TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Benoît DENIS
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/09140 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MHS
N° MINUTE :
1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 27 mai 2024
DEMANDERESSE
Société KAPPA, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Cécile ROUQUETTE TEROUANNE de la SELARL C.V.S., avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0098
DÉFENDEURS
Madame [K] [L], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benoît DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0316
Monsieur [G] [U][G], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Benoît DENIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0316
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Jennifer BRAY, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 mars 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2024 par Anne-Sophie STORELV, Vice-présidente, assistée de Jennifer BRAY, Greffier
Décision du 27 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/09140 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3MHS
Par exploit de commissaire de justice du 10 novembre 2023 la SCI KAPPA, propriétaire de locaux situés [Adresse 1], a fait assigner en référé M. [G] [U] et Mme [K] [L] épouse [U], locataires suivant bail d'habitation du 27 septembre 2019 produit aux débats aux fins d'obtenir:
le paiement provisionnel d'une somme de 87 853,58€ au titre de loyers et charges dus au mois de novembre 2023 inclus, avec capitalisation des intérêts;
la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire au 8 novembre 2023, et l'autorisation de faire procéder à l'expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, et sous astreinte de 500€ par jour de retard, à compter de la signitifcation de la décision à intervenir;
la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 9382,15€ et la condamnation provisionnelle des défendeurs à son paiement, jusqu'à parfaite libération des lieux;
la séquestration et l'enlèvement des biens et objets mobiliers garnissant les lieux lors
de l'expulsion;
la condamnation des défendeurs au paiement de 7000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, et aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et avec application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile au bénéfice de la société CVS, SELARL d'avocats Interbarreaux.
A l'audience du 25 mars 2024, la partie demanderesse, par l'intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes et réactualise le montant de la dette à hauteur de 125 440,53€ au mois de mars 2024 inclus. Elle expose également qu'elle s'oppose à l'octroi de délais en l'absence de règlements depuis mars 2023 et en raison de la mauvaise foi les locataires.
Elle sollicite en outre, le débouté de toutes les demandes de M. et Mme [U] .
Concernant l'exception de nullité pour vice de fond elle demande à titre principal de voir constater la qualité de gérant de Mme [C] [H], dûment habilitée à représenter la SCI KAPPA et de débouter en conséquence M. et Mme [U] de leur demande de nullité de l'acte introductif.
À titre subsidiaire et si par impossible la juridiction devait considérer que Mme [H] n'a pas la qualité de gérant, de juger que l'erreur dans la désignation du représentant constitue un vice de forme et suppose de démontrer l'existence d'un grief, inexistant en l'espèce à l'égard des locataires, et en conséquence de débouter M. et Mme [U] de leurs demandes nullité à ce titre.
Concernant la demande de nullité de la clause résolutoire elle demande également de constaterla qualité de gérant de Mme [H], dûment habilitée à représenter la SCI KAPPA, et de dire en conséquence que le bail d'habitation a été valablement conclu par le gérant de la SCI KAPPA, et de rejeter en conséquence la demande de nullité du bail d'habitation et d'inopposabilité des clauses dudit bail pour absence ou défaut de pouvoir.
Elle porte sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile à la somme de 10 000€ et rajoute une demande afin d'être autorisée à conserver le dépôt de garantie à titre d'indemnité.
M. et Mme [U] représentés soulèvent tout d'abord la nullité de fond de l'assignation délivrée le 10 novembre 2023 à la requête de la SCI KAPPA au motif qu'elle n'a pas été délivrée à la requête de son gérant M. [V] [H], mais de son associée Mme [C] [B] dépourvue de pouvoir, et nullité qui selon eux s'entendra aux clauses du contrat de bail et en particulier sa clause résolutoire, conclu lui aussi par la SCI KAPPA représentée par Mme [C] [B].
A titre subsidiaire, il est demandé de constater la nullité et l'inopposabilité de la clause résolutoire stipulée au bail et la nullité du commandement de payer délivré le 7 septembre 2023, et de constater à tout le moins, l'existence de contestations sérieuses, et de débouter la SCI KAPPA de ses demandes formées en référé.
À titre très subsidiaire et sur le fond il est demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement de 24 mois, avec mise en place d'un échéancier à effet 3 mois après la signification de l'ordonnance à intervenir.
À titre infiniment subsidiaire, et si la juridiction devait prononcer la résiliation il est sollicité des délais de paiement de 36 mois dans les mêmes conditions, et d'accorder un délai d'un à M. et Mme [U] pour quitter les lieux.
En toute hypothèse il est demandé de débouter la SCI KAPPA de ses autres demandes et de celle au titre de l'article 700 et des dépens.
Il est enfin précisé qu'une somme de 14 414€ a été réglée par virement du 21 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION:
Attendu qu'il résulte des pièces versées aux débats que le représentant de l'Etat dans le Département a bien été avisé de l'assignation en expulsion plus de 2 mois avant la présente audience et que la demande parait recevable en conséquence.
Sur la nullité de l'assignation pour vice de fond :
Attendu que les défendeurs font valoir par l'intermédiaire de leur conseil que l'assignation délivrée aux époux [U] au nom de la SCI KAPPA n'a pas été délivrée à la requête de son gérant M. [V] [H], mais de son associée Mme [C] [B], ce qui serait une cause de nullité de l'assignation pour irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir de représentant de la SCI KAPPA;
Qu'il produit à ce titre un extrait K bis à jour au 19 mars 2024 et qui mentionne effectivement M. [V] [H] comme gérant et Mme [C] [B] épouse [H] comme associée;
Que le conseil de la demanderesse a toutefois précisé à l'audience que Mme [C] [H] était bien gérante également de la SCI KAPPA suite au procès-verbal de désignation en date du 23 juillet 2013, et ce pour une durée indéterminée;
Qu'elle précisait encore que lors de la constitution de la SCI KAPPA cette
décision a été régulièrement enregistrée auprès du greffe du Tribunal de Commerce de PARIS, mais visiblement avait été mal transcrite par les services en charge des formalités;
Que de plus elle faisait valoir également qu'il est de jurisprudence constante que « l'erreur dans la désignation des représentants d'une personne morale ne constitue qu'une irrégularité pour vice de forme n'entraînant la nullité de l'acte qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité »;
Qu'elle estime enfin que les locataires ont pu faire appel à un conseil aux fins de défendre leurs intérêts et qui était présent à l'audience et qui a pris des conclusions, et que de ce fait il n'a pas été porté atteinte à leur droit de se défendre et qu'aucun grief n'est dès lors établi;
Que la SCI KAPPA a pu produire en cours de délibéré une note expliquant qu'il s'agissait bien d'une erreur matérielle du greffe et qui a pu être rectifiée sur simple demande de celle-ci et sans dépôt complémentaire de pièce, ce qu'atteste la production d'un nouvel extrait K bis en date du 26 mars 2024 ainsi que le courrier de BDO IDF, en sa qualité d'expert-comptable de l'entité KAPPA qui atteste de ce que Mme [H] est (co) gérante sans discontinuité de la SCI KAPPA depuis sa constitution en 2013, et jusqu'à ce jour;
Que le conseil des défendeurs a fait savoir en réponse à la note en délibéré du
conseil de la SCI KAPPA qu'il estimait cette note en délibéré irrecevable, car non sollicitée à l'audience par la partie demanderesse, et la juridiction ayant clôturé les débats et mis l'affaire en délibéré, sans autoriser la production d'une note en délibéré dans les intérêts de la SCI KAPPA, laquelle ne l'avait pas annoncé;
Qu'il y a lieu toutefois de préciser, et comme le mentionne la SCI KAPPA dans sa note en délibéré que celle-ci a été destinataire de conclusions le jeudi 21 mars 2024 à 18h33 du conseil des défendeurs et ayant soulevé pour la première fois la nullité de l'assignation au motif que Mme [C] [H] , associée et gérante de la SCI KAPPA n'apparaissait pas en qualité de gérante sur l'extrait K bis produit et daté du 19 mars 2024, alors qu'elle produisait elle-même aux débats le procès-verbal de désignation de Mme [C] [H] comme co- gérant de la SCI, en date du 23 juillet 2013 pour une durée indéterminée;
Que dès lors, compte tenu de la tardiveté de la réception des conclusions de son contradicteur, sa cliente n'a pas été en mesure d'effectuer cette démarche avant l'audience, la qualité de gérant de Mme [H] n'ayant pas été remise en cause auparavant;
Que dans ces conditions, et la question juridique en cause ayant été évoquée contradictoirement lors des débats, il y a lieu pour une bonne administration de la justice de déclarer la note en délibéré et les pièces jointes recevables;
Que le tribunal ne peut dès lors que constater que Mme [C] [B] épouse [H] a bien la qualité de co-gérante de la SCI KAPPA et qu'elle a ainsi valablement pu représenter la représenter aux fins de délivrance de l'assignation en la cause;
Qu'en tout état de cause, une simple erreur dans la désignation de la personne pouvant représenter la SCI KAPPA ne constitue pas un vice de fond mais de forme, et ne fait pas apparaître de grief à l'encontre des locataires, dont le seul défaut de paiement des loyers fonde la présente procédure;
Que M. et Mme [U] seront donc déboutés de leur demande tendant à constater la nullité de de l'assignation délivrée le 10 novembre 2023 et également dès lors de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire;
Sur les loyers, charges ou/et indemnités d'occupation impayés:
Attendu qu'il résulte du bail et du décompte produits que le montant des loyers et charges impayées se monte à 125 440,53€ au mois de mars 2024 inclus;
Qu'il échet de le constater et de condamner, par provision, et en deniers ou quittances, compte tenu du versement allégué , M. et Mme [U] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 69 089,28€ à compter du 7 septembre 2023, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil;
Mais attendu que la nature, le montant de la dette et la situation respective des parties rendent possible l'octroi de délais de paiement; que notamment un premier versement de 14 414€ est intervenu avant l'audience représentant un loyer mensuel et 1/24ème du solde de la dette, et les locataires affirmant qu'ils ont pu redévelopper très récemment les activités de leur société, avec des rentrées financières suffisantes pour réprendre le paiement du loyer et apurer le passif locatif dans un délai de 24 mois.
Qu'il convient en conséquence de leur laisser une chance et et de leur accorder les délais prévus par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Qu'il y a lien en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif.
Qu'en cas de défaillance audit plan d'apurement il convient d'assortir les règlements prévus d'une déchéance du terme et d'ordonner en conséquence l'expulsion pour le cas ou la clause résolutoire reprendrait ses effets.
Que rien ne justifie en revanche que la SCI KAPPA conserve le dépôt de garantie à titre d'indemnité.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire:
Attendu qu'un commandement de payer la somme de 69 089,28€ a été délivré le 7 septembre 2023; que cet acte qui rappelait tant l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 que la clause résolutoire insérée dans le bail est resté sans effets; qu'aucun paiement intégral n'est intervenu et qu'aucune demande de délais n'a été formulée dans le délai de 2 mois imparti, qu'en conséquence la clause résolutoire doit être regardée comme ayant été acquise le 7 novembre 2023 et l'expulsion ordonnée; que le prononcé d'une astreinte n'est toutefois pas nécessaire.
Sur la fixation d'une indemnité compensatoire:
Attendu que l'occupation sans titre des locaux du bailleur justifie la fixation d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyers majoré des charges récupérables; qu'il convient de condamner par provision M. et Mme [U] à son paiement , à compter du 7 novembre 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets;
Sur la demande d'exécution provisoire:
Attendu qu'il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. .
Sur la demande fondée sur l'article 700 du c.p.c.:
Attendu qu'il y a lieu de condamner M. et Mme [U] à payer au demandeur une somme de 2500€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile;
Sur les dépens:
Attendu que M. et Mme [U] succombent à la procédure; qu'ils seront condamnés aux entiers dépens en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile à la société CVS SELARL d'Avocats Interbarreaux.
PAR CES MOTIFS:
Le Tribunal, statuant publiquement, en REFERE, en premier ressort et par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe;
Déboute les défendeurs de leur demande de nullité de l'acte introductif d'instance, et de nullité de la clause résolutoire;
Condamne par provision M. [G] [U] et Mme [K] [L] épouse [U] à payer, en deniers ou quittances, à la SCI KAPPA la somme de 125 440,53€ au titre des loyers, charges et /ou indemnités d'occupation impayés au mois de mars 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 69 089,28 € à compter du 7 septembre 2023, date du commandement de payer et pour le surplus à compter de la présente décision, et avec capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil.
Fixe l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées.
Condamne par provison M. et Mme [U] à payer à la SCI KAPPA l'indemnité mensuelle d'occupation précitée, à compter du 7 novembre 2023, pour le cas où la clause résolutoire reprendrait ses effets, jusqu'à la libération effective des lieux;
Constate l'acquisition de la clause résolutoire.
Suspend les effets de ladite clause,
Dit que M. et Mme [U] pourront se libérer de la dette par mensualités de 5000€ payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente décision et la dernière mensualité étant majorée du solde.
Dit que si M. et Mme [U] se libèrent ainsi de la dette la condition résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
Dit qu'à défaut d'un seul et unique versement d'une seule échéance ou d'un seul loyer venant à échéance pendant le plan d'apurement, la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit et le solde deviendra immédiatement exigible.
Dit qu'en ce cas les locataires devront quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants ou mobilier de son chef dans le délai de 2 mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais légaux, le cas échéant avec le concours de la force publique.
Condamne M. et Mme [U] à payer à la SCI KAPPA la somme de 2500€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile .
Condamne M. et Mme [U] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 septembre 2023 et bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile à la société CVS SELARL d'Avocats Interbarreaux .
Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire par application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile .
Le Greffier Le Juge
