TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1]
Expédition exécutoire
délivrée le :
à Maître HOCQUARD
Copie certifiée conforme
délivrée le :
à Maître MANCIET
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8ème chambre
2ème section
N° RG 21/01916
N° Portalis 352J-W-B7F-CTYTN
N° MINUTE :
Assignation du :
28 Janvier 2021
JUGEMENT
rendu le 23 Mai 2024
DEMANDEURS
Madame [P] [S]
Monsieur [H] [R] [S]
tous deux domiciliés au [Adresse 2]
[Localité 5]
tous deux représentés par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS Avocats, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #W0002
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet HOME DE FRANCE
[Adresse 1]
[Localité 4]
représenté par Maître Jérôme HOCQUARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0087
Décision du 23 Mai 2024
8ème chambre
2ème section
N° RG 21/01916 - N° Portalis 352J-W-B7F-CTYTN
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Monsieur Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-président
Madame Anita ANTON, Vice-présidente
Madame Lucie AUVERGNON, Juge
assistés de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Lucie RAGOT, Greffière lors du prononcé,
DÉBATS
A l’audience du 21 Mars 2024 tenue en audience publique devant Madame Anita ANTON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition
Contradictoire
en premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] sont propriétaires de divers lots au sein de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Au rez-de-chaussée de l'immeuble divisé en 32 lots, est installé "Le Théâtre de Poche" géré par la société HITM (devenue HATM).
Une assemblée générale extraordinaire s'est tenue le 20 février 2012 et a autorisé la société HITM à acquérir certaines parties communes de l'immeuble moyennant un échange avec un de ses lots privatifs et le paiement d'une soulte.
Lors de cette assemblée, différentes résolutions ont été votées dont les résolutions suivantes :
- la résolution n° 2 relative aux modifications du rez-de-chaussée proposées par la société HITM, selon les plans joints à la convocation ;
- la résolution n°3 relative à l'échange de locaux entre le syndicat et la société HITM, moyennant paiement d'une soulte par cette dernière ;
- la résolution n° 4 concernant la prise en charge par la société HITM des frais et honoraires générés par cette acquisition ;
- la résolution n°5 désignant un architecte contrôlant les travaux ;
- la résolution n°6 donnant mandat au syndic pour représenter la copropriété à la signature de l'acte constatant le modificatif du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ainsi que l'échange visé dans les résolutions qui précèdent.
Le tribunal de grande instance a annulé l'assemblée générale du 20 février 2012, mais n'a pas annulé l'acte de division valant échange de propriété avec soulte.
Lors d'une assemblée générale du 14 janvier 2013, comportant le même ordre du jour que l'assemblée du 20 février 2012, les copropriétaires ont adopté les mêmes résolutions que celles contestées dans la présente procédure.
Le tribunal de grande instance de Paris a débouté Monsieur et Madame [S] de leur demande d'annulation. Monsieur et Madame [S] ont fait appel de ce jugement, et la cour d'appel de Paris a rendu une ordonnance de péremption d'instance, Monsieur et Madame [S] ayant laissé leur procédure radiée, puis l'ayant réintroduite plus de deux années après leur dernière diligence.
Les résolutions votées en 2013 sont donc devenues définitives,
La soulte a été versée et le modificatif du règlement de copropriété a été publié au bureau de la publicité foncière.
Lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2020, une résolution n°13 a été votée afin de décider du sort de la soulte qui avait été versée : soit à créditer aux copropriétaires, soit à créditer sur le fond de travaux de la copropriété.
Par exploit d'huissier en date du 28 janvier 2021, Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) en annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale en date du 19 novembre 2020.
Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 notifiées par voie électronique le 13 avril 2023, Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] demandent au tribunal de :
"Vu l'article 9 du décret de la loi du 17 mars 1967
Vu le modificatif de l'état de division du 28 septembre 2012
DECLARER M. et Mme [S] recevables et bien fondés en leurs demandes et y faisant droit :
ANNULER les résolutions n°13 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] en date du 19 novembre 2020 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le CONDAMNER, en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL MBS Avocats, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
DIRE ET JUGER que conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1969, M et Mme [S] n'auront pas à participer auxdites condamnations et divers frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente instance.
RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit."
Par conclusions en défense notifiées par voie électronique le 5 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) représenté par le Cabinet Le Home de France demande au tribunal de :
"Vu l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965
Vu l'article 9 du décret du 17 mars 1967
Vu les pièces versées aux débats
RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3]) en ses présentes écritures,
L'y DECLARER bien fondé ;
En conséquence :
DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l'ensemble de leurs prétentions en ce qu'elles visent à faire annuler la résolution n°13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2020 ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à verser à la copropriété la somme de 20.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens."
Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 avril 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries du 21 mars 2024.
À l'issue des débats, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision au 23 mai 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande d'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] à [Localité 6] en date du 19 novembre 2020
Sur la violation alléguée de l'article 9 du décret du 17 mars 1967
Monsieur et Madame [S] soutiennent que l'ordre du jour figurant sur la convocation ne contient aucune précision puisque "les informations nécessaires" sont données au moment de la tenue l'assemblée de sorte que ceux qui ne sont pas présents lors de l'assemblée et ont souhaité voter par procuration n'ont pas reçu les " informations nécessaires " à leur vote, informations qui auraient dû être données avec la convocation.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) réfute toute violation de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 et fait valoir que la résolution n°13 comporte :
- un objet : le vote sur l'affection de la soulte ;
- le rappel de la provenance de soulte, l'acte d'échange du 28 septembre 2009 ;
- la majorité à laquelle la résolution doit être votée ;
- le texte de la résolution telle qu'il a été soumis à l'assemblée générale ;
- les deux solutions retenues pour l'affectation de la soulte.
Il estime que :
- dès lors, la résolution est suffisamment précise pour d'une part répondre aux conditions posées par l'article 9 du décret du 17 mars 1967, et d'autre part permettre un vote de la résolution par les copropriétaires,
- la résolution votée en assemblée générale est rédigée exactement de la même manière, mais avec les résultats des votes,
- il n'était pas contesté que la convocation à l'assemblée générale comportait le projet de résolution devant être évoquée, y compris celle critiquée, portant le numéro 13.
En droit, selon l'article 9 alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 "La convocation contient l'indication des lieu, date et heure de la réunion, ainsi que l'ordre du jour qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l'assemblée".
En l'espèce, aux termes de la convocation à l'assemblée, l'ordre du jour est ainsi libellé :
"13. Décision à prendre quant à l'affectation de la soulte perçue dans le cadre de l'échange entre HATM et le SDC (acte d'échange du 28/09/2012).
(Article 24: Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés)
L'Assemblée Générale, après avoir reçu toutes les informations nécessaires, décide d'affecter les fonds perçus, de la façon suivante :
- Répartition sur l'exercice 2020 et donc remboursement aux copropriétaires
ou
- Placement de la somme sur le "compte provisions spéciales pour travaux à venir"
Monsieur et Madame [S] ne précisent pas quelles informations ou quels documents ne leur auraient pas été transmis, de sorte qu'ils n'auraient pu émettre un vote éclairé.
Or, le libellé de la résolution n°13 est suffisamment précis pour à la fois répondre aux conditions posées par l'article 9 du décret du 17 mars 1967 et permettre un vote de la résolution par les copropriétaires
En conséquence, aucune violation de l'article 9 du décret du 17 mars 1967 qui serait de nature à justifier l'annulation de la résolution n°13 n'est caractérisée en l'espèce.
Sur la violation alléguée du modificatif de l'état descriptif du règlement de copropriété et sur l'incidence de la procédure d'appel en cours
Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] soutiennent que :
- l'acte authentique dressé le 28 septembre 2012 contient une condition résolutoire pour le cas où l'assemblée générale du 20 février 2012 ferait l'objet d'une annulation par une décision judiciaire définitive,
- le même acte stipule que dans l'attente du sort de cette condition, la soulte de 18.000 € serait séquestrée par Me [Z],
- par jugement en date du 15 février 2019, le tribunal de grande instance de Paris a annulé cette assemblée,
- ils ont interjeté appel de cette décision en ce qu'elle n'a pas constaté la réalisation de la condition résolutoire, le syndicat des copropriétaires ayant formé un appel incident pour voir réformer la décision en ce qu'elle a annulé l'assemblée générale du 20 février 2012, de sorte que cette instance est toujours pendante,
- faute d'une décision définitive quant à l'annulation ou non de cette assemblée générale du 20 février 2012, la somme séquestrée ne peut être distribuée,
- elle pouvait d'autant moins être remboursée aux copropriétaires qu'elle n'a pas été versée par eux,
- la condition résolutoire contenue dans le modificatif de l'état descriptif de division, qui est un acte authentique, vise exclusivement l'assemblée du 20 février 2012 et en aucun cas l'assemblée du 14 janvier 2013, de sorte que cette condition résolutoire est soumise au seul sort de l'assemblée du 20 février 2012 qui est actuellement pendant devant la cour.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) fait valoir que :
- les époux [S] ne précisent pas quelle disposition du règlement de copropriété cette résolution ne respecterait pas,
- l'objet de la résolution est de décider de l'affectation de la soulte qui a été régulièrement versée par la société HITM, qui appartient au syndicat des copropriétaires, et qui correspond à la somme appartenant de manière indivise à tous les copropriétaires,
- lors d'une assemblée générale du 14 janvier 2013, comportant le même ordre du jour que l'assemblée générale du 20 février 2012, les copropriétaires ont adopté les mêmes résolutions que celles contestées dans la présente procédure, qui sont devenues définitives, et notamment :
- la résolution n° 2 votant favorablement les modifications du rez-de-chaussée proposées par la société HITM, selon les plans joints à la convocation ;
- la résolution n°3 votant favorablement l'échange de locaux entre le syndicat et la société HITM, moyennant paiement d'une soulte par cette dernière ;
- la résolution n° 4 votant favorablement la prise en charge par la société HITM des frais et honoraires générés par cette acquisition ;
- la résolution n°5 votant favorablement la désignation d'un architecte contrôlant les travaux ;
- la résolution n°6 votant favorablement le mandat donné au syndic pour représenter la copropriété à la signature de l'acte constatant le modificatif du règlement de copropriété, l'état descriptif de division et l'échange visé dans les résolutions qui précèdent ;
- la soulte a été versée et est aujourd'hui définitive, en l'absence de recours exercé à l'encontre de l'assemblée générale du 14 janvier 2013 qui avait exactement le même objet que celle du 20 février 2012,
- toute demande afférente à la réalisation d'une condition résolutoire ne peut être soulevée que par les parties au contrat et Madame et Monsieur [S] étant copropriétaires, ils ne sont propriétaires indivis de la soulte qu'à hauteur de leurs millièmes de sorte qu'ils n'ont aucune qualité à solliciter l'annulation de l'acte d'échange pour défaut de respect la condition résolutoire,
- en application des articles 1304 et suivants du code civil, malgré la condition résolutoire non levée, les parties ont signé l'acte d'échange, les travaux ont été réalisés, la soulte a été versée au syndicat des copropriétaires et le modificatif a été publié,
de sorte qu'aucune nullité ne saurait être retenue sur le fondement d'un défaut de respect du règlement de copropriété,
- l'annulation de l'assemblée générale du 20 février 2012 n'aura aucun effet sur la soulte puisque cette dernière a été versée en exécution de l'acte de partage devenu définitif par l'effet de l'assemblée générale du 14 janvier 2013,
- la procédure concernant l'annulation de l'assemblée générale du 20 février 2012 est sans aucune conséquence sur la régularité de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2020 ayant décidé de l'affectation de la soulte.
En droit, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 1199 du code civil, "Le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter […]".
En l'espèce, Monsieur et Madame [S] ne précisent pas quelle disposition du règlement de copropriété la résolution n°13 ne respecterait pas.
Lors d'une assemblée générale du 14 janvier 2013 comportant le même ordre du jour que l'assemblée générale du 20 février 2012, les copropriétaires ont adopté les mêmes résolutions que celles contestées dans la présente procédure (pièces n° 2 et 3 du syndicat des copropriétaires).
Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S], qui invoquent la condition résolutoire de l'acte authentique dressé le 28 septembre 2012 pour le cas où l'assemblée générale du 20 février 2012 ferait l'objet d'une annulation par une décision judiciaire définitive, ne sont pas parties à cet acte authentique.
Dans ces conditions, ils n'ont pas qualité à solliciter l'annulation de l'acte d'échange pour défaut de respect la condition résolutoire, pas plus qu'ils ne peuvent solliciter, pour ce motif, l'annulation de la résolution n°13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2020.
Il ressort des éléments de fait versés aux débats que :
- même si la condition résolutoire n'a pas été levée, l'assemblée générale du 14 janvier 2013, aujourd'hui définitive, a voté exactement les mêmes résolutions que celles qui ont été votées lors de l'assemblée générale du 20 février 2012,
- les parties ont signé l'acte d'échange et ont fait réaliser les travaux,
- la soulte a été versée au syndicat des copropriétaires.
Dans ces conditions, l'annulation de l'assemblée générale du 20 février 2012 ne peut avoir d'effet sur le versement de la soulte.
Sur la violation alléguée des règles de majorité
Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] soutiennent que :
- la résolution litigieuse aurait dû être votée à la majorité de l'article 26, soit à la majorité de deux-tiers des millièmes de copropriété,
- l'affectation de la soulte est liée à la condition résolutoire de l'acte d'échange qui est un acte de disposition visé à l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965,
- il résulte du tableau des présents que les 25 copropriétaires votants ne représentent pas 682 tantièmes mais 664 tantièmes, soit moins de 2/3 des 1002 tantièmes.
En droit, selon l'article 26 a) de la loi du 10 juillet 1965, "Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d".
En l'espèce, la résolution n°13 n'ayant pas pour objet l'échange entre parties privatives et communes déjà intervenu et voté mais ayant simplement pour objet de décider de l'affectation de la soulte versée dans le cadre de cet échange, ce qui est différent, il ne peut être considéré qu'il s'agit d'un acte de disposition.
En conséquence, aucune violation des règles de majorité ne permet l'annulation de la résolution n° 13.
Compte tenu des motifs de fait et de droit ci-dessus exposés, le tribunal déboutera Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] de leur demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale du 19 novembre 2020.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
L'équité et la situation économique des parties commandent de condamner Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S], succombants, aux dépens, ainsi qu'à verser la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S], dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente procédure les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]), seront déboutés de leur demande de dispense de participation aux condamnations et divers frais engagés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente instance.
S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.
Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.
Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
DEBOUTE Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] de leur demande d'annulation de la résolution n° 13 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] en date du 19 novembre 2020 ainsi que de l'ensemble de leurs autres demandes ;
CONDAMNE Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] aux entiers dépens de l'instance ;
CONDAMNE Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]), représenté par le Cabinet Le Home de France, la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE Madame [P] [S] et Monsieur [H] [R] [S] de leur demande de dispense de participation aux condamnations et divers frais engagés par le syndicat des copropriétaires au titre de la présente instance ;
DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit du présent jugement ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.
Fait et jugé à Paris le 23 Mai 2024.
La GreffièreLe Président
