TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:
■
8ème chambre
2ème section
N° RG 19/04103
N° Portalis 352J-W-B7D-CPRGG
N° MINUTE :
Assignation du :
20 Mars 2019
JUGEMENT
rendu le 30 Mai 2024
DEMANDEURS
S.C.I. MPDK, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Monsieur [L] [K]
Madame [R] [T] épouse [K]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Tous trois représentés par Maître Benoît ROBINET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0236
DÉFENDEURS
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société HENRAT & GARIN, SA
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représenté par Maître Caroline FAUVAGE de FORESTIER-HINFRAY SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0255
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/04103 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPRGG
Société HENRAT & GARIN, SA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentée par Maître Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0140
S.C.I. SAGE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Monsieur [M] [U]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
Tous deux représentés par Maître Linda HALIMI-BENSOUSSAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #A0427
La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERCANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L’INDUSTRIE ET DU COMMERCE, dite MACIF, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Maître Charles ANDRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E2130
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente
assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
DÉBATS
A l’audience du 29 Février 2024 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
***
Exposé du litige :
L’immeuble situé [Adresse 4] est soumis au statut de la copropriété. La société HENRAT & GARIN est le syndic de l’immeuble.
Au sein de cet immeuble, la SCI MPDK était propriétaire, du 28 juillet 2004 au 22 novembre 2019, d'un appartement situé au 4ème étage du bâtiment sur cour. Cet appartement était occupé à titre de résidence principale par M. [L] [K] et Mme [R] [T] épouse [K], associés et gérants de la SCI MPDK.
Madame [C], non partie à la présente procédure, est propriétaire de l’appartement situé au 5ème étage du bâtiment sur cour.
La SCI SAGE est propriétaire, au 6ème étage du bâtiment sur cour, de plusieurs chambres de service (lots n° 72 à 75), qui ont été réunies pour former un appartement unique. M. [M] [U] est l’un des associé-gérant de la SCI SAGE.
Le 28 août 2016, les appartements de la société MPDK et de Mme [C] ont subi un dégât des eaux.
Le 29 août 2016, la société de plomberie GAUTHIER COUVERTURE SARL, missionnée par le syndic, a identifié l’origine de la fuite comme provenant des installations privatives de l’appartement de la SCI SAGE et, précisément, d'un joint défectueux au niveau du pourtour de la douche et d’un défaut d’étanchéité du bac à douche.
Des travaux de réparation ont été réalisés par la SCI SAGE en septembre 2016.
Cependant, des mesures réalisées au moyen d’un humiditest le 10 février 2017, le 8 juin 2017, le 28 juillet 2017 et le 22 novembre 2017 ont constaté la persistance d’une forte humidité dans l’appartement de la SCI MPDK.
Le 12 décembre 2016 la MACIF, assureur habitation des époux [K], a proposé de les indemniser à hauteur de 3.232,44 €. Le 21 décembre 2016, M. [K] a refusé cette proposition.
Par ordonnance du 6 février 2018, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris, saisi par la SCI MPDK et les époux [K], a ordonné une expertise et désigné M. [O] [P] pour y procéder.
Le rapport d’expertise a été déposé le 28 février 2019.
Par actes d’huissier en date des 20, 22, 25 et 27 mars 2019, la SCI MPDK et les époux [K] ont fait assigner M. [M] [U], la SCI SAGE, le cabinet HENRAT & GARIN, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et la MACIF devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de demander :
la condamnation in solidum des défendeurs à faire réaliser les travaux de remise en état sous astreinte, la condamnation in solidum de M. [M] [U], de la SCI SAGE, du cabinet HENRAT ET GARIN, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer à la SCI MPDK des dommages intérêts au titre des travaux de remise en état qui ont été effectués, de la moins-value subie par leur appartement et des frais engagés, la condamnation in solidum de M. [M] [U], de la SCI SAGE, du cabinet HENRAT & GARIN, et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à payer aux époux [K] des dommages intérêts au titre des préjudices financiers, du préjudice de jouissance et du préjudice moral subis.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 octobre 2022, la SCI MPDK et les époux [K] demandent au tribunal de :
Vu les dispositions des articles 9, 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, vu les dispositions des articles 1240 et suivants du code civil,
Les déclarer et bien fondés en leurs demandes,
Constater que l‘appartement appartenant à la SCI MPDK où demeurent les [K] subit depuis aout 2016 les conséquences d'un dégât des eaux dont l'origine est certaine,
En conséquence,
Condamner in solidum la SCI SAGE, M. [U], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la société HENRAT et GARIN, à payer à la SCI MPDK à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :
10.999,96 € au titre des travaux de remise en état qui ont été effectués,50.000 € au titre de la moins-value subie par leur appartement, 7.217,73 € au titre des frais engagés (huissiers et expert judiciaires),
Condamner in solidum la SCI SAGE, M. [U], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la société HENRAT et GARIN et la MACIF à payer à M. et Mme [K] à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes:
2.527,95 € au titre des préjudices financiers subis, 70.200 € au titre du préjudice de jouissance subi, 15.000 € au titre du préjudice moral,
Condamner in solidum la SCI SAGE, M. [U], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la société HENRAT et GARIN et la MACIF, à payer à la SCI MPDK et à M. et Mme [K], la somme 10.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamner in solidum la SCI SAGE, M. [U], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], la société HENRAT et GARIN et la MACIF aux entiers dépens.
Confirmer l'exécution provisoire de la décision.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2022, la SCI SAGE et M. [M] [U] demandent au tribunal de :
Vu les articles 31 et 122 du code de procédure civile, vu la loi du 10 juillet 1965,
Déclarer la SCI MPDK irrecevable en ses demandes car dépourvue d’intérêt à agir,
En conséquence,
Constater que M. [U] n’a pas la qualité à agir,
Prononcer la mise hors de cause de M. [U],
Débouter la SCI MPDK et les époux [K] de leurs demandes formulées à l’encontre de M. [U],
A titre principal,
Dire et juger que la SCI SAGE n’est pas responsable des désordres causés au sein de l’appartement de la SCI MPDK,
Débouter la SCI MPDK et les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SCI SAGE,
A titre subsidiaire,
Débouter la SCI MPDK et les époux [K] de l’ensemble de leurs demandes financières, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SCI SAGE,
A titre infiniment subsidiaire,
Ramener à de plus justes proportions les sommes réclamées par la SCI MPDK et les époux [K] au titre des préjudices subis,
En tout état de cause,
Débouter la MACIF de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SCI SAGE et de M. [U],
Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la SCI SAGE et de M. [U],
Débouter la SCI MPDK et les époux [K] de leurs demandes de condamnations au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
Condamner in solidum la SCI MPDK et les époux [K] au paiement de la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI SAGE,
Condamner in solidum la SCI MPDK et les époux [K] au paiement de la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de M. [U],
Condamner in solidum la SCI MPDK et les époux [K] au paiement des entiers dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] demande au tribunal de :
Vu les articles 9, 14, 15, 25 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, vu les articles 1134, 1147 et 1382 anciens et 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil, vu les articles 31, 122 et 768 du code de procédure civile,
A titre principal,
Rejeter les demandes indemnitaires formées par la SCI MPDK et M. et Mme [K] comme étant irrecevables ou mal fondées,
A titre subsidiaire,
Condamner solidairement ou in solidum M. [M] [U] et la SCI SAGE à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations pécuniaires susceptible d’être prononcée à son encontre,
En tout état de cause,
Condamner solidairement ou in solidum tous succombants à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de FORESTIER - HINFRAY SCP D’AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile,
Dire que le jugement à intervenir sera assorti de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions, y compris les dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 juin 2020, la société HENRAT & GARIN demande au tribunal de :
Vu l’article 122 du code de procédure civile,
A titre principal,
Déclarer la SCI MPDK et les époux [K] irrecevables en leurs demandes,
A titre subsidiaire,
Débouter la SCI MPDK et les époux [K] de toutes leurs demandes, fins et prétentions dirigées contre la société HENRAT & GARIN,
Les condamner in solidum à payer à la société HENRAT & GARIN une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Les condamner in solidum en tous les dépens.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 12 novembre 2022, la MACIF demande au tribunal de :
Vu le contrat multigaranties vie privée résidence principale souscrit par les consorts [K] auprès de la MACIF, vu le rapport de M. [P],
Dire que la garantie de la MACIF ne saurait dépasser le cadre strict de son contrat (plafond, franchise),
Donner acte à la MACIF de sa proposition d’indemnisation à concurrence d’une somme de 3.232,44 € et, subsidiairement de 5.864,15 € au titre de l’indemnisation du préjudice matériel subi par les demandeurs,
Débouter la SCI MDPK et les consorts [K] en l’intégralité de leurs demandes plus amples en tant que celles-ci sont dirigées contre la MACIF,
Ce faisant,
Constater que les réclamations plus amples sollicitées par la SCI MDPK et les consorts [K] au titre de l’indemnisation du préjudice de jouissance, du préjudice financier et du préjudice moral ne sont pas inclus dans les garanties du contrat souscrit auprès de la MACIF,
Les débouter de leur demande d’exécution de travaux sous astreinte en tant que celle-ci est dirigée contre la MACIF,
A titre reconventionnel,
Condamner in solidum la SCI SAGE et les consorts [U] à garantir la MACIF de toutes condamnations concernant notamment les préjudices matériels,
Condamner toute partie succombante au paiement d’une somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2023 et l’affaire fixée à l’audience des plaidoiries du 29 février 2024.
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
L’affaire, plaidée à l’audience du 29 février 2024, a été mise en délibéré au 30 mai 2024. Les demandeurs ont été autorisés à produire une note en délibéré sous 15 jours pour justifier de leur adresse actuelle.
Par note en délibéré adressée par RPVA le 6 mars 2024, le conseil de la société MPDK et des époux [K] a informé le tribunal de leur nouvelle adresse au [Adresse 3].
MOTIFS DE LA DECISION :
I. Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI MPDK soulevée par la SCI SAGE et M. [U] et par la société HENRAT & GARIN
La SCI SAGE, M. [U] et la société HENRAT & GARIN soutiennent, sur le fondement des articles 31 et 122 du code de procédure civile, que la SCI MPDK ne dispose plus d’un intérêt à agir car elle a vendu ses lots de copropriété le 25 septembre 2019.
La SCI MPDK soutient que la vente de son appartement n’a pas eu pour effet de la priver de la qualité et de l’intérêt à agir pour obtenir réparation de son préjudice personnel né antérieurement à la vente.
***
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».
Une partie est recevable à réclamer réparation des préjudices qu'elle prétend avoir personnellement subi, antérieurement à la vente, lui conférant un intérêt direct et certain à agir (en ce sens : Civ. 3ème, 23 septembre 2009, n° 08-13.470 ; 7 novembre 2012, n° 11-20.540).
En l’espèce, la SCI MPDK a été propriétaire, du 28 juillet 2004 (pièce n°1 des demandeurs) au 22 novembre 2019 (pièce n° 39 des demandeurs), des lots n° 66 et 22 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], correspondant respectivement à un appartement situé au 4ème étage et à une cave.
Dans ses dernières conclusions, la SCI MPDK ne sollicite plus la condamnation des défendeurs à réaliser des travaux mais sollicite l’indemnisation des préjudices suivants : la prise en charge de travaux de remise en état qu’elle a effectué, la moins-value subie par leur appartement lors de sa vente, la prise en charge des frais engagés (huissiers et expert judiciaires).
Ces demandes indemnitaires correspondent à des chefs de préjudices dont il est allégué qu’ils ont été subis alors que la SCI MPDK était propriétaire de l’appartement litigieux.
Il convient donc de rejeter la demande de la SCI SAGE et de M. [U] visant à voir déclarer la SCI MPDK irrecevable en ses demandes faute d’intérêt à agir.
II. Sur la fin de non-recevoir soulevée par M. [U] et sur sa demande de mise hors de cause
M. [U] demande au tribunal de « prononcer la fin de non-recevoir des demandes » formulées par les demandeurs à son encontre et de « constater que M. [U] n’a pas la qualité à agir », dès lors qu’il n’est ni propriétaire ni occupant de l’appartement du 6ème étage.
La SCI MPDK et les époux [K] ne répondent pas sur cette demande. Ils font toutefois valoir, au sein de leurs développements relatifs à la responsabilité de la SCI SAGE et de M. [U] et à l’intérieur d’une parenthèse (page 17 de leurs dernières conclusions) que M. [U] « n’a pas hésité à faire procéder à des travaux non autorisés sur les parties communes par une personne non qualifiée et non assurée, commettant ainsi une faute personnelle détachable de ses fonctions ».
***
Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».
En l’espèce, il convient d’entendre la demande de M. [U] visant à voir constater qu’il n’a pas « qualité à agir » comme une demande visant à voir constater que les demandeurs n’ont pas d’intérêt à agir à son encontre.
A cet égard, l’assignation délivrée le 20 mars 2019 à M. [U] vise ce dernier à titre personnel.
Or, il ressort de l’acte de vente en date du 27 février 1998 (pièce n° 1 de la SCI SAGE et de M. [U]) que les lots n° 72, 73 et 75 de l’immeuble situé [Adresse 4], réunis matériellement en un seul appartement au 6ème étage, sont la seule propriété de la SCI SAGE.
En outre, l’assignation, délivrée à personne, a été signifiée au domicile de M. [U], situé [Adresse 6]. M. [U] n’est pas occupant de l’appartement du 6ème étage litigieux.
Par ailleurs, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce de nature à démontrer une faute personnelle de M. [U], détachable de ses fonctions de gérant de la SCI SAGE.
Il convient donc de retenir que la SCI MPDK et les époux [K] ne justifient pas d’un intérêt à agir à l’encontre M. [U], à titre personnel, pour demander l’indemnisation de préjudices subis en raison du dégât des eaux litigieux.
La SCI MPDK et les époux [K] seront déclarés irrecevables à agir à l’encontre de M. [M] [U] et ce dernier sera mis hors de cause.
II. Sur les demandes indemnitaires :
1.1 Sur les désordres, leur origine et les responsabilités
La SCI MPDK et les époux [K] soutiennent qu’il ressort du rapport d’expertise que les désordres subis ont pour origine une évacuation d’eaux usées de l’appartement du 6ème étage et, particulièrement un tuyau en PVC installé sans autorisation sous le parquet des parties communes. Ils relèvent que la SCI SAGE et M. [U] sont nécessairement responsables de cette installation puisque la SCI SAGE a acquis en 1998 une chambre dépourvue de salle de bain et de sanibroyeur et que l’expert date l’installation non conforme de 2013. Ils considèrent que la SCI SAGE et M. [U] ont caché cette installation au plombier mandaté par le syndic de l’immeuble et n’ont pas réalisé les diligences sollicitées par le syndic en vue de vérifier l’ensemble des réseaux d’évacuation des eaux de l’appartement, notamment celui des toilettes.
La SCI MPDK et les époux [K] soutiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est également engagée, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, parce que les infiltrations trouvent leur origine au sein d’une partie commune et parce qu’il a fait preuve de négligence en refusant de faire appel à une société spécialisée dans la recherche de fuites à quatre reprises. Ils considèrent que le syndicat des copropriétaires a laissé les parties communes s’imbiber d'eau pendant des années, sans se soucier de la provenance de celle-ci, ni s'assurer de l’assèchement de ces parties communes ou procéder à la moindre procédure de nature à faire cesser le trouble. Ils estiment que si l’origine de la fuite est privative, le syndicat des copropriétaires aurait nécessairement dû avoir connaissance des installations litigieuses, compte tenu du bruit nécessairement émis lors des travaux, et qu’il aurait dû veiller à ce que des appareils de type sanibroyeur ne soient pas installés en raison de l'interdiction formelle édictée par l'arrêté portant sur le règlement sanitaire de la ville de [Localité 7].
La SCI MPDK et les époux [K] font également valoir que la responsabilité de la société HENRAT et GARIN doit être retenue sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de son obligation « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ». Ils considèrent que le syndic est fautif pour n’avoir :
pris aucune mesure efficace pour déterminer l'origine de la fuite et en limiter les désordres alors qu'il pouvait se douter de l'origine du sinistre,sollicité une seule et unique entreprise manifestement incompétente,laissé des travaux modifier et détériorer des parties communes sans intervenir et même sans s’en apercevoir, malgré la présence d'une gardienne dans l'immeuble.
En défense, la SCI SAGE soutient que sa responsabilité ne peut être engagée dès lors qu’elle a uniquement remplacé, en septembre 2016, les tuyaux litigieux qui étaient présents lors de l’acquisition de son bien.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] soutient qu’il n’est pas responsable des dommages causés par la défectuosité d’une partie privative. Il fait valoir que la responsabilité du dégât des eaux incombe exclusivement à la SCI SAGE, propriétaire des canalisations privatives défectueuses installées sans autorisation au sein des chambres de service du 6ème étage, qui étaient à l’origine dépourvues d’installations sanitaires. En outre, il soutient qu’il ne peut lui être reproché d’avoir laissé les parties communes imbibées d’eau sans se soucier de leur assèchement dès lors que le plombier mandaté par le syndic a expliqué qu’il n’y avait plus de fuite active et qu’il fallait laisser les parties communes sécher avant d’entreprendre de nouveaux travaux. Enfin, il considère n’avoir commis aucune négligence dans le traitement de la situation.
En défense, la société HENRAT & GARIN soutient avoir réalisé toutes les diligences nécessaires pour identifier la fuite et avoir simplement pris en compte les conclusions du plombier mandaté, aux termes desquelles la fuite n’était plus active. Elle fait valoir que l’expert a confirmé la cessation de la fuite active, a constaté que les supports dans l’entrée de l’appartement de la SCI MPDK étaient secs et a exposé que « malheureusement l’usage de l’humiditest qui donne trop souvent des taux élevés alors que les murs sont secs, est inadapté pour ce type de recherche ; c’est ce qui a fait perdre beaucoup de temps pour supprimer les désordres ». Elle fait valoir que les travaux d’évacuations de la douche et du sanibroyeur effectués dans l’appartement de la SCI SAGE, outre le fait qu’ils ne sont pas conformes aux règles de l’art, ont été exécutés sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Elle expose que, dans le cadre de ses opérations, l’expert a dû procéder à l’enlèvement de la moquette et du parquet, dans le couloir du 6ème étage, pour découvrir que le parquet avait été arraché pour la pose de tuyaux d’évacuation raccordés aux WC communs et que le nouveau parquet installé reposait directement sur lesdits tuyaux.
La MACIF soutient qu’il ressort clairement du rapport d’expertise que la responsabilité de la SCI SAGE et des époux [U] dans la survenance des désordres est pleinement établie, en leur qualité de gardiens des installations sanitaires litigieuses et non conformes.
***
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d'être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.
Il est par ailleurs constant qu'en application de l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché.
La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.
En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En application du premier alinéa de l'article 1242 du Code civil, « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »
Le principe de la responsabilité objective du fait des choses inanimées trouve son seul fondement dans la notion de garde, indépendamment de toute faute personnelle du gardien. Le gardien de la chose qui a été l'instrument du dommage est tenu à réparation intégrale de la victime.
En l’espèce, s’agissant des désordres dénoncés, il ressort des rapports d’intervention de la société GAUTHIER COUVERTURE, missionnée par le syndic, que celle-ci a relevé :
le 29 août 2016, une « peinture cloquée et fissurée » dans le salon de l’appartement de la SCI MPDK, des « décollements par plaques », un relevé hygrométrique de 80 à 100 % (pièce n° 3 des demandeurs),le 10 février 2017, une « peinture fissurée et cloquée » et un « décollement par plaques » dans l’entrée et le salon au niveau du plafond et du mur, un test d’humidité entre 20 et 80 % (pièce n° 14 des demandeurs) le 8 juin 2017, une « peinture cloquée et fissurée » et un « décollement par plaques » dans le salon et l’entrée au niveau du plafond « dus au séchage du plafond », un test d’humidité de 25 à 90 % (pièce n° 16 des demandeurs), tout en préconisant « un grattage des murs et plafonds au 4ème étage pour séchage » (pièce n° 16 des demandeurs).
Il ressort par ailleurs du rapport réalisé par M. [N] [S], ingénieur-conseil, à la demande de la SCI MDPK le 28 juillet 2017 (pièce n° 17 des demandeurs), que des mesures réalisées au moyen d’un humiditest ont révélé à cette date la présence d’une saturation d’humidité dans l’entrée de l’appartement, le séjour, le vestibule.
Le procès-verbal de constat établi par huissier de justice mandaté par la SCI MPDK le 22 novembre 2017 (pièce n° 22 des demandeurs) a relevé :
une peinture fortement grattée dans l’entrée de l’appartement et dans la pièce de gauche, de forts taux d’humidité dans l’entrée de l’appartement ainsi que dans la pièce de gauche, au moyen de l’utilisation d’un testeur d’humidité, le fait que la porte d’entrée dans la pièce gauche ne fermait pas et n’entrait plus dans son encadrement.
L’expert judiciaire a constaté les désordres suivants dans l’appartement de la SCI MPDK (pièce n° 31 des demandeurs, pages 43 et 44) :
« le mur de gauche de l’entrée est écaillé suite au dégât des eaux. Les supports sont secs deux ans après le dégât. L’électricité est à revoir.« dans la salle, à gauche de l’entrée, les murs de droite et de gauche ont été abîmés par le dégât des eaux, « la porte ferme difficilement car le bâti c’est déformé ; l’électricité est à revoir ».
La matérialité des désordres subis dans l’entrée et le salon de l’appartement est donc établie.
S’agissant de l’origine et des causes des désordres, il ressort du rapport d’expertise établi par M. [O] [P] le 28 février 2019 (pièce n° 31 des demandeurs, pages 46 à 60) que deux tuyaux en PVC de la marque WAVIN, en provenance de l’appartement de la SCI SAGE, passent dans le couloir partie commune, sous le plancher, pour permettre le raccordement des installations sanitaires de l’appartement de la SCI SAGE aux toilettes communes du palier. L’expert a constaté qu’ « il n’y a aucune étanchéité sous les tuyaux » ; que le parquet du couloir « repose sur les tuyaux » ; que le « couloir n’est pas du tout équipé de conduite » ; que le couloir « est encore moins conçu pour les passages d’eau » ; que « la pente n’est pas respectée » ; que « le problème d’épaisseur insuffisante entre la dalle et le parquet, fait que la pression exercée lors du passage des personnes sur les planches du parquet (…) a fendu le tuyau, ce qui a causé la fuite ». Dans l’appartement de la SCI SAGE, l’expert a relevé (page 57) que, « sous le bac de douche, la hauteur sous le siphon doit être de 7 à 8 cm. Le siphon doit avoir une garde d’eau de 5 cm, ce qui n’est pas le cas ».
Il ressort également du rapport d’expertise que ces tuyaux ont « remplacé des tuyaux précédents » (p.46) et que le fabriquant des tuyaux a indiqué à l’expert que les tuyaux actuellement présents ont été fabriqués, compte tenu des codes-barres mentionnés sur ceux-ci, en janvier, avril et juillet 2013 (p.54).
L’expert a également clairement exposé qu’il « n’y a plus de fuite dans le couloir » (p. 46) et que les mesures réalisées après le dégât des eaux en 2016 au moyen d’humiditests ont faussé l’appréciation de la situation. Précisément, l’expert a exposé qu’« il est très fréquent que les humiditests soient mis en défaut et donnent des valeurs élevées d’humidité quand le support est sec. Cela vient des sels conducteurs contenus dans le matériau et qui ont migrés pendant la fuite. C’est le cas ici où les valeurs sont restées élevées sans qu’il n’y ait de fuite. Elles ont conduit l’entreprise à effectuer des recherches de fuite inutiles (…) Aussi, les valeurs avec les humiditest ne descendent pratiquement pas, il a été interprété que la fuite perdurait alors que le support était sec depuis longtemps » (page 59).
Il ressort clairement du rapport d’expertise que l’expert a identifié un seul dégât des eaux, causé par la fente d’un des deux tuyaux d’évacuation d'eaux usées de l’appartement de la SCI SAGE installés sous le plancher du palier de l’étage. Il n’est pas contesté que la pose des tuyaux litigieux a été réalisée par le propriétaire de l’appartement du 6ème étage sans autorisation de la copropriété et que ces tuyaux ne sont pas des parties communes, quand bien même ils ont en partie été installés sous le plancher du palier, partie commune. Si la SCI SAGE conteste être à l’origine de l’installation litigieuse, le tribunal ne peut souscrire à cette défense dès lors que la SCI SAGE a acquis l’appartement le 27 février 1998 et qu’il ressort du rapport d’expertise que les tuyaux litigieux ont été fabriqués en 2013. La responsabilité de la SCI SAGE doit donc être retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil. En tout état de cause, dès lors que les demandeurs formulent leurs prétentions en visant « les articles 1240 et suivants du code civil », la responsabilité de la SCI SAGE en qualité de gardiens des tuyaux litigieux et de ses installations sanitaires doit également être retenue sur le fondement de l’article 1242 du code civil, fondement de surcroît également mis dans les débats par la MACIF.
Par ailleurs, il ressort du rapport d’expert qu’à la date de son rapport, il n’y avait plus de fuite active et que les mesures réalisées au moyen d’un humiditest par les divers intervenants ont faussement retenus des valeurs élevées d’humidité alors que les supports étaient secs. Il est par ailleurs établi que la fuite a été stoppée, dès le mois de septembre 2016, par l’intervention de l’entreprise MEDIA-DECOR, requise par la SCI SAGE. Cette entreprise a établi une facture le 16 septembre 2016 qui mentionne :
« Recherche de fuite : Vérification sous le receveur de douche, réfection des joints silicone, vérification du tuyau d’évacuation sous plancher, découverte d’un tuyau de PVC de diamètre 40 coupé intentionnellement ;
Réparation : fourniture et pose d’un manchon en PVC de 40 ; repose des lames de parquet ».
Dès lors, les défauts de diligences ou d’entretien reprochés par les demandeurs tant au syndicat des copropriétaires qu’au syndic n’ont pas pu contribué à aggraver les désordres subis par les demandeurs. Au demeurant, l’expertise rejoint en partie l’appréciation de la société GAUTHIER COUVERTURE, intervenue à quatre reprises à la demande du syndic, puisque cette dernière avait constaté l’arrêt de la fuite et avait recommandé le grattage des surfaces pour accélérer leur assèchement.
En conséquence, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic dans la survenance des désordres ne sera pas retenue.
1.2 Sur l’indemnisation des préjudices
1.2.1 Sur l’indemnisation des travaux de remise en état sollicitée par la SCI MPDK
La société MDPK soutient avoir réalisé les travaux de remise en état de l’appartement dont les devis suivants ont été validés par l’expert :
travaux de peinture, suivant devis de la société ARAUJO DECO du 27 février 2019 pour un montant de 5.631,56 €, réparation de l’installation électrique, suivant devis de la société ALMECA SERVICES pour un montant de 1.034 €,travaux de menuiserie, suivant devis de la société BLV pour un montant de 2.918,30 €, travaux relatif au réseau fibre internet, suivant devis de la société ALTICOM pour un montant de 1.416,00 €.
En défense, la SCI SAGE estime que l’expert n’a pas validé les devis présentés par les demandeurs. S’agissant des travaux de peinture, elle considère que l’expert n’a eu connaissance que du devis n°500.VB.11/2016 de la société ARAUJO DECO en date du 9 novembre 2016 portant un montant de 4.830,15 €. Elle soutient que ce devis porte sur la remise en état complète de trois pièces (entrée, couloir et séjour) alors que l’expert a seulement constaté des désordres sur le mur de gauche de l’entrée, sur les murs de droite et de gauche de la salle à gauche de l’entrée. S’agissant des travaux de menuiserie, la SCI SAGE fait valoir que l’expert n’a pas préconisé le changement de la porte mais a simplement indiqué que celle-ci avait du mal à fermer. S’agissant de l’électricité, elle considère que l’expert a simplement constaté que l’électricité était à revoir sans préciser qu’elle avait été dégradée par le dégât des eaux ni dire ce qui était à revoir. En outre, elle estime que le devis présenté est imprécis et ne permet pas d’identifier la nature exacte des travaux. S’agissant de la fibre internet, la SCI SAGE relève que l’expert n’a pas constaté de dégâts à ce titre. Elle relève qu’aucun élément ne permet de justifier de la présence de la fibre dans l’appartement de la SCI MPDK avant le dégât des eaux de 2016 ni de constater, dans l’hypothèse où la fibre était installée, qu’elle ne fonctionnait plus en raison de ce dégât des eaux.
La MACIF considère que l’expert ne s’est pas prononcé précisément sur les montants à prendre en compte au titre des réparations matérielles. Elle estime que le préjudice matériel, tous postes confondus, doit équitablement être ramené à la somme de 5.864,15 €.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que la SCI MPDK ne justifie pas avoir réalisé les travaux dont elle demande l’indemnisation.
La société HENRAT & GARIN estime que la demande en paiement de la SCI MPDK n’est pas fondée.
***
En l’espèce, la SCI MPDK se contente d’affirmer qu’elle a réalisé les travaux de peinture, de menuiserie, d’électricité et de remise en état de la fibre internet dont elle demande réparation, en produisant des devis qui ne comportent pas la mention « bon pour accord ». Elle ne produit pas les factures afférentes, alors même que le syndicat des copropriétaires a soulevé ce défaut de preuve dans ses dernières conclusions.
Or, la SCI MPDK a vendu son appartement le 22 novembre 2019 (pièce n° 39 des demandeurs) de sorte que, faute de factures versées aux débats, le tribunal ne peut avoir l’assurance que la SCI MDPK a bien réalisé ces travaux avant la vente précitée.
En outre, le tribunal relève que, dans leurs dernières conclusions, la SCI MPDK et les époux [K] exposent :
s’agissant de la demande formée par la SCI MPPK en indemnisation de la perte de valeur de l’appartement, que « les conséquences d'un tel sinistre et les traces laissées perdureront malgré la réalisation de travaux de réparation des embellissements et des revêtements à venir », s’agissant de la demande formée par les époux [K] au titre de leur préjudice financier, que « Monsieur et Madame [K] seront également contraint de quitter leur appartement durant toute la durée des importants travaux à réaliser à leur domicile ».
Il se déduit de ces éléments que les travaux n’avaient pas été réalisés en mars 2019.
Surtout, le tribunal relève que la SCI MPDK et les époux [K] exposent dans leurs dernières conclusions, s’agissant de la demande formée par les époux [K] au titre de leur préjudice de jouissance, que « l’appartement a été rendu inutilisable par ce sinistre » (..) pendant une durée totale de 39 mois, en ce inclus 11 mois en 2019 « jusqu’à la date de la revente du bien ». Cette demande entre en contradiction totale avec l’affirmation selon laquelle les travaux de remise en état des pièces sinistrées auraient été réalisés par la SCI MPDK.
Par ailleurs, si le procès-verbal de constat dressé par huissier de justice le 22 novembre 2017 (pièce n° 22 des demandeurs) permet au tribunal de constater que les travaux de « grattage » objet du devis n° 297 émis le 6 juin 2017 par la société ARAUJO DECO (pièce n° 26 des demandeurs) pour un montant de 625 € TTC ont bien été réalisés, l’indemnisation de ces travaux n’est pas sollicitée par la SCI MPPK ou par les époux [K].
Au regard de l'ensemble des éléments précités, la SCI MPDK sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre des travaux de remise en état effectués.
1.2.2 l’indemnisation de la moins-value de l’appartement sollicitée par la SCI MPDK
La SCI MPDK soutient que le litige relatif au dégât des eaux a rebuté de potentiels acquéreurs, ce qui a conduit, au moment de la cession du bien immobilier, à ne pas tirer pleinement profit du prix du marché de l'époque. Elle expose que l’appartement de 74,04 m² a été vendu le 22 novembre 2019 pour le prix de 885.000 €, soit 11.952 €/m², alors que sa valeur actuelle est de 992.600 € (entre 918.150 € et 1.067.039 €), soit 12.732 €/m² et que le marché n’a pris que 0.5 % en deux ans. Elle estime donc que son appartement aurait pu être vendu au prix de 12.668 €/m² en 2019. Elle calcule ainsi la perte de valeur de son appartement : (12.668 €- 11.952 €) x 74,04 = 53.012,64 €.
La SCI SAGE soutient que la SCI MPDK ne justifie d’aucune perte de chance d’avoir pu vendre son appartement à un meilleur prix. Elle fait valoir que la SCI MPDK ne démontre pas avoir mis en vente son appartement à l’époque du dégât des eaux. Elle considère que la SCI MPDK évalue discrétionnairement, et en l’absence de tout justificatif, le montant de sa prétendue perte de chance.
Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appartement a été vendu à un prix au mètre carré de 11.953 €, ce qui correspond au prix moyen constaté dans cet immeuble en juin 2020.
La société HENRAT & GARIN expose qu’il n’est fait aucune mention dans l’acte de vente d’une prétendue baisse du prix au regard des désordres allégués. Elle considère que le prix de vente de l’appartement (11.959,45 €) correspond au prix moyen dans le secteur.
***
A titre liminaire, il convient de retenir que la prétention de la SCI MPDK formée au titre de l’indemnisation de la moins-value de son appartement ne peut s’analyser que comme une perte de chance d’un gain manqué.
La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.
En l’espèce, la SCI MPDK ne produit aucune pièce permettant au tribunal de constater la date à partir de laquelle elle a proposé son appartement à la vente. Elle ne produit pas davantage de pièces démontrant que de potentiels acquéreurs auraient renoncé à l’achat de l’appartement eu égard au dégât des eaux subi et à la procédure en cours.
En outre, il ressort de l’acte de vente en date du 22 novembre 2019 (pièce n° 39 des demandeurs) que la SCI MPDK a vendu son appartement de 74,04 m² pour un prix de 885.000 €, soit 11.953 € le m².
Or, la SCI MPDK produit une évaluation sommaire réalisée via le site internet « meilleurs agents », aux termes de laquelle est retenue, eu égard à la situation de l’appartement et à la date du 19 octobre 2022 (pièce n° 40 des demandeurs), soit près de trois ans après la date de vente de l’appartement litigieux, un prix net vendeur de « 992.600 €, soit 13.406 €/m² (fourchette basse : 918.150 ; fourchette haute : 1.067.039 €) ». Elle produit également une évaluation de ce même site, réalisée 19 jours plus tôt, le 1er octobre 2022, qui retient un prix au m² de 12.732 € (pièce n° 41 des demandeurs). La société HERNAT & GARIN verse aux débats une évaluation réalisée via le même site, qui retient, à la date du 1er juin 2020, moins de six mois après la vente de l’appartement litigieux, un prix au m² de 11.973 €. Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la SCI MPDK n’a pas vendu son appartement à un prix nettement inférieur au prix moyen du marché.
De surcroît, l’acte de vente mentionne, en page 16, la procédure « SCI MPDK/SDC et SCI SAGE », en exposant qu’elle porte sur « un ancien dégât des eaux, désormais réparé ». Il ne ressort ni l’acte de vente précité ni d’aucune autre pièce versée aux débats que l’acquéreur aurait envisagé d’acheter l’appartement à un prix supérieur à 885.000 € avant de diminuer sa proposition eu égard au dégât des eaux survenus en 2016 ou à la procédure en cours. L’acte de vente précise d’ailleurs que le vendeur conserve à sa charge et sous sa responsabilité l’ensemble des frais et des conséquences liés à la procédure engagée par lui contre le syndicat des copropriétaires et la SCI SAGE et qu’aucune subrogation n’est effectuée à ce titre au profit de l’acquéreur.
Dès lors, la SCI MPDK ne démontre pas avoir subi une perte de chance de vendre son appartement à un prix supérieur à 885.000 €. Elle sera donc déboutée de sa demande en indemnisation formée au titre de la moins-value de l’appartement.
1.2.3 Sur l’indemnisation des frais engagés (huissiers et experts judiciaires) sollicitée par la SCI MPDK
La SCI MPDK expose qu’elle a été contrainte d’engager de nombreux frais pour faire valoir ses droits :
frais d’huissiers pour un montant total de 493,41 €, frais d’expertise pour un montant de 6.724,32 €
La SCI SAGE fait valoir que la SCI MPDK ne peut solliciter la double indemnisation de ces frais, au titre d’une indemnisation pour les « frais engagés » et au titre de la condamnation aux dépens.
La société HENRAT & GARIN considère que la demande « au titre des frais engagés » fait double emploi avec la demande au titre des dépens.
***
Il est constant que le tribunal peut, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, inclure dans les dépens les frais relatifs à la procédure de référé et à l’expertise ainsi ordonnée, dès lors que cette procédure a préparé l’instance principale dont il est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522 ; 22 octobre 2015, n° 14-24.848).
Les frais antérieurs à l’engagement de l’instance sont inclus dans les dépens dès lors qu’ils sont dans un rapport étroit et nécessaire avec celle-ci et que, notamment, ils sont relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge du principal est saisi : tel est le cas, à l’évidence, de l’instance en référé ayant abouti à la désignation de l’expert (ex. : Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 17 janvier 2011, n° RG 10/06094).
En l’espèce, les frais d’huissiers dont la SCI MPDK demande l’indemnisation (pièce n° 33 des demandeurs) correspondent aux frais des assignations délivrées en référés et aux frais de signification de l’ordonnance de référé.
Il convient donc de débouter la SCI MPDK de sa demande présentée au titre de l’indemnisation des frais engagés (huissiers et experts judiciaires), ces frais étant compris dans les dépens.
1.2.4 Sur l’indemnisation des préjudice financiers subis sollicitée par les époux [K]
Les époux [K] exposent avoir été contraints d’engager des frais d’huissiers pour un montant de 427, 95 €. En outre, ils estiment qu’ils seront contraints de quitter leur appartement durant toute la durée des travaux à réaliser à leur domicile, ce qui nécessitera la location d’une chambre d’hôtel dans leur quartier du Trocadéro pendant une dizaine de jours. A cet égard, ils évaluent le coût de leur séjour à l’hôtel à 2.100 €, en prenant en compte la moyenne du prix d’une nuit d’hôtel dans ce quartier, fixée à 210 € TTC par le site « Booking.com ».
La SCI SAGE fait valoir que la SCI MPDK ne peut solliciter la double indemnisation de ces frais, au titre d’une indemnisation pour les « frais engagés » et au titre de la condamnation aux dépens. Elle fait en outre valoir que la réalisation d’un constat d’huissier n’était pas indispensable dès lors qu’il est intervenu alors que la SCI SAGE avait fait procéder aux réparations nécessaires. Elle soutient que la demande formée par les époux [K] au titre de l’indemnisation de leur séjour à l’hôtel pendant la réalisation des travaux est infondée.
La société HENRAT & GARIN soutient que la demande d’indemnisation formée au titre des frais d’huissier fait double emploi avec la demande au titre des dépens. Elle fait valoir que la demande présentée au titre de la location d’une chambre d’hôtel, « durant toute la durée des importants travaux à réaliser à leur domicile », est devenue sans objet puisque la SCI MPDK a vendu son appartement. Elle considère que cette demande n’est ni recevable ni fondée.
***
Aux termes du 6° de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent : (…) les émoluments des officiers publics ou ministériels ». Les frais de constats d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice ne sont pas inclus dans les dépens (Civ. 2ème, 12 janvier 2017, n° 16.10-123).
Les frais d'expertise et d'assignation en référé sont compris dans les dépens et ceux afférents au procès-verbal de constat d'huissier de justice sont inclus dans l'indemnité allouée au titre des frais irrépétibles (Civ.3ème, 6 avril 2022, n° 20-18.117).
En l’espèce, les frais d’huissiers dont les époux [K] demandent l’indemnisation (pièce n° 33 des demandeurs) correspondent aux frais afférents au retour à l’avocat des époux [K] du second original de l’assignation en référé signifiée le 20 décembre 2017 ainsi qu’aux frais de constat d’huissier réalisé le 22 novembre 2017 à la diligence des époux [K].
Ces frais relèvent, pour les premiers, des dépens, et pour les seconds, des frais irrépétibles alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par ailleurs, la SCI MPDK a, le 22 novembre 2019, vendu l’appartement dans lequel les époux [K] vivaient (pièce n° 39 des demandeurs). La demande des époux [K] visant à l’indemnisation d’un préjudice financier futur relatif au coût de leur séjour à l’hôtel durant la période des travaux de remise en état des pièces sinistrées n’est donc pas fondée.
Par conséquent, il convient de débouter les époux [K] de leur demande présentée au titre du préjudice financier subi.
1.2.5 Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance sollicitée par les époux [K]
Les époux [K] soutiennent que 60 % de la surface de l’appartement a été rendue inutilisable pendant 39 mois, de septembre 2016 à novembre 2019, date de la revente du bien. Ils évaluent leur préjudice de jouissance en retenant une valeur locative du bien à hauteur de 3.000 €. Ils font valoir que la fonction de M. [K] de directeur général exécutif de la filiale française d'une importante société allemande les amenait à recevoir des invités dans leur appartement et que le dégât des eaux les a privé de cette possibilité et de toute vie sociale.
La SCI SAGE fait valoir que rien ne prouve que Monsieur [K] avait une vie sociale très active du fait de son poste et que la nature du dégât des eaux n’empêchait aucunement des réceptions à domicile. Elle considère que seule l’entrée a connu des désordres et que les époux [K] auraient pu procéder à la remise en état de leur appartement dès assèchement des surfaces sinistrées. Elle relève que l’expert a constaté que l’appartement des époux [C] situé au 5ème étage avait été remis en état. Elle estime que les époux [K] ne produisent aucune pièce justifiant la valeur locative du bien qu’ils retiennent.
La société HENRAT & GARIN relève que les époux [K] ne versent aux débats aucun élément permettant au tribunal de savoir s’ils étaient locataires ou non de l’appartement, propriété de la SCI MPDK. Elle expose que l’expert judiciaire a retenu un trouble de jouissance à hauteur de 30 % de la valeur locative, en tenant compte de la fonction de PDG de M. [K] et conteste cette évaluation. Elle fait valoir que seule l’entrée de l’appartement a été sinistrée. Elle considère que la SCI MPDK aurait pu réaliser les travaux de mise en état dès le 25 avril 2018, date à laquelle l’expert a donné son avis sur la cause des désordres, a constaté que les supports des appartements des 4ème étage (SCI MPDK) et du 5ème étage (époux [C]) étaient secs, et a constaté que l’appartement du 5ème étage, également sinistré, avait été rénové.
La MACIF soutient que l’article 15 du contrat MACIF ne prévoit la prise en charge de la perte d’usage de l’habitation qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux, de sorte que sa garantie ne peut être mobilisée.
***
En l’espèce, la matérialité des désordres subis dans l’entrée et une partie du séjour de l’appartement a précédemment été établie.
L’appartement qui était occupé par les époux [K], selon un titre juridique inconnu (bail ou non auprès de la SCI MPDK), était d’une surface totale de 74,04 m². Aucune pièce n’est produite sur la surface des zones sinistrées. L’appartement était composé d’une chambre, d’un bureau, d’une salle à manger, d’un séjour, d’une cuisine, de toilettes, d’une salle d’eau, d’une entrée (page 42 du rapport d’expertise, pièce n° 31 des demandeurs). Les désordres constatés dans l’entrée et le salon de l’appartement n’ont pas empêché les époux [K] d’habiter les lieux. Par ailleurs, les époux [K] ne produisent aux débats aucune pièce qui fasse état d’un impératif professionnel, pour M. [K], de réaliser des réceptions à domicile. Le tribunal ne peut donc avaliser la prise en compte, par l’expert, de la qualité de PDG de M. [K] pour évaluer à 30 % le pourcentage de préjudice de jouissance subi (page 59 du rapport d’expertise). Eu égard aux zones sinistrées et à la matérialité des lieux, un pourcentage de 20 % sera retenu.
Les époux [K] ne produisent aux débats aucun élément permettant d’apprécier, à la date du trouble de jouissance, la valeur locative du bien. La valeur locative de 3.000 € est toutefois raisonnable, eu égard aux caractéristiques du bien et à sa situation dans [Localité 7]. Il convient donc de retenir un préjudice de jouissance à hauteur de 600 € par mois.
Le dégât des eaux est survenu le 28 août 2016. Le 25 avril 2018, l’expert judiciaire a constaté que les supports des pièces sinistrées étaient secs (page 43), que l’appartement sinistré au 5ème étage avait été rénové et présentait des supports secs (page 44), qu’il n’y avait plus de fuite active (page 46). Il convient donc de retenir que la remise en état de l’appartement de la SCI MPDK pouvait être réalisée à compter du 25 avril 2018. Le trouble de jouissance des époux [K] ne peut donc être retenu au-delà de cette période et sera donc calculé sur une période totale de 20 mois.
Le préjudice de jouissance subis par les époux [K] doit être évalué à hauteur de la somme totale de 12.000 €.
Par ailleurs, l’article 15 du contrat habitation de la MACIF ne prévoit la prise en charge de la perte d’usage de l’habitation qu’en cas d’impossibilité totale d’utiliser les locaux, de sorte que sa garantie ne peut être mobilisée.
Eu égard aux responsabilités précédemment retenues, la SCI SAGE sera condamnée à payer aux époux [K] la somme de 12.000 € au titre du préjudice de jouissance subi.
1.2.6 Sur l’indemnisation du préjudice moral sollicitée par les époux [K]
Les époux [K] soutiennent que le dégât des eaux les a exposé à des « épisodes maladifs » et à une constante anxiété quant à l’évolution de leur santé.
La SCI SAGE considère que les époux [K] ne versent aux débats aucun élément prouvant des « épisodes maladifs » et une anxiété constante, ni même aucun contrat de bail.
La société HENRAT & GARIN considère que les époux [K] ne justifient pas du bien-fondé de leur demande.
La MACIF expose que le préjudice moral allégué correspond à un chef de préjudice non prévu dans le contrat MACIF.
***
En l’espèce, les époux [K] ne produisent aucun élément aux débats permettant au tribunal de retenir qu’ils ont subis des « épisodes maladifs » et une anxiété constante, qui dépasserait la gêne déjà indemnisée au titre du trouble de jouissance.
Il convient donc de débouter les époux [K] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/04103 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPRGG
1.2.7 Sur la demande de la MACIF visant à lui donner acte de sa proposition d’indemnisation à concurrence d’une somme de 3.232,44 € et subsidiairement de 5.864,15 EUROS au titre de l’indemnisation du préjudice matériel subi par les demandeurs
Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de « donner acte », qui ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne seront donc pas examinées, puisqu’elles ne valent consécration d'aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).
IV.Sur les demandes accessoires
La SCI SAGE, qui succombe, sera condamnée au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais relatifs à la procédure de référé, ayant préparé la présente instance dont le tribunal est saisi (ex. : Civ. 3ème, 17 mars 2004, n° 00-22.522).
Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à FORESTIER - HINFRAY SCP D’AVOCATS.
Il convient de rejeter les demandes formées par la SCI SAGE et M. [M] [U] ainsi que par la société HENRAT & GARIN visant la condamnation in solidum de la société MPDK et des époux [K] aux dépens.
Tenue aux dépens, la SCI SAGE sera condamnée à payer :
à la SCI MPDK, à M. [L] [K] et à Mme [R] [K] la somme globale de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais de constat d’huissier du 22 novembre 2017 inclus, au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la MACIF, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Par voie de conséquence, la SCI SAGE sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles.
Il convient de rejeter les demandes formées par M. [U] et par la société HENRAT & GARIN de condamnation in solidum de la société MPDK et des époux [K] à leur payer respectivement une somme de 2.000 € et une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors que la société MPDK et les époux [K] ne sont pas tenus aux dépens.
Nécessaire et compatible avec la nature du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version issue du décret n°2004-836 du 20 août 2004 applicable au présent litige introduit par assignation en date du 2 octobre 2015.
Il convient de débouter les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Décision du 30 Mai 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 19/04103 - N° Portalis 352J-W-B7D-CPRGG
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
Rejette la fin de non-recevoir pour défaut d’intérêt à agir formée par la SCI SAGE et M. [M] [U] à l’encontre des demandes formées par la SCI MPDK,
Déclare irrecevables les demandes formées par la SCI MPDK, M. [L] [K] et Mme [R] [K] à l’encontre de M. [M] [U] à titre personnel,
Met hors de cause M. [M] [U],
Déclare la SCI SAGE responsable des désordres causés par le dégât des eaux survenu le 28 août 2016,
Déboute la SCI MPDK de sa demande d’indemnisation formée au titre des travaux de remise en état effectués,
Déboute la SCI MPDK de sa demande d’indemnisation formée au titre de la moins-value de l’appartement,
Déboute la SCI MPDK de sa demande présentée au titre de l’indemnisation des frais engagés (huissiers et experts judiciaires),
Déboute M. [L] [K] et Mme [R] [K] de leur demande présentée au titre du préjudice financier subi,
Condamne la SCI SAGE à payer M. [L] [K] et à Mme [R] [K] la somme de 12.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,
Déboute M. [L] [K] et Mme [R] [K] de leur demande d’indemnisation au titre du préjudice moral,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes indemnitaires,
Condamne la SCI SAGE au paiement des entiers dépens, comprenant les frais de l’expertise judiciaire ordonnée en référé et les frais relatifs à la procédure de référé,
Accorde à FORESTIER - HINFRAY SCP D’AVOCATS le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
Rejette la demande formée par la SCI SAGE et M. [M] [U] de condamnation in solidum de la société MPDK et des époux [K] aux dépens,
Rejette la demande formée par la société HENRAT & GARIN de condamnation in solidum de la société MPDK et des époux [K] aux épens,
Condamne la SCI SAGE à payer à la SCI MPDK, à M. [L] [K] et à Mme [R] [K] la somme globale de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, frais de constat d’huissier du 22 novembre 2017 inclus,
Condamne la SCI SAGE à payer au syndicat des copropriétaire de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI SAGE à payer à la MACIF, la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCI SAGE de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
Déboute M. [M] [U] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles,
Déboute la société HENRAT & GARIN de sa demande de condamnation in solidum de la société MPDK, de M. [L] [K] et de Mme [R] [K] à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement,
Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.
Fait et jugé à Paris le 30 Mai 2024
La GreffièreLe Président
