TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yann VERNON
Madame [Z] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jacques ZOUKER
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/06959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VNM
N° MINUTE : 2
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. PYM,
[Adresse 3]
représentée par Me Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS,
DÉFENDERESSES
Madame [U] [E],
[Adresse 1]
représentée par Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS,
Madame [Z] [K],
[Adresse 2]
non comparante, ni représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VNM
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 8/ 06/ 2020 à effet au 8/ 06/ 2020, M. [O] [F] [R] a donné à bail à Mme [E] [U] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 1], pour un loyer de 442,36 euros et 20 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.
Par acte du 8/ 06/ 2020, Mme [K] [Z] s’est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, indemnités d’occupations ou toute indemnité tel dommages et intérêts, impôts et taxes, réparations locatives pour un maximum de 3 ans de loyers et charges et jusqu’au 09/06/2029.
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [E] [U] le 28/ 03/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2622,69 euros en principal.
Le commandement a été dénoncé à la caution le 12/ 04/ 2023.
Par acte du 25/ 07/ 2023, la SCI PYM a fait assigner Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
- voir ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,
- voir juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution
- voir condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] au paiement à titre provisionnel :
D’une somme de 3 983,22 euros au titre de l’arriéré au mois de juillet 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignationD’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer contractuel et charges à compter du 01/08/2023 jusqu’à libération des lieux et remise des clés, D’une somme de 800,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement et sa dénonciation à la caution.
L’assignation a été dénoncée à M.LE PREFET de [Localité 4] le 4/ 08/ 2023.
L’affaire a été renvoyée en raison de la demande d’aide juridictionnelle de la locataire et dans l’attente de la décision de la commission du FSL.
A l'audience du 22/04/2024, le bailleur réduit sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3 843,06 euros, au 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus, maintient ses autres demandes et précise qu’ il ne s’oppose pas à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, clause de déchéance en cas de non- respect et fixation de l’indemnité d’occupation. Il précise que si le FSL est accordé, le versement effectif de la subvention n’est pas réalisé à ce jour.
Mme [E] [U] a été représentée. lle indique avoir repris paiement du loyer courant en avril 2024 et bénéficier du FSL accordé le 06/03/2024 pour 3979.49 euros .
Elle ne soutient que ses demandes subsidiaires, indiquées dans ses conclusions, la subvention FSL n’étant pas encore réglée. Elle demande des délais de paiement sur 36 mois par mensualités de 5 euros ou subsidiairement avec report ou pendant deux ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire, le débouté du bailleur de ses autres demandes.
Elle sollicite déduction des frais de commandement de la somme due.
Elle sollicite de voir dire que les sommes d’échéances reportées porteront intérêts au taux légal et que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Elle demande enfin le débouté du bailleur de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile, sa condamnation aux dépens et condamnation de celui-ci à payer à son conseil la somme de 1200 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/91 et de la somme de 13 euros au titre des droits de plaidoiries.
Enfin elle sollicite de voir écarter l’exécution provisoire.
Mme [K] [Z] n’a pas comparu ni été représentée, l’assignation lui étant signifiée selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile.
Aucun diagnostic social n’a été reçu au Greffe .
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualité à agir :
En application de l’article 32 du code de procédure civile a qualité à agir celui qui dispose du droit d’agir .
Il est justifié d’une attestation notariale de vente du 14/12/2006 au bénéfice de la SCI PYM pour le lot 30 situé au bâtiment A 6ème étage, esc B, porte droite droite.
M.[O] [F], qui a été indiqué comme bailleur, représenté par GSC Gestion, lors du bail du 08/06/2020 est noté être le gérant de la SCI PYM dans les conclusions du bailleur .
En tout état de cause selon l’attestation notariale, seule la SCI PYM était créancière du locataire et de la caution
Sur la recevabilité en application de l’article 24 de la loi de 89:
En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation .
Il n’est pas soutenu que la SCI PYM soit une société civile de famille.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX au 29/03/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 4] deux mois avant l’audience.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 28/ 03/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
Le commandement de payer porte sur des loyers et charges .Mme [E] [U] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit au 28/ 05/ 2023 à minuit soit à compter du 29/ 05/ 2023.
Mme [E] [U] dispose de revenus de RSA, outre allocations logement suspendues entre août 2022 et octobre 2023, avec rappels versés pour le RSA et cette allocation, en novembre 2023, l’APL étant versée directement au bailleur depuis lors .
Le loyer courant résiduel est versé depuis février 2024, ce qui permet d’accorder des délais de paiement et de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, en application de l’article 24 V de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 27/07/2023.
Compte tenu de l’apurement possible par le débiteur selon les revenus disponibles et le versement à terme du FSL accordé en mars 2024, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.
En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Mme [E] [U], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.
En ce cas, le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
Mme [K] [Z] a signé un engagement de caution le 08/06/2020, qui répond aux exigences de forme de l’article 22-1 de la loi du 06/07/89. Le cautionnement porte notamment sur les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 09/06/2029 et dans la limite de trois ans de loyers et charges .
Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [E] [U] reste devoir une somme de 3 385,58 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus et hors frais de procédure.
Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] au paiement de cette somme sous réserve des loyers échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la demande.
Il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 10 euros pendant un an, puis 136 euros selon modalités au dispositif, le versement de la subvention FSL étant à venir, sous réserve du paiement des loyers courants.
Il n’y a pas lieu de statuer sur les intérêts d’échéances reportées en l’absence de report ordonné.
Sur l'indemnité d'occupation :
En cas de non-respect des délais par la locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] au paiement de celle-ci.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] aux dépens incluant les frais de commandement, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation, la signification de la décision .
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :
En équité, il convient de débouter la SCI PYM de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
Il convient de débouter Mme [E] [U] de sa demande en application de l’article 37 de la loi du 10/07/91.
Sur l’exécution provisoire :
L’exécution provisoire est de droit, et il n’y a pas lieu de statuer sur une demande visant à l’écarter en référé.
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2VNM
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe,
Renvoie les parties à se pourvoir, et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,
DECLARE le bailleur recevable à agir
CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 29/ 05/ 2023, portant sur les lieux loués situés au [Adresse 1] ( lot 30)
SUSPEND les effets de la clause résolutoire
CONSTATE que l’engagement de caution de Mme [K] [Z] répond aux exigences de l’article 22-1 de la loi du 06/07/89 et limite le cautionnement au 09/06/2029 et à trois années de loyers et charges
CONDAMNE solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] à payer à la SCI PYM, la somme provisionnelle de 3 385,58 euros au titre des loyers et charges dus au 19/ 04/ 2024, avril 2024 inclus, hors frais, outre les loyers impayés dus postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation
AUTORISE Mme [E] [U] à s'acquitter de la dette par 12 mensualités de 10.00 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis 24 mensualités de 136 euros le 5 des mois suivants, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts,
RAPPELLE qu'en cas de respect par Mme [E] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,
RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement de la mensualité à son échéance ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,
DIT que la SCI PYM pourra alors faire procéder à l'expulsion de Mme [E] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
DIT QUE le sort des meubles sera régi en ce cas par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution
CONDAMNE, en ce cas, solidairement Mme [E] [U] à payer à la SCI PYM à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux, par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers indexés et charges révisées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et pour la caution dans la limite mentionnée
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions,
condamne solidairement Mme [E] [U] et Mme [K] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution, de l’assignation, la signification de la décision.
DEBOUTE la SCI PYM de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
DEBOUTE Mme [E] [U] de sa demande en application de l’article 37 de la loi du 10/07/91
LE GREFFIER LE PRESIDENT
