et la durée de son mandat en ajoutant 7 mois et 21 jours, action de concert avec M. [Z] (« lot illégal depuis plus de dix ans ») et Mme [T] (Airbnb abusif dans sa résidence secondaire, « lot illégal depuis janvier 2019 et cave illégale depuis 2015 ») uniquement dans leurs propres intérêts et contrairement aux intérêts de la copropriété », prélèvements indûs au préjudice de la copropriété de plus de 55.000 €, refus de soumettre aux votes de l’assemblée générale les résolutions de Mme [N], falsification du chèque de M. [W] de 550 €, chèque de 500 € de Mme [N] encaissé par la société FIDUCIA GESTION mais non crédité sur son compte copropriétaire, par ailleurs débité de 900 €, avant régularisation par le nouveau syndic CONAN GESTION.
Elle soutient avoir subi un préjudice financier lié à l’inexécution des résolutions votées à l’unanimité en 2016 et en 2017 et au fait d’avoir donc dû payer les charges d’ascenseur à la place d’autres copropriétaires. Elle estime également avoir subi un préjudice moral lié aux fautes du syndic et à l’engagement de procédure à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

En défense, la société FIDUCIA GESTION soutient que Mme [N] ne précise pas le fondement de sa demande additionnelle formée en cours d’instance. Elle rappelle qu’un copropriétaire est fondé à intenter une action en responsabilité civile délictuelle à l'encontre du syndic à la condition qu'il apporte la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

Elle fait valoir qu’aux termes du contrat de syndic, son mandat expirait le 31 décembre 2018, de sorte qu’elle n’a commis aucune faute en convoquant une assemblée générale le 26 novembre 2018 pour le 20 décembre 2018 à l’effet de statuer sur les comptes de l’année 2017.

S’agissant du chèque de M. [W], la société FIDUCIA GESTION, qui observe que nul ne plaide par procureur, relève qu’il ressort du mail de ce dernier en date du 27 août 2019 que celui-ci informait uniquement le syndic des raisons pour lesquelles le paiement de ses charges n’est pas intervenu à temps.

S’agissant des appels de charges, il relève que la pièce n°21 de Mme [N] est un mail du syndic CONAN GESTION aux termes duquel il est indiqué à Mme [N] que son compte copropriétaire est crédité de diverses sommes, sans aucunement faire part de prétendues « malversations » auxquelles se seraient livrées FIDUCIA GESTION ou des « sommes indûment prélevées » effectuées par cette dernière.

La société FIDUCIA GESTION conteste également toute somme indûment prélevée à la copropriété et expose qu’aucune action d’aucune sorte n’a jamais été engagée à son encontre au sujet d’un prétendu détournement de fonds.

Elle fait valoir qu’elle n’a donc commis aucune faute en ne faisant pas exécuter les résolutions n°10 et 11 de l’assemblée générale de 2017, car celles-ci avaient été rédigées sur des données erronées, ce qui a été reconnu par l’assemblée générale suivante du 20 décembre 2018.

***
Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l'immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s'il rapporte la preuve d'un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu'il reproche au syndic (ex. : Civ. 3ème, 7 mai 1997, n° 95-14.777).

Le syndicat des copropriétaires est tenu de répondre des fautes du syndic, son mandataire dans l'exercice de ses fonctions (Civ. 3ème, 15 février 2006, n° 15-11.263).

En l’espèce, à titre liminaire, il convient de relever que si la société FIDUCIA GESTION soutient que la demande en dommage et intérêts formée à l’encontre des défendeurs n’était pas initialement formée, elle ne soulève pas l’irrecevabilité de cette demande, en invoquant les dispositions de l’article 70 du code de procédure civile.

En premier lieu, la preuve d’un préjudice direct et personnel n’est pas rapportée par Mme [N] s’agissant de fautes qui, si elles étaient établies, causeraient un préjudice à d’autres copropriétaires ou au syndicat des copropriétaires :
falsification par la société FIDUCIA GESTION du chèque d’un autre copropriétaire ; prélèvement indus préjudiciant à la copropriété pour un montant de plus de 55.000 €, étant précisé que les pièces produites à ce sujet par Mme [N] constituent, sur le plan procédural, des preuves faites à soi-même (mails, fichiers words et mise en demeure communiqués en pièces n° 18, 26, 29, 33 à 36, 38, 41, 42 par Mme [N]) ; action de concert avec M. [Z] et Mme [T].
En deuxième lieu, Mme [N] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice personnel lié aux modalités de convocation de l’assemblée générale. S’agissant des résolutions qu’elle a souhaité voir inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 20 décembre 2018, ces résolutions ont été inscrites au sein de la résolution 13 portant douze points. Sur ces 13 points, 4 ont fait l’objet d’un vote. S’agissant des autres points, l’assemblée générale, et non le syndic, a décidé :
que la résolution 13.1, relative au paiement du prix fixé pour la revente de la portion de palier au propriétaire du 1er étage, était sans objet compte tenu de la résolution n°8, qu’il n’y avait pas lieu de donner suite à la résolution 13.2, relative à la contestation par Mme [N] des travaux de traitement contre les mites réalisés au 2ème étage par l’entreprise ayant réalisé le diagnostic sans la présence de Mme [N], qu’il n’y avait pas lieu de donner suite et de procéder à un vote sur la résolution 13.3, intitulée « passage du géomètre dans l’appartement du 7ème étage » sans plus de précision, qu’il n’y avait pas lieu de donner suite et de procéder à un vote sur la résolution13.4 intitulée « mis à jour du règlement de copropriété », sans plus de précision, qu’il n’y avait pas lieu de donner suite et de procéder à un vote sur la résolution n° 13.5 intitulée « classement de l’affaire concernant les tantièmes », sans plus de précision, qu’il n’y avait pas lieu de donner suite à la résolution n° 13.6 intitulée « régularisation des tantièmes ascenseur » parce que le point avait été évoqué à la résolution n° 10, qu’il n’y avait pas lieu de procéder à un vote sur la résolution n° 13.8 intitulée « annulation de la facture PLM », relative à la contestation par Mme [N] d’une facture indue pour un changement de joint dans son appartement, qu’il n’y avait pas lieu de donner suite et de procéder à un vote sur la résolution n° 13.11 intitulé « achat de palier situé devant les lots 7 et 8 », Mme [N] ayant exposé lors des débats que la question devrait être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée.
Ces décisions ont été souverainement adoptées par l’assemblée générale, de sorte que la responsabilité du syndic n’est pas susceptible d’être engagées concernant ses demandes d’inscription à l’ordre du jour qui ont fait l’objet d’un débat en assemblée générale.

En troisième lieu, s’agissant des chèques crédités ou non à son compte propriétaire, le mail du syndic CONAN GESTION (pièce n° 21 de Mme [N]) en date du 16 décembre 2019 expose à Mme [N] que son compte copropriétaire est crédité :
d’un chèque de 500 € qui avait été débité de son compte le 19 novembre 2018, d’une somme de 236,70 € correspondant à la « facture de PLM » qui avait été mis par FIDUCIA GESTION au débit de son compte, de la somme de 36 € correspondant aux frais de relance de FIDUCIA.
S’il se déduit de ce courriel que des sommes avaient été portées au débit du compte propriétaire de Mme [N] alors qu’elles ont été en définitive créditées à son compte, aucune faute de gestion n’est exposée par le nouveau syndic.

En tout état de cause, ces sommes ont bien été recréditées sur le compte de Mme [N] de sorte qu’elle ne justifie pas d’un préjudice actuel.

Pour le surplus, il convient de préciser que Mme [N] ne justifie par aucun élément de preuve du préjudice financier qu’elle aurait subi, précision faite qu’elle forme une demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme globale de 10.000 €, préjudices moral et financier confondus.

Dans ces conditions, la responsabilité de la société FIDUCIA GESTION en qualité de syndic, et celle du syndicat des copropriétaire, en qualité de responsable des fautes commises par son mandataire dans l'exercice de ses fonctions, ne peuvent être retenues et Mme [N], qui ne justifie pas d’un préjudice personnel et direct, sera déboutée de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de la société FIDUCIA GESTION à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts.

7. Sur la demande de condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts au titre d’un abus du droit d’agir en justice, formée par le syndicat des copropriétaires :

Le syndicat des copropriétaires soutient que Madame [N] a commis une faute par ses interventions inopportunes en assemblées et par la multiplication de ses actions judiciaires en contestations des assemblées générales, qui sont à l’origine d’une situation délétère ayant conduit les syndics successifs à démissionner. Il expose que cela cause la paralysie de l’administration de la copropriété et ouvre droit à réparation par l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Il critique le comportement de Mme [N], dont il expose qu’elle a été expulsée par les forces de l’ordre lors de l’assemblée générale du 6 mai 2022 et qu’elle refuse l’accès à son appartement pour rechercher la cause d’un dégât des eaux, ce qui a imposé d’engager une action en référé.

Mme [N] soutient que ses actions « paralysent » les malversations et les pratiques illégales. Elle expose que l'analyse des pièces et des procès-verbaux des assemblées générales révèlent qu'aucun syndic n’a démissionné, à l’exception de CONAN GESTION. S’agissant des pièces n° 10 et n° 11 du syndicat des copropriétaires, elle fait valoir que ces pièces ne sont pas en lien avec la contestation de l’assemblée générale de 2018. S’agissant de la pièce n° 10, elle expose que ce constat d’huissier est un faux et ne reflète pas la réalité des débats qu’elle a enregistrés. Elle précise avoir été expulsée de l’assemblée générale du 6 mai 2012 par les forces de l’ordre en toute illégalité et avoir subi à cette occasion des injures racistes du syndic en exercice. S’agissant de la pièce n° 11, elle considère que cette pièce est relative à un sinistre qui n’existe pas.

***
Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, si Mme [N] est déboutée de ses demandes en annulation de l’assemblée générale en son entier et en annulation des résolutions n° 4, n°8, n°9 et n°10 de l’assemblée générale du 20 décembre 2018, il convient de constater que le motif de l’invalidité du mandat du syndic pour convoquer l’assemblée générale, non examiné par le tribunal puisque présenté au seul soutien de la demande irrecevable de Mme [N] en annulation de l’assemblée générale en son entier, pouvait légitimement faire l’objet d’un débat. En outre, dès lors que le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juillet 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) mentionne uniquement que « le cabinet FIDUCIA GESTION ne présente pas le renouvellement de son mandat », sans préciser que ce non-renouvellement serait lié à une quelconque action de Mme [N], il convient de retenir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que le procès intenté par Mme [N] serait la cause d’une « démission » du syndic.

En outre, l’ensemble des moyens présentés par le syndicat des copropriétaires relatifs à des instances distinctes ne peuvent être pris en compte par le tribunal pour apprécier l’abus du droit d’agir de la demanderesse dans le cadre de cette présente instance engagée suivant assignation du 9 avril 2019 pour contester la régularité de l’assemblée générale du 20 décembre 2018.

La preuve n’est donc pas rapportée de l’existence d’une faute commise par Mme [N]
en introduisant la présente instance, de sorte que le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

8. Sur la demande de la société FIDUCIA GESTION en condamnation de Mme [N] à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts :

La société FIDUCIA GESTION soutient que Mme [N] n’a cessé de porter des accusations particulièrement graves à l’encontre du Cabinet FIDUCIA GESTION tout au long de ses écritures. Il expose que Mme [N] est responsable, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, pour avoir poster au moins deux avis diffamatoires sur google au sujet de FIDUCIA GESTION, lesquels sont diffamatoires.

Mme [N] expose que FIDUCIA GESTION figure sur la liste noire des syndics et qu'elle a écrit la vérité sur Google.

***
Les abus de la liberté d'expression, prévus et réprimés par la loi du 29 juillet 1881, ne peuvent être poursuivis et réparés sur le fondement de l'article 1240 du code civil (1ère Civ., 7 février 2006, n° 05.309, arrêt rendu sous l’empire de l’article 1382 du code civil).

En l’espèce, au soutien de sa demande, FIDUCIA GESTION produit l’impression d’une page d’avis « google », non datée mais portant mention de commentaires postés par Mme [N] « il y a 2 ans » et « il y a 9 mois » mettant nommément en cause les compétences et l’honnêteté de la société FIDUCIA GESTION. Mme [N] ne conteste pas être l’auteur de ses propos mais soutient qu’ils sont vrais.

Le tribunal ne peut que constater que la société FIDUCIA GESTION se plaint d’une diffamation, dont la réparation ne peut être demandée sur le fondement invoqué de l’article 1240 du code civil.

Il convient donc de débouter la société FIDUCIA GESTION de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts formée à l’encontre de Mme [G] [N].

9. Sur les demandes accessoires :

Dès lors que Mme [N] succombe, il convient de rejeter sa demande de dispense des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Partie succombante, Mme [N] sera condamnée à payer les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [M] [C] en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner Mme [N] à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] et la somme de 3.000 € à la société FIDUCIA GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Mme [N] sera donc déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la demande formée par Mme [G] [N] de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 28 mars 2023,

Rejette la demande formée par Mme [G] [N] visant à écarter des débats les pièces n° 10 et n° 11 communiquées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] le 14 mars 2023 et la pièce n° 5 communiquée par la société FIDUCIA GESTION le 14 mars 2023,

Déclare Mme [G] [N] irrecevable en sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2018 dans son entier,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande d’annulation de la résolution n° 4 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande d’annulation des résolutions n° 8 et n° 9 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018,
Déboute Mme [G] [N] de sa demande d’annulation de la résolutions n° 10 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] le 20 décembre 2018,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et de la société FIDUCIA GESTION à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande reconventionnelle en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice,

Déboute la société FIDUCIA GESTION de sa demande en paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

Déboute Mme [G] [N] de sa demande de dispense des frais de procédure au titre de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne Mme [G] [N] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [M] [C] en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [N] à payer la somme de 3.000 € au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [G] [N] à payer la somme de 3.000 € à la société FIDUCIA GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [G] [N] de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024

La GreffièreLe Président

| France, Tribunal judiciaire de Paris, 8ème chambre 2ème section, 30 mai 2024, 19/04910

Synthèse

Origine de la décision