TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître BENILAN
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître LEROY
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8ème chambre
2ème section
N° RG 22/14455
N° Portalis 352J-W-B7G-CYLRL
N° MINUTE :
Assignation du :
24 Novembre 2022
JUGEMENT
rendu le 23 Mai 2024
DEMANDEUR
Monsieur [Z] [K]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Gaspard BENILAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0027
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la société GRIFFATON ET [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Matthieu LEROY de la SELASU FUSIO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0245
Décision du 23 Mai 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 22/14455 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYLRL
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Juge
assistés de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé en audience publique
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
L'ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires étant représenté par son syndic, le cabinet Griffaton et [Localité 5].
Monsieur [Z] [K] est propriétaire au sein de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], en vertu d'un titre de propriété du 11 septembre 1974, du lot numéro 30 à savoir un parking situé au sous-sol de la copropriété. Selon le titre de propriété, ce parking porte le numéro 9.
Or, il existe une discordance pour l'attribution des numéros de parking entre le plan réalisé par la société civile immobilière à la construction de l'immeuble et le plan annexé au règlement de copropriété.
Ainsi, tous les numéros de parking du sous-sol (soit 12 emplacements) ont été inversés lorsque le plan annexé à l'état descriptif de division et du règlement de copropriété a été réalisé peu après la construction de l'immeuble.
Des propositions de rectification du plan de copropriété ont été soumises au vote de l'assemblée générale.
Les votes intervenus au cours des assemblées générales pour les années 2017, 2019, 2020, 2021 et 2022 n'ont pas permis d'atteindre l'unanimité requise pour modifier le plan annexé au règlement de copropriété.
Dès lors, tous les copropriétaires dont les lots de parking sont affectés par l'erreur matérielle contenue au plan de copropriété, et en ce Monsieur [K], se sont retrouvés dans une situation de blocage.
Par une ordonnance de référé en date du 24 octobre 2022, Monsieur [Z] [K] a été débouté de ses prétentions tendant à la rectification du plan de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété au motif que celles-ci se heurteraient à une contestation sérieuse.
Par exploit délivré le 24 novembre 2022, Monsieur [Z] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet Griffaton et [Localité 5], devant le tribunal judiciaire de Paris afin de lui demander de :
"Vu l'article 8 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,
Vu les articles 2 et 3 du décret 67-223 du 17 mars 1967,
Vu la jurisprudence produite,
DECLARER recevable la demande de Monsieur [Z] [K] de rectification de l'erreur matérielle affectant le plan dressé par D. [O], architecte, annexé au règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] à [Localité 4] le 05 septembre 1973.
DIRE que le plan dressé par D. [O], architecte, annexé au règlement de copropriété suivant acte reçu le 05 septembre 1973 par M. [R] [T], notaire à [Localité 6], et publié au 11e bureau des hypothèques de [Localité 6] le 16 novembre 1973 volume 1468 n°6, est affecté d'une erreur matérielle en ce que la numérotation des emplacements de stationnement au sous-sol n'est pas conforme au plan issu des contrats de vente de la SCI [Adresse 7], constructeur de l'immeuble, et à l'occupation réelle qui en est faite ;
ORDONNER la rectification, par les soins du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à ses frais, du plan de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété précité en ce que la numérotation des emplacements de stationnement soit conforme à l'occupation réelle des copropriétaires telle qu'elle résulte du plan issu des contrats de vente de la SCI [Adresse 7], constructeur de l'immeuble ;
ORDONNER au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] de procéder à la publication à ses frais du plan de l'état descriptif de division, ainsi rectifié, au service de la publicité foncière compétent ;
ORDONNER la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent par les soins du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la société cabinet Griffaton et [Localité 5] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la société cabinet Griffaton et [Localité 5] aux entiers dépens de l'instance".
Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 16 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Griffaton et [Localité 5], demande au tribunal de :
"- CONSTATER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la société Griffaton Et [Localité 5], s'en rapporte à justice sur le bien-fondé de la demande en rectification d'une erreur matérielle affectant la numérotation des emplacements de parking situés au sous-sol de l'état descriptif de division annexée au règlement de copropriété de l'immeuble du 5 septembre 1973 formulé par M [K],
- DEBOUTER M [K] de ses autres demandes ;
- PARTAGER les dépens entre les parties".
Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 avril 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024.
À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de modification de l'état descriptif de division
Monsieur [Z] [K] soutient que :
- le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] comprend un état descriptif de division ainsi qu'un plan qui lui est annexé,
- le plan de l'état descriptif de division ne peut être assimilé au règlement de copropriété,
- le règlement de copropriété est par nature conventionnel, tandis que l'état descriptif de division et le plan y étant annexé échappent à cette nature,
- le plan annexé au règlement de copropriété comporte une erreur matérielle en ce qu'il ne correspond pas à l'occupation réelle des places de parking et ce, depuis la construction de l'immeuble,
- lors de l'établissement du plan annexé au règlement de copropriété, l'architecte en charge de la réalisation dudit plan a suivi une numérotation de parkings différente de celle retenue par la SCI de construction,
- l'occupation des places se fait, et il en est ainsi depuis la mise en copropriété de l'immeuble, selon le plan réalisé par la SCI ayant construit l'immeuble, cette constatation ressortant des nombreux procès-verbaux d'assemblée générale produits aux débats et l'assemblée générale ayant plusieurs fois refusé de rectifier l'état descriptif de division,
- l'assemblée générale des copropriétaires n'a jamais souhaité engager les frais relatifs à une mission de géomètre afin de mettre en conformité le plan annexé au règlement avec le plan issu de la SCI [Adresse 7] qui a construit l'immeuble, lequel reflète la réalité de l'occupation des places,
- de nombreux copropriétaires, dont Monsieur [K], se retrouvent dans une situation immuable, les empêchant de vendre les lots affectés d'une erreur dans le plan correspondant à l'état descriptif de division.
Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à justice sur la demande de rectification d'erreur de numérotation des lots dans l'état descriptif de division, en faisant toutefois valoir que :
- il ne conteste pas que le plan annexé au règlement de copropriété ne correspond pas à l'occupation réelle des places de parking et ce, depuis la mise en copropriété de l'immeuble, soit le 5 septembre 1973, il y a près de 50 ans,
- s'il est exact que la différence entre la réalité et le plan annexé au règlement de copropriété est source de difficultés instrumentaires, le tribunal sera informé que plusieurs résolutions relatives à une remise en cohérence de ce plan ont été soumises à toutes les assemblées générales qui se sont tenues depuis 2017 :
- 14 décembre 2017,
- Du 27 février 2019 : non adoptée,
- Du 4 février 2020 : non adoptée,
- Du 3 mars 2021 : non adoptée,
- Du 17 février 2022 : non adoptée,
- aucune assemblée générale n'a validé ces résolutions, interdisant toute action en rectification,
- les 12 lots concernés sont les lots n°22 à 33 du règlement de copropriété,
- lors de ces assemblées générales plusieurs copropriétaires se sont opposés à la régularisation de la situation et à la modification de l'état descriptif de division figurant au règlement de copropriété, ne souhaitant pas engager les frais relatifs à cette modification,
- ces assemblées générales n'ont fait l'objet d'aucune contestation par voie judiciaire,
- Monsieur [Z] [K] indique lui-même qu'il a tenté d'échanger les lots par voie notariale avec Mme [M], copropriétaire détentrice du lot qui se trouve inversé avec le sien,
- or, Madame [M] a finalement refusé cette inversion,
- lors de l'assemblée générale du 3 mars 2021, Madame [M] s'était d'ailleurs opposée à la résolution proposant la modification de l'Etat descriptif de division.
En droit, l'article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu' "un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes."
Dans l'hypothèse d'une telle inclusion, l'article 3 du décret du 17 mars 1967 dispose que le règlement doit être rédigé de manière à éviter toute confusion avec l'état descriptif de division et que seules les stipulations correspondant à son objet le constituent.
Un plan pourra être annexé au règlement de copropriété afin, notamment, de permettre la délimitation d'un droit de jouissance exclusive d'une partie commune (3ème Civ., 8 juillet 1992, n°90-11.578, Bull n° 241).
Le règlement de copropriété ayant une valeur contractuelle, c'est à l'assemblée des copropriétaires qu'il revient de le modifier (3ème Civ., 8 juin 2011, n°10-18.220, Bull n 98 ; 3ème Civ., 16 novembre 2011, n°10-23.888).
Selon le dernier alinéa de l'article 71-1 du même décret, l'état descriptif doit identifier l'immeuble auquel il s'applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.
Son article 71-3 prévoit spécifiquement que la fraction d'immeuble constitutive d'un lot doit être identifiée par son emplacement, lui-même déterminé par la description de sa situation dans l'immeuble ou par référence à un plan ou croquis annexé à la minute de l'acte.
L'état descriptif de division, dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n'a pas de valeur contractuelle (3ème Civ., 8 juillet 1992, n°90-11.578, Bull n 241 ; 3ème Civ., 30 mai 1995, n°93-16.021 ; 3ème Civ., 9 septembre 2008, n°07-16.881 ; 3ème Civ., 2 février 2005, n°03-17.850 ; 3ème Civ., 7 octobre 2009, n°08-18.133 ; 3ème Civ., 7 septembre 2017, n°16-18.331), et ce même s'il est publié postérieurement au règlement de copropriété (3ème Civ., 7 septembre 2011, n°10-14.154, Bull n°141).
Sa modification n'a pas à être soumise à un vote de l'assemblée générale des copropriétaires (3ème Civ., 8 avril 2014, n°13-11.633).
En effet, en application de l'article 71-10 du décret du 14 octobre 1955 précité, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif le sera par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification.
La demande, qui porte sur la constatation et la rectification d'une erreur de numérotation des lots dans l'état descriptif de division et qui n'affecte pas le règlement de copropriété, lorsque la rectification est de nature à mettre fin à un litige, est recevable (3ème Civ., 22 mars 2018, pourvoi n° 17-14.168, Bull. 2018, III, n° 35).
En d'autres termes, la numérotation d'un lot ne participe qu'à l'identification de celui-ci. Une modification du numérotage d'un lot n'a donc aucune incidence sur la contenance, la composition ou la destination du lot concerné.
Dès lors que la modification sollicitée n'a pour objet que de rectifier une erreur matérielle affectant la numérotation respective des lots, une telle demande relève bien du pouvoir du juge.
La rectification réclamée ne porte que sur un élément qui participe à la seule identification des lots acquis par les parties. L'intervention de l'assemblée générale n'apparaît donc nullement nécessaire.
En l'espèce, le règlement de copropriété de l'immeuble du [Adresse 2] comprend un état descriptif de division, ainsi qu'un plan qui lui est annexé (pièce n°3 de M. [K]).
Il est constant que le plan annexé au règlement de copropriété comporte une erreur matérielle en ce qu'il ne correspond pas à l'occupation réelle des places de parking et ce, depuis la construction de l'immeuble.
En effet, il n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que l'occupation des places dans la copropriété se fait, depuis la mise en copropriété de l'immeuble, selon le plan réalisé par la SCI ayant construit l'immeuble, et non pas selon le plan issu du règlement de copropriété.
Cette constatation ressort des nombreux procès-verbaux d'assemblées générales produits aux débats (pièces n°4,5,7 et 8 de M. [K])
Seul le plan annexé au règlement correspondant à l'état descriptif de division comporte une erreur quant à la distribution des places de parking.
Tel n'est pas le cas de l'état descriptif figurant en page 15 du règlement de copropriété (Pièce n°3 de M. [K]).
La modification sollicitée n'aura donc aucune incidence sur les tantièmes prévues à l'état descriptif de division - Règlement, page 15, ce qui n'est pas contesté par le syndicat des copropriétaires.
En conséquence, il y a lieu d'ordonner la rectification du plan de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété par les soins et aux frais du syndicat des copropriétaires et de dire que les numéros attribués aux lots constituant les places de parking devront suivre la disposition retenue dans le plan annexé aux contrats de vente et réalisés par la SCI [Adresse 7] qui a construit l'immeuble, ainsi que la publication à ses frais du plan de l'état descriptif de division, ainsi rectifié, au service de la publicité foncière compétent.
Sur la demande de publication du jugement auprès du service de publicité foncière
L'article 28 I a) du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 indique que "Sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :
1° Tous actes, même assortis d'une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :
a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l'article L. 132-3 du code de l'environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil […]"
En conséquence, il y a lieu d'ordonner la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent par les soins du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4].
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Z] [K] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité et la situation économique des parties commande de condamner le syndicat des copropriétaires, succombant, aux dépens ainsi qu'à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [Z] [K] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DIT que le plan dressé par D. [O], architecte, annexé au règlement de copropriété suivant acte reçu le 05 septembre 1973 par M. [R] [T], notaire à [Localité 6], et publié au 11e bureau des hypothèques de [Localité 6] le 16 novembre 1973 volume 1468 n°6, est affecté d'une erreur matérielle en ce que la numérotation des emplacements de stationnement au sous-sol n'est pas conforme au plan issu des contrats de vente de la SCI [Adresse 7], constructeur de l'immeuble, et à l'occupation réelle qui en est faite ;
ORDONNE la rectification, par les soins du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et à ses frais, du plan de l'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété suivant acte reçu le 05 septembre 1973 par M. [R] [T], notaire à [Localité 6], et publié au 11e bureau des hypothèques de [Localité 6] le 16 novembre 1973 volume 1468 n°6, de façon à ce que la numérotation des emplacements de stationnement soit conforme à l'occupation réelle des copropriétaires telle qu'elle résulte du plan issu des contrats de vente de la SCI [Adresse 7], constructeur de l'immeuble ;
ORDONNE au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] de procéder à la publication à ses frais du plan de l'état descriptif de division, ainsi rectifié, au service de la publicité foncière compétent ;
ORDONNE la publication du présent jugement au service de la publicité foncière compétent par les soins du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la société cabinet Griffaton et [Localité 5] à payer à Monsieur [Z] [K] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 4] représenté par son syndic la société cabinet Griffaton et [Localité 5] aux entiers dépens de l'instance ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024.
La GreffièreLe Président
