TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Alain DE LANGLE
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Joanne GEORGELIN
Me Abel SOUHAIR
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 23/04057 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2MO
N° MINUTE : 1
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 23 mai 2024
DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS RIVP,
[Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS,
DÉFENDEURS
Madame [E] [U],
[Adresse 4]
représentée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,
Madame [P] [U],
[Adresse 4]
représentée par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,
Monsieur [M] [U],
[Adresse 4]
représenté par Me Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS,
Madame [X] [U],
[Adresse 4]
représentée par Me Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS,
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04057 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2MO
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 22 avril 2024
ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 mai 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier
FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 30/ 09/ 2003 à effet au 1/ 10/ 2003, la SAGI , actuellement la RIVP a donné à bail à M.[U] [I] et Mme [U] [B] un appartement à usage d'habitation, situé [Adresse 4] -[Localité 3], pour un loyer de 968,78 euros et 153,88 euros de provision sur charges prévues par la règlementation HLM.
Par acte à effet au 03/07/2007 la RIVP a donné à bail à M.[U] [I] un emplacement de parking situé au [Adresse 2], pour un loyer de 40.50 euros et 12 euros de provision sur charges.
Le bail du logement a été transféré à Mme [U] [E], Mme [U] [P], Mme [U] [X] et M. [U] [M], enfants de la locataire, à compter du 04/04/2021 par suite du décès de Mme [U] [B], celle-ci étant attributaire du logement par le jugement de divorce du 28/09/2010 avec M.[U] [I].
Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme.[U] [E], Mme [U][P], Mme [U] [X] et M. [U] [M] le 9/ 02/ 2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 5359,69 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 3/ 05/ 2023, RIVP a fait assigner Mme.[U] [E], Mme MARRACHEJudith, Mme [U] [X] et M. [U] [M] aux fins de :
- voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
- voir ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] , Mme MARRACHEJudith, Mme [U] [X] et M. [U] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier,
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril de Mme [U] [E], Mme MARRACHEJudith, Mme [U] [X] et M. [U] [M]
- voir condamner solidairement Mme [U] [E], Mme MARRACHEJudith, Mme [U] [X] et M. [U] [M] au paiement à titre provisionnel :
Décision du 23 mai 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04057 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2MO
D’une somme de 4 738,76 euros au titre de l’arriéré au 24/ 03/ 2023 inclus, à parfaire, avec intérêts au taux légal D’une indemnité d’occupation égale à ce que serait le loyer et les charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion D’une somme de 400,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, des frais d’expulsion si nécessaires .
L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de PARIS le 4/ 05/ 2023.
A l'audience du 22/04/2023, le bailleur soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du Code de procédure civile sollicite de :
Voir juger que le commandement de payer du 09/02/2023 est valideVoir juger que les contestations de Mme [U] [E], Mme [U] [P] ne sont pas sérieuses Dire avoir lieu à référéEn conséquence , voir débouter Mme [U] [E], Mme [U] [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions - voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer,
- voir ordonner l’expulsion de Mme [U] [E] , Mme [U] [P], Mme [U] [X] et M. [U] [M] ainsi que tous occupants de leur chef avec assistance de la force publique et d’un serrurier, pour le logement
- voir prononcer la résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de parking en sa qualité d’accessoire du bail d’habitation
- voir ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril des défendeurs ou dire que le sort du mobilier sera régi par les dispositions de l’article L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution
- voir condamner solidairement Mme [U] [E], Mme MARRACHEJudith, Mme [U] [X] et M. [U] [M] au paiement à titre provisionnel :
- d’une somme de 7154.63 euros au titre de l’arriéré au 16/04/2024 , avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal
- d’une indemnité d’occupation égale au loyer contractuel et la provision sur charges à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux
- d’une somme de 1000,00 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens incluant
-voir ordonner l’exécution provisoire
Mme [U] [E], Mme [U] [P],et M. [U] [M], ont été représentés.
M. [U] [M] a sollicité l’admission à l’Aide juridictionnelle provisoire, compte -tenu de ses revenus.
Ils soutiennent oralement leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du Code de procédure civile et sollicitent de :
voir débouter la RIVP de toutes ses demandes voir constater la nullité du commandement de payer et subsidiaiement dire n’y avoir lieu à référé, la validité du commandement étant sérieusement contestable voir constater que les causes du commandement ont été réglées dans le délai et débouter la RIVP de toutes ses demandes voir dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement provisionnel d’un arriéré au mois d’octobre 2023subsidiairement :voir suspendre les effets de la clause résolutoire et autoriser Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M] à apurer l’arriéré qui sera fixé par versements mensuels de 200 euros et dire que la clause n’aura jamais joué si l’échéancier n’est pas respectéen tout état de cause :voir condamner la RIVP à payer au conseil des défendeurs la somme de 2000 euros en application 37 de la loi du 10/07/91, sous réserve pour elle de renoncer à percevoir l’indemnité d’Etat
Mme [U] [X] soutient oralement ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer en application de l'article 455 du Code de procédure civile et sollicite de :
voir déclarer nul le commandement de payer délivré aux héritiers [U] le 09/02/2023voir dire n’y avoir lieu à référévoir condamner la RIVP à payer au conseil de la défenderesse la somme de 1500 euros en application 37 de la loi du 10/07/91, sous réserve pour lui de renoncer à percevoir l’indemnité d’Etat voir condamner la RIVP aux dépens
Un diagnostic social a été reçu au Greffe le 9/ 02/ 2024, dont les termes ont été communiqués à l’audience au bailleur.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande d’aide juridictionnelle provisoire :
M. [U] [M] a sollicité l’admission à l’Aide juridictionnelle provisoire . Il est justifié de la perception du RSA jusqu’en janvier 2022, puis de la seule allocation logement depuis septembre 2023.
Il convient donc d’accorder l’Aide juridictionnelle provisoire à M. [U] [M].
Sur la recevabilité :
En application de l’article 24 II de la loi du 06/07/89, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande , une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 10/02/2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi .
L’assignation a été dénoncée au Préfet de PARIS deux mois avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi , si bien qu’il est donc recevable en son action.
Sur la résiliation du bail :
Le commandement de payer délivré le 9/ 02/ 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et portait sur la somme de 5359.69 euros, réclamée au mois de février 2023 inclus .
La RIVP soutient que le commandement de payer est valide à concurrence des sommes dues de 4945.40 euros pour le logement, février 2023 inclus, que la révision du loyer a été effectuée conformément à la clause du bail au 1er juillet de l’année, que le crédit de 190.07 euros au 14/10/2022 a été pris en compte, que les allocations logement reçues de la CAF ont été prises en compte , mais pas celles qui auraient pu être émises selon le relevé CAF, sans toutefois qu’elles soient reçues par le bailleur. Elle en déduit que la somme de 7198.02 euros était due au 16/03/2023, que dans le délai de deux mois du commandement de payer, les causes du commandement n’ont pas été payées .
Elle ajoute que les régularisation de charges de 2022 ont bien été faites en mai 2023, que celles de 2023 le seront en mai 2024.
Sur les loyers de parking , la RIVP fait valoir que la somme de 4920.51 euros a bien été rétrocédée en décembre 2023, qu’ils n’ont plus été facturés depuis lors, si bien qu’aucune autre somme n’est à déduire des causes du commandement de payer ou de la dette.
Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M] soutiennent que le bail de parking ne leur a pas été transféré, si bien que les sommes réclamées au commandement de payer étaient erronées jusqu’en février 2023 pour 3409.60 euros, que cette somme doit être déduite également des sommes actuellement réclamées.
Ils ajoutent que la révision annuelle du loyer n’est pas justifiée compte-tenu du montant de loyer de 1235.03 euros depuis l’avenant, que la somme de 190.07 euros créditrice n’est pas prise en compte. Ils soulignent que les allocations logement reçue par Mme [U] [E], Mme MARRACHEJudith n’ont pas toutes été prises en compte et doivent être déduites des sommes dues, notamment le rappel de 3441.18 euros versé dans le délai du commandement de payer.
Enfin ils estiment que les provisions sur charges ne sont pas régularisées depuis novembre 2022, que par conséquent le commandement est nul ou qu’il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur sa validité , celle-ci étant sérieusement contestable. Subsidiairement, ils demandent de voir dire que les causes de ce commandement ont été payées dans le délai de deux mois, ou plus subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire.
Mme [U] [X] s’associe aux moyens de défense invoqués par Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M], si bien que les contestations sérieuses soulevées nécessitent de voir dire qu’il n’y a pas lieu à référé .
Le commandement de payer doit comporter un décompte ventilé des sommes réclamées afin que le locataire puisse vérifier le décompte de celles-ci.
Par ailleurs, un commandement de payer est valide à concurrence des sommes dues, s’il a été délivré pour un montant inexact, et il doit être délivré de bonne foi pour produire effet .
Or la RIVP a mentionné dans le décompte de ce commandement des sommes pour des parkings.
Il a été produit le bail du 03/07/2007 référencé 214562S5429, qui avaient été loué à M. [U] [I] seul en juillet 2007, sans que le bail ne mentionne qu’il serait l’accessoire du contrat de bail du logement loué aux époux [U] en octobre 2003.
La RIVP a d’ailleurs reconnu que les défendeurs, bénéficiaires du transfert de bail du logement depuis le 04/04/2021, n’en étaient pas redevables.
Dès lors il existait une erreur imputable au bailleur sur ce décompte , qui ne consistait pas seulement en une erreur de compte sur les sommes dues pour le bail de logement visé du 01/10/2003 avec son transfert du 25/11/2021 (à effet au 04/04/2021, date du décès de Mme [U] [B]), mais sur l’objet même du commandement, à savoir l’existence d’un autre bail pour un parking référencé 214562S5429 . Il sera noté que les avis pour les parkings mentionnent trois parking dont l’un pour lequel le bail a pris fin au 31/07/2008, et un autre parking référencé 214562S5432 débuté au 17/07/2012 , qui serait en cours, pour lequel la RIVP n’a pas produit le contrat afférent, et dont les loyers ont été mentionnés dans les avis d’échéances joints au commandement de payer.
Sur les sommes au crédit au 14/10/2023, il n’est pas établi de contestation sérieuse, celle-ci figurant au décompte.
Pour les sommes versées par la CAF, il convient de relever que le bail est un bail de logement HLM, par financement type PLI, pour lequel sont mentionnés sur les avis d’échéances les versements de la CAF au titre de l’allocation personnalisé au logement.
Le versement des allocations logement est effectué selon les éléments pris en compte par la CAF à partir des déclarations de revenus. Les aides personnelles au logement sont dues à partir du premier jour du mois civil suivant celui au cours duquel les conditions d’ouverture du droit sont réunies.
Toutefois, lorsque ces conditions sont réunies antérieurement au mois de la demande, l’aide est due à compter du premier jour du mois au cours duquel la demande est déposée.
En cas de colocation , les allocations sont calculées selon les revenus de chaque colocataire.
Il est produit par les défendeurs les relevés CAF :
il en ressort pour Mme [U] [P] en juillet 2022 un paiement de 2747 euros pour rappel de mai 2021 à juin 2022 et versement de 209 euros pour ce mois, puis des versements les mois suivants de 216 euros, une interruption en mai 2023 avec rappel en octobre 2023 de 1036 euros du mois de mai au mois de septembre 2023, et une APL de 201 euros en octobre 2023 puis de 156 euros en novembre 2023.il en ressort pour Mme [U] [E] : en février 2023 un paiement de 216 euros , une réémission de paiement de 2157.85 euros pour la période de février 2022 à décembre 2022, puis le versement de 2161 euros en mars et avril 2023, un rappel de 432 euros de mai à juin 2023 , en juillet 2023 une réémission de paiement de 216 euros pour janvier 2023 , puis paiement de 216 euros d’août à septembre 2023, puis de 224 euros de octobre à novembre 2023.il en ressort pour Mme [U] [X] un paiement de 114 euros de rappel pour mai 2021 non versé à la RIVP, puis paiement de 216 euros en août et septembre 2023 il en ressort pour M.[U] [M] en février 2023 un rappel de 1296 euros pour la période d’août 2022 à janvier 2023 puis une allocation de 216 euros de février à avril 2023, de 216 euros en septembre et octobre et novembre 2023 avec des retenues de 75 euros.
Les paiements pris en compte pour la somme due au commandement de payer sont ceux que le bailleur a effectivement reçus à la date de leur versement, même si des rappels de droit ont eu pour effet de diminuer la créance du bailleur postérieurement.
Dès lors les sommes dues au commandement de payer ne pouvaient prendre en compte que les sommes versées au bénéfice des colocataires à leur date.
Or dans les avis d’échéances joints au commandement de payer, il ne figure que :
216 euros pour estimation en novembre 2022, décembre 2022, janvier 2023 et février 2023.
Il est contesté par la RIVP la réception des paiements invoqués par les défendeurs, en fonction de ses avis d’échéances.
Sans précision des dates effectives des versements CAF, notamment de février 2023, lors duquel des rappels de droits sont effectués pour Mme [U] [E], et des décomptes des loyers et charges et paiement depuis que les droits APL ont été ouverts pour les défendeurs puisqu’en juillet 2022 un rappel important de 2747 euros est réalisé), de précision sur la notion de « réémission de droits » par la CAF, il n’est pas possible de considérer que le commandement de payer a été suffisamment précis sur les sommes réclamées.
Enfin , il n’est pas justifié des motifs pour lequel le transfert de bail a été pris en compte par la RIVP au 04/04/2021, alors que le décès de Mme [U] [B] est mentionné comme datant du 03/04/2020 ; or le transfert de bail est automatique, sans manifestation de volonté des bénéficiaires, à la date du décès du locataire en titre, du moment que les conditions de l’article 14 de la loi du 06/07/89 et de l’article 40 de la loi du 06/07/89 sont remplies pour les descendants et du moment qu’il n’existe pas de concurrence entre les différents bénéficiaires, ce que le bailleur ne soutient pas.
En conséquence , il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande en acquisition de la clause résolutoire .
Sur la demande en paiement de l'arriéré :
La RIVP soutient que sa demande provisionnelle est bien fondée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile .
Elle ajoute que la révision de loyer a été effectué selon la clause du bail au 1er juillet , alors que les défendeurs soutiennent que l’indexation n’a pas été justifiée.
Dans l’avis d’échéance d’août 2022, le loyer est de 1235.03 euros. Il était de 1213.05 euros le 02/08/2021 dans la fiche de transfert de bail.
L’indexation selon le bail se fait en proportion de la variation de la moyenne sur 4 trimestres de l’ICC ou tout autre indice qui lui serait substitué . Depuis la loi du 8 février 2008 , il est substitué l’IRL à cet ancien indice.
L’indice à prendre en compte est celui du 2ème trimestre en application de l’article L353-9-3 du code de la construction et de l'habitation depuis la loi 2022-217 du 21/02/2022, qui permet de fixer la révision non plus en fonction de la variation de l’indice, mais « dans la limite de la variation de l’indice » pour les logements HLM.
1213.05 x 135.84/131.12= 1256.71 euros .
Il n’est donc pas déterminé comment le loyer a été calculé en juillet 2022 pour le total de 1235.03 euros, le bailleur n’ayant pas justifié d’une révision, en deçà de la variation de l’indice, qui aurait été décidée dans une délibération, laquelle est néanmoins permise en application des articles L353-9-3 et L442-1 du code de la construction et de l'habitation.
Cependant, il résulte de l’avis d’échéance qu’une révision de loyer a bien été appliquée en juillet 2022, inférieure à la limite légale.
Pour les provision sur charges, les défendeurs soutiennent que les régularisations n’ont pas été faites, alors que le bailleur expose les voir faites en mai 2023 pour 2022 et que celles de 2023 à venir le seront en mai 2024.
Il est justifié de la régularisation des charges 2022 en mai 2023, mais celle-ci comporte encore des charges pour les parkings, alors que les locataires n’étaient pas redevables au titre des parkings. Il existe donc une créance incertaine au titre de la régularisation des charges.
Dans ces conditions, la demande provisionnelle est sérieusement contestable , en raison de multiples éléments qui ne permettent pas de déterminer les sommes réellement dues.
Il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle, l’évaluation de celles-ci devant être appréciée au fond, en fonction des précisions à apporter par le bailleur.
Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail des parkings :
La RIVP sollicite de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail de l’emplacement de parking en sa qualité d’accessoire du bail d’habitation (référence 214562S5429 et 214562S5432).
Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du bail, qui relève du juge du fond ; au surplus , le bailleur a de son propre chef déduit les sommes sollicitées pour les parkings, en reconnaissant que Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M] et Mme [U] [X] n’en étaient pas débiteurs depuis le transfert du bail du seul logement à leur bénéfice.
Sur les dépens :
Il y a lieu de condamner la RIVP aux dépens incluant les frais de commandement, de l’assignation, de signification de la décision .
Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :
En équité , il convient de condamner la RIVP à payer au conseil de Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M] et de Mme [U] [X] la somme de 700 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.
PAR CES MOTIFS
Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :
RENVOIE les parties à se pourvoir
ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à M.[U] [M]
DECLARE le bailleur recevable à agir
DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la RIVP
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit
CONDAMNE la RIVP aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de signification de la décision
CONDAMNE la RIVP à payer au conseil de Mme [U] [E], Mme [U] [P] et M. [U] [M] et au conseil de Mme [U] [X] la somme de 700 euros en application de l’article 37 de la loi du 10/07/1991.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
